本文為香江商學(xué)院行政總裁、執(zhí)行院長(zhǎng)徐會(huì)軍博士在2024觀點(diǎn)資本圓桌發(fā)表的開(kāi)幕致辭。

徐會(huì)軍（香江商學(xué)院行政總裁、執(zhí)行院長(zhǎng)）：大家下午好！我是香江商學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)徐會(huì)軍博士，非常榮幸時(shí)隔十幾年再次受邀參加觀點(diǎn)論壇，在香港有機(jī)會(huì)向各位專家學(xué)習(xí)和交流。

在創(chuàng)辦香江商學(xué)院之前的近20年時(shí)間里，我先后在銀行、信托、地產(chǎn)公司工作，均從事與地產(chǎn)和地產(chǎn)金融相關(guān)的工作。

從博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)始與陳詩(shī)濤女士有近20多年的友誼，20多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)大潮潮起潮落，風(fēng)流人物登場(chǎng)又謝幕，而陳詩(shī)濤能夠幾十年堅(jiān)持做一件事，始終在牌桌上從未離場(chǎng)，可以說(shuō)是堅(jiān)持與智慧的力量所造就，因此首先我提議大家用掌聲向陳詩(shī)濤女士致敬。

借此機(jī)會(huì)我也簡(jiǎn)單匯報(bào)一下我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)粗淺的看法，也呼應(yīng)一下剛剛陳詩(shī)濤女士的致辭。

盡管處于近20年的最低谷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)我認(rèn)為不必過(guò)分悲觀，身處大變局的時(shí)代，順應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，整個(gè)行業(yè)都在積極探索新的發(fā)展模式，以轉(zhuǎn)型來(lái)重塑增長(zhǎng)曲線、重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力。

一是向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了短缺時(shí)代，單純的蓋樓、賣樓、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)被淘汰，以住宅銷售為主導(dǎo)的銷售模式遭遇發(fā)展瓶頸。長(zhǎng)期主義堅(jiān)守下，在房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的大背景下，至少有4個(gè)賽道值得長(zhǎng)期耕耘，包括租購(gòu)并舉格局下深耕租賃市場(chǎng)、居民消費(fèi)復(fù)蘇的背景下深耕商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、城市更新的背景下深耕存量更新市場(chǎng)、服務(wù)升級(jí)需求下深耕物業(yè)管理市場(chǎng)，都是破題房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展新模式的有效抓手。

二是適應(yīng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管新模式。房地產(chǎn)行業(yè)是在金融化快速發(fā)展背景下發(fā)展起來(lái)的，也是典型的高度金融化、高度杠桿化的行業(yè)，包括銀行、私募基金、信托、券商、保險(xiǎn)是房地產(chǎn)融資的主要渠道，熟練靈活運(yùn)用包括REITs在內(nèi)的多種金融工具，全面對(duì)接資本市場(chǎng)進(jìn)行融資已經(jīng)成為優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。在房地產(chǎn)流動(dòng)性不夠充裕的現(xiàn)實(shí)約束下，如何適應(yīng)新的監(jiān)管模式，充分利用市場(chǎng)化金融體系，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，成為擺在行業(yè)的一道必答題。

三是尋找與新經(jīng)濟(jì)結(jié)合的契合點(diǎn)，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其保值增值的屬性既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的屬性，也有一些數(shù)字或者虛擬經(jīng)濟(jì)的屬性，在全球范圍來(lái)看，房地產(chǎn)與其它現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)的代幣化，結(jié)合是日益增長(zhǎng)的明確趨勢(shì)，通過(guò)將實(shí)物財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為區(qū)塊鏈代幣，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)的流動(dòng)性。香港正在擁抱這一浪潮，本港已有一些探索性的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目降低融資成本，順應(yīng)香港探索web3.0，從而進(jìn)一步鞏固香港的資本市場(chǎng)地位。

最后簡(jiǎn)單介紹一下香江商學(xué)院，這是一所立足香港的國(guó)際化商學(xué)院，與法國(guó)、比利時(shí)、英國(guó)等國(guó)際知名商學(xué)院和綜合大學(xué)深度合作，以師承制傳新的范式培養(yǎng)具有國(guó)際視野的學(xué)生，致力于培養(yǎng)一批敢于出海、善于出海，能夠熟悉和駕馭國(guó)際環(huán)境的企業(yè)家。

香江商學(xué)院在兩周前舉辦了國(guó)際主要交易所上市規(guī)則與流程專題研討會(huì)，邀請(qǐng)了香港、新加坡、東京、納斯達(dá)克、倫敦等6家交易所的中國(guó)首代，同臺(tái)互動(dòng)介紹各家交易所的特色、上市條件和要求，共同探討企業(yè)如何更好地連接世界，貫通西中，希望未來(lái)有機(jī)會(huì)把教育、地產(chǎn)和資本有機(jī)融合，探索出一個(gè)創(chuàng)新的模式，為行業(yè)創(chuàng)新服務(wù)，也歡迎大家有時(shí)間到香港商學(xué)院作客，歡迎大家的指導(dǎo)。

最后祝愿活動(dòng)圓滿成功，謝謝大家。