退潮，方知深淺。

當(dāng)城市擴(kuò)張的基建浪潮退去，不同板塊的成色顯露無遺，而二手房價就是這張晴雨表，清晰地描繪出不同板塊的價值溝壑。

特別是在樓市史上最復(fù)雜而深度的調(diào)整階段，房價能否穿越周期，拼的就是板塊的總體價值。近期位于光谷老中心關(guān)山大道口的泛悅城，成交了一套二手房引起了光谷樓市的聚焦。

該房源是小高層的中低層，建面約193㎡，房產(chǎn)證未滿二年，不含增值稅，以586w成交。如果將相關(guān)稅費(fèi)計入相當(dāng)于是以3.2w單價成交。而該小區(qū)上個月在鏈家網(wǎng)的掛牌均價在2.58w，價格堅(jiān)挺程度一目了然。

為什么關(guān)山區(qū)域的掛牌價、成交價普遍高于光谷中心城乃至武漢主城區(qū)絕大多數(shù)新房、二手房的價格？哪怕這些二手房都是高容積率、大公攤的三代產(chǎn)品，但面對在售的四代住宅新房的競爭也絲毫不遜。

顯然，最終支撐二手房價的不只是產(chǎn)品力，更多取決于靠板塊的總體價值。

而通過泛悅城周邊二手房價的堅(jiān)挺仔細(xì)研究不難看出，這個板塊是光谷價值最高的板塊，也是能與武漢二七濱江、武昌內(nèi)環(huán)濱江并列的三大超級版塊——關(guān)山華科板塊。

1、關(guān)山華科顯露真身

華科關(guān)山板塊是整個光谷的發(fā)源地，也是迄今為止光谷的發(fā)動機(jī)。

1988年，東湖高新在華中科技大學(xué)校外的一間辦公室掛牌成立，拉開了光谷的序幕，同年還發(fā)生了兩件大事：

一是長飛光纖創(chuàng)立，從此用一根光纖連接世界，光谷由此實(shí)至名歸。

二是武漢提出三環(huán)建設(shè)規(guī)劃，東至馬鞍山公園東側(cè)，這是關(guān)山的邊界。

也就是說，北起華科，西起民族大道（魯巷廣場），東至三環(huán)線（當(dāng)年規(guī)劃中），南至今天雄楚大道一帶，就是光谷最早的范圍。

當(dāng)年的很多科技項(xiàng)目都是依托華科孵化，他們要么在華科校內(nèi)設(shè)立，如華工科技創(chuàng)立之初就是在華科校內(nèi)孵化，后逐步外遷；要么是在校外，面對華科一字排開創(chuàng)業(yè)，如長飛光纖就在創(chuàng)業(yè)路，與華科直線距離近1公里。

因?yàn)槿A科校外的珞喻路是主干道，不適合做科技園區(qū)，所以像長飛光纖這類科技企業(yè)基本都扎堆在與之平行的創(chuàng)業(yè)街。

時至今日，這條街上扎聚集著聞名全國的烽火科技、武漢長江通訊產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司、中電智谷都在這里。這里的武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園是很多“海歸”科技項(xiàng)目孵化創(chuàng)業(yè)的搖籃。

而創(chuàng)業(yè)街也是光谷最具有傳奇色彩的街道之一，在街道的西側(cè)“SBI光谷創(chuàng)業(yè)街”早于2001年就已落成。這是中國第一條以“創(chuàng)業(yè)”為主題的特色街道，是全國最先落地“產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器”概念的地方，當(dāng)時吸納了海內(nèi)外130余家高科技企業(yè)入駐。

可以說，在相當(dāng)長的時間里，創(chuàng)業(yè)街就是全國科研團(tuán)隊(duì)進(jìn)入光谷的第一站，是孵化科技成果，創(chuàng)業(yè)上市的搖籃。

