觀點(diǎn)網(wǎng) 近期消息，黑石集團(tuán)完成St Modwen Logistics和Industrials REIT兩家英國(guó)大型工業(yè)物流投資管理公司的合并，并創(chuàng)建全新的工業(yè)物流平臺(tái)Indurent。

實(shí)際上，黑石于2024年初發(fā)給員工的信件中曾透露這一計(jì)劃，合并后的公司將會(huì)持有200多個(gè)物業(yè)，占地2700萬(wàn)平方英尺，并成為英國(guó)第三大的物流業(yè)主，僅次于Segro和Tritax Big Box REIT。

黑石是美國(guó)規(guī)模最大的另類(lèi)資產(chǎn)管理公司，總部位于美國(guó)紐約，被稱(chēng)為“PE之王”，其投資遍及北美、歐洲、亞洲及其他地區(qū)，涵蓋了多種行業(yè)和領(lǐng)域，包括但不限于房地產(chǎn)、私募股權(quán)、信貸、基礎(chǔ)設(shè)施和對(duì)沖基金。

據(jù)悉，黑石分別于2021年和2023年收購(gòu)了St Modwen和Industrials REIT，并將其從倫敦證券交易所摘牌。

截至今年一季度末，黑石的總資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）達(dá)到1.06萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)7%。該集團(tuán)的增長(zhǎng)受益于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施策略的成功，尤其是在人工智能領(lǐng)域的數(shù)據(jù)中心平臺(tái)。

在最近的財(cái)務(wù)報(bào)告中，黑石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官蘇世民提到，當(dāng)前交易環(huán)境正逐步改善，公司已準(zhǔn)備充分利用近2000億美元的待投資金（dry powder）捕捉更多投資機(jī)會(huì)。

一次合并

合并后的Indurent平臺(tái)由黑石集團(tuán)管理的投資基金控股，擁有超過(guò)200處物業(yè)和2700萬(wàn)平方英尺的工業(yè)和物流資產(chǎn)組合，業(yè)務(wù)覆蓋英國(guó)所有主要城市，并與2000多家企業(yè)建立了合作關(guān)系。

回溯過(guò)往，2021年，黑石以12億英鎊將英國(guó)上市的St Modwen私有化，St Modwen專(zhuān)注于為全球物流和電商公司以及多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)開(kāi)發(fā)和管理大型城市倉(cāng)庫(kù)，收購(gòu)St. Modwen給黑石帶來(lái)了大量的物流倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

彼時(shí)，ST Modwen有三個(gè)主要業(yè)務(wù)部門(mén)，專(zhuān)注于房屋建設(shè)、倉(cāng)庫(kù)和城市改造。2019年開(kāi)始，ST Modwen將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了物流，該部門(mén)當(dāng)時(shí)占公司13.7億英鎊投資組合的約49%。

“黑石集團(tuán)比大多數(shù)人更愿意關(guān)注私有化的機(jī)會(huì)，而ST Modwen的傳統(tǒng)房屋建筑業(yè)務(wù)對(duì)其他只對(duì)物流投資組合感興趣的各方來(lái)說(shuō)是個(gè)難題。”格林街分析師彼得·帕帕達(dá)科斯曾表示。

值得關(guān)注的是，ST Modwen的戰(zhàn)略土地部門(mén)負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)土地，并通過(guò)規(guī)劃程序?yàn)殚_(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備，這也為黑石集團(tuán)提供現(xiàn)成的機(jī)會(huì)，以建造更多倉(cāng)庫(kù)。

新平臺(tái)Indurent將受益于St Modwen Logistics的開(kāi)發(fā)能力和約6000英畝的土地儲(chǔ)備。在過(guò)去兩年內(nèi)，St Modwen Logistics已交付約400萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)。

2023年3月，黑石集團(tuán)則是以7億英鎊的價(jià)格將Industrials REIT私有化，該公司專(zhuān)注于多租戶(hù)工業(yè)資產(chǎn)，通常包含5到50個(gè)可出租單位，面積從500-20000平方英尺不等。

產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，2023年私有化交易對(duì)Industrials REIT的估值超過(guò)5億英鎊，較上市時(shí)股價(jià)溢價(jià)42.2%。

