編者按：2024年，中國商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展階段，多元化體驗與產(chǎn)業(yè)升級深度融合、資管新模式和數(shù)字化轉(zhuǎn)型等成為推動行業(yè)進步的關鍵因素。

在這一背景下，觀點機構(gòu)順應時代潮流，帶著對商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)探索的熱情，觀點機構(gòu)將于10月31日-11月1日在上海召開2024觀點商業(yè)年會，并推出系列報道——“繁榮周期：消費與變革”。

通過深入調(diào)研、交流和采訪，挖掘商業(yè)地產(chǎn)領域的領軍企業(yè)和行業(yè)領袖，探索他們在新時代背景下的創(chuàng)新實踐和戰(zhàn)略思考，揭示行業(yè)變革期的洞察、策略和成就。

觀點網(wǎng) 時隔一年，我們再次探訪光大安石。作為業(yè)內(nèi)享有盛譽的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)，其對于當前經(jīng)濟周期、行業(yè)趨勢以及發(fā)展機遇，都有獨到的判斷與見解。通過一個小時的深入交流，我們共同加深了對市場環(huán)境的理解，以及光大安石在其中的角色與策略。

“沒有人真正愿意看到房地產(chǎn)泡沫破裂，但光大安石確實很早就為行業(yè)周期的來臨做準備的。”光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官陳宏飛回溯光大安石面對周期做出的戰(zhàn)略調(diào)整。自2016年起，光大安石戰(zhàn)略性地退出住宅開發(fā)領域，專注資產(chǎn)管理運營，如今業(yè)務版圖中早已沒有住宅項目，加之股東光大控股的支持，使光大安石在行業(yè)調(diào)整到來時擁有穿越周期的信心。

我們的采訪正值二十屆三中全會召開前夕，城市更新、提振消費、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等熱點話題已頻頻見諸報端，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展的新機遇正悄然蘊藏其中。經(jīng)濟有周期、行業(yè)有起伏，光大安石始終抱以積極開放的心態(tài)，選擇專注當下、順勢有為。

“專注當下”

當下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底調(diào)整階段。一段時間以來，部分流動性承壓的房企在與地方政府溝通后，選擇把未開發(fā)的土地“退還”政府，以便將有限的資源聚焦于在建項目的施工與“保交樓”上，也有一些企業(yè)的項目囿于資金困難而停滯。在光大安石看來，項目“爛尾”意味著實體資產(chǎn)的真正損失，對于絕大部分不動產(chǎn)項目而言，只要建設完工，總能找到適合于其區(qū)位條件的用途。面對陷入困境的項目，各相關方可以選擇擱置糾紛、同舟共濟，在不造成實體資產(chǎn)損失的原則下進行利益博弈。以光大安石為代表的專業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)，擅長以“后進先出”、“先運營后退出”的模式對項目實施盤活——通過一定的新增投入與專業(yè)的資產(chǎn)管理服務，先將項目運營價值呈現(xiàn)出來，再由各方在此基礎上解決糾紛。

“對于新進入的投資方而言，能在項目盤活后一個相對較短的時期內(nèi)，以優(yōu)先于原有投資人的順序以合理回報退出，這樣的項目是有足夠吸引力的；而對于原有利益相關方而言，項目在盤活開業(yè)后就能夠產(chǎn)生持續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流，也為最終挽損退出創(chuàng)造了條件”。陳宏飛認為，在強調(diào)城市集約化發(fā)展的當下，沒有毫無價值的城市土地，只有功能與需求存在錯配的空間，光大安石的優(yōu)勢就在于發(fā)現(xiàn)這些項目的最佳用途，并將其真正呈現(xiàn)出來。“辦公、酒店物業(yè)可以改造為保障性住房或長租公寓，社區(qū)商業(yè)與加工配送中心也可以相互調(diào)整，最終目的都是保證項目用途與市場需求相匹配，這也是光大安石所從事城市更新業(yè)務的內(nèi)涵。”

在推動項目完工、化解爛尾風險的過程中，金融機構(gòu)若安排得當，能夠顯著挽損并促進創(chuàng)收，這不僅是金融支持實體經(jīng)濟的有力體現(xiàn)，也是其助力市場穩(wěn)健發(fā)展的重要方式。“專業(yè)的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)如果能憑借其在項目規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)定位及開發(fā)建設等方面的專長，就能有效彌補了金融機構(gòu)的能力短板。通過項目的重新定位、接續(xù)開發(fā)、以及必要的改造升級，將資產(chǎn)打造為符合市場需求的功能性產(chǎn)品，充分挖掘并釋放了項目的潛在價值。”陳宏飛分享到，“當然，改造和更新項目還是因其復雜和周期長，比較有挑戰(zhàn)。尤其在疫情持續(xù)影響及宏觀經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)的背景下，上級股東光大控股的堅定支持為我們克服流動性壓力、保持運營穩(wěn)定提供了強有力的后盾，也為我們參與解決城市發(fā)展中的供需錯配問題，推動城市功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與空間布局的合理化奠定了堅實的基礎。”

