陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來(lái)賓，從去年年中開(kāi)始，房地產(chǎn)大行業(yè)的寒冷逐漸波及到了相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈，我們正在經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，這個(gè)周期我們國(guó)內(nèi)絕大數(shù)人員都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)，所以，陣痛巨大，如何生存如何發(fā)展作為巨大的問(wèn)題直接擺在面前。

今天上午很多企業(yè)朋友走進(jìn)了萬(wàn)物云，參觀并進(jìn)行了互動(dòng)分享，作為最具代表性的萬(wàn)物云，在社區(qū)服務(wù)，商辦服務(wù)、城市服務(wù)及科技探索各方面保持了領(lǐng)先，

包括我們這兩天連續(xù)在深圳舉辦的兩場(chǎng)論壇都沒(méi)有在酒店，而是在萬(wàn)科南方產(chǎn)城的創(chuàng)智云中心舉辦，我們也可以看到萬(wàn)科的提前布局及各種應(yīng)變。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中，萬(wàn)科各板塊依然保持著開(kāi)放與進(jìn)取的心態(tài)，確實(shí)是值得我們學(xué)習(xí)及借鑒！

其實(shí)，觀點(diǎn)這幾年也一直在改變，大家看我們今年連續(xù)不斷的線下活動(dòng)就知道覆蓋的領(lǐng)域：1月份的ESG圓桌，4月2日剛剛舉辦的觀點(diǎn)年度論壇，昨天的數(shù)字化論壇，今天的物業(yè)大會(huì)，4月23-25日上海觀點(diǎn)活動(dòng)周，我們將在黑石上海的項(xiàng)目上連續(xù)三天覆蓋4個(gè)業(yè)態(tài)的論壇：養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、租賃與資本金融，5月9日在香港舉辦資本圓桌，5月21日廣州零售購(gòu)物中心大會(huì)，23日北京商辦暨資管大會(huì)，8月博鰲系列論壇，9-12月陸續(xù)的商業(yè)大會(huì)、物流大會(huì)、大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇等。在次，我也真心邀請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的各位及線上看直播的各位朋友，全年都與觀點(diǎn)攜手前行，用努力、用專業(yè)來(lái)度過(guò)這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期！

接下來(lái)我就用每年一度的卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告的發(fā)布來(lái)表達(dá)今天對(duì)在場(chǎng)所有來(lái)賓和在線上觀看直播的來(lái)賓朋友們真誠(chéng)的敬意。

請(qǐng)看大屏幕，現(xiàn)在由我正式發(fā)布：《卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告》。

這個(gè)報(bào)告是觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品。觀點(diǎn)有3個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是大家熟知的媒體，我們有網(wǎng)頁(yè)、微信和各種導(dǎo)讀等等的矩陣。第二個(gè)是觀點(diǎn)指數(shù)研究院，幾年前比較低調(diào)，現(xiàn)在我們各個(gè)業(yè)態(tài)在發(fā)布各種企業(yè)深度調(diào)研和行業(yè)報(bào)告。三是活動(dòng)團(tuán)隊(duì)，這是觀點(diǎn)的三個(gè)產(chǎn)品。

這個(gè)產(chǎn)品是觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品，時(shí)間關(guān)系，我這里摘一個(gè)簡(jiǎn)單的PPT給大家做一個(gè)匯報(bào)，詳細(xì)的內(nèi)容大家可以登錄觀點(diǎn)網(wǎng)和觀點(diǎn)指數(shù)的官微，我們會(huì)進(jìn)行全文刊載。

報(bào)告分為兩部分，一個(gè)是報(bào)告部分，另外一個(gè)是卓越榜單。

整個(gè)行業(yè)在新舊模式的過(guò)渡階段，關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)也在積極調(diào)整，找尋一些新的路徑。

這兩天我們也走了很多物企，我們認(rèn)為現(xiàn)在的關(guān)鍵詞是“回歸品質(zhì)、多元競(jìng)賽”，雖然去年一年大經(jīng)濟(jì)不好，但是物業(yè)行業(yè)還是在進(jìn)行擴(kuò)張的，品牌做了很多的調(diào)整。右邊我們列了接近20家企業(yè)的圖表，大部分物企的在管面積都是增長(zhǎng)的，平均漲幅是15.3%。當(dāng)然相比2022年同期接近30%的增速是下降的，但是還是有增長(zhǎng)的。

