本文為賀國良先生在2024觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)發(fā)表的演講

賀國良（金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人）：今天主要談?wù)摰氖强萍假x能物業(yè)公司、物業(yè)企業(yè)物業(yè)行業(yè)，但我要跟各位講一個(gè)很殘酷的事實(shí)，雖然你們的技術(shù)做得非常好，員工也提質(zhì)增效了，但是有可能你們掙的錢最終沒有到公司的荷包，這是你們不愿意看到的。所以我選一個(gè)很小的切入點(diǎn)，當(dāng)然技術(shù)賦能毫無疑問是正確的，但是技術(shù)的背后所產(chǎn)生的效益一定要有法律支撐，因此我選一個(gè)很小的點(diǎn)，就是場地多經(jīng)如何變成多金的法律保障。

首先做一個(gè)自我介紹，我是一名律師，比較熱衷于公益事業(yè)，我是上海市創(chuàng)業(yè)專家團(tuán)的副理事長、澳門科技大學(xué)法學(xué)院校外導(dǎo)師、上海大學(xué)法學(xué)院的客座教授，如果大家對(duì)公益事業(yè)有興趣，我們也可以一起進(jìn)行交流，我們行業(yè)也有很多榜單，我們?cè)阱X伯斯等等榜單上獲得了眾多獎(jiǎng)項(xiàng)。

為什么今天講場地多經(jīng)的話題？其實(shí)還是說在物業(yè)公司多種經(jīng)營中間，主要是兩種方式，第一種方式是以場地多經(jīng)為主，第二種是以經(jīng)營模式不同的多種經(jīng)營。如果談到場地多種經(jīng)營，它為什么會(huì)出現(xiàn)從多經(jīng)到被“奪金”的狀況呢？主要是三個(gè)方面，第一是我們要分析它的法律成因，為什么會(huì)出現(xiàn)多經(jīng)被奪金？第二，如果說它有風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？我們總結(jié)下來有6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。第三，這6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有沒有解決方案，我們的解決方案是什么？我會(huì)提出兩個(gè)解決方案。

首先看一個(gè)大數(shù)據(jù)，在座各位都在說自己服務(wù)了多少項(xiàng)目，包括李川總說他們?cè)诎l(fā)律師函方面都有技術(shù)支持。可以看一下近5年的大數(shù)據(jù)，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟情況是將近300萬件，這是在法院限制立案的情況下，因?yàn)檫@些案件絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的案件，也就是說實(shí)際上有可能發(fā)生爭議的數(shù)量是要乘10倍到20倍的。97%的案件都是在基層人民法院（區(qū)法院）解決的，也就是說絕大多數(shù)案件都是物業(yè)公司追討物業(yè)費(fèi)的糾紛。那是不是不重要呢？我們可以看一下標(biāo)的額，差不多95%的案件是50萬以下的金額，也就是說物業(yè)公司所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，絕大多數(shù)是屬于風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多、風(fēng)險(xiǎn)值低的狀態(tài)。如果在50萬以上的案件，往往我們物業(yè)公司是被告，而不是原告。我們作為被告的案件中間，絕大多數(shù)是關(guān)于要求退回、返還或者賠償公區(qū)收益的相關(guān)案件。

這里介紹一個(gè)個(gè)案，這個(gè)案件標(biāo)的額4000多萬，這家公司也采取了科技賦能，也有非常好的員工團(tuán)隊(duì)，利用停車位、公共區(qū)域也掙了很多的營收，但是最終需要返還4000多萬。為什么？因?yàn)槲飿I(yè)公司為客戶、為業(yè)主提供服務(wù)的多經(jīng)時(shí)間長，不受訴訟時(shí)效的限制，它可以追究你10年、15年的營收。如果說你每年是100萬的營收，可能15年就有1500萬了。通過這個(gè)大的數(shù)據(jù)和個(gè)案來看，我們要告訴重視物業(yè)公司在多經(jīng)領(lǐng)域里的法律風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)多經(jīng)的形式，我做了一個(gè)分類，當(dāng)然我不知道我的分類行業(yè)里面是不是認(rèn)可。我認(rèn)為在物業(yè)多經(jīng)中間，以場地為核心的多經(jīng)是重要組成部分，不以收租金、收使用費(fèi)為目的的多經(jīng)，本身還沒有構(gòu)成物業(yè)公司主要的非營業(yè)外收入。所以我們認(rèn)為它的經(jīng)營模式方面，無論它是自主服務(wù)，提供二手房中介、為客戶進(jìn)行裝修，還是提供養(yǎng)老服務(wù)等等，我們看過港股上市公司前40家的報(bào)表，這些其它方面的營收都沒有體現(xiàn)在報(bào)表中間，只有以場地租金為營收的才體現(xiàn)在它的報(bào)表中間。因此我們覺得無論從法律大數(shù)據(jù)還是公司經(jīng)營的營收構(gòu)成來看，有必要對(duì)多經(jīng)收入法律風(fēng)險(xiǎn)向各位做一個(gè)匯報(bào)。

