本文為唐學(xué)斌先生在2024觀點(diǎn)數(shù)字未來發(fā)展大會(huì)發(fā)表的演講。

唐學(xué)斌（深圳恒車通停車服務(wù)有限公司創(chuàng)始人）：非常感謝觀點(diǎn)，感謝陳總的邀請(qǐng)，觀點(diǎn)的講臺(tái)我上來過好幾次，之前主要是在海南的博鰲，那幾次我在會(huì)上向很多的同行和地產(chǎn)大佬在宣揚(yáng)輕資產(chǎn)，勸戒地產(chǎn)商要盡快轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)。

這里面有一個(gè)很有意思的案例，我曾經(jīng)就職過的老東家，一度在我的“慫恿”或者“忽悠”下決定搞輕資產(chǎn)，但是房地產(chǎn)的誘惑太深了、太強(qiáng)烈了，物業(yè)管理或者其它行業(yè)掙錢是以分為單位，房地產(chǎn)往往是以萬為單位，差100萬倍，所以要放棄房地產(chǎn)去做輕資產(chǎn)，非常艱難。所以在2018、2019年又殺入地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)果率先倒下。我想很多地產(chǎn)的同行現(xiàn)在都很痛苦，因?yàn)槲抑苓叴蠖鄶?shù)的朋友都是從事地產(chǎn)行業(yè)的，他們這兩年的過山車般的經(jīng)歷，確實(shí)讓人感到非常唏噓。

今天這個(gè)會(huì)我很感謝陳總邀請(qǐng)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在做的是一個(gè)新創(chuàng)的公司，談智慧社區(qū)、AI等等，這些都應(yīng)該是像華潤、中海這樣的大企業(yè)去討論的。對(duì)于我這個(gè)小公司來說，大家可能覺得我站在這個(gè)講臺(tái)來講很不可思議。但是我覺得未來做企業(yè)，如果說不擁抱AI，不做智慧的社區(qū)，很難有真正的發(fā)展。今天在會(huì)前我跟華潤的陳總和觀點(diǎn)的陳總在談，未來一個(gè)大企業(yè)可能就3到5個(gè)人，因?yàn)橛羞@個(gè)規(guī)模就足夠了。如果說你真的搞了一個(gè)很好的產(chǎn)品，搞了一個(gè)很好的傳播的方式，通過AI，它可以在一秒鐘就傳遞到全世界。所以大公司靠人去傳遞，可能要干100年的事，AI一分鐘就干完了。這就是未來整個(gè)社會(huì)發(fā)展的大趨勢。

這次受觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，本來陳總叫我自己選一個(gè)題目，我說我來講講做智慧社區(qū)盡可能少踩那些坑。后來陳總說這個(gè)主題不太好，大家聽起來不太舒服，還是讓我講講智慧社區(qū)，也講講我為什么要做停車服務(wù)，也講講我所想要做的停車服務(wù)到底是一個(gè)什么樣的模式。

我這個(gè)PPT是我的CTO幫我做的，內(nèi)容很復(fù)雜，我看了之后也懶得改了，我跟陳總說，你看看能不能用，他說將就用也可以，我今天也將就著說。

講智慧社區(qū)，當(dāng)然跟在座的科班出身的做技術(shù)的大佬比，我還是個(gè)門外漢。但是我學(xué)的專業(yè)也跟這個(gè)行業(yè)還有點(diǎn)關(guān)系，我在同濟(jì)大學(xué)學(xué)的是工業(yè)自動(dòng)化專業(yè)。今天邀請(qǐng)我來講智慧社區(qū)，我想可能跟我的專業(yè)有關(guān)。

