（2024年5月24日·北京）“樓宇經(jīng)濟是推動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。”在2024觀點商辦暨資管大會現(xiàn)場，中信和業(yè)黨委書記、董事長楊勁在開幕致辭中，開門見山地提出觀點。

中信和業(yè)是本次觀點商辦暨資管大會協(xié)辦單位，旗下北京地標中信大廈亦是大會的舉辦場地。

5月24日上午，大會開始之前，觀點企業(yè)課堂率先開啟了“走進樓宇運營模式革新者——中信大廈”，一眾嘉賓實地參觀這座地標大廈，與中信和業(yè)企業(yè)高層現(xiàn)場交流，探討商辦暨資管發(fā)展前路、業(yè)務融合的創(chuàng)新經(jīng)驗。

作為北京第一高樓，中信大廈與國貿(mào)建筑群、中央電視臺和銀泰中心等構成了新的城市天際線，并一直以滿足寫字樓企業(yè)與員工需求為切入點，通過科技、互聯(lián)網(wǎng)技術將寫字樓運營能力平臺化，實現(xiàn)綠色節(jié)能、高效智能的寫字樓運營新模式。

中信和業(yè)黨委書記、董事長 楊勁

面對新的經(jīng)濟形勢和行業(yè)發(fā)展的趨勢特點，楊勁進一步表示，中信和業(yè)在商業(yè)不動產(chǎn)運營管理領域聚焦“空間”“環(huán)境”“服務”三大場景建設，強化資產(chǎn)運營、物業(yè)服務、城市更新三大主營業(yè)務板塊，努力提升資產(chǎn)運營效率和運營價值，在打造中信業(yè)務整合樣板和企業(yè)核心競爭力等方面取得了較好成效。

楊勁強調(diào)，商辦物業(yè)要契合變化和要求，并在適應經(jīng)濟發(fā)展趨勢和市場變化的過程中，不斷進化和升級。

那么，地產(chǎn)行業(yè)仍深刻調(diào)整的背景下，商辦與資管未來還有哪些道路？

2024觀點商辦暨資管大會現(xiàn)場

大資管時代來了

下午大會分為三個環(huán)節(jié)，從宏觀、資管、運營和證券化等領域進行闡述。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云，是首位登臺發(fā)表主題演講的嘉賓。

蔡云開宗明義：“未來房地產(chǎn)市場可能面臨的是一個大資管市場，這個市場會帶來新的增長力、增長極和增長點。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員 蔡云

“不單純是一個樓宇的概念，更重要的是見證了我們國家改革開放、城市發(fā)展的過程。”蔡云表示，展望未來，寫字樓不再是一個獨立的樓宇，或者是一個商辦、產(chǎn)業(yè)園，更重要的是為各種經(jīng)濟要素提供合理空間的載體。

恒隆地產(chǎn)董事-辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉也介紹了恒隆在辦公樓板塊的發(fā)展。

與大家熟知的高端商場一樣，恒隆對寫字樓也是長期持有，并意圖打造為一張城市的名片，“我們一定要跟城市共同發(fā)展，希望在稅收、就業(yè)機會方面都能提供一些貢獻，這也是我們公司社會責任的體現(xiàn)。”隋頌偉指出。

恒隆地產(chǎn)董事-辦公樓，住宅及服務式公寓 隋頌偉

但是，隋頌偉亦強調(diào)：“如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。”

緊隨其后，WeWork大中華區(qū)副總裁全斌帶來的是“新常態(tài)下的辦公空間變革”。全斌設問：為什么今天寫字樓整體的入駐率在下降，而我們的需求卻在上升？

WeWork大中華區(qū)副總裁 全斌

全斌指出，傳統(tǒng)寫字樓是剛性的，但今天企業(yè)對靈活性的要求更高。

因此，WeWork答案很多：第一是挖掘新常態(tài)下這些客戶、會員的需求發(fā)生了什么變化；第二是人才之戰(zhàn)；第三關注員工的體驗；第四賦能業(yè)主……等等。

陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園則從停車產(chǎn)業(yè)的角度，表示“現(xiàn)在普遍市場不好，但是出乎大家意料，我們這個賽道（停車產(chǎn)業(yè)）還好，是大資管行業(yè)里面不多的一個亮點”。

陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁 江沁園

江沁園呼應了前面一位演講嘉賓全斌的觀點：“我們跟WeWork有點相似，它是一個辦公樓市場的細分賽道，我們這個細分賽道更聚焦，就是停車。”

“而且跟WeWork還不太一樣，因為現(xiàn)在沒有什么競爭對手。我天天在市場上反省，看來看去，也找不到什么競爭對手，最大的競爭對手是業(yè)主。”江沁園笑道。

吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運營（中國）負責人余昇鴻，也帶來了吉寶可持續(xù)資產(chǎn)管理和運營方面的經(jīng)驗和介紹。

吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運營（中國）負責人 余昇鴻

“做好了建筑，我們要為客戶負責。”余昇鴻表示，吉寶曾在2021年承諾，到2030年的時候要實現(xiàn)范圍一和范圍二，溫室氣體凈零排放，在亞洲房地產(chǎn)行業(yè)當中，吉寶是第一家制定了范圍一和范圍二目標的企業(yè)。

“吉寶旗下有三個平臺，一個是基金管理平臺，二是投資平臺，三是運營平臺，這樣可以讓我們從投融管退各個方面，從一開始我們購買的項目、改造的項目，到運營的時候都能實現(xiàn)我們的承諾，在我們幫助業(yè)主和我們自己的時候，它達到什么樣的資產(chǎn)價值，我們?nèi)潭寄芨櫋?rdquo;余昇鴻指出。

REITs的機會

從投融管退的角度，商辦資產(chǎn)管理運營的下一步是“退出”，而REITs等方向就是一個備受關注的熱點。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐，介紹了公募REITs開閘后的商業(yè)不動產(chǎn)市場新格局。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨立董事 陳曉歐

陳曉歐指出，地產(chǎn)的幾個新趨勢能看到，包括地產(chǎn)商業(yè)模式會轉型，資產(chǎn)管理會進入到黃金時期，地產(chǎn)的打法會變成資產(chǎn)的打法，金融屬性會凸顯。

“精細化的資產(chǎn)管理跟金融屬性對接之后，會出現(xiàn)資產(chǎn)證券化和REITs這樣一個目前在其它國家成為主流的地產(chǎn)市場。”

“REITs出現(xiàn)會激發(fā)房地產(chǎn)新的生態(tài)系統(tǒng)。”陳曉歐強調(diào)。

印力集團副總裁、投資資管中心總經(jīng)理付凱也表示：“非常愿意看到未來REITs市場發(fā)展好了以后，有一些類似于今天的黑石、博楓這樣的機構站到這個舞臺上引領風騷。”

印力集團副總裁、投資資管中心總經(jīng)理 付凱

“現(xiàn)在不知道，10年、20年以后消費基礎設施公募REITs規(guī)模能不能跟美國的規(guī)模相比。如果可以的話，10年、20年后整個市場里的主流玩家是不是就變成了資產(chǎn)管理公司？”

付凱抱著一個樂觀的預期，就是C-REITs未來在規(guī)模、活躍度上還是能夠有比較快速和長足的增長。

隨后，中信建投證券房地產(chǎn)及建筑首席分析師竺勁最后一位登臺發(fā)表演講，他帶來的是“從REITs市場表現(xiàn)看不動產(chǎn)運營行業(yè)趨勢”。

中信建投證券房地產(chǎn)及建筑首席分析師 竺勁

竺勁表示：“REITs是經(jīng)營性不動產(chǎn)上市最佳的渠道，而不是之一。”

除此之外，REITs可提供穿越周期的長期穩(wěn)健高回報。竺勁介紹，中國未來產(chǎn)權類的REITs和不動產(chǎn)類的REITs，還是有非常大的擴容的空間。

“REITs是不動產(chǎn)退出的最佳渠道，而且可以賦能運營。后續(xù)REITs市場還會有一個非常大的變化，目前才剛剛開始，而分化將是未來REITs市場的主題。”竺勁對這個市場信心十足。

圓桌討論會

全場所有演講結束之后，圓桌討論會正式開鑼，主題仍然是樓宇運營和賦能。

仲量科技高級商務運營總監(jiān)吳震東作為主持嘉賓，介紹了主題的背景：空置率還沒有企穩(wěn)，租金價格也不樂觀，每個城市過去幾年都有大量的新增供應，在這樣的環(huán)境下怎么去化是每個人都在思考的問題。

