本文為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云在2024觀點商辦暨資管大會現(xiàn)場發(fā)表的主題演講。

蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員）：大家下午好，非常高興觀點在商辦市場給我們提供一個交流的機會。正如楊勁總剛才說的，未來的房地產(chǎn)市場可能面臨的是一個大資管市場，這個市場會帶來新的增長力、增長極和增長點，這是我們同行非常關(guān)注的事。

今天我想就中國商辦市場的高質(zhì)量發(fā)展和大家共同探討。

商辦市場的總體情況，現(xiàn)在所有的市場都是在下降的表現(xiàn)，但是我們的房地產(chǎn)業(yè)特別是寫字樓市場、商業(yè)辦公市場、購物中心市場，這些所有跟經(jīng)濟相關(guān)的持有型物業(yè)當(dāng)中，可以說是經(jīng)濟重大的晴雨表。它不單純是一個樓宇概念，更重要的是見證了我們國家改革開放、城市發(fā)展的過程。

所以寫字樓、購物中心、商辦等等一系列的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在我們整個經(jīng)濟生活當(dāng)中起到了非常重要的作用。

剛才大家也說了，一季度我們的所有指數(shù)，我們特意提到空置率的問題。大家認(rèn)為空置率在20%以上。這個20%的空置率指的是寫字樓，實際上用于寫字樓的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及其它的用于商業(yè)辦公的持有性的業(yè)態(tài)，它的空置率會更大一些。北上深的空置率基本上超過了20%，廣州還不錯，表現(xiàn)比這三個城市要好一些。三線城市的寫字樓業(yè)態(tài)或者商業(yè)辦公業(yè)態(tài)空置率基本上達(dá)到了40%，所以這個市場真的是不容忽視。

整個市場處于下行階段，供應(yīng)量也集體回落，北京今年上半年沒有一個新增的供應(yīng)，在上海有兩個樓新增供應(yīng)。我們的吸納量在減少，所以供求關(guān)系仍然是不平衡的。

整體市場疲軟，活躍度也下降。這種活躍度下降對房地產(chǎn)持有型物業(yè)靠租金收益維持經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展是最大的一個市場的不利因素。

再看銷售市場，一季度整個市場一共是210億的交易量，在北京大概是40.35億的交易量，但是這個交易量環(huán)比下降了50%。同時我們的額度也急劇下降，就是資產(chǎn)沒有以前那么值錢了。所以在這種情況下，整個市場就是這樣一個總體狀況。

商辦市場在這種情況下是怎么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，未來怎么樣做？剛才陳詩濤總介紹，現(xiàn)在市場有一些活躍的因素起來，除了政策原因以外，更多是經(jīng)濟發(fā)展本身的要求。比如說開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在積極調(diào)整心態(tài)，在所有寫字樓、商辦等等領(lǐng)域，主動提高管理運營水平，主動拓寬市場、主動適應(yīng)市場發(fā)展，商辦市場產(chǎn)品更加豐富。

這是中國房地產(chǎn)協(xié)會跟戴德梁行共同發(fā)布的寫字樓指數(shù)，可以看到在今年一季度的數(shù)據(jù)，整個市場的交易還是以寫字樓為主，在整個交易中，TMT的交易占了大部分，也就是說通信、科技和媒體的交易是非常大的。

同時隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長和預(yù)期，這兩年也得到持續(xù)的改善，特別是新質(zhì)生產(chǎn)力概念的提出，電子信息、生物醫(yī)藥、新能源領(lǐng)域也在穩(wěn)步提升。它對寫字樓或者商辦行業(yè)的敏感性是非常大的，在這種情況下，我們期待著市場的回升，帶動寫字樓需求的回升。

另外，樓宇產(chǎn)業(yè)也不單單是樓宇，會融合發(fā)展，提高高質(zhì)量樓宇的發(fā)展水平，這是下行市場下，我們的市場又看到一絲希望的表現(xiàn)。

再看高質(zhì)量發(fā)展。高質(zhì)量發(fā)展大家已經(jīng)說了這么多年，從原來的高速增長到現(xiàn)在高質(zhì)量的提高基本效率，高質(zhì)量發(fā)展有成長的穩(wěn)定性，我們要保證寫字樓穩(wěn)定的增值、保值，靠我們的企業(yè)維持合理、高效的運營，運營是將來的王道，是持有性經(jīng)營最大的王道。

另外一個是創(chuàng)新，我們可以看到中信對舊樓經(jīng)過幾次的改造，讓它的租金水平提高，讓產(chǎn)品的品質(zhì)得到提升。

還有就是供給的豐富性，在供給寫字樓的時候，我們同時對寫字樓本身的IP、寫字樓的運營、管理的供給方式有不同的變化。特別是原來我們對寫字樓的空間設(shè)計，到現(xiàn)在的空間設(shè)計，要適應(yīng)市場的發(fā)展。

2012年中國房地產(chǎn)協(xié)會首次做了中國寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時我們對社會就提出高大上的寫字樓，非常漂亮的寫字樓，但是它不是綠色的，能耗非常高，寫字樓的成本非常高，但是收益又比較少。

中信大廈這個樓的總工曾經(jīng)參與我們這個標(biāo)準(zhǔn)的制定，當(dāng)時他就非常鮮明地提出，一定要在能源上起到最大的作用，不是表面的奢華，而是內(nèi)部核心的管理。這是高質(zhì)量的體現(xiàn)。