所以，創(chuàng)業(yè)街是整個區(qū)域內(nèi)實(shí)至名歸的科技中軸，而自西向東如民族大道、關(guān)山大道、光谷達(dá)到、光谷一路等，分別承擔(dān)著區(qū)域建設(shè)的商業(yè)軸、金融軸、交通軸、生態(tài)軸等功能定位。整個區(qū)域，在創(chuàng)業(yè)街這條科技軸的核心引領(lǐng)之下，依次鋪開城市框架建設(shè)。

光谷大道連接著東湖隧道。這是迄今為止全國最長的湖底隧道，于2015年底通車。而光谷大道高架橋橋在2021年通車。

從板塊地圖看，創(chuàng)業(yè)街就是板塊的橫軸，而光谷大道就是這個板塊的縱軸。這條縱軸是和高新大道、珞喻路同等重要的光谷交通大動脈，也就是說，光谷的西大門、北大門都從華科旁經(jīng)過，華科是從地理位置到科技研發(fā)等全面深度影響著光谷的發(fā)展。

因此，將這個區(qū)域定義為關(guān)山華科板塊恰如其分。

這里是光谷的老中心，同時也是穿越周期具有可持續(xù)成長的強(qiáng)勢板塊，不僅囊括了區(qū)域最精華的配套資源在內(nèi)，而且還具有很強(qiáng)的發(fā)展勢能。與此同時，華科關(guān)山板塊也是武漢唯一一個同時擁有兩條千億大道交會的超級版塊。

武漢作為今年央視春晚分會場城市，共有四個會場演出，其中兩個會場位于漢口濱江（漢口江灘、武漢關(guān)），一個會場在武昌濱江（黃鶴樓），還有一個在光谷轉(zhuǎn)盤——光谷星河廣場。

這就是全國視野下的武漢頂級板塊。

2、光谷的永動機(jī)

關(guān)山華科板塊不同于漢口濱江和武昌內(nèi)環(huán)濱江板塊。

它不是依靠交通、生態(tài)、金融、商業(yè)等優(yōu)勢發(fā)展起來的超級版塊，而是以科教為先導(dǎo)，帶動科研、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)升級形成的超級版塊。

科研人才就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)驅(qū)力，而華中科技大學(xué)不僅是整個光谷地理上的起點(diǎn)，也是科研進(jìn)步上的重要支撐，武漢的眾多科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級都與華科密不可分。

在光谷剛起步階段，以華科科研人員、科技項(xiàng)目創(chuàng)始人為主的高知人群幾乎都?。ㄗ猓┰趯W(xué)校宿舍區(qū)。這種職住模式幾乎沒有通勤時間成本，且距離科研人才與實(shí)驗(yàn)室非常近，能夠極大提升科研與生產(chǎn)效率。

此后，隨著科研力量與孵化項(xiàng)目急劇增長，高端人才加速涌入，所以這些項(xiàng)目已經(jīng)從校內(nèi)即周邊開始向關(guān)山華科板塊的腹地遷移。

關(guān)山華科板塊已成成為武漢最重要的科研主場之一，眾多科研項(xiàng)目從這里誕生，或從這里汲取力量孵化。這里也是全國乃至全球高端人才的流入目的地。

根據(jù)2025年東湖高新區(qū)工作報告顯示，九峰山論壇大咖云集，成為國內(nèi)化合物半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿性盛會；光電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會等產(chǎn)業(yè)峰會累計參會人數(shù)突破230萬人次，創(chuàng)歷史新高……

全年經(jīng)濟(jì)高開穩(wěn)走，地區(qū)生產(chǎn)總值突破3200億元，同比增長7.1％，結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高位競進(jìn)的態(tài)勢持續(xù)鞏固，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。綜合排名由全國高新區(qū)第9升至第6。

高能級創(chuàng)新主體加快培育，國家級專精特新企業(yè)達(dá)到173家、穩(wěn)居全國高新區(qū)第4，科技型中小企業(yè)數(shù)量達(dá)到5827家，連續(xù)三年保持10％以上增長，誕生了國產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、中國電競、交互式AI等新興產(chǎn)業(yè)“全國第一股”。

