觀點(diǎn)網(wǎng) 四月的廣州，溫度已慢慢升高，但還是體感舒適的溫度。

邁入2024年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開啟了一場(chǎng)前所未有的“先立后破”深層次轉(zhuǎn)型。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，亦期待以房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)為起點(diǎn)，融合資本與產(chǎn)業(yè)力量，無論是針對(duì)新的住宅項(xiàng)目開發(fā)，還是城市既有建筑的更新改造、存量房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，都希望能釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇。

在這之間，越秀地產(chǎn)是我們值得學(xué)習(xí)的對(duì)象。

4月2日，觀點(diǎn)企業(yè)課堂攜手來自全國(guó)的行業(yè)嘉賓，走進(jìn)廣州IFC，探索越秀地產(chǎn)“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”特色商業(yè)模式，共議新周期的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展新模式。

多維發(fā)展

早上10點(diǎn)左右，學(xué)徒一行先到了廣州IFC的58樓——越秀集團(tuán)品牌館。

越秀集團(tuán)是廣州市資產(chǎn)規(guī)模前列的國(guó)有企業(yè)，以金融、房地產(chǎn)、交通基建、食品為四大主業(yè)，構(gòu)建了橫跨一二三產(chǎn)業(yè)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，旗下?lián)碛性叫阗Y本、越秀地產(chǎn)、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務(wù)、華夏越秀高速REIT六家上市平臺(tái)。

這幾個(gè)平臺(tái)人們耳熟能詳，而越秀地產(chǎn)這幾年的發(fā)展速度更令人側(cè)目。

這是一家有著40多年歷史的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，多年來堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，形成了布局粵港澳大灣區(qū)、華東、中西部、北方的全國(guó)化戰(zhàn)略布局。

截至目前，越秀地產(chǎn)已進(jìn)駐30個(gè)核心城市，開發(fā)了300多個(gè)大型住宅和50多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。

國(guó)資背景下，越秀地產(chǎn)卻很市場(chǎng)化。2019年，引入廣州地鐵成為第二大股東，開拓“軌交+物業(yè)”TOD模式，目前已擁有11個(gè)TOD項(xiàng)目，資源貨值超千億元。

另外，開創(chuàng)了“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的特色商業(yè)模式，實(shí)施“地產(chǎn)+房托”雙平臺(tái)互動(dòng)的商業(yè)模式，提升資金使用效率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

以廣州國(guó)際金融中心（廣州IFC）為例，總建筑面積45.7萬平方米，位于廣州市天河區(qū)珠江新城中央商務(wù)區(qū)的核心位置，是廣州市規(guī)劃的珠江邊地標(biāo)性建筑“雙塔”中的“西塔”，擁有58層甲級(jí)寫字樓，6層零售商場(chǎng)，以及五星級(jí)酒店和豪華服務(wù)式公寓。

該項(xiàng)目于2012年被越秀房托收購(gòu)，這筆交易豐富了越秀REIT的物業(yè)組合和經(jīng)營(yíng)類別。

也是在完成這宗交易后，越秀房托在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億，市值從2011年末約37億港元擴(kuò)大到2012年末約101億港元，增長(zhǎng)173%。

價(jià)值釋放

見證過越秀集團(tuán)企業(yè)成長(zhǎng)脈絡(luò)后，嘉賓學(xué)員隨即移步14樓會(huì)議廳，聆聽越秀領(lǐng)導(dǎo)林德良、越秀地產(chǎn)品牌管理中心總經(jīng)理兼營(yíng)銷中心副總經(jīng)理?xiàng)铎?、產(chǎn)品與客研中心副總經(jīng)理蔡正強(qiáng)三位管理層的分享，了解越秀地產(chǎn)發(fā)展思路和心得。

林德良率先致辭，他對(duì)到場(chǎng)嘉賓表示熱烈歡迎，并介紹了越秀地產(chǎn)的商業(yè)模式，以及越秀房托為什么能做？是怎么做的？現(xiàn)在政策有了哪些變化？

他分享了越秀地產(chǎn)的一些戰(zhàn)略思考，這也是不少行業(yè)人士困惑的問題：在目前的環(huán)境下，商業(yè)模式如何價(jià)值最大化？

觀點(diǎn)新媒體獲悉，越秀地產(chǎn)于1992年于香港上市，擁有香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金越秀房托，并控有上市物業(yè)公司越秀服務(wù)。

林德良透露，去年開始，越秀地產(chǎn)整合了一個(gè)新的賽道，將設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理、裝修等放在一起做代建業(yè)務(wù)。

 “數(shù)據(jù)公司能不能上市？我認(rèn)為這也是一個(gè)可能的新賽道。”

林德良以廣州IFC為例：“這棟樓我們用了12年積累了大量數(shù)據(jù)，建立了一個(gè)AI的數(shù)據(jù)模型，可以利用它進(jìn)行很多管理。”在房地產(chǎn)賽道，釋放價(jià)值的方法有很多。房地產(chǎn)確實(shí)需要走出一些新的發(fā)展模式，在這當(dāng)中仍有很多的機(jī)會(huì)。

