本文為余祥鑫先生在2024觀點數(shù)字未來發(fā)展大會發(fā)表的演講。

余祥鑫（中?？萍几笨偨?jīng)理）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，大家下午好！非常感謝觀點邀請我來做一個分享。我今天下午主要分享一下中海地產(chǎn)在數(shù)字化、智能化和綠建方面的建設(shè)經(jīng)驗與實踐。

大家都知道這兩年地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和困難，對在座的各位地產(chǎn)科技的從業(yè)人員其實反而是個機遇。地產(chǎn)企業(yè)從原來粗放式的管理，一定要向精細化管理轉(zhuǎn)變，對地產(chǎn)企業(yè)來說，未來它一定要通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智能化來提升運營管理的能力，包括產(chǎn)品的競爭力。所以我覺得對我們是機遇，而不是挑戰(zhàn)。

我認為未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有三個方面的趨勢和機遇，第一是地產(chǎn)行業(yè)會加速向數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型，利用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)來提高設(shè)計、施工、運營的水平。通過科技的技術(shù)來降低企業(yè)的運營成本，提升住宅產(chǎn)品的競爭力。第二是隨著全球氣候的變化跟環(huán)境的日益嚴峻，包括我們的業(yè)主對未來的住宅綠色、健康、智慧的要求越來越高，綠色建筑和低碳節(jié)能一定是未來地產(chǎn)行業(yè)的重要發(fā)展方向。第三是地產(chǎn)企業(yè)未來面臨的挑戰(zhàn)，一定是要跟互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、新能源等領(lǐng)域跨界合作，推動產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展。地產(chǎn)運營從業(yè)務(wù)模式上也一定要有創(chuàng)新，這些創(chuàng)新也會給行業(yè)帶來發(fā)展的機會。

地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型大家都比較熟悉了，第一階段是紙質(zhì)的文檔和手工的流程，沒有信息化系統(tǒng)。第二階段，隨著IT技術(shù)的發(fā)展，我們開始嘗試去建設(shè)一些信息化系統(tǒng)。第三階段，隨著大數(shù)據(jù)和人工智能的發(fā)展，大部分企業(yè)擁抱數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程全面的自動化和智能化。我覺得目前大部分地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該處于這個階段。行業(yè)內(nèi)一些比較領(lǐng)先的企業(yè)，目前開始步入了第四階段，開始深度融合數(shù)字技術(shù)，實現(xiàn)客戶數(shù)據(jù)分析、智能營銷、VR看房、智能物業(yè)管理等創(chuàng)新應(yīng)用。

我在這里給大家介紹一下中海地產(chǎn)數(shù)字化建設(shè)的歷程。中海地產(chǎn)數(shù)字化建設(shè)分為三個階段，2004年到2009年是信息化1.0，那個階段我們沒有獨立的信息化部門，就是采購一些軟件，包括財務(wù)系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)。2009年到2016年，我們成立了地產(chǎn)的信息化管理部，這個時候我們會根據(jù)自身業(yè)務(wù)的需要，做自研以及定制開發(fā)一些系統(tǒng)，比如我們的運營平臺、OA內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。2017年開始，我們進入到第三階段，在這個階段我們成立了數(shù)字科技部，另外也成立了中?？萍?，也就是我目前所在的公司，主要是實現(xiàn)了IT和業(yè)務(wù)的深度融合。我們當時建設(shè)了全景計劃系統(tǒng)、城市地圖。經(jīng)過20年的建設(shè)，中海地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了從橫向到邊、縱向到底的全數(shù)字化管控平臺。通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，給中海地產(chǎn)帶來了降本增效、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品體驗的提升，助力中海地產(chǎn)的業(yè)績穩(wěn)健增長，并成為了行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

接下來分享三個案例：

第一個是覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全周期的數(shù)字化管控平臺，這個平臺實現(xiàn)了市場洞察、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、工程、營銷、客戶服務(wù)、物業(yè)管理全業(yè)務(wù)流程的在線化。通過這樣的平臺，量化了各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的管理刻度，另外通過這個平臺，我們也幫助各職能部門管理，包括人力、財務(wù)、工程，從定性的評價向定量評價轉(zhuǎn)變，提升了整個組織管控能力和管控效率。

第二個是流程管理系統(tǒng)，大家都知道流程管理是一個企業(yè)實現(xiàn)工作規(guī)范化和標準化的核心，只有整個企業(yè)的流程管理規(guī)范化、標準化了，你才能夠提升企業(yè)的運營效率，降低經(jīng)營成本，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。中海科技研發(fā)了多種工具，通過這些流程工具的組合，我們現(xiàn)在能夠?qū)崿F(xiàn)從個人、團隊、組織多視角的流程管理應(yīng)用。從組織視角，流程工具作為流程標準化的載體，能夠把整個組織工作標準化，告訴員工哪些是你需要做的，哪些工作應(yīng)該怎么做。從團隊的視角，我們通過全景計劃的工具，幫助團隊實現(xiàn)從工作策劃到工作計劃，包括計劃的執(zhí)行、計劃的檢查全鏈條管理的工具，通過這樣的工具，強化了整個團隊計劃管理的能力，保證業(yè)務(wù)和計劃鋪排的柔性與靈活性。從個人視角，我們研發(fā)了海貝工具，它作為個人任務(wù)工具載體，我們提供了一站式個人任務(wù)管理的解決方案。