圓桌討論會：樓宇高質量運維與賦能

主持嘉賓：仲量科技高級商務運營總監(jiān)吳震東

討論嘉賓：凱德投資（中國）商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華；正大集團商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國區(qū)商管事業(yè)線首席執(zhí)行官王曉麗；北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理；華貿(mào)集團總裁助理、商管總部副總裁郝群；合景泰富商業(yè)資產(chǎn)管理公司寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳卓君；兆泰集團寫字樓板塊負責人劉旭東

凱德投資（中國）商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華表示，10年前凱德就已經(jīng)開始思考，在提供空間和服務之外，還能有哪些增值收益？

“我在這個行業(yè)里很多年，經(jīng)歷了很多的市場起伏，但總會有回來的時候。在市場逆境當中誰能堅持下去，經(jīng)過運營努力，讓資產(chǎn)保持它的價值。再加上REITs的推出，提供了一個新的平臺，這也是我們未來的一個方向。”梁耀華指出。

正大集團商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國區(qū)商管事業(yè)線首席執(zhí)行官王曉麗也介紹了正大集團在服務端做的很多探索，并搭建了大健康、大未來和專業(yè)服務的B+C+G獨特商務生態(tài)圈。

“這個生態(tài)圈為正大中心從開發(fā)到運營的轉變賦能了很多，也使得整個樓宇在CBD區(qū)域、核心區(qū)，無論是租金水平還是租戶質量都有了長足的進步和發(fā)展。”王曉麗對正大整個商務生態(tài)圈的介紹非常詳細。

“也歡迎觀點明年走進我們正大中心，帶著更多的行業(yè)優(yōu)秀伙伴到正大中心一起開展交流，一起共進發(fā)展。”王曉麗說。

北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理也從“產(chǎn)業(yè)外溢、新興商圈崛起”這個話題，講述運營商如何捕捉辦公新需求。

“新興區(qū)域有后發(fā)的規(guī)劃優(yōu)勢，可以把最大的生態(tài)鏈基礎放在那邊，有住宅、商業(yè)、購物中心、酒店、文旅、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、交通，其實打造了一個新城市的樣板，是城市核心區(qū)域不能做到的。”張存理指出。

“中海作為背靠中建這樣一個房地產(chǎn)開發(fā)建設領域的企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游相對來說還是比較強勢的。”新興區(qū)域要建設如此大的生態(tài)鏈，中海顯然優(yōu)勢盡顯。

華貿(mào)集團總裁助理、商管總部副總裁郝群，介紹了北京華貿(mào)這個運營了十幾年的樓宇，要趕上現(xiàn)在的新時代所面臨的挑戰(zhàn)

“首先就是要革自己的命，從優(yōu)化團隊運營管理入手，優(yōu)化服務，提升資產(chǎn)利用及服務客戶效率。”郝群表示：“在當下特殊的市場環(huán)境下，競爭激烈，面對客戶市場，我們的租金沒有漲，物業(yè)費沒有漲，但針對硬件及服務的投入一直在增加。除了傳統(tǒng)招商、運營要做得更精細化以外，還需要更多借助科學技術，將智慧運營充分體現(xiàn)在對內(nèi)的工作提效及對客的精準服務方面。”

合景泰富商業(yè)資產(chǎn)管理公司寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳卓君也是從競爭的角度進行闡釋：“產(chǎn)業(yè)外溢的CBD和DBD競爭，已經(jīng)不再局限于甲級與甲級、超甲與超甲的競爭，是甲級與產(chǎn)業(yè)園的競爭，這樣的競爭格局對運營商來說壓力是非常大的。”

“在招商過程中怎么契合這些外溢租戶的核心訴求，及時認清項目在這一波趨勢中的定位調(diào)整，這是非常關鍵的，這樣才能捕捉到需求。”陳卓君說。

兆泰集團寫字樓板塊負責人劉旭東表示，傳統(tǒng)企業(yè)要痛定思痛，在供需不平衡的情況下，如何化解空置率？市場的趨勢我們是沒有辦法改變的，我們能做的是什么？

“凡是向外求，十年如一日，但是向內(nèi)求，則日日如新生，所以我們決定改變自己。”劉旭東表示，兆泰集團的解法是“重塑核心競爭力”。