去年一年，我們看到一些物企大佬進(jìn)行了調(diào)整，人力的調(diào)整也跟企業(yè)的戰(zhàn)略、創(chuàng)新、管理等各方面是有關(guān)聯(lián)的。所以我們?nèi)ツ甓ㄎ皇强沙掷m(xù)發(fā)展，進(jìn)行重要戰(zhàn)略調(diào)整的一年，未來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)會(huì)激烈，市場(chǎng)集中度可能會(huì)持續(xù)提升，央國(guó)企及實(shí)力的頭部可能會(huì)占主導(dǎo)的 優(yōu)勢(shì)。

去年整體的增值服務(wù)延續(xù)較低增速，右邊是增值服務(wù)毛利率和整體毛利率的對(duì)比。非業(yè)主增值服務(wù)滑坡比較明顯，我們認(rèn)為會(huì)進(jìn)一步分化，這里列舉了十幾家企業(yè)的情況，大家可以看一下這個(gè)柱狀圖。這部分我們覺(jué)得是受了關(guān)聯(lián)房企銷售額下降的影響，開(kāi)發(fā)商前期交付、顧問(wèn)服務(wù)等等方面都是下降的。接下來(lái)房企的風(fēng)險(xiǎn)不知道是不是會(huì)出清，央國(guó)企和民企的業(yè)務(wù)不知道是否會(huì)變好或者有分化。財(cái)務(wù)方面去年是增收不贈(zèng)利的情況緩解，城市服務(wù)盈利中規(guī)中矩。我們列了接近20家物企，大家可以看一下他們的收入變化、在管面積的變化，包括我們看到樣本物企的平均收入增幅由2022年的21%下降至9%。整體來(lái)說(shuō)還是央企比較好一些，華潤(rùn)、中海、招商、保利物業(yè)的表現(xiàn)更好。

城市服務(wù)方面，去年我們也去了華潤(rùn)做的成都大運(yùn)會(huì)的場(chǎng)館，我們也看到他們的城市服務(wù)，這塊圖表上沒(méi)有列華潤(rùn)，列了其它8家物企的收入。

平均的管理費(fèi)用方面，我們認(rèn)為優(yōu)化空間有限，目前毛利率的均值是下降的。但是優(yōu)化的空間有多大，我們認(rèn)為是有限的。今天上午大家到萬(wàn)物云，萬(wàn)物云給自己定位的是科技服務(wù)公司，目的也是在大量解放生產(chǎn)力、降本增效。應(yīng)收款和現(xiàn)金流方面，去年整個(gè)房企的現(xiàn)金流是極差的，有些沒(méi)上市的房企其實(shí)是靠物業(yè)和零售商業(yè)的現(xiàn)金流支撐著，所以物企的現(xiàn)金流、應(yīng)收款的數(shù)據(jù)，我們列在這邊，大家也可以看一下。包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，大家可以看這個(gè)柱狀圖。

并購(gòu)交易，剛才我們?cè)谕饷婵吹劫R律師在外面進(jìn)行了《大并購(gòu)》這本書的簽名贈(zèng)書活動(dòng)，我們這里看到一些并購(gòu)的情況，去年受到管理和管控的影響，央國(guó)企的重大并購(gòu)是沒(méi)有的，我們這里列了十幾起大的并購(gòu)事件，大家可以看一下，去年有些終止收購(gòu)成為看點(diǎn)，包括新大正等等終止收購(gòu)。

IPO方面，今天龍湖智創(chuàng)也有領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場(chǎng)，龍湖智創(chuàng)去年一直在做，大家認(rèn)為是一個(gè)非常大的事件，但是認(rèn)為沒(méi)有市場(chǎng)的估值不太好，所以他們暫緩上市。說(shuō)不上是什么負(fù)面，而是看市場(chǎng)值不值。珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的事情，對(duì)整個(gè)行業(yè)影響也很大。

二級(jí)市場(chǎng)方面，整體還是下行的，部分物企目前回購(gòu)積極。物企市值的區(qū)間漲跌幅，大家可以看右邊這張圖，這里列得比較清楚，包括我們列了華潤(rùn)萬(wàn)象、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等等。

