觀點(diǎn)網(wǎng) 備受關(guān)注的北京朝陽(yáng)黃杉木店“雙子豪宅”一周內(nèi)相繼開(kāi)盤，首開(kāi)銷售表現(xiàn)也不相上下。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)截至10月31日晚間數(shù)據(jù)顯示，10月12日率先開(kāi)售的紫京宸園已簽約套數(shù)為97套，成交均價(jià)為9.81萬(wàn)/平方米；10月17日開(kāi)盤的璞樾家園已簽約套數(shù)為100套，成交均價(jià)為9.97萬(wàn)元/平方米。

此前兩個(gè)項(xiàng)目各自開(kāi)盤當(dāng)天的數(shù)據(jù)顯示，中建智地打造的紫京宸園開(kāi)盤當(dāng)日銷售金額達(dá)到56.5億元；金茂、越秀聯(lián)手打造的璞樾則收金45億元。

作為同出一脈的“雙子盤”，盡管雙方已通過(guò)多種方式打造差異化，但也存在無(wú)法避免的競(jìng)爭(zhēng)。

“雙子”差異

璞樾家園與紫京宸園都源自今年4月28日出讓的百億級(jí)組團(tuán)地塊中宅地部分。

該組團(tuán)地塊包含朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目的2107-01、02、03地塊及孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的2902-73地塊。

彼時(shí)該組團(tuán)地塊由中建智地、金茂、越秀、朝陽(yáng)城發(fā)四家企業(yè)聯(lián)合體以126億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)5.45萬(wàn)元/平方米，刷新近兩年朝陽(yáng)區(qū)宅地總價(jià)紀(jì)錄。

而后，黃杉木店地塊南北區(qū)各自“分家”，其中2107-01住宅地塊及02托幼地塊，由金茂聯(lián)合越秀共同開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目命名為璞樾；2107-03地塊，由中建智地主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，打造為紫京宸園。

盡管同出一脈，但分屬不同團(tuán)隊(duì)操盤的南北兩區(qū)項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)與產(chǎn)品策略亦有不同。

具體來(lái)看，璞樾項(xiàng)目占地約3公頃，住宅建面約7.75萬(wàn)平米，規(guī)劃9棟樓共424戶，面積段150-230平米，層高3.16-3.37米。

9月27日，璞樾首批次6棟樓共308套房源取證，擬售均價(jià)在11.46萬(wàn)-12.9萬(wàn)元/平米區(qū)間。10月17日正式開(kāi)盤當(dāng)天，璞樾官方宣布售出230套，銷售金額45.65億元。

在此之前搶先開(kāi)盤的紫京宸園首批次取證房源559套，10月12日開(kāi)盤首日實(shí)現(xiàn)約56.5億元的銷售額。

作為出自同一地塊的雙子盤，雖然璞樾首開(kāi)銷售金額略遜于紫京宸園，但從成交情況來(lái)看，璞樾成交均價(jià)略高1599.86元/平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

璞樾均價(jià)“后來(lái)居上”，或許是因彼此的推盤節(jié)奏所致。

觀點(diǎn)新媒體了解到，從地塊信息來(lái)看，紫京宸園所在地塊東邊臨近高壓線，璞樾所在地塊亦是東面緊挨幼兒園及高壓線。首次取證銷售的樓棟中，紫京宸園首先推盤東邊9個(gè)樓棟，璞樾則是西邊6個(gè)樓棟率先開(kāi)售。

也就是說(shuō)，紫京宸園拿出了位置較弱的產(chǎn)品，而璞樾率先推出位置較好的產(chǎn)品。

此前紫京宸園開(kāi)盤時(shí)，有部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，紫京宸園表現(xiàn)不及預(yù)期，或許正是與紫京宸園選擇“低開(kāi)高走”的策略有關(guān)。

不僅推盤策略上避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，在項(xiàng)目打造上，雙方也有各自的“差異化”。

首先從產(chǎn)品規(guī)劃上看，紫京宸園規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層及高層產(chǎn)品，總計(jì)815戶，戶型面積133平米到400平米；而璞樾以小高層為主，僅北排兩棟為洋房，9棟住宅樓共424戶，戶型面積集中在152平米到258平米。

從戶型看客群，璞樾主打152平、188平和258平三種精裝四居戶型，面積段差距小，圈層純粹度高，集中面向改善型客戶；紫京宸園選擇更多樣，有入門級(jí)小戶型、270平米戶型及400平米空中疊墅，更具頂豪需求。

市場(chǎng)人士分析指出，璞樾項(xiàng)目致力于通過(guò)打造集中的圈層，為項(xiàng)目賦予未來(lái)增值的潛力。

相比之下，紫京宸園戶型情況有所不同，133平米的戶型在整個(gè)項(xiàng)目里屬于入門級(jí)產(chǎn)品。盡管該戶型結(jié)構(gòu)具備一定優(yōu)勢(shì)，然而受限于面積因素，或許整體居住體驗(yàn)難以與高端項(xiàng)目購(gòu)房者的需求相匹配。

不僅如此，該戶型本身存在較大缺陷，所有133平米戶型均緊鄰朝陽(yáng)北路。這意味著，在未來(lái)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展中，這一面積段的產(chǎn)品極有可能是增值能力最弱的。