如果說我們要做好多經(jīng)，做好了這個(gè)業(yè)務(wù)，最終我們要拿到我們?cè)撃玫降?，而不是說我們做好了，創(chuàng)造出來的財(cái)富，最后因?yàn)榉傻脑蚨?，技術(shù)團(tuán)隊(duì)可能會(huì)怪業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，甚至怪法務(wù)團(tuán)隊(duì)。

有5個(gè)因素要考慮：第一是場地的權(quán)屬問題，你要看清楚這個(gè)場地到底是開發(fā)商、投資商還是業(yè)主的，是全體業(yè)主還是個(gè)別業(yè)主的。第二，如果我要利用這個(gè)場地進(jìn)行經(jīng)營，業(yè)主方、權(quán)利人有沒有給我進(jìn)行授權(quán)。第三，我的經(jīng)營收入是什么樣的。第四，經(jīng)營成本。在過往的案件中間物業(yè)公司敗訴的最大原因是經(jīng)營成本沒有得到體現(xiàn)，沒有就這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本體現(xiàn)出來。第五是相關(guān)稅費(fèi)，如何比較合理地進(jìn)行平攤和承擔(dān)。

在場地權(quán)屬方面，開發(fā)商會(huì)做所有權(quán)保留，例如這個(gè)房屋的屋頂、外墻屬于開發(fā)商，開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中間允許物業(yè)公司利用這部分面積去做廣告，允許這個(gè)收益來補(bǔ)貼物業(yè)收益。但是這種約定在法律上是無效的，也就是說如果物業(yè)公司寄希望于獲得這個(gè)項(xiàng)目，通過開發(fā)商承諾給我一部分面積去運(yùn)營，通過運(yùn)營產(chǎn)生的收益補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)，這方面有可能是無效的，導(dǎo)致物業(yè)公司這個(gè)收入最終要返還給全體業(yè)主。

在我們做的這么多項(xiàng)目中間，架空層有時(shí)候作為物業(yè)公司的員工食堂，但是很多時(shí)候可能把架空層改造成辦公室出租給第三方，也有可能把地下車庫不停車的部分改為倉庫出租給第三方，也有可能是物業(yè)公司員工的食堂、活動(dòng)場所。架空層是很大面積的，它在法律上是有一定爭議的，如果說開發(fā)商說這個(gè)架空層歸你來管，將來租金也由你來享用的話，你一定要去看一下當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)置條件，架空層是不是屬于全體業(yè)主，還是開發(fā)商可以保留，并且可以進(jìn)行封閉和使用的。如果說不能這樣做的話，架空層屬于全體業(yè)主，不屬于開發(fā)商，開發(fā)商的規(guī)定是沒有用的，業(yè)主可以要求物業(yè)公司返還架空層的收益，如果你的架空層租了十幾年出去，可能你這十幾年的收益都要返還給業(yè)主。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，一年的收入可能都不夠賠。

再一個(gè)是經(jīng)營授權(quán)，我們搞清楚主體之后就要做好經(jīng)營授權(quán)，很多時(shí)候物業(yè)公司做多經(jīng)，搞不清楚業(yè)主是誰也沒有關(guān)系，但是只要我真正地提供了服務(wù)，還是有權(quán)去分享我的收益。在有些案件中間，物業(yè)公司的停車位收入在他的所有經(jīng)營收入里面的占比是非常高的，這個(gè)停車位有幾種情況，有些是開發(fā)商保留車位，有些是散售給業(yè)主的，也有第三方投資方從開發(fā)商那里整體打包買過來的，也有可能是物業(yè)公司在路面非規(guī)劃車位新劃的不規(guī)范車位，這些車位的停車服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司是有權(quán)進(jìn)行收取的。