什么是自動(dòng)化呢？那時(shí)候講我們這個(gè)專業(yè)，自動(dòng)化就是一個(gè)萬金油專業(yè)，凡是與電有關(guān)的專業(yè)都跟我們相關(guān)，所以我又學(xué)過自動(dòng)控制、計(jì)算機(jī)等等，各方面都接觸過一些。因?yàn)檫@個(gè)經(jīng)歷，畢業(yè)之后被分配到中海，當(dāng)時(shí)還是非常早期，對(duì)消防控制系統(tǒng)大家基本上不懂，空調(diào)系統(tǒng)也很少有人懂。施工單位也不懂，建設(shè)單位也不懂。我發(fā)現(xiàn)這個(gè)東西我還懂，所以那時(shí)候經(jīng)常就帶著施工單位去干活，在中海大家突然發(fā)現(xiàn)有一個(gè)人很厲害，能夠把消防一次性通過，這在歷史上還是沒有過的，所以中海就發(fā)現(xiàn)了這么一個(gè)人才，在1997年的時(shí)候，我就因?yàn)槎詣?dòng)化、樓宇科技，就把我破格提拔為中海物業(yè)的副總經(jīng)理，后面還有一個(gè)括號(hào)--副處級(jí)。

中海物業(yè)后來又成立了一個(gè)中海樓宇科技公司，做智能化，掙的第一桶金也是從智能化掙的。什么是智能化呢？就是門禁、可視對(duì)講、閉路監(jiān)控、BA等等。智能化確實(shí)為小區(qū)的管理提供了一個(gè)非常有效的工具。所以我從1998年開始做第一個(gè)智能化小區(qū)，到現(xiàn)在仍然在堅(jiān)持要做智能化小區(qū)。我有一個(gè)觀點(diǎn)，物業(yè)管理要靠譜，它一定要堅(jiān)持一個(gè)原則，能不用人干的活堅(jiān)決不要人去干。能讓人少干的活堅(jiān)決要讓人少去干，因?yàn)槿颂豢孔V了。所以采取的策略就是一定要讓設(shè)備多發(fā)揮它的功效。

到今天我們提到智慧化，到今天為止我還沒有真正認(rèn)同一個(gè)有效的，或者說能夠經(jīng)得起檢驗(yàn)的智慧化的樓宇或者智慧化的小區(qū)。智慧化要怎么理解？它一定要具備收集信息的能力、處理信息的能力、反饋信息的能力、執(zhí)行的能力。這些其實(shí)仍然還是落在了智能化的范疇，更重要的是它其實(shí)還要善于思考、分析、利用這些數(shù)據(jù)來形成它的經(jīng)驗(yàn)。它要像人一樣。人下臺(tái)階的時(shí)候可以跌一下，但是如果從這個(gè)臺(tái)階跌兩次，這就是一個(gè)蠢人，平臺(tái)要具備這種能力，才能算是一個(gè)具備了智慧化能力的平臺(tái)。當(dāng)然要做這個(gè)事情，成本非常高。今天有騰訊云的專家，據(jù)說騰訊云做了一個(gè)非常牛的智慧大廈。這種智慧大廈最大的問題是它的維護(hù)成本，比它的收益還要高得多，它不具備推廣的價(jià)值。

我們現(xiàn)在做成一個(gè)智慧大廈，它的成本投入非常大，運(yùn)營、使用的成本也非常高。這里面有很多的坑。未來華潤、中海等等大的公司，這些坑肯定都會(huì)去踩，因?yàn)椴豢赡苡腥烁嬖V你這個(gè)坑不要踩你就不去踩。比如說我剛才問了于總，中海一年花多少錢做平臺(tái)，他說大概花1個(gè)億，這個(gè)花費(fèi)不算多，我以前做上市公司的時(shí)候，每年花在平臺(tái)上的錢也差不多是1個(gè)億，花了好多年。但是我下崗了之后，那個(gè)平臺(tái)也下崗了，當(dāng)然吳超他們后來發(fā)現(xiàn)還是得用，現(xiàn)在又在搞新的創(chuàng)新。所以這方面要投入很多錢。

花了錢之后，你發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師搞出來的東西和用戶是完全兩個(gè)不同的想法。設(shè)計(jì)人員天天埋頭在那里寫軟件，用的人說我們壓根不是這么用的，你這個(gè)東西對(duì)我一點(diǎn)用都沒有，這個(gè)兩層皮也是很難解決的問題。

