主持嘉賓：

世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理 嚴(yán)思慧

討論嘉賓：

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理 王欣

廣州瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 朱懷宇

智匯集團(tuán)聯(lián)席總經(jīng)理 王媛媛

合凡資產(chǎn)總經(jīng)理 姜海

廣州珠江城置業(yè)有限公司租賃部負(fù)責(zé)人 劉娉婷

第一太平戴維斯中國區(qū)戰(zhàn)略顧問中心成員廣州策略顧問部負(fù)責(zé)人 陸國強(qiáng)

嚴(yán)思慧：今天我非常榮幸能夠作為這個(gè)主題討論會(huì)的主持，也很開心能夠邀請到6位來自房地產(chǎn)行業(yè)的杰出代表，他們包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、代建運(yùn)營的企業(yè)家，高端寫字樓租賃負(fù)責(zé)人、咨詢行業(yè)的專家。

在現(xiàn)在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻，還是有非常大的必要性讓百家爭鳴，探討房地產(chǎn)的出路。

首先提問王媛媛總，您是從事科技企業(yè)孵化器的建設(shè)，又是產(chǎn)業(yè)的高端人才，我跟嘉賓們都對這個(gè)產(chǎn)業(yè)的話題是比較感興趣的。

作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營者，又面臨著國內(nèi)國外激烈的競爭，您認(rèn)為要具備怎么樣的條件，招商要怎么做，產(chǎn)業(yè)園才能吸引到優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)駐？

王媛媛：我們不僅僅是孵化器，最主要的還是做存量資產(chǎn)的盤活和運(yùn)營。在這個(gè)過程中，大家都會(huì)提到怎么樣通過招商引入一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其實(shí)我這些年里一直都在說，我們不僅僅是給企業(yè)提供一個(gè)物理空間，更多還是提供企業(yè)發(fā)展的土壤。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)怎么引入，我覺得首先是針對不同的項(xiàng)目，對于產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)要設(shè)定得很清晰，不同的體量、不同的規(guī)模園區(qū)，資產(chǎn)本身可以承載的產(chǎn)業(yè)量級(jí)是不一樣的，所以不要想著把這個(gè)項(xiàng)目做進(jìn)特別多的產(chǎn)業(yè)。

其實(shí)我們做的絕大部分存量資產(chǎn)，位于一些地理位置比較好，體量不是特別大，可能就是10萬方左右，更多的做法是先明確我們的目標(biāo)，因地制宜、筑巢引鳳，在當(dāng)?shù)卦挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，明確產(chǎn)業(yè)方向和目標(biāo)。

說到做產(chǎn)業(yè)，其實(shí)是要真正懂產(chǎn)業(yè)的。我們很多時(shí)候說做產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際上做得不夠深，因?yàn)橐粋€(gè)產(chǎn)業(yè)的鏈條是非常長的，在一個(gè)園區(qū)規(guī)模有限的時(shí)候，其實(shí)不可能大而全的什么都做的，要非常清楚做產(chǎn)業(yè)鏈上的哪一環(huán)，面對哪個(gè)方向去做。

所以要想真正地做好產(chǎn)業(yè)，首先團(tuán)隊(duì)得懂產(chǎn)業(yè)。我們在存量資產(chǎn)運(yùn)營的過程中，不是傳統(tǒng)的招商+物業(yè)，在前期有自己的產(chǎn)業(yè)研究院，有專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對接B端企業(yè)，后面才是我們的團(tuán)隊(duì)。

只有這樣，我們才能保證跟企業(yè)之間的溝通，不斷地了解他們的內(nèi)容。

嚴(yán)思慧：接著招商的話題，我也想提問一下娉婷總，珠江城作為全球50年最具影響力的50座摩天大樓之一，目標(biāo)是打造全球最節(jié)能的摩天大樓。我們知道去年的時(shí)候辦公樓的招商是挺難的，珠江城結(jié)合智能環(huán)保，除了在軟文或者是媒體上凸顯它的優(yōu)勢，在線下還做了哪些活動(dòng)？怎樣結(jié)合我們的優(yōu)勢吸引用家進(jìn)駐和留住現(xiàn)有的用家？

劉娉婷：這個(gè)問題還蠻值得我們?nèi)ド钏嫉?，在?dāng)下困難重重的市場環(huán)境下，珠江城未來的核心打法是走ESG BP的道路，核心要義就是要跟在租客戶一道攜手共贏，要做好在租客戶的ESG伙伴。