在房地產(chǎn)行業(yè)積極探索與構(gòu)建新發(fā)展模式的過程中，光大安石展現(xiàn)出了前瞻性的戰(zhàn)略視角。今年5月國務院政策例行吹風會上，央行提出的設立3000億元保障性住房再貸款舉措，鼓勵引導金融機構(gòu)支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。光大安石深刻洞察到這一政策對于化解行業(yè)存量、促進市場健康發(fā)展的重要意義。鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)的龐大體量與復雜現(xiàn)狀，公司期待未來能有更多強有力的政策出臺，以進一步推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。針對房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)力代建代管業(yè)務的趨勢，光大安石已提前布局，通過成立“安石建管”品牌，積極投身這一新興領域，并取得了顯著成效。光大安石投資執(zhí)行董事張璐強調(diào)：“在項目獲取上，光大安石會秉承嚴謹?shù)倪x擇標準，不僅關注項目的潛在價值，更重視與委托方的深度合作與共贏，尤為注重銷售去化策略的制定與實施，強調(diào)與委托方就銷售預期進行深入溝通，確保雙方目標的協(xié)同一致。”

在持續(xù)的行業(yè)對話中，光大安石堅定認為房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡是中長期任務，“摒棄速勝幻想，擁抱新常態(tài)，專注當下，精益求精”。

“順勢有為”

專注當下是為了行穩(wěn)致遠。

作為中國光大控股旗下最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人與不動產(chǎn)投資平臺，光大安石以“募、投、建、管、退”為閉環(huán)，打通開發(fā)、改造及運營全鏈條，在過往十余年的發(fā)展歷程中打造了一系列經(jīng)典項目。截至2023年底，光大安石存續(xù)資產(chǎn)管理規(guī)模約468億元人民幣，在管消費基礎設施、倉儲基礎設施、城市綜合體、寫字樓及酒店、代建代管項目逾50個。在消費基礎設施領域，光大安石創(chuàng)立了商業(yè)資產(chǎn)管理品牌“大融城”，以“重資產(chǎn)收購+輕資產(chǎn)管理輸出”模式在全國管理20個商業(yè)項目，總管理規(guī)模近300萬平方米。

在與光大安石資管總裁周頌明的交流中我們得知，今年恰逢光大安石旗下江門大融城開業(yè)十周年。這個項目原名“匯悅城”，是江門市第一座購物中心，自2014年開業(yè)后逐步進入運營穩(wěn)定階段。2018年，光大安石設立基金完成了對本項目的并購，并根據(jù)江門本地的消費趨勢對經(jīng)營策略進行調(diào)整，重新確立了“年輕、時尚、潮流”的定位，并以“江門大融城”品牌亮相。2023年，項目全年營業(yè)額突破13億元人民幣，同比提升28%，全年客流量突破2200萬人次，同比提升37%。

憑借著江門大融城的出色運營表現(xiàn)和良好市場口碑，光大安石與本地國有企業(yè)開展合作，于2023年以受托資產(chǎn)管理模式接管了位于江門市新會區(qū)的一處困境資產(chǎn)。光大安石經(jīng)營團隊通過對該項目外立面的優(yōu)化改造、室內(nèi)燈光裝飾及動線調(diào)整、在公共空間打造各圈層社交氛圍場景等方式，在不到半年的時間內(nèi)全面提升商場品質(zhì)，推動項目以“新匯大融城”的品牌煥新開業(yè)，打造了江門市政企強強攜手、帶領“問題資產(chǎn)”走出困境的經(jīng)典案例。在周頌明看來，這是不動產(chǎn)資產(chǎn)管理服務社會經(jīng)濟與百姓民生的體現(xiàn)。

廣東江門大融城

當我們問及內(nèi)需偏弱、消費者信心不足對“大融城”項目有何影響時，周頌明向我們介紹了光大安石的應對之道:消費基礎設施項目要圍繞“人”提供服務，消費者與入駐商家才是項目的主角。經(jīng)營團隊首先要讓消費者“感受到熱鬧和快樂”、愿意來此度過閑暇時光，然后思考如何提高商家的銷售額，最終才是項目的收益；同時，也要為入駐商家解決好在經(jīng)營過程中遇到的煩惱，將降本增效產(chǎn)生的結(jié)余切實轉(zhuǎn)化為對商家的扶助，讓商家能夠活得好、賺到錢，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。越是在行業(yè)周期波動的時候，越要沉下心來穩(wěn)定經(jīng)營、培養(yǎng)口碑，從而在市場上行的時候?qū)崿F(xiàn)厚積薄發(fā)，“這就是順勢有為”。

