剛剛結(jié)束的2024博鰲房地產(chǎn)論壇，在諸多不確定性的行業(yè)因素中，為房地產(chǎn)業(yè)找到了確定性的趨勢：

回歸中心。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺分析說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)沒有過剩，未來還會建更多房子。未來隨著人口的流動(dòng)，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)，走向就業(yè)市場，很多地方對房地產(chǎn)還有需求。應(yīng)該把房子蓋在人口流入的地方，蓋在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方。

這里指的人口流入城市，基本就是一二線城市。

對此，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶高度認(rèn)同，他說：“核心城市有市場，核心地段有市場，好房子有市場，有實(shí)力敢擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)有市場”。

中海發(fā)展首席技術(shù)官、科技管理部總經(jīng)理、領(lǐng)潮供應(yīng)鏈公司董事長楊鷗拿出了數(shù)據(jù)論證“中心論”的成功。

上半年，中海打破了中國的開盤紀(jì)錄，3月上海項(xiàng)目（中海順昌玖里）開盤，半天銷售196.5億；6月底，深圳項(xiàng)目（中海深灣玖序）也是基本售罄，賣了100多億。中海堅(jiān)持的就是“核心城市、核心地段、主流產(chǎn)品”。

當(dāng)下回歸中心有著多維度的趨勢與機(jī)會。

第一，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢所趨。

全球經(jīng)濟(jì)收縮，特別是外企收縮了投資的半徑，多個(gè)行業(yè)都在聚焦中心發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)退潮和高質(zhì)量發(fā)展雙重影響下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的二八定律會更加凸顯，中心城市、中心地段乃至中心產(chǎn)品就是很多行業(yè)的價(jià)值頂峰。

第二，中心是跨周期發(fā)展的“安全港”。

當(dāng)城市化擴(kuò)展速度放緩后，很多城市放緩甚至?xí)和Ａ诵鲁堑臄U(kuò)張，而更加注重對傳統(tǒng)的城市中心進(jìn)行高質(zhì)量發(fā)展，對各產(chǎn)業(yè)進(jìn)行優(yōu)勢賦能，重回中心已經(jīng)成為了部分行業(yè)“過冬”和轉(zhuǎn)型的必然方向。

近年來，絕大多數(shù)城市嚴(yán)重放緩了土地出讓，這使得中心地段地塊的價(jià)值得到了有力的支撐，提高了資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)的底層能力。

第三，中心是市場洗牌的價(jià)格高地。

從高速發(fā)展轉(zhuǎn)變到高質(zhì)量發(fā)展，市場供求關(guān)系發(fā)生了深層次改變。

比如說樓市近兩年最為明顯的就是中心價(jià)值堅(jiān)挺，非核心板塊、非核心產(chǎn)品價(jià)格下降明顯。

在武漢新房市場，只有恒隆武廣、二七濱江、武昌濱江的頂豪產(chǎn)品價(jià)格堅(jiān)挺，而內(nèi)環(huán)、二環(huán)中產(chǎn)改善產(chǎn)品降幅明顯，特別是在“第四代”和“準(zhǔn)四代”產(chǎn)品的迭代趨勢下，非頂豪產(chǎn)品受到的價(jià)格沖擊較明顯。

新房市場正在“提升產(chǎn)品質(zhì)量”“擠壓產(chǎn)品水分”“淘汰落后企業(yè)”等多個(gè)趨勢中曲折前行。而像恒隆武廣商圈、二七濱江、武昌濱江等強(qiáng)勢中心相對安全值則較高。

2020年至今，武漢4W+新房豪宅市場（住宅）銷冠常年出現(xiàn)在二七濱江，如新希望D10、華潤武漢瑞府等。武漢單價(jià)最貴和單套最貴的豪宅（住宅）也在二七濱江，如武漢天地云廷、宸嘉100嘉佰道、綠城黃浦灣等。而可售性（商業(yè)地產(chǎn)）高端豪宅市場，單價(jià)和總價(jià)最高紀(jì)錄則是恒隆武廣板塊的恒隆府。

價(jià)格波動(dòng)的背后，是價(jià)值的支撐，更是對城市板塊未來發(fā)展的信心與預(yù)期。

第四，中心資源擁有強(qiáng)勢“定價(jià)權(quán)”。

當(dāng)城市擴(kuò)展放緩后，資源、人才、資金、機(jī)會依然會被“虹吸”到城市中心，加上城市中心幾十年甚至上百年形成的強(qiáng)勢教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、人文、生態(tài)等資源，是難以被城市后續(xù)規(guī)劃所改變的。