2021年我們對服務(wù)業(yè)小微企業(yè)進(jìn)行了長達(dá)6個(gè)月的免租，減免的租金總額多達(dá)4000萬。除此之外，我們也注重國企的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，具體來說，去年寫字樓的業(yè)主倍感壓力，我們做到人退我進(jìn)，逆勢進(jìn)行了高額的成本投入，進(jìn)行了會(huì)議中心的電子屏、大廈公區(qū)、外圍綠化等一系列的硬件設(shè)施設(shè)備的升級(jí)。

同時(shí)軟件也不落下，舉辦了很多與客戶聯(lián)動(dòng)的活動(dòng)，包括開工醒獅儀式，或者是中秋、國慶、端午這種傳統(tǒng)假日，還有國際馬拉松巡回賽等等系列的活動(dòng)和賽事。在這個(gè)基礎(chǔ)上我們還推出了一項(xiàng)對于在租客戶的專屬一站式鉑金服務(wù)，這些都是免費(fèi)的。

在這個(gè)軟硬件的加持之下，我們想要的就是進(jìn)一步提升在租客戶的滿意度、入住的舒適度，從而著力打造豎直社區(qū)的體驗(yàn)感。

除此之外，我們還要在未來探索建立一整套以客戶貢獻(xiàn)度為主的多維模型的在租客戶星級(jí)分類和服務(wù)體系。就是在我們的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之上，針對不同的星級(jí)客戶推出一些個(gè)性化增值性的服務(wù)，這樣也是讓他們在珠江城形成一個(gè)路徑依賴。

這一兩年商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)該最常聽到的說法是降本增效、降租、降價(jià)，我們所做的這一切服務(wù)的提升，都是為了從降租、低價(jià)的需求感到高質(zhì)高價(jià)獲得感的轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)思慧：謝謝兩位女性領(lǐng)導(dǎo)從招商的層面告訴我們，一個(gè)是要懂得用家，另外就是要給租戶提升更多的增值服務(wù)。

我過去經(jīng)常會(huì)聽到說中國市場現(xiàn)在從增量市場到了存量市場，剛剛聽到郭院長的說法，我也不是很認(rèn)同已經(jīng)進(jìn)入到存量的市場，應(yīng)該是增量市場和存量市場并存，而且運(yùn)營能力還有很大的進(jìn)步空間。

今年3月的“兩會(huì)”，再次提出要加快新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，我們也知道發(fā)展商現(xiàn)在也會(huì)做一些代建以及代運(yùn)營服務(wù)，接下來想提問王欣總，代建和運(yùn)營輸出方面怎么跟新質(zhì)生產(chǎn)力相結(jié)合？

王欣：剛才郭教授講的確實(shí)是給我們開發(fā)商當(dāng)頭一棒，確實(shí)過去單一開發(fā)住宅的模式，而且是以銷售型為主要目的的房地產(chǎn)活動(dòng)，在過去幾年是受到了市場的考驗(yàn)。

金地集團(tuán)在2018年的時(shí)候開始進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，主要的方向包括金融、代建（開發(fā)管理），同時(shí)也包括產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營和商場運(yùn)營等業(yè)務(wù)，這一塊的比重目前還是一個(gè)很弱勢的關(guān)系，但是有望在未來看到比較大的增長。

以金地管理今年的情況為例，在管項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了190個(gè)，2023年大概增長了75個(gè)項(xiàng)目，從規(guī)模和數(shù)量上已經(jīng)超過傳統(tǒng)地產(chǎn)，只是營收因?yàn)橄鄬τ趥鹘y(tǒng)地產(chǎn)還小。未來開發(fā)管理和運(yùn)營這兩部分，相信經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，可能會(huì)形成占比各占一半，或者甚至運(yùn)營的營收更多。

在這個(gè)過程中確實(shí)也產(chǎn)生了一些思考，代建和新質(zhì)生產(chǎn)力有一些相吻合的部分。

第一是代建并不是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)能力的平移，代建的重點(diǎn)應(yīng)該落位在“代”字上，“建”相對來說是傳統(tǒng)地產(chǎn)商經(jīng)常干的事情，所謂的“代”就是怎么能夠針對不同的項(xiàng)目，站在業(yè)主的角度思考。

在代建的情況下，新質(zhì)生產(chǎn)力的第一層解釋，我有兩個(gè)關(guān)鍵詞。

第一個(gè)是定制開發(fā)，以前地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，代建當(dāng)中的定制開發(fā)就是每一個(gè)項(xiàng)目的需求點(diǎn)不同，比如說原來地產(chǎn)追求高周轉(zhuǎn)，就是要快，價(jià)格要讓位，可能對于代建的項(xiàng)目，希望價(jià)格高一點(diǎn)，所以開發(fā)策略是不一樣的。