新質(zhì)生產(chǎn)力加快成長，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系向上拓新，光電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破6000億元，生命健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破2000億元……

時至今日，關(guān)山華科板塊已經(jīng)形成了一個聚能環(huán)，匯聚了整個光谷最齊全、最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、商務(wù)、教育、醫(yī)療、生態(tài)、交通等配套，為光谷的頂級產(chǎn)業(yè)裂變式發(fā)展發(fā)展做出了重要保障。

關(guān)山華科板塊仍然是光谷的發(fā)動機(jī)與心臟，是光谷發(fā)展最強(qiáng)勢、最高能的區(qū)域。

3、武漢的“中關(guān)村”

越是觀察分析，越是會發(fā)現(xiàn)，關(guān)山華科板塊的發(fā)展模式很像北京海淀區(qū)的中關(guān)村。

兩者都是典型的“學(xué)研產(chǎn)住”于一體的高知板塊，在這樣的板塊內(nèi)，高學(xué)歷尤其是以科技為主導(dǎo)的高精尖人才就是驅(qū)動科研、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)升級的核心。

清華大學(xué)通過多維度合作與創(chuàng)新資源輸出，深度參與中關(guān)村和海淀區(qū)的科技與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括共建人工智能產(chǎn)業(yè)高地、科技服務(wù)與基層治理融合、資源開放與教育協(xié)同、前瞻性產(chǎn)業(yè)布局等。

清華定期舉辦“校園開放日”和“走進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)室”活動，共享教學(xué)資源助力海淀基礎(chǔ)教育發(fā)展‌。2024年，清華試點(diǎn)100門AI賦能課程，開發(fā)基于GLM大模型的AI助教系統(tǒng)，提升教學(xué)效率并探索多場景應(yīng)用。

海淀區(qū)為清華AI技術(shù)轉(zhuǎn)化提供場景支持，2024年全區(qū)AI核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)2822億元，占全市80%‌。雙方合作推動海淀區(qū)形成覆蓋芯片、框架、模型算法的AI全產(chǎn)業(yè)鏈，聚集企業(yè)超1300家，占全國大模型總量的25%‌。同時，清華在量子科技、6G等未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?yàn)楹５硖峁┘夹g(shù)支撐。

而華中科技大學(xué)在關(guān)山華科板塊乃至整個光谷的貢獻(xiàn)度也非常大。據(jù)不完全統(tǒng)計，作為全國雙一流大學(xué)的華中科技大學(xué)擁有27名院士，其中雙聘院士12人，約有1400名教授，46個博士學(xué)位授權(quán)一級學(xué)科，42個博士后科研流動站等。

這樣高級學(xué)府為板塊的人才培養(yǎng)奠定了高門檻。另一方面，全國科技領(lǐng)域優(yōu)秀人才不斷流入到光谷交流、學(xué)習(xí)、工作等，第一站基本都是關(guān)山華科板塊。

在2025年全國重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室數(shù)量排名中，華中科技大學(xué)高居全國第8。

華中科技大學(xué)牽頭數(shù)量達(dá)到7個，成功超越了復(fù)旦大學(xué)、南京大學(xué)和中國科技大學(xué)等華東五校，展現(xiàn)出強(qiáng)大的科研實(shí)力。

華中科技大學(xué)通過光電國家研究中心和數(shù)字制造裝備技術(shù)實(shí)驗(yàn)室的雙引擎，將機(jī)械工程的傳統(tǒng)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為智能制造的領(lǐng)先優(yōu)勢。這種重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室牽頭數(shù)量排名變化，反映出華中科技大學(xué)更加順應(yīng)國家趨勢積極布局科研，在這股科創(chuàng)東風(fēng)下大步跨越式發(fā)展，以華科為首的關(guān)山華科板塊，未來具有非常大的想象空間。