高質(zhì)量的發(fā)展對商業(yè)辦公提出了什么樣的要求？一是樓宇要集約化發(fā)展，打造樓宇高品質(zhì)的供應(yīng)體系。我們知道北京、成都、上海等地的寫字樓核心商圈都是集約型發(fā)展，這樣有利于寫字樓內(nèi)部或者產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)度，在寫字樓當(dāng)中得到運營和勾連。這是對寫字樓的社會性提供了一個重要的支撐。

二是寫字樓的要素要高端化，我們原來的寫字樓就是提供一個辦公空間，在這個辦公空間當(dāng)中我們得不到任何的服務(wù)，就是一個很簡單的辦公。從現(xiàn)在開始，我們要實行寫字樓的高質(zhì)量生態(tài)體系。

第三，寫字樓品質(zhì)迭代提質(zhì)，原來的寫字樓就是提供簡單的基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)在的寫字樓，它提供的是一個內(nèi)存非常大的寫字樓體系，有非常好的配套服務(wù)水平。

同時我看到河南鄭州的楷林大廈，它做寫字樓生態(tài)的聯(lián)系，年輕人每周末有大的聯(lián)誼活動，包括在寫字樓當(dāng)中形成生態(tài)交易，這就是我們提高配套水平最重要的地方，我們不是建一些便利店之類的東西，更多的是核心的配套。

高質(zhì)量樓宇的建設(shè)，還有城市更新，既強化項目的更新，又強化高質(zhì)量的管理。這是將來寫字樓、商辦等等領(lǐng)域的重要核心內(nèi)容。

商辦的質(zhì)量怎么真正提高？從運營的角度來講，首先我們可以分析，在技術(shù)上，商辦已經(jīng)從原來的單純辦公向復(fù)合型發(fā)展，我們在寫字樓中要提供專業(yè)化、精細(xì)化，甚至服務(wù)到他內(nèi)心的物業(yè)服務(wù)。

商辦已經(jīng)從原來的經(jīng)營性的物業(yè)的屬性，同時變成一個專業(yè)化、精細(xì)化的運營。我們現(xiàn)在有些寫字樓甚至從原來僅僅設(shè)置母嬰室、醫(yī)療室等等粗淺的服務(wù)，到現(xiàn)在有深度的心理輔導(dǎo)，比如說有睡眠中心等等，對寫字樓客戶貼心的服務(wù)，提升寫字樓的管理和服務(wù)水平。

從市場來看，高質(zhì)量發(fā)展的市場逐步在回歸。我們原來在突飛猛進(jìn)的發(fā)展當(dāng)中，對寫字樓的價格要求、質(zhì)量要求不夠細(xì)致，在現(xiàn)在這種情況下，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，城市更新項目越來越多了，這樣使我們的整個市場有越來越豐富的業(yè)態(tài)。

我們?nèi)ツ暝谘芯縏OD產(chǎn)品的時候，發(fā)現(xiàn)在500米的范圍當(dāng)中，如果有職住平衡的樓，反而更適合行業(yè)的發(fā)展，因此產(chǎn)品會越來越豐富。

從商辦的內(nèi)部設(shè)施上，我們可以看到從原來的合同能源管理，到現(xiàn)在的精細(xì)化能源管理，中控管控、節(jié)能數(shù)字化等等方面，都給我們提供了一個降本增效的手段。

市場上有很多企業(yè)都對樓宇做了深度的研究，現(xiàn)在房地產(chǎn)協(xié)會也在促進(jìn)寫字樓和科技企業(yè)的融合，為的就是促進(jìn)能源節(jié)約、綠色平衡，這些都是實現(xiàn)降本增效的手段。

在運營方面，人性化的發(fā)展，越做精細(xì)，越有市場。在空間設(shè)計上，滿足社群的需要，現(xiàn)在的空間設(shè)計跟原來是完全不一樣的，這里面有一個人性的平衡在里面，這是做寫字樓最典型的一個特點。特別是聯(lián)合辦公市場的發(fā)展，也是對寫字樓發(fā)展的一個促進(jìn)。

展望未來，寫字樓不再是一個獨立的樓宇，或者是一個商辦、產(chǎn)業(yè)園，更重要的是為了各種經(jīng)濟要素提供合理的空間。商務(wù)辦公人員以及客戶，他們不僅是人員之間的聯(lián)系，更是企業(yè)和企業(yè)之間聯(lián)系的主戰(zhàn)場。

也就是剛才楊勁總講的，一個人在中信大廈里面，不想出去，就想在這里面發(fā)展。

這個樓里面的企業(yè)也可以和其它的企業(yè)發(fā)生聯(lián)系，比如陽光海天，它在這里租寫字樓，最后做了這個寫字樓的停車場服務(wù)，這種情況也是存在的。

另外隨著市場的發(fā)展，尤其是很多政府對寫字樓有扶持的政策，我們在管理的水平上去之后，未來的租金水平也會得到一個改善和發(fā)展。

還有就是新經(jīng)濟、新賽道的多元化市場需求也有望重塑國內(nèi)寫字樓市場新格局，辦公選址需求將得到有效釋放，我想2024年寫字樓市場是非常值得期待的。

無論市場怎么樣，精細(xì)化運營，做好我們的本職工作都是王道。