四好企業(yè)

緊接著是楊熠帶來的分享，她的話題是“保持戰(zhàn)略定力，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”。

楊熠直言，越秀地產(chǎn)是一家市場(chǎng)化的國(guó)有背景公司。呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2023年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1420.3億元，同比上升13.6%；年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入802.2億元，同比增長(zhǎng)10.8%，錄得核心凈利潤(rùn)34.9億元。

在近期舉行的2023全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)透露2024年合同銷售目標(biāo)為1470億元，相比2023年銷售額增加3.5%，可售貨值2700億元。

楊熠在交流會(huì)上介紹了越秀地產(chǎn)的布局以及土儲(chǔ)情況：“目前越秀地產(chǎn)對(duì)城市的選擇還是在一線和強(qiáng)二線城市，以北上廣深為主，以及杭州、成都、西安、合肥這些核心城市和區(qū)域。”

目前，越秀地產(chǎn)在一線和二線城市整體土儲(chǔ)高達(dá)95%左右。

她提及到，越秀地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)的基因，決定了要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，有國(guó)有資產(chǎn)保值增值的使命和要求，所以在規(guī)模化擴(kuò)張上會(huì)采取比較謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)勢(shì)。另一方面，也引入市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保持企業(yè)活力。

廣州是越秀地產(chǎn)的大本營(yíng)，營(yíng)收規(guī)模占比達(dá)到50%左右。

在廣州IFC，可以俯瞰二沙島片區(qū)的景象。

這是廣州有名的連片開發(fā)區(qū)，借鑒國(guó)際社區(qū)模式引進(jìn)體育館、博物館、音樂廳等高階配置，利用中央花園和低容積率等優(yōu)勢(shì)，將二沙島打造成了國(guó)內(nèi)知名的高端別墅區(qū)名片。

值得關(guān)注的是，此前世界大觀拍出的一二期地塊均被越秀地產(chǎn)收入囊中，將世界大觀約51萬平地塊連片開發(fā)，以再建一個(gè)“二沙島”為目標(biāo)，也就是備受市場(chǎng)關(guān)注的“越秀觀樾”項(xiàng)目。

城市運(yùn)營(yíng)商，是以城市發(fā)展和片區(qū)打造為起始目標(biāo)。

對(duì)越秀來說，不只是拿一塊土地，而要考慮的是能不能連片開發(fā)。比如世界大觀項(xiàng)目，力求把這個(gè)板塊打造成為下一個(gè)廣州二沙島，“二沙島是島居生活，而大觀是湖居生活的概念”。

除此之外，關(guān)于越秀的TOD模式、全產(chǎn)業(yè)鏈配套等等，楊熠也一一做了分享。

經(jīng)歷過去高速增長(zhǎng)時(shí)期后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“追求品質(zhì)與服務(wù)” 的下半場(chǎng)。對(duì)此，越秀地產(chǎn)提出要做“四好企業(yè)”，即好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)。

產(chǎn)品模式

蔡正強(qiáng)則介紹了越秀的產(chǎn)品理念。

目前，越秀地產(chǎn)產(chǎn)品譜系里，主要是樾系、和樾系、天系、星匯系等產(chǎn)品系。

樾系是針對(duì)城市塔尖人群打造的高端住宅，和樾系和天系針對(duì)城市改善類人群，星匯系主要針對(duì)年輕客戶。

針對(duì)高階人群的生活需求與方式，越秀地產(chǎn)推出了高端人居系列“樾”系產(chǎn)品。在選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研發(fā)以及居住體驗(yàn)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，推出了琶洲·樾、濱江·樾、香山樾和觀·樾等項(xiàng)目。

蔡正強(qiáng)分享了越秀地產(chǎn)對(duì)TOP系列樾系產(chǎn)品線的思考：這部分人群是誰？他們需要什么？越秀地產(chǎn)是怎么做的？如何把土地資源最大化？這些疑問被一一回答。

干貨滿滿的分享環(huán)節(jié)過后，在座學(xué)員紛紛提問，與三位分享嘉賓展開了熱烈討論。

比如對(duì)于地產(chǎn)+房托發(fā)展模式，林德良答疑了如何做到出表，又能夠持有控制權(quán)等等。

在下行市場(chǎng)，很多企業(yè)和個(gè)體缺乏信心，越秀地產(chǎn)似乎仍是抱有信心的。但林德良認(rèn)為，同質(zhì)化太嚴(yán)重，差異化是大家必須要去面對(duì)的事情。“

不管是怎樣的企業(yè)，都需要改變。”他坦言，房地產(chǎn)不能獨(dú)善其身，是否能和新質(zhì)生產(chǎn)力結(jié)合并落地？

他提及到近年來火熱的“ABCD”，也就是人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)，希望能夠看到房地產(chǎn)新的一些模式。

一個(gè)多小時(shí)的企業(yè)課堂很快就過去了，大家深入了解到越秀地產(chǎn)的發(fā)展和布局，也有了更多的領(lǐng)悟和思考。