本文為恒隆地產(chǎn)董事–辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓隋頌偉先生在2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)發(fā)表的主題演講。

隋頌偉（恒隆地產(chǎn)董事–辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓）：大家下午好，首先非常感謝觀點(diǎn)和中信的邀請(qǐng)，我是恒隆地產(chǎn)的隋頌偉。

可能有些朋友對(duì)恒隆地產(chǎn)還不太了解，我想通過(guò)一段大概一分鐘的視頻跟大家簡(jiǎn)單介紹一下恒隆地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)以及理念。

商場(chǎng)的部分大家比較熟悉一點(diǎn)，除了恒隆廣場(chǎng)，其實(shí)我們還有其它的板塊，今天我重點(diǎn)講講辦公樓的板塊。

首先看我們的布局，恒隆在中國(guó)內(nèi)地9個(gè)城市有11個(gè)項(xiàng)目，在香港有20多個(gè)項(xiàng)目。

如果只看我們的辦公樓國(guó)內(nèi)的布局，在華東我們?cè)谏虾?、無(wú)錫、杭州有布局，華中有武漢，西南方面我們?cè)诶ッ鞑季郑瑬|北在沈陽(yáng)布局。中國(guó)內(nèi)地加上香港，在營(yíng)運(yùn)的辦公樓面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

有很多朋友可能不知道我們?cè)谙愀鄣目偛?，我們公司是相?duì)比較低調(diào)的，總部在皇后大道中的渣打銀行大廈。如果連這個(gè)地方也不知道的話，可以拿一張港幣出來(lái)，渣打印的港幣上的大樓就是我們的大樓。

講講我們的辦公樓定位，很多人都說(shuō)辦公樓已經(jīng)上樓了，你們有什么定位可言呢？我想跟大家說(shuō)的是，首先我們是長(zhǎng)期持有的，每一個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)目標(biāo)，想把它打造成為一張城市的名片。

在很多城市見到區(qū)里面、市里面的領(lǐng)導(dǎo)，很多都非常給面子說(shuō)，你們是我們其中的一張城市名片。另外很多講者剛剛也提到了樓宇經(jīng)濟(jì)，跟我們的辦公樓是密不可分的。我們一定要跟這個(gè)城市共同發(fā)展，希望在稅收、就業(yè)機(jī)會(huì)方面都能提供一些貢獻(xiàn)，這也是我們公司社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

另外作為一家商業(yè)的上市公司，我們也要對(duì)公司和股東負(fù)責(zé)，所以必須要提供一個(gè)穩(wěn)定的租金收入。

怎么有一個(gè)比較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力呢？我們?cè)谥袊?guó)內(nèi)地大概有1000多個(gè)辦公樓的租戶，這些租戶都是精挑細(xì)選的，都是頂尖的國(guó)際和國(guó)內(nèi)的企業(yè)，他們不倒，我們就有租金收。所以，我們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較強(qiáng)的。

我們也希望可以打造一個(gè)空間，讓生態(tài)圈更加完整。最后這個(gè)是我們的基因，要有一個(gè)綠色、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展。以上就是恒隆辦公樓的定位。

2023年，恒隆商辦業(yè)務(wù)在內(nèi)地的收入是14億，占整體內(nèi)地組合收入的比例是21%左右。從過(guò)去幾年的租金收入來(lái)看，還是相對(duì)比較平穩(wěn)的，有一定的增長(zhǎng)。

出租率也處于比較健康的水平，武漢的項(xiàng)目目前來(lái)說(shuō)比較艱難，我和團(tuán)隊(duì)剛剛?cè)チ宋錆h見了政府領(lǐng)導(dǎo)，他們說(shuō)我們的出租率還不錯(cuò)，但是還有很多工作要做，這一塊的出租率還要繼續(xù)提升上去，其它的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)剡€是處于相對(duì)穩(wěn)定和健康的水平。

很多人都問(wèn)，你們究竟在賣什么？我們其實(shí)在賣的就是一個(gè)地址。比較幸運(yùn)的是，我們所有的項(xiàng)目所在的城市都處于一個(gè)比較中心的位置，比如說(shuō)南京西路1266，大家都知道這是很中心的位置，包括其它的城市也是類似的情況。

我跟很多大企業(yè)的朋友交流，有一次我見到一個(gè)做人力資源管理的朋友，他跟我說(shuō)，搬到我們的樓以后，解決了他們很多招聘的問(wèn)題。我問(wèn)他怎么這么講？他說(shuō)很多年輕人都很喜歡在市中心上班，而且我們吸引過(guò)來(lái)的企業(yè)員工都有很多帥哥美女，也有助于他們的發(fā)展。

如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。

在這里打一個(gè)小廣告，我們下一個(gè)項(xiàng)目就是杭州恒隆廣場(chǎng)，這是我們現(xiàn)在重點(diǎn)在發(fā)展的項(xiàng)目。那邊有5棟辦公樓，大概9萬(wàn)平方米左右。所處的地理位置在拱墅區(qū)，從我們的項(xiàng)目步行10分鐘就可以到西湖。