如果你想快速了解一個區(qū)域的發(fā)展活力、生活氛圍和人群素質(zhì)水平，最快的方法就是去他們的社交場所，特別是想咖啡廳，去聽一聽他們在聊什么話題。

由于關(guān)山華科板塊內(nèi)的教育、研發(fā)、制造等活力十足、氛圍良好，帶動了整個社會快速發(fā)展，這也讓不少有志青年加入到創(chuàng)業(yè)大軍之中。在關(guān)山華科板塊的咖啡廳，隨處可聽見青年人在談?wù)搫?chuàng)業(yè)項(xiàng)目。這種氛圍，和北京海淀區(qū)的中關(guān)村如出一轍，這會給板塊內(nèi)的工作于生活帶來明顯的兩大溢出。

第一是加快高層次人才的吸納與培養(yǎng)，能夠使得整個社會的運(yùn)轉(zhuǎn)效率越來越快。

事實(shí)上，光谷原本就是武漢年輕人口最多、且文化程度最高的區(qū)域之一，并且憑借大學(xué)城的優(yōu)勢，這種高層次人口數(shù)量仍在加速擴(kuò)大。據(jù)東湖高新2025年工作報告，區(qū)域?qū)嵱腥丝谀昃鲩L超20％，其中20－44歲的年輕人口占比超50％。

第二是在這群人中，會源源不斷地誕生創(chuàng)富群體，通俗講就是在科技賽道創(chuàng)業(yè)“拿到結(jié)果”的一群人。

這群人要么是項(xiàng)目創(chuàng)始人、原始股東，要么是企業(yè)高管，他們一方面能夠不斷引進(jìn)社會資源、資金、技術(shù)，推動城市進(jìn)步；另一方面，在這群創(chuàng)富人群，乃至創(chuàng)二代、創(chuàng)三代的影響下，關(guān)山華科板塊的工作機(jī)會、創(chuàng)業(yè)機(jī)會、生活氛圍、營商環(huán)境都會不斷優(yōu)化。

整個板塊內(nèi)對于工作與生活的關(guān)注點(diǎn)，或者說是“思潮”是其他板塊欠缺甚至沒有的。

4、優(yōu)教共同體

北京的海淀區(qū)聞名全國的除了它的人才戰(zhàn)略帶動科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展外，還有一點(diǎn)讓全國肅然起敬的就是它對于人才培養(yǎng)的教育環(huán)境。

這種教育的成功不能簡單概括為名校與名師扎堆，而是“家校社共同教育體系”的成功。而關(guān)山華科板塊在這一點(diǎn)上也與海淀區(qū)十分相似。

首先，這里擁有從小學(xué)到大學(xué)完整而優(yōu)質(zhì)的教育體系。

除了有華科這所雙一流大學(xué)外，還有眾多優(yōu)質(zhì)中小學(xué)扎堆，如華科大附中，2024年一本上線率85.25%；光谷二中，2025年普高率79%，高中率87.6%；此外還有華科大附小、光谷二初、光谷八小等。

其次，這里的家長普遍文化程度較高，教育觀念先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚。

據(jù)不完全統(tǒng)計，板塊內(nèi)的家長在科技行業(yè)的從業(yè)者占比45%，碩士以上學(xué)歷占比47%。而該區(qū)域本身也是武漢文化程度最高的區(qū)域之一，這里的家長不僅具有先進(jìn)的教育觀念，而且普遍收入較高。通俗講，他們具有強(qiáng)烈的教育投資意識，并且有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐小孩的成長所需。

電腦編程、機(jī)器人研發(fā)等一系列競賽層出不窮。當(dāng)今的人才競爭，早已不是靠“高考分?jǐn)?shù)決定命運(yùn)”的時代了，而是從小學(xué)開始就已經(jīng)拉開了差距。學(xué)生之間最大的差距不是考試分?jǐn)?shù)，而是主動思考、學(xué)習(xí)、動手的能力。

這一系列的能力絕非靠一所名校，幾個名師就能培養(yǎng)，而是需要家庭和社會的共同努力。舉個最簡單的例子，北京海淀區(qū)一名初中生在參觀了互聯(lián)網(wǎng)大廠之后，現(xiàn)場指出了對方電腦程序上的漏洞。這種能力就不是在學(xué)校和課本上鍛煉出來的。