對于當下受到業(yè)內(nèi)高度關注的基礎設施公募REITs，光大安石認為，公募REITs為資本市場提供了一種非常好的長期投資標的，能夠為投資人提供相對穩(wěn)定的投資收益與現(xiàn)金流分派，是受到“耐心資本”追逐的投資品類，市場始終會存在對這類產(chǎn)品的投資及配置需求。隨著公募REITs發(fā)行走向常態(tài)化，基礎設施與不動產(chǎn)投資領域會構(gòu)建起對“耐心資本”更友好的機制，激勵資產(chǎn)管理機構(gòu)聚焦做好項目運營。

以下為觀點新媒體對光大安石專訪實錄節(jié)選：

觀點新媒體：如何看待不動產(chǎn)行業(yè)最近一年來的發(fā)展？對消費、城市更新等熱點領域的政策有哪些期待？

光大安石：我們主要從事不動產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務，在包括消費基礎設施資產(chǎn)管理、城市更新等領域擁有較為豐富的實踐經(jīng)驗。早些年，房地產(chǎn)調(diào)控政策相對籠統(tǒng)，商業(yè)運營本應是與住宅開發(fā)形成對沖和互補的業(yè)務模式，卻往往同樣受到“房住不炒”政策的調(diào)控；現(xiàn)在政策的精準性已經(jīng)越來越強，如果今后能夠?qū)⑾M基礎設施、城市更新等領域從住宅調(diào)控的政策框架中獨立出來，對于改善內(nèi)需、提振消費、創(chuàng)造就業(yè)都將大有裨益。

當前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入城市更新階段，特點是由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，這有助于帶動城市基礎設施的新一輪投資，而且是有效益的投資。通過實施城市更新行動，我們可以更好解決城市發(fā)展過程中所積累的需求與功能的錯配，可以推動城市功能結(jié)構(gòu)與空間布局的進一步完善，這些都是從業(yè)者能夠有所作為的領域。許多金融機構(gòu)也可以在城市更新行動中發(fā)揮更重要的作用，部分金融機構(gòu)過去對于住宅和非住宅業(yè)態(tài)沒有進行足夠區(qū)分，這與城鎮(zhèn)化快速推進時期許多非住宅業(yè)態(tài)項目也由房地產(chǎn)開發(fā)商主導建設有關；隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與新發(fā)展模式的構(gòu)建，那些經(jīng)營現(xiàn)金流更健康、運營管理能力更強的項目或機構(gòu)能夠在經(jīng)濟周期的起伏中表現(xiàn)出更強的韌性，金融機構(gòu)可以把握住這類項目機會開展合作，也實現(xiàn)自身的更好發(fā)展。

消費是拉動經(jīng)濟增長的基礎性力量。我們關注到，許多專家學者近期圍繞提振消費提出了很好的建議。例如，有人提出通過發(fā)放消費券來拉動消費，特別是發(fā)放使用場景為線下消費的消費券，這對社區(qū)商業(yè)、體驗性消費、服務型消費可以起到刺激作用；再例如，有人提出可以將消費稅由中央稅稅種調(diào)整為地方稅稅種，這不僅有助于緩解地方政府財政壓力，對于激勵地方政府提振消費、激活民營企業(yè)經(jīng)營活力也有重要價值。我們國家有龐大的市場規(guī)模，消費在拉動經(jīng)濟增長中已經(jīng)并將繼續(xù)扮演重要角色，隨著我們國民收入的增長和共同富裕的推進，相信消費特別是線下消費、體驗性消費的潛力還會繼續(xù)釋放出來。

觀點新媒體：信心的確非常重要。最近一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了比較深度的調(diào)整，我們也看到國內(nèi)一些不動產(chǎn)項目出現(xiàn)了“爛尾”的情況，您如何看待這個現(xiàn)象？

光大安石：項目“爛尾”往往意味著實體資產(chǎn)的真正損失，對于絕大部分不動產(chǎn)項目而言，只要建設完工，就總能找到適合于項目區(qū)位條件的用途；但如果半途而廢，項目價值只會在風吹日曬下大打折扣，還會積累安全風險，這與實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的要求是背道而馳的。

我們對許多“爛尾”項目做過深入研究，一些項目發(fā)生“爛尾”是由于存在產(chǎn)權(quán)或者法律方面的糾紛，不良資產(chǎn)投資機構(gòu)和專業(yè)法律機構(gòu)可以采取法制途徑推動解決，明確項目的權(quán)屬，最重要的是找到項目真正的使用者；還有一些項目是因為在規(guī)劃定位方面出現(xiàn)了失誤，功能無法滿足市場需求，對于這類項目，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)可以主導實施項目改造或者更新，辦公、酒店物業(yè)可以改造為保障性住房或長租公寓，社區(qū)商業(yè)與加工配送中心也可以相互調(diào)整，最終目的還是保證項目用途與市場需求相匹配，這也是我們從事城市更新業(yè)務的內(nèi)涵。