“豪宅”基因

從首開(kāi)情況來(lái)看，璞樾或許更勝一籌，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，璞樾亦存在許多隱形的壓力。

雖然定位與紫京宸園有所差異，在戶型上雖無(wú)完全相同的面積，但都提供150-230平方米的四居室，在實(shí)際需求層面也有一定的交叉，依舊無(wú)法完全避免客群競(jìng)爭(zhēng)。

首開(kāi)半月后，紫京宸園與璞樾再次前后相繼取得第二批預(yù)售。

10月30日，朝陽(yáng)黃杉木店豪宅紫京宸園二批次取證。該次取證推出余下6棟樓共254套住宅，預(yù)售均價(jià)12.15萬(wàn)元/平方米，較首批11.93萬(wàn)元/平方米有所上漲。

截至11月3日，二批次已有9套房源簽約，已簽約面積1519.1平方米，成交均價(jià)10.31萬(wàn)元/平方米。

璞樾二批次也于11月1日取證預(yù)售，二批次推出住宅102套，預(yù)售均價(jià)約為11.97萬(wàn)元/平方米，較首批12.24萬(wàn)元/平方米有所下降。截至11月3日，二批次暫無(wú)房源簽約。

也就是說(shuō)，首批銷售中璞樾雖然后來(lái)居上，但到了二批次取證，璞樾總體去化速度漸漸慢了下來(lái)。

從地塊本身來(lái)看，璞樾西側(cè)老牌豪宅星河灣，作為北京初代豪宅標(biāo)桿，近20年來(lái)亦無(wú)替代品，所處位置優(yōu)越，目前二手房掛牌價(jià)仍能突破9萬(wàn)/平米。

地塊東邊在售的高端改善型住宅，就是保利朝觀天珺和金茂滿曜，雖然這兩個(gè)項(xiàng)目不能完全匹敵老牌豪宅星河灣，但均主打115-159平米中小戶型，也會(huì)分走目前朝陽(yáng)板塊的一部分中小戶型客群。

此前九月份，金茂通過(guò)增資方式收購(gòu)了北京滿茂（滿曜）的股權(quán)，將持股比例提升至約70%，以提高操盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的話語(yǔ)權(quán)。至于未來(lái)在項(xiàng)目的打造上，如何與璞樾形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，仍需花費(fèi)心思。

另外，在北京豪宅版圖中，不乏成交總價(jià)超百億的地塊。

黃杉木店地塊以超百億成交時(shí)，便有市場(chǎng)人士提出，中建智地紫京宸園項(xiàng)目與金茂、越秀璞樾項(xiàng)目也將“對(duì)標(biāo)”酒仙橋中建北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序。

此前，中建于2024年6月以112億元總價(jià)，將酒仙橋地塊、孫河前葦溝地塊以及中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)地塊打包收入囊中，酒仙橋舊城改造地塊即打造為中建北京宸園項(xiàng)目。

同年11月底，中海以153.16億元總價(jià)競(jìng)得酒仙橋地塊、朝陽(yáng)港地塊和小紅門地塊，其中酒仙橋地塊便是如今的萬(wàn)吉玖序項(xiàng)目。

來(lái)到今年4月份，正值中建北京宸園即將售罄、中海萬(wàn)吉玖序開(kāi)盤熱銷的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，黃杉木店地塊拍出了126億，打造成如今的璞樾和紫京宸園“雙子豪宅”。

從時(shí)間線看，北京宸園憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在朝陽(yáng)區(qū)域存量高凈值客戶缺乏其他選擇的情況下，搶先吸納存量客群，隨后萬(wàn)吉玖序項(xiàng)目追趕上來(lái)，但后續(xù)銷售也有所下滑。

不難看出，高端客戶群體數(shù)量減少，前期多個(gè)項(xiàng)目已吸納了大量需求，后續(xù)項(xiàng)目在客戶資源獲取上愈發(fā)艱難。

另外，當(dāng)前璞樾北側(cè)亦為空地，市場(chǎng)推測(cè)該地塊未來(lái)也將作為住宅用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。若該地塊在三五年后才掛牌出讓，那么璞樾項(xiàng)目業(yè)主入住時(shí)，北側(cè)可能仍是一片施工工地。

除此之外，朝陽(yáng)區(qū)還在持續(xù)供地。10月23日，北京朝陽(yáng)松榆里、房山長(zhǎng)陽(yáng)2宗住宅用地由預(yù)申請(qǐng)隔日轉(zhuǎn)正，并定于11月25日公開(kāi)拍賣。根據(jù)公開(kāi)資料整理，松榆里地塊起拍價(jià)42.5億元，長(zhǎng)陽(yáng)地塊起拍價(jià)14.71億元，合計(jì)起始總價(jià)57.21億元。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)披露的消息，朝陽(yáng)區(qū)未來(lái)三年將推出30宗優(yōu)質(zhì)住宅地塊，其中不乏酒仙橋、太陽(yáng)宮、小紅門、呼家樓、廣渠路等區(qū)域。

也就是說(shuō)，即使位于朝青板塊絕佳的地段，璞樾等產(chǎn)品在不缺豪宅的北京市場(chǎng)，去化之路仍有不少壓力。

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