這背后需要一個高知家庭從智力、物力、財力等全方面的長期支持。而那些在二十年前本就是天之驕子的高材生，如今為人父母更懂得如何去培養(yǎng)下一代主動學(xué)習(xí)、主動競爭。

優(yōu)秀基因的遺傳，優(yōu)秀家風(fēng)的傳承，優(yōu)秀品格的塑造，優(yōu)秀能力的培養(yǎng)等就是一名學(xué)生成才的必備條件。

再次，關(guān)山華科板塊多年來形成的社會風(fēng)氣有利于學(xué)生成才。

伴隨板塊發(fā)展近40年，形成的高知和創(chuàng)業(yè)一代、二代、三代家庭為主的社會組成，這里的工作效率、學(xué)習(xí)效率、做人做事風(fēng)格、思想認(rèn)知都在朝著先進(jìn)方向加速發(fā)展。學(xué)生在這樣的區(qū)域社會環(huán)境中耳濡目染，受到的影響有利于他們成長。

這種優(yōu)教共同體，是其他板塊所罕見的，也是關(guān)山華科板塊的獨(dú)到優(yōu)勢。

5、武漢僅此一份

星光不負(fù)趕路人，江河眷顧奮楫者。

登上央視春晚的光谷星河廣場是關(guān)山華科板塊的象征。如果從高空俯視這座廣場就會發(fā)現(xiàn)，它像一個核反應(yīng)堆，這里不僅是融合之地，更是效率與能量迸發(fā)之地，所有的能量粒子都會自動尋找最優(yōu)質(zhì)高效的粒子組合。

實(shí)際上，這就是一種生態(tài)體系。從宏觀層面上講，國家戰(zhàn)略主導(dǎo)下的科技創(chuàng)新讓這里高質(zhì)量、高效率實(shí)現(xiàn)了人才培養(yǎng)、項(xiàng)目孵化、產(chǎn)業(yè)升級、招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等。從微觀層面上講，關(guān)山華科板塊集聚和形成了武漢乃至全國最優(yōu)秀的教育、醫(yī)療、金融、科技等資源，形成了發(fā)展合力。

這種由高端人才聚集帶來的社會快速發(fā)展，印證了光谷“產(chǎn)業(yè)生態(tài)+人才政策+應(yīng)用場景”的吸引力，正是光谷“人才—項(xiàng)目—資本—產(chǎn)業(yè)”閉環(huán)加速形成的生動體現(xiàn)，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)突破與未來產(chǎn)業(yè)布局注入強(qiáng)勁動能。

而回到本文開頭的居住角度看待關(guān)山華科板塊會更加清晰。不僅是關(guān)山華科板塊，放眼全國一流的高新科創(chuàng)板塊都是房價最堅(jiān)挺的板塊，比如北京的海淀區(qū)，蘇州的金雞湖，西安的高新區(qū)等都是如此。

關(guān)山華科板塊的發(fā)展模式與北京海淀區(qū)的中關(guān)村十分相似，都是“學(xué)研產(chǎn)住”模式，本質(zhì)上講就是找到工作與生活的平衡點(diǎn)，盡量減少通勤時間成本，追求最大的時間價值，讓工作效率和生活水平實(shí)現(xiàn)最高水平。

一方面，這里并不缺改善置業(yè)的購房者，另一方面，這里經(jīng)過幾十年開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，板塊常年供應(yīng)非常有限，形成了良好的供需關(guān)系和健康的樓市生態(tài)。

因此，關(guān)山華科板塊已經(jīng)成為武漢樓市全維度生態(tài)價值體系下的高地，是門檻極高的高質(zhì)量生活場域。

而在如此寸土寸金，嚴(yán)重缺乏供應(yīng)的關(guān)山華科板塊所儲備的荷葉山千畝低密地塊，給板塊未來生活改善升級帶來了巨大的想象空間。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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