我和團(tuán)隊(duì)花了很多時(shí)間在想，我們的產(chǎn)品線究竟是什么。當(dāng)然，我們是一個(gè)傳統(tǒng)的開發(fā)商，但是除了傳統(tǒng)的辦公樓以外，有沒(méi)有更多的空間？比如說(shuō)有沒(méi)有一些社交的可能，有沒(méi)有一些靈活的空間，可以讓我們的生態(tài)圈更加豐富，或者有一個(gè)城市的會(huì)客廳？

在過(guò)去的一段時(shí)間，我們就打造了一個(gè)品牌叫“恒聚”，這是恒隆全資營(yíng)運(yùn)的一個(gè)品牌，目前已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目在無(wú)錫和武漢這兩個(gè)地方，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是一個(gè)靈活空間，包含了一些靈活辦公的元素在里面，但不限于靈活辦公。

我們也和零售的品牌合作，它的店鋪有一些新的產(chǎn)品的發(fā)布會(huì)，但是店鋪面積不夠，也可以來(lái)到我們的辦公樓。我們會(huì)邀請(qǐng)辦公樓的一些租戶，這里面大部分都是女士，因?yàn)楫?dāng)天是在講彩妝，喜歡彩妝的男士其實(shí)也是可以參與的。我們也打造了一個(gè)本地的社區(qū)，這是去年三八婦女節(jié)舉辦的一個(gè)公益活動(dòng)。

我們偶爾也會(huì)舉辦一些活動(dòng)，邀請(qǐng)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家過(guò)來(lái)分享，出席率也非常高。

可持續(xù)發(fā)展是我們的基因，2022年的時(shí)候，恒隆跟LVMH集團(tuán)在巴黎宣布合作，合作聚焦在幾個(gè)重點(diǎn)，首先是應(yīng)對(duì)氣候變化，怎樣更好地管理好我們的資源，做到可持續(xù)發(fā)展。2024年我們會(huì)舉辦第二屆的氣候論壇。

我們也和租戶探討可持續(xù)發(fā)展的可能性，也是圍繞著氣候變化等等議題展開，包括怎么共創(chuàng)、怎么減排。

目前我們有5個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)使用了可再生能源。

行業(yè)挑戰(zhàn)方面，英國(guó)已經(jīng)通過(guò)了一個(gè)法案，在入職當(dāng)天就可以跟公司要求在家辦公，公司必須給你一個(gè)理由，為什么可以、為什么不可以，這個(gè)已經(jīng)成為了一個(gè)法律。

員工可以按照自己的需求在家里面辦公，這樣問(wèn)題就來(lái)了。雖然看不到目前國(guó)內(nèi)有這樣的趨勢(shì)，但是對(duì)辦公樓的需求越來(lái)越少，是一個(gè)趨勢(shì)。

這么多空間我們要怎么利用呢？我經(jīng)常在想租賃的靈活性，在香港、日本，辦公樓不僅是辦公樓，里面有無(wú)限的可能。比如說(shuō)香港有很多醫(yī)生診所都是開在辦公樓里面的，國(guó)內(nèi)這方面的監(jiān)管比較嚴(yán)，我們能否有更靈活的空間，可以讓我們的辦公樓引進(jìn)一些商場(chǎng)里的業(yè)態(tài)？

包括餐飲方面，我們的樓那么高，怎么符合消防的規(guī)定？日本做到了，其他的國(guó)家有一些也能做到，這些有沒(méi)有參考價(jià)值？這方面我沒(méi)有答案，只是提出來(lái)這樣的問(wèn)題。

在招商引資方面，沒(méi)有哪個(gè)城市比當(dāng)?shù)卣猩痰恼賳T更了解它的城市定位，我覺(jué)得在招商引資這方面，開發(fā)商應(yīng)該跟政府一起加大力度，一起走出去，一起去見那些客人，然后把他們引進(jìn)來(lái)，安排在核心區(qū)。

最后是供需的調(diào)節(jié)，有些新規(guī)劃的用地它的容積率做得特別高，我非常理解賣地收入是政府財(cái)政收入非常重要的支撐，我希望也能參考吸納量，未來(lái)幾年我們是否需要這么多的辦公樓。

如果有一個(gè)地塊今天是白紙一張，把它給我們?cè)O(shè)計(jì)自己的辦公樓，我們?cè)撛鯓釉O(shè)計(jì)，可以讓它有更好的發(fā)展呢？我認(rèn)為必須要有差異化，利用我們的文化、藝術(shù)、數(shù)字科技植入，加上卓越的運(yùn)營(yíng)能力、綠色品牌，打造自己的品牌。

還有健康和安全，這是每個(gè)人都在說(shuō)的；以及人性化的設(shè)計(jì)，租戶為中心，怎樣打造一個(gè)平臺(tái)；還有稅收的貢獻(xiàn)、社區(qū)、連通性，怎么跟其它的業(yè)態(tài)放在一起，最大化的利用綜合用地開發(fā)的優(yōu)勢(shì)；以及生態(tài)系統(tǒng)、交通、租戶定位以及架構(gòu)；還有步行通達(dá)性。

這些做好之后，可以提升現(xiàn)金流和利潤(rùn)，從而提升資產(chǎn)的價(jià)值。