政策方面，我們已經(jīng)看到去年年底發(fā)布的政策，國(guó)家定位物業(yè)服務(wù)是屬于商務(wù)服務(wù)業(yè)，從這一點(diǎn)可以明確知道物業(yè)服務(wù)未來(lái)的賽道。包括今天我們大會(huì)的主題也是“多極賽道”。我們可以看到住宅、非住宅、商管，甚至公共場(chǎng)館、醫(yī)院、學(xué)校、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)會(huì)越來(lái)越細(xì)分，這也是非常好的一個(gè)事情，我認(rèn)為可能掙快錢的時(shí)代過(guò)去了，現(xiàn)在就是細(xì)分，掙踏踏實(shí)實(shí)的錢。

第二章節(jié)是年度物企表現(xiàn)榜單。

首先是甄選了50家最優(yōu)秀的物企，后面還有7個(gè)榜單，一共有8個(gè)榜單。這個(gè)榜單是我們挑選行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，可能對(duì)行業(yè)發(fā)展有一些促進(jìn)的作用。

這是卓越指數(shù)2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)，可以簡(jiǎn)稱50強(qiáng)，我們的指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)+財(cái)務(wù)占了55分，這里面細(xì)分的指標(biāo)比較多，大家拿到全文PDF版本的時(shí)候可以看得比較清楚。第二個(gè)指標(biāo)是品牌管理和創(chuàng)新，這幾個(gè)指標(biāo)大家可能以前覺(jué)得比較空，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期不好的時(shí)候，會(huì)非常明確感覺(jué)到這幾個(gè)指標(biāo)非常重要。包括會(huì)不會(huì)改變、創(chuàng)新。我們看到萬(wàn)科、碧桂園服務(wù)、招商、華潤(rùn)、龍湖、中海、雅生活、融創(chuàng)、保利、金地，這些企業(yè)的數(shù)據(jù)有些是公開(kāi)的，剩下的還有一些是跟第三方獲取，還有我們向企業(yè)要，包括我們也有樣本的監(jiān)測(cè)，對(duì)萬(wàn)物云我們用的是披露經(jīng)營(yíng)的數(shù)據(jù)。

這一頁(yè)是第11名到第20名的物企，包括綠城、永升、世茂、新城、鴛鴦、金科、合景、彩生活、越秀、建發(fā)。

這一頁(yè)是第21名到30名的，從金貿(mào)到金融街。后面是第31名到40名的物企，最后是第41名到第50名的物企，我們總共甄選了50家非常優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)在都還在努力地向前發(fā)展。

在前面的指標(biāo)里面，我們甄選了一個(gè)細(xì)分的指標(biāo)，包括運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管理、品牌等等，我們根據(jù)整體表現(xiàn)，品牌價(jià)值方面有20家比較優(yōu)秀的，排在第一的是龍湖物業(yè)，之后是中海、融創(chuàng)、華潤(rùn)、萬(wàn)科等等。之后在管理方面，我們第一名還是給到碧桂園服務(wù)，去年他們和合富的整合我們了解的比較深，各方面還是比較值得參考。創(chuàng)新能力方面，排前三的是萬(wàn)科、碧桂園服務(wù)、雅生活。大家非常關(guān)心服務(wù)力，服務(wù)力是物業(yè)的根本，這是排名前30的企業(yè)，包括萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、雅生活、金地等等。

城市服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是物業(yè)服務(wù)非常看重的，我們甄選了10家，城市服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在拓展的部分，有些大央企或者國(guó)企是有先天優(yōu)勢(shì)的，我們把第一名給到了華潤(rùn)萬(wàn)象。物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化運(yùn)用，各種投入產(chǎn)出和投資是不同的，所以我們沒(méi)有排名，是按照拼音排序的，一共選出了10家。

上市物企財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，這也是大家比較關(guān)注的，我們做了排名，根據(jù)公告和我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，得出財(cái)務(wù)表現(xiàn)的排名，排名是：華潤(rùn)、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利、雅生活、率綠城、中海、招商、新城悅、建發(fā)。

我們的榜單也許不夠完美，希望各位給我們指導(dǎo)，謝謝大家。