第三個是商業(yè)資產(chǎn)運營管理系統(tǒng)。中海地產(chǎn)旗下獨立的商業(yè)公司，目前管理了100多個商業(yè)中心，通過商業(yè)資產(chǎn)運營管理系統(tǒng)，能夠覆蓋資產(chǎn)租賃、運營管理等等商業(yè)公司的全鏈條業(yè)務(wù)，實現(xiàn)商業(yè)公司運營指引和管理標準化，通過這個系統(tǒng)覆蓋集中商業(yè)、商辦資產(chǎn)、綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等所有業(yè)態(tài)，提升商業(yè)公司的運營管理能力。

下面介紹一下中?？萍荚诘禺a(chǎn)智能化方面的建設(shè)經(jīng)驗。

地產(chǎn)智能化復(fù)雜經(jīng)歷了4個階段，第一階段差不多是20年前，當時主要是一些單品，主要是一些可視對講、安防監(jiān)控，包括室內(nèi)的安防產(chǎn)品，在地產(chǎn)領(lǐng)域進行應(yīng)用。第二階段是2.0時代，從模擬單品向數(shù)字產(chǎn)品、系統(tǒng)化發(fā)展，包括有了數(shù)字的可視對講。第三階段進入智慧化時代，從垂直系統(tǒng)向集成化發(fā)展，地產(chǎn)空間更加智能化、智慧化，智能家居、智慧社區(qū)也得到了很廣泛的應(yīng)用。我們認為未來智慧空間的發(fā)展會進入4.0時代，我們叫主動智能時代。也是因為現(xiàn)在的人工智能、深度學(xué)習(xí)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，未來一定是能夠提供個性化、主動智能的服務(wù)，未來住宅里面，包括家里、社區(qū)里面，系統(tǒng)肯定會具有很強的感知、識別、理解的能力。未來類似智能汽車，能夠給用戶提供更好的產(chǎn)品的感知和體驗。

整個智慧空間未來的發(fā)展，我們認為有4個趨勢：趨勢一是全域場景融合，未來一定是一個統(tǒng)一的平臺，能夠集成各種硬件，能夠覆蓋住宅、社區(qū)、樓宇，提供一體化的智能化解決方案，目前各個空間是割裂的。我們在社區(qū)，包括在家里、樓宇，其實你的場景是沒法實現(xiàn)無縫的流轉(zhuǎn)，未來如果說我們通過一個平臺、通過一個統(tǒng)一的解決方案去覆蓋全域的空間，才能夠做到在各個場景，在不同的物理空間實現(xiàn)無縫的整合和流轉(zhuǎn)，打破空間的界限，實現(xiàn)全方位、全領(lǐng)域的空間融合。

趨勢二，未來一定是零碳綠色健康，未來的智慧空間一定是向低碳、綠色、健康方向發(fā)展，倡導(dǎo)節(jié)能減排、環(huán)保健康的生活方式和空間設(shè)計。

趨勢三，數(shù)字虛實融合，未來一定是實現(xiàn)物理空間的數(shù)字化，目前我們沒有真正實現(xiàn)物理空間的數(shù)字化，就像剛才陳總說的，更多可能大家是做一個大屏，做一個3D的可視化顯示，沒有真正實現(xiàn)空間里的對象抽象為數(shù)字的對象。未來一定是能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)實世界跟虛擬世界之間無縫的結(jié)合和互動，實現(xiàn)現(xiàn)實跟虛擬空間的融合，拓展用戶對空間的感知和體驗。

趨勢四，智能個性服務(wù)。未來的智慧空間一定是能夠?qū)I跟各種應(yīng)用服務(wù)相結(jié)合，通過AI來提供個性化、主動的智能服務(wù)，滿足用戶多樣化的需求和偏好。