還有一個(gè)很麻煩的事，你自認(rèn)為平臺(tái)做得很不錯(cuò)，方方面面都好像具備很神很神的能力，但是幾乎帶不來任何的效益。我說我們現(xiàn)在這些物業(yè)公司，你們自己想想看，哪一家是靠軟件去把物業(yè)費(fèi)給收上來的？幾乎沒有，都還是靠人工在催費(fèi)。如果說你真的做成功了一個(gè)智慧社區(qū)的平臺(tái)，你的收費(fèi)問題是最容易解決的，也最應(yīng)該去解決。但是很遺憾的是，我們?cè)谶@些事情上都無能為力。我們很多物業(yè)公司想干很多的事情，但是最后發(fā)現(xiàn)都干不了，因?yàn)槲覀儧]有數(shù)據(jù)、沒有技術(shù)平臺(tái)支持，根本就無從下手。所以我們很多物業(yè)公司做多種經(jīng)營，報(bào)表似乎看起來都很好看，我對(duì)大家的報(bào)表還是很清楚的，這些報(bào)表是經(jīng)過了很強(qiáng)烈的加工的，才會(huì)有多種經(jīng)營好的結(jié)果呈現(xiàn)。隨著地產(chǎn)的問題出現(xiàn)，以后會(huì)越來越難。

我們對(duì)智慧社區(qū)也做過很多的研究，我覺得最最重要的就是我們的平臺(tái)有沒有真正的入口，我們大多數(shù)做的平臺(tái)沒有入口，也就是說跟客戶之間沒有真正的交互，沒有交互的平臺(tái)只能算是一個(gè)工具。所以它永遠(yuǎn)也不可能往智慧化的方向去發(fā)展。如果說我們的客戶、業(yè)主不能參與到智慧社區(qū)，他們的數(shù)據(jù)不能夠有效地收集上來，我們所有做的后續(xù)的這些業(yè)務(wù)都會(huì)成為無源之水、無本之木，是沒有用的。有這個(gè)入口，我們還能不能夠把小區(qū)的人、車、房、事這四者真正有效的算法和模型構(gòu)建出來。我們很多的平臺(tái)是不相關(guān)的系統(tǒng)強(qiáng)扭起來的，這樣的平臺(tái)維護(hù)成本非常高，而且互相之間沒有什么關(guān)聯(lián)，所以它的成本很高，效益幾乎為零。比如現(xiàn)在的收費(fèi)軟件是收費(fèi)軟件，門禁是門禁，BA是BA，這些東西放在一塊沒有任何的關(guān)系，這些平臺(tái)沒有勾集起來也沒有任何意義。即使勾集起來了，所有的平臺(tái)如果說最終不能夠形成觸發(fā)，或者說由于它的觸發(fā)，能夠?yàn)槲覀兊臉I(yè)務(wù)帶來增值或者帶來效率的提升，我們這樣的平臺(tái)也很難被基層員工認(rèn)同。比如說我們要去管理一個(gè)員工的行為，如果說不和他的收入掛鉤，這種平臺(tái)是不會(huì)讓員工真正使用的。