但是我們來看這個(gè)案例，如果說我們收取停車費(fèi)，你到底分到手要分多少，你要獲得權(quán)利人的確認(rèn)和授權(quán)。權(quán)利人跟你確認(rèn)和授權(quán)的時(shí)候就會(huì)說清楚，我這個(gè)車位是屬于開發(fā)商的，我委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，我們兩個(gè)進(jìn)行怎么樣的分配。只要你服務(wù)了，你就有權(quán)進(jìn)行分配，如果你沒有約定清楚，你分配多少呢？所以在最高法院這個(gè)案子，這也是一個(gè)公報(bào)案例，在我們行業(yè)中間還有一定的影響，就是物業(yè)公司為公區(qū)提供服務(wù)的時(shí)候，你是有權(quán)收取這個(gè)收入的。但是你應(yīng)該收多少，這個(gè)沒有講，在這個(gè)案件中間，法院判定的是物業(yè)公司酌情收30%。有些地方性物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理辦法也采取一刀切的辦法，它說如果你們雙方?jīng)]有約定的情況下，物業(yè)公司可以收取30%，這是有依據(jù)的，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂矔?huì)參考這個(gè)依據(jù)作出判決，如果當(dāng)?shù)貨]有這個(gè)依據(jù)，又沒有合同的情況下，物業(yè)公司分取得比例，我看到的案例，最低是只有10%。也有證明不了你服務(wù)的情況，可能分取比例更低。

為什么很多案件中間物業(yè)公司覺得很虧，覺得劃不來？因?yàn)樗麄優(yōu)檫@個(gè)場地多經(jīng)所進(jìn)行的服務(wù)的成本沒法做列支，你和業(yè)主大會(huì)去分配經(jīng)營收入，還是與全體業(yè)主分配扣除成本以后的稅前收入，這是有巨大區(qū)別的。我們?cè)陧?xiàng)目層面，如果說成本列支做得不好，即便是你有分配比例，你有可能屬于稅前成本前的收入分成，對(duì)你來說可能是虧的。所以我跟一些頭部的物業(yè)公司交流，我說我們律師問你這個(gè)問題，你能不能拿出你的成本，你沒有成本的話，法官也沒法支持你。所以優(yōu)秀的頭部的物業(yè)公司就會(huì)單獨(dú)就項(xiàng)目的成本進(jìn)行列支，只要你有列支，法院都支持。實(shí)踐中那些退幾千萬、幾百萬的，就是列不出成本，無法提供審計(jì)，營收很清楚，成本不清楚，你說為這個(gè)項(xiàng)目派了10個(gè)人，法官不會(huì)判斷你是不是派了10個(gè)人，你說派1個(gè)人也可以，他不會(huì)關(guān)注你的成本列支的情況，但是有這個(gè)成本是比較重要的。

再一個(gè)是多經(jīng)稅費(fèi)的問題，多經(jīng)分配是不是要扣除稅費(fèi)，那就跟每個(gè)項(xiàng)目有關(guān)了。因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目有可能都是分公司，稅務(wù)報(bào)表是合并申報(bào)的，你就這個(gè)項(xiàng)目本身所產(chǎn)生的多經(jīng)收入，分配一部分錢（30%歸物業(yè)公司），成本也扣除了，稅費(fèi)怎么擔(dān)？有可能這個(gè)項(xiàng)目的稅費(fèi)是比較高的，整體公司可能是掙錢的，所以在這種情況下，我倒是建議業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門做一個(gè)溝通，因?yàn)槟銈冞€是要做一個(gè)內(nèi)部考核的，這個(gè)項(xiàng)目的多經(jīng)收入、成本、稅費(fèi)怎么分?jǐn)?，你不可能把你這個(gè)項(xiàng)目稅費(fèi)成本的分?jǐn)偡沤o其它項(xiàng)目，導(dǎo)致其它項(xiàng)目承擔(dān)你的成本。

以上是從5個(gè)方面講一下，你要了解清楚這個(gè)多經(jīng)場地的權(quán)屬，獲得它的授權(quán)及分配比例，然后你要把你的經(jīng)營收入，特別是經(jīng)營成本要有證據(jù)、有數(shù)據(jù)，不管你是電子化還是書面的，這都沒有關(guān)系的，但是你要拿出來，最后就是考慮稅費(fèi)的問題，實(shí)踐中對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的多經(jīng)收入稅費(fèi)不做單獨(dú)考量，所以是屬于稅前就分配掉了。