對于許多陷入困境的項目，盤活重整所需的資金并不一定很多，如果各利益相關方能夠選擇暫時擱置糾紛，引入專業(yè)的投資及運營管理機構(gòu)以“后進先出”、“先運營后退出”模式對項目實施盤活，往往可以起到非常好的效果。對于新進入的投資方而言，能在項目盤活后一個相對較短的時期內(nèi)，以優(yōu)先于原有投資人的順序以合理回報退出，這樣的項目是有足夠吸引力的；而對于原有利益相關方而言，項目在盤活開業(yè)后就能夠產(chǎn)生持續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流，也為最終挽損退出創(chuàng)造了條件。在這一過程中，專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)可以發(fā)揮在價值判斷、更新改造、經(jīng)營管理方面的專業(yè)能力，為項目提供一站式的綜合不動產(chǎn)資產(chǎn)管理服務，為各方實現(xiàn)社會功能與經(jīng)濟效益的多贏，這也是光大安石最擅長的事情。

上海光大安石虹橋中心

觀點新媒體：政府在這方面可以發(fā)揮哪些作用呢？

光大安石：地方政府可以考慮進一步完善城市更新的土地和規(guī)劃政策，包括在土地功能和建筑用途方面提供更多的靈活性，允許土地用途兼容、建筑功能混合等。對于一些規(guī)劃編制較早、無法滿足現(xiàn)有市場需求的項目定位，可以研究出臺一些調(diào)整政策，這對盤活存量意義重大。

觀點新媒體：光大安石在消費基礎設施領域的旗艦品牌是“大融城”，面對市場環(huán)境的變化，大融城有哪些新的思路和特色？

光大安石：大融城品牌已經(jīng)有十余年的經(jīng)營發(fā)展歷史，我們始終將消費者和入駐商家作為重要的服務對象看待。在消費者這端，我們將客流量視為最關鍵的經(jīng)營指標，消費者愿意來我們的項目消費，來我們的項目消費能夠感受到熱鬧、快樂，這本就是消費基礎設施滿足人民美好生活的題中之義，也是我們打造“大融城”品牌的初心。在這個基礎上，我們舉辦豐富的、有創(chuàng)意的推廣活動，迎合消費者尤其是當下年輕人的消費趨勢，以此穩(wěn)定和提升我們的經(jīng)營業(yè)績。在入駐商家這端，我們盡力提供下沉的、定制化的服務，主動解決入駐商家在經(jīng)營過程中遇到的各種難點痛點，確保入駐商家能夠在我們的項目上活得好、賺到錢。這既是我們的營商思路，也是我們?yōu)榇笕诔瞧放拼蛟焓袌隹诒姆绞椒椒?。在市場?jīng)歷周期的時候，我們穩(wěn)定經(jīng)營、培養(yǎng)口碑，在市場上行的時候就能實現(xiàn)厚積薄發(fā)，這就是順勢而為。十幾年來，我們一直堅持著這樣的經(jīng)營思路，也得到了消費者與入駐商家的認可。

觀點新媒體：輕資產(chǎn)模式是你們的發(fā)展方向嗎？

光大安石：輕資產(chǎn)模式是我們的重要發(fā)展戰(zhàn)略，我們不僅擅長各類不動產(chǎn)項目的運營管理，也擁有專業(yè)的不動產(chǎn)價值診斷與投資判斷能力。光大安石的不動產(chǎn)“大資管”模式有豐富的內(nèi)涵，其中也包括不動產(chǎn)的投資管理與基金管理，在發(fā)現(xiàn)市場機遇的時候，我們有能力為投資人進行項目投資或資產(chǎn)盤活，這同樣是我們發(fā)揮所長、服務社會經(jīng)濟發(fā)展的重要方式。

觀點新媒體：近年來，許多機構(gòu)涌入房地產(chǎn)代建代管領域，光大安石作為較早開展此類業(yè)務的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)，您認為有哪些值得注意的事項？

光大安石：對于住宅開發(fā)類項目，在提供代建代管服務過程中要特別關注銷售去化策略，也要和委托方就銷售預期進行充分溝通。委托方在項目的開發(fā)工程中需要投入資源，其收益最終依賴項目的銷售變現(xiàn)，項目的銷售預期也會對委托方的投資預期產(chǎn)生重要影響。作為受托提供代建代管服務的機構(gòu)，要發(fā)揮自身所長，對項目所在市場環(huán)境做扎實的調(diào)研判斷，謹慎地提出專業(yè)意見，要對委托方充分負責。

觀點新媒體：對于消費基礎設施項目，您最看好哪些區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ?/strong>