在做平臺(tái)的過程中，我們也吃過無數(shù)的虧，最終提煉出了這些要點(diǎn)，當(dāng)然是一家之言，每家可能都不太一樣。我認(rèn)為運(yùn)營比開發(fā)還要重要，如果說一個(gè)平臺(tái)開發(fā)出來，不能夠有效地把它運(yùn)營起來，你還不如不開發(fā)它，因?yàn)槟峭耆抢速M(fèi)成本。所以我今天一來就問陳總，華潤是不是后臺(tái)的運(yùn)營由你負(fù)責(zé)的？你說是的。但是我估計(jì)你說的跟我說的是兩個(gè)不同的點(diǎn)。所以運(yùn)營到底怎么能夠真正地把平臺(tái)的產(chǎn)品和服務(wù)落實(shí)下去，這是我們房地產(chǎn)這個(gè)土+木的行當(dāng)，怎么能夠至少把它變成水泥+鼠標(biāo)，變得還有點(diǎn)科技的含量。最近同濟(jì)大學(xué)深圳校友會(huì)成立40周年，我們準(zhǔn)備把同濟(jì)的幾位院士請(qǐng)過來，我們發(fā)現(xiàn)同濟(jì)大學(xué)現(xiàn)在居然院士主要是信息方面專業(yè)的，沒有土木專業(yè)的院士，所以我們要向整個(gè)社會(huì)宣告，同濟(jì)大學(xué)不再是又土又木了，我們也是搞信息專業(yè)的。

（見PPT）這是我們花了很多錢做的一個(gè)平臺(tái)，至少投入了10年，應(yīng)該說走過的坑是非常多的，每來一任CTO都會(huì)做一次大手術(shù)。在座的各位的公司肯定也是這樣的，如果說你被換掉了，新來一個(gè)人，他肯定要把你做的東西推翻，他搞一套新的東西，他的新東西不會(huì)那么快出來，你也不會(huì)很容易看到他的本領(lǐng)，所以技術(shù)人的套路也是蠻深的。

回到智慧社區(qū)，中國過去三四十年房地產(chǎn)的發(fā)展，大家都在反思，我也覺得房地產(chǎn)確實(shí)到了一個(gè)非常關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，我們過去到美國、歐洲、亞洲四小龍去看，很少看到有新建房子，很少看到有塔吊，其實(shí)那時(shí)候我們就堅(jiān)信，他們的現(xiàn)在就是中國的未來。這一天應(yīng)該是終于到了，可能搞房地產(chǎn)的人很希望房地產(chǎn)還有蓬勃發(fā)展的這一天。我這里要悲觀一點(diǎn)地說，我感覺這個(gè)事情的時(shí)間周期應(yīng)該是三十年河?xùn)|三十年河西，是以30年作為一個(gè)最基本的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所以未來的房地產(chǎn)應(yīng)該說一定會(huì)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)的服務(wù)、資產(chǎn)的運(yùn)營方面。

很多人問我怎么看房地產(chǎn)，怎么看物業(yè)管理。我說舉一個(gè)簡單例子大家就明白了。我在龍華投資過一個(gè)酒樓，花了上千萬。開業(yè)的那天是2019年12月31日，開了一個(gè)月就趕上疫情。投資1000萬的酒樓，這對(duì)我是不是一個(gè)資產(chǎn)？是一個(gè)很重的資產(chǎn)。疫情三年，每個(gè)月至少虧5萬到10萬塊錢。大家想想看這到底是個(gè)資產(chǎn)還是個(gè)負(fù)債呢？它是一個(gè)典型的負(fù)債。大家看看現(xiàn)在這么多樓，還有我們的地鐵、高鐵、車站、機(jī)場，這些東西是不是資產(chǎn)？肯定從國家層面、從城市層面而言都是資產(chǎn)。如果說這些資產(chǎn)帶不來回報(bào)，它運(yùn)營是虧損的，這些東西我可以說它通通都是負(fù)債，會(huì)讓你苦不堪言。中國未來這種事情會(huì)很痛苦的，我們這個(gè)幾百萬億的資產(chǎn)，那就是幾百萬億的負(fù)債，是一個(gè)非常沉重的負(fù)擔(dān)。