簡單說，就是既無法復(fù)制，又無法遷移。

這種既定格局，決定了城市中心的區(qū)位價(jià)值處于城市資源力頂端。比如在武漢，能夠匯聚優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通、人文、生態(tài)等全維度資源的只有恒隆武廣板塊、二七濱江板塊、武昌濱江至沙湖板塊。而綜合資源力排在首位的依然是恒隆武廣板塊。

這種資源力的沉淀，就奠定了武漢首屈一指的中心地位。

第五，中心有前沿的高端服務(wù)。

在本次博鰲商業(yè)大會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云分析說，商業(yè)地產(chǎn)從高增長變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展的時(shí)代了。

目前我國的服務(wù)業(yè)增長非常快，全國人均服務(wù)性消費(fèi)支出增加了9.2%。一般的必需品，像一個(gè)女同志衣櫥里的衣服足夠滿足了，她的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)不一樣了，服務(wù)性消費(fèi)增加了，占人均消費(fèi)的比例越來越高了，大家需要體驗(yàn)式的消費(fèi)，需要貼身的服務(wù)，這種高層次的消費(fèi)需求仍然有很大的發(fā)展空間。

城市中心往往是高端商業(yè)的聚集地，像恒隆武廣板塊就聚集了恒隆和武商兩大商業(yè)巨頭，并且恒隆廣場和武商國際廣場均以高端商業(yè)著稱，在武昌漢街SKP開業(yè)之前，恒隆武廣板塊幾乎是武漢唯一的奢侈品消費(fèi)區(qū)域。而諸多高端消費(fèi)，特別是高端服務(wù)均在恒隆廣場。

恒隆集團(tuán)的榮譽(yù)董事長陳啟宗先生在面對觀點(diǎn)網(wǎng)的采訪及《致股東函》中分別提到：

“武漢，好得不得了。2021年，恒隆地產(chǎn)整體租賃收入為103.21億港元，其中內(nèi)地物業(yè)組合的租賃收入按人民幣及港幣計(jì)值分別錄得23%和31%升幅，足以抵消香港物業(yè)組合7%的跌幅。”

“雖然武漢恒隆廣場啟業(yè)不久，但成績已經(jīng)相當(dāng)理想，商場仍在擴(kuò)大市場份額，并且有機(jī)會在不久的將來進(jìn)占市內(nèi)的龍頭位置。”

在博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，陳啟宗先生曾對我表示，恒隆在武漢無論是整體定位還是建設(shè)品質(zhì)都非常高，武漢是恒隆集團(tuán)在內(nèi)地布局的重要城市之一，他非?？春梦錆h未來的發(fā)展空間。

除了高端商業(yè)消費(fèi)市場上對中心價(jià)值的投票外，在城市規(guī)劃上中心地段也具有前沿先進(jìn)的空間設(shè)計(jì)。比如恒隆武廣板塊是武漢少有的具備高端商場、寫字樓、酒店、公寓、住宅等物業(yè)形態(tài)的中心板塊。

其中，武漢恒隆廣場連接了甲級寫字樓、恒隆府（高端服務(wù)式公寓）、軌道交通、武商國際廣場等，是城市中心的超級綜合體，從高端辦公，到高端消費(fèi)，再到高級居住能夠以5分鐘的通勤進(jìn)行快速切換。這種前沿的空間設(shè)計(jì)帶來先進(jìn)的生活方式，是中心價(jià)值的集中體現(xiàn)。

二七濱江的武漢天地也有類似的設(shè)計(jì)，高級住宅區(qū)無縫銜接高端辦公、商業(yè)區(qū)域，同樣采取TOD發(fā)展模式。而武昌濱江的開發(fā)方興未艾，目前是可開發(fā)面積最大的中心板塊。從開發(fā)順序和存量情況看，恒隆武廣將率先進(jìn)入“絕版”歷史，其次是以武漢天地為首的二七濱江，最后是武昌濱江。

從長遠(yuǎn)來看，城市的中心資產(chǎn)或者說被規(guī)劃出讓的土地、可售性物業(yè)都屬于存量機(jī)會，伴隨一二線城市未來的長線發(fā)展，這種進(jìn)駐中心的機(jī)會將越來越稀缺。

在供需嚴(yán)重不平衡的趨勢下，資產(chǎn)價(jià)值走高是大概率事件。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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