據(jù)悉，這一新平臺(tái)的CEO由原Industrials REIT的首席執(zhí)行官Julian Carey擔(dān)任，他表示，Indurent是“一家完全整合的工業(yè)和物流公司，能夠?yàn)榭蛻?hù)生命周期的各個(gè)階段提供支持”。

值得關(guān)注的是，2012年黑石旗下房地產(chǎn)部門(mén)創(chuàng)建了Logicor，專(zhuān)門(mén)來(lái)管理和運(yùn)營(yíng)黑石集團(tuán)在歐洲的物流資產(chǎn)。

投資總是需要退出的，幾年以后，Logicor這家泛歐物流地產(chǎn)公司被黑石以122.5億歐元(138億美元)的價(jià)格出售給中投公司。

在華物流投資

黑石也早早進(jìn)入了中國(guó)物流市場(chǎng)。

2013年，黑石便開(kāi)始在中國(guó)布局物流地產(chǎn)，以投資上海物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為起點(diǎn)。2015年，黑石與萬(wàn)科展開(kāi)合作，入股萬(wàn)科物流公司。

2018年，黑石再設(shè)立物流基礎(chǔ)設(shè)施管理平臺(tái)DragonCor龍地，這一平臺(tái)專(zhuān)注于管理其在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)投資組合，業(yè)務(wù)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)辦公三個(gè)核心資產(chǎn)類(lèi)別。

根據(jù)龍地物流官網(wǎng)，在倉(cāng)儲(chǔ)物流方面，龍地目前已在19個(gè)城市進(jìn)行投資，管理40多個(gè)物流園區(qū)，總建筑面積超500萬(wàn)平方米。

同年，黑石以2.75億元收購(gòu)東百集團(tuán)旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)；2019年旗下地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方就物流園區(qū)開(kāi)展全方位的深度合作。

2020年，黑石繼續(xù)加大對(duì)物流地產(chǎn)的投資，先后落子佛山、長(zhǎng)沙、太倉(cāng)、武漢、鄭州等地，同時(shí)還在上海新建成一座物流園區(qū)；2021年，黑石更是加碼粵港澳大灣區(qū)，將富力位于廣州的綜合物流園區(qū)100%權(quán)益收入囊中，拿下了當(dāng)時(shí)大灣區(qū)最大物流園項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)，黑石首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾表示，在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石非常重視倉(cāng)儲(chǔ)和物流，這是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物和其他線上活動(dòng)的物流鏈中的一環(huán)。

那幾年，工業(yè)和物流還是備受追捧的資產(chǎn)類(lèi)別。只不過(guò)，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)，熱度已有所消退。

就目前而言，由于新增供應(yīng)大量增加以及需求消減，很多物流地產(chǎn)管理方面臨出租壓力。

2023年末有消息稱(chēng)，黑石有意拋售中國(guó)物流資產(chǎn)包，總價(jià)超百億元，資產(chǎn)包已有意向買(mǎi)家。隨后黑石集團(tuán)對(duì)外表示，并未與任何一方就物流資產(chǎn)的出售進(jìn)行談判。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，中國(guó)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)還有新的需求，不過(guò)涉及區(qū)域發(fā)展不均衡的問(wèn)題，這兩年在市場(chǎng)的新增投入上已經(jīng)有所體現(xiàn)了。相信經(jīng)過(guò)未來(lái)幾年的持續(xù)消化和調(diào)整之后，會(huì)慢慢達(dá)到一個(gè)相對(duì)比較平衡的狀態(tài)。

她認(rèn)為，下一步，市場(chǎng)要從質(zhì)上更進(jìn)一步發(fā)展，包括整合、做區(qū)域化市場(chǎng)的分化。例如，在有的區(qū)域子市場(chǎng)還需要再增加量，有的區(qū)域子市場(chǎng)可能就保持現(xiàn)狀的平穩(wěn)，有的區(qū)域子市場(chǎng)可能隨著城市的發(fā)展需求變化，高標(biāo)倉(cāng)要去做倉(cāng)儲(chǔ)的更新和提質(zhì)升級(jí)。