場地多經(jīng)怎么去控制法律風(fēng)險(xiǎn)，我們主要是考慮兩個(gè)問題，當(dāng)然還有其他因素，但是我們主要考慮兩個(gè)因素：第一個(gè)因素是物業(yè)公司和建設(shè)單位或者是業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同或者多經(jīng)合同，第二個(gè)是物業(yè)公司跟第三方簽訂的以場地租金租賃為核心的合同。

在這里面我們可以看到這個(gè)住建部的示范文本，它講到了經(jīng)營收入的分配約定。在過去很多年的項(xiàng)目中間，如果說母公司和物業(yè)公司之間是一個(gè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，它有可能寫成百分之百歸屬物業(yè)公司的情況是比較多的。但是有些新的項(xiàng)目，它寫的是30%，這種也比較多的。但是這里面就沒有講到經(jīng)營收入、成本的問題。如果這是一個(gè)示范文本，后面還有一個(gè)補(bǔ)充條款，你們可以把成本列支寫進(jìn)去。有什么好處？如果你把成本做一個(gè)數(shù)據(jù)化的列示，你說我這個(gè)多經(jīng)收入，我們不用核算你的成本品質(zhì)，我們就計(jì)你的成本是10%，然后我們?cè)龠M(jìn)行分配，這樣可以大大減輕物業(yè)公司的舉證責(zé)任。如果你做得到，管理就是很規(guī)范，沒有關(guān)系，沒有約定成本怎么分?jǐn)?，但是我可以拿得出材料。在?shí)踐中我們可以看到這些案件，這都是終審案件，你說約定建設(shè)單位講多經(jīng)收入全部歸物業(yè)公司，法院是不支持的。如果我們拿項(xiàng)目，你做測(cè)算的時(shí)候就要考慮到，你測(cè)算這個(gè)項(xiàng)目的多經(jīng)收入有這么多，全部歸我。結(jié)果法院不支持，要求70%必須歸業(yè)主，那就有可能你們派出的人員承接的項(xiàng)目是一個(gè)虧損項(xiàng)目，這是第一部分，多經(jīng)合同，特別是物業(yè)管理合同，我們自己要研讀，雖然是格式文本，但是對(duì)于多經(jīng)在公司如果構(gòu)成一個(gè)重要的組成部分，我們不能按格式文本討論，要放在具體的語境下進(jìn)行討論。

第二個(gè)是物業(yè)公司和承租方的合同。這個(gè)問題提示大家，大部分租賃合同是比較簡單的，物業(yè)公司租出去，場地交付以后就收取租金，作為出租人我履行義務(wù)了，收取租金是我的權(quán)利。但是實(shí)際中間物業(yè)公司收取租金的面積和物業(yè)管理面積可能不一致，你在里面有兩個(gè)身份，你首先是這個(gè)區(qū)域的物業(yè)管理公司，第二個(gè)身份，你是某個(gè)區(qū)域的出租方。你在這個(gè)區(qū)域，特別是有房子地方，怎么收取物業(yè)管理費(fèi)？實(shí)踐中間物業(yè)管理的收費(fèi)面積通常會(huì)大于租賃面積，在實(shí)踐中我們看到一個(gè)項(xiàng)目的案子就是這樣的，在這個(gè)項(xiàng)目中間，租賃面積只算套內(nèi)面積，沒有算分?jǐn)偯娣e，它的租賃面積比管理面積少了幾千平方。在我們的物業(yè)公司簽定合同的時(shí)候，你說你這個(gè)只是租賃面積，而不是物業(yè)管理費(fèi)的取費(fèi)面積，合同必須寫清楚。如果不寫清楚，就意味著我們要重新進(jìn)行舉證，對(duì)于你們的法務(wù)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)又是一個(gè)比較困難的問題。

最后就是場地多經(jīng)，這是物業(yè)公司面臨一個(gè)大問題，如何變成真正的“多金”而不被“奪金”，我認(rèn)為技術(shù)賦能是比較重要的，法律底線也要保障，所以我們講了一個(gè)“多寶余”，多經(jīng)有多金、法律有保障、收入有余量。