中?？萍荚谥腔劭臻g這一塊通過多年的研發(fā)，我們也構(gòu)建了自己的產(chǎn)品矩陣。在硬件層，我們自己研發(fā)了智能面板、智慧溫控器等等核心的硬件產(chǎn)品。另外我們也跟生態(tài)伙伴合作，接入了200多款智能硬件產(chǎn)品。在邊緣層，我們自己研發(fā)了一個為家里服務(wù)的HiHomeOS家庭操作系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上我們研發(fā)了網(wǎng)關(guān)產(chǎn)品，為客戶提供有線和無線的解決方案。同時我們還研發(fā)了HiCommOS，在這上面也研發(fā)了一個海智創(chuàng)社區(qū)邊緣主機，以及研發(fā)了海智創(chuàng)樓宇邊緣網(wǎng)關(guān)。另外在平臺層，我們研發(fā)了一個海智創(chuàng)融合物聯(lián)網(wǎng)平臺，通過這個平臺，可以接入業(yè)界主流的物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)平臺，給用戶提供更加廣泛的產(chǎn)品選擇。在應(yīng)用層，我們也研發(fā)了四大平臺：智慧家居平臺、智慧社區(qū)平臺、智慧樓宇平臺、低碳和能耗管理平臺。

基于這些產(chǎn)品，我們能夠提供包括智慧家居、智慧社區(qū)、智慧樓宇、低碳節(jié)能四大解決方案。

再向大家簡單介紹一下智慧家居的解決方案，我們以中海智慧人居平臺為核心，構(gòu)建了1+3+5+N的智慧家居解決方案，1是中海智慧人居平臺，它是我們整個智慧家居的中樞大腦，它本身具有不斷地迭代和自我生產(chǎn)的能力，另外是3個入口，包括我們的APP、家庭的操作系統(tǒng)，以及我們研發(fā)了一個小海同學(xué)語音助手，通過這三個入口提供很好的用戶體驗。另外我們研發(fā)了5個智慧的方案，通過打造核心的智慧場景，來提供針對面向地產(chǎn)企業(yè)高品質(zhì)的智能家居產(chǎn)品方案。另外我們通過連接很多生態(tài)設(shè)備，包括內(nèi)容、應(yīng)用，來提供N個智慧場景服務(wù)。

另外我們也研發(fā)了一個智慧社區(qū)平臺，我們跟業(yè)界不太一樣的地方是，中海的智慧社區(qū)平臺跟我們的智慧家居系統(tǒng)是互聯(lián)互通的，通過這兩個系統(tǒng)的打通，我們的業(yè)主開車回家的時候，剛到小區(qū)我們就能聯(lián)動他的智能家居系統(tǒng)，去打開他的空調(diào)，讓他回到家就有更舒適的環(huán)境。通過這樣的解決方案，打造了室內(nèi)、室外一體化的解決方案。

這兩年我們也基于在后海建設(shè)的總部大廈，在這里面也建設(shè)了低碳、智慧、健康智慧樓宇平臺，助力我們的總部大廈實現(xiàn)近零碳建筑，這也是業(yè)界第一個拿到近零碳建筑認證的大廈。通過我們的平臺，助力實現(xiàn)這個項目從設(shè)計到建造、運維全生命周期的低碳能耗管理。在運營階段，我們也能夠通過這樣的平臺，實現(xiàn)空調(diào)智慧控制、智慧照明的智慧控制、室內(nèi)環(huán)境的智慧監(jiān)測和控制。

最后跟大家簡單分享一下中海地產(chǎn)在綠色建筑方面的建設(shè)經(jīng)驗。

我認為綠色建筑對地產(chǎn)行業(yè)的意義有三個方面：一方面通過綠色建筑來提升市場的競爭力，因為綠色建筑能夠滿足消費者對健康、環(huán)保、生活方式的需求，提升項目的市場吸引力。第二是能夠降低運營成本，通過綠色的建筑，節(jié)能的設(shè)計、可持續(xù)材料的使用，能夠減少能源消耗和維護的成本。第三是能夠增強項目以及企業(yè)的品牌形象。

中?？萍家惭邪l(fā)了一個綠色建筑全生命周期碳管理的平臺，我們基于BIM技術(shù)，實現(xiàn)了綠色建筑全生命周期的談排數(shù)據(jù)監(jiān)測、分析、管理。在設(shè)計階段，我們基于BIM數(shù)字孿生技術(shù)，在平臺上能夠展示3類10個低碳設(shè)計方案數(shù)字可視化。在建設(shè)階段，我們能夠支持10類主要建材以及4種主要減排方式的披露，在運營階段，我們能夠監(jiān)測8類主要的碳排數(shù)據(jù)。

中?？萍甲鳛榈禺a(chǎn)的科技企業(yè)，我們也非常重視跟生態(tài)合作伙伴的合作，我們已經(jīng)跟微軟、騰訊、阿里等等大型科技企業(yè)建立了長期的合作關(guān)系，推進建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。另外，我們與華中科技大學(xué)、清華大學(xué)等高校也開展了產(chǎn)學(xué)研的合作。中海科技通過科技創(chuàng)新的思維，也希望構(gòu)建一個綜合性互聯(lián)互通的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，致力提升地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品力、持續(xù)的發(fā)展性和用戶體驗。

最后借次機會誠摯邀請行業(yè)的合作伙伴與中?？萍己献?，一起努力共同打造地產(chǎn)智慧、綠色、健康的科技生態(tài)圈。