在這種大形勢下，我認(rèn)為未來最有價(jià)值的點(diǎn)，資本市場已經(jīng)給大家做出了判斷，你看一個(gè)幾千億資產(chǎn)的公司，在資本市場可能估值只有幾百億甚至只有幾十億。但是像華潤萬象生活這么一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，它現(xiàn)在是物業(yè)管理行業(yè)估值最高的公司，因?yàn)樗龅氖禽p資產(chǎn)，它能夠把上百座華潤萬象的商業(yè)經(jīng)營好、服務(wù)好，把這個(gè)生意做好，能夠讓這些商家掙到錢，這個(gè)能力未來是最牛的能力，誰能把這棟樓盤活、能夠掙錢，誰能把未來無數(shù)的公寓、寫字樓、商場盤活、能夠掙錢，那是非常牛的事，我覺得這件事非常難，所以在眾多難的業(yè)務(wù)里面，我選擇了一個(gè)相對(duì)比較容易的資產(chǎn)運(yùn)營。我認(rèn)為停車位在中國其實(shí)是一個(gè)被大家忽視了的資產(chǎn)。

大家想想看，停車位和商鋪、寫字樓、住宅有什么區(qū)別？當(dāng)然在深圳這個(gè)地方，大家可以說，車位是不允許賣的。但是全中國那么多城市車位都是可以交易的，都是可以變現(xiàn)的，其實(shí)這就是個(gè)資產(chǎn)。但是我們現(xiàn)在99.99%的人認(rèn)為停車位就是停車的地方，是一個(gè)消費(fèi)品，所以大家買車位認(rèn)為是越便宜越好，只有能夠用，我才會(huì)買它。這種觀點(diǎn)也就是在停車位的運(yùn)營商具有巨大的想象空間的地方。

停車位的運(yùn)營我們要解決兩個(gè)問題，第一是要打破一個(gè)思想，停車位只能作為一個(gè)消費(fèi)品，而不是一個(gè)資產(chǎn)。如果說我們認(rèn)為停車位是一個(gè)資產(chǎn)的話，中國上億個(gè)車位是中國老百姓巨大的財(cái)富，所以這里面是蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)的。因?yàn)橥＼囄徊粔虻氖虑?，只要搞物業(yè)管理這個(gè)行當(dāng)?shù)娜硕际欠浅Ｇ宄?，而且現(xiàn)在停車位非常便宜。比如說現(xiàn)在有一些稍微差一點(diǎn)的停車位，可能它的售價(jià)只有它的建設(shè)成本的1/3甚至1/4，這是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。

我們現(xiàn)在做停車位，一個(gè)是改變了思維，另外一個(gè)，我們認(rèn)為停車位是一個(gè)比較好構(gòu)建的智慧社區(qū)局部的商業(yè)模型。停車位每天都有交互，每天都有交易，每天都有現(xiàn)金流，但是還要改變一個(gè)問題，我們現(xiàn)在的停車位是以停車場的形式來管理的，如果說我們不能夠把每一個(gè)停車位變成像一套一套的房屋，一個(gè)一個(gè)的商鋪，停車位這種停車場的運(yùn)營方式，它會(huì)讓停車位的價(jià)值至少稀釋70%以上。所以物業(yè)公司有一個(gè)巨大的空間，就是把停車場化解成為幾百個(gè)、上千個(gè)停車位去運(yùn)營。如果說每一個(gè)停車位都能夠獨(dú)立出來進(jìn)行運(yùn)營，大家想想每一個(gè)停車位是不是一間商鋪，是不是一個(gè)資產(chǎn)，是不是一個(gè)除了停車以外，你還可以去租賃，還可以去經(jīng)營，還可以去買賣，還可以去做各種各樣的資產(chǎn)化交易的獨(dú)立的資產(chǎn)?，F(xiàn)在中國的錢很多，資產(chǎn)非常稀缺，所以現(xiàn)在比特幣很值錢，黃金很值錢，我想未來中國的車位也一定會(huì)很值錢。

今天我利用這個(gè)機(jī)會(huì)，把我在做的事情跟大家做一個(gè)匯報(bào)，現(xiàn)在還談不上模式，我也還在摸索，只是告訴大家，車位是各個(gè)地產(chǎn)公司、資產(chǎn)公司可以好好思考的地方，說不定是能夠最容易給你這個(gè)平臺(tái)帶來收益的服務(wù)，今天我就講這么多，謝謝大家。