第二個(gè)體現(xiàn)服務(wù)能力。傳統(tǒng)的地產(chǎn)更多是專業(yè)能力，比產(chǎn)品能力、開發(fā)周期、融資等等方面的專業(yè)能力。代建的業(yè)主是以購買開發(fā)服務(wù)的形式來采購代建服務(wù)的，對自身發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營的尊重，以及對現(xiàn)場事實(shí)情況的掌握，以及對經(jīng)營方向的判斷，都要代建方能夠第一時(shí)間和業(yè)主進(jìn)行互動(dòng)，我們把這個(gè)稱為服務(wù)能力。

新質(zhì)生產(chǎn)力下面代建包含了兩個(gè)詞，一個(gè)定制開發(fā)，一個(gè)是服務(wù)能力。

代建也逃脫不了現(xiàn)在地產(chǎn)的卷，就是卷產(chǎn)品力，另外我們覺得代建不同于電子產(chǎn)品業(yè)的代工，代工經(jīng)常是企業(yè)有自己的產(chǎn)品和品牌，找另一家生產(chǎn)制造企業(yè)代工，但是代建需要的是代建公司的產(chǎn)品和品牌，這個(gè)過程中代建公司必然也要卷產(chǎn)品力。

很多企業(yè)也希望在新的模式下能夠產(chǎn)生新的創(chuàng)新力，就是引入智能建造，包含一些產(chǎn)品創(chuàng)新、應(yīng)用技術(shù)的創(chuàng)新。比如說我們代建的很多項(xiàng)目，原來是不在開發(fā)商范圍之內(nèi)的，最近在深圳做了兩個(gè)重型涉密的科學(xué)實(shí)驗(yàn)室，對微震、高精尖的空間技術(shù)、環(huán)保技術(shù)的使用并不在傳統(tǒng)房地產(chǎn)范疇之內(nèi)。

嚴(yán)思慧：接著代建和輕資產(chǎn)輸出的話題，想問一下懷宇總的看法，您同樣是做代建和運(yùn)營輸出。

朱懷宇：剛才王總介紹了金地的代建，我認(rèn)為金地是走得比較領(lǐng)先的，尤其在項(xiàng)目的規(guī)模和發(fā)展上。我本人之前行業(yè)的經(jīng)歷，服務(wù)過萬科、中海、綠地等幾家公司，之后成立了目前的公司。成立公司之后也在不斷地摸索，尤其是在代建行業(yè)。

結(jié)合我的感受，我認(rèn)為代建這個(gè)行業(yè)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)操盤、銷售，幫客戶賣了多少，或者是為客戶提供了什么樣的服務(wù)，我認(rèn)為要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值。

舉兩個(gè)小例子，一個(gè)是我們服務(wù)的金沙洲一號(hào)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主曾經(jīng)合作了4年，但是一直推動(dòng)不了。我們接手之后，引進(jìn)了一個(gè)香港的交通規(guī)劃思路，利用城市綜合體的模型，把公共交通引入到這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，緩解了這個(gè)區(qū)域的交通壓力。通過這個(gè)模型，這個(gè)項(xiàng)目順利通過了廣州市規(guī)委會(huì)的評(píng)估，能夠往前推。

另外一個(gè)例子是我們最近在做的黃埔科創(chuàng)灣產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，10萬平方米的面積，我們和業(yè)主合作，在地下建筑環(huán)節(jié)省下了1個(gè)億的成本，在幕墻設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也有接近1個(gè)億的成本優(yōu)化。

通過這兩個(gè)案例，總結(jié)出我們要為客戶創(chuàng)造價(jià)值，就是代建新質(zhì)生產(chǎn)力的核心。另外我們想兩手一起抓，一手要抓技術(shù)核心，另外一手要抓產(chǎn)業(yè)資源。

所謂技術(shù)核心，就是在過去的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中，建造了數(shù)十座200米的超高層，在華南這個(gè)區(qū)域。

華南的超高層有很大的挑戰(zhàn)，比如地下的溶洞、地下的孤巖，還有很多地鐵保護(hù)的要求等等。對于普通的業(yè)主來說，一個(gè)項(xiàng)目是很難評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)和成本的，但是對我們來說，能夠結(jié)合最好的技術(shù)方式去實(shí)現(xiàn)，往往在這個(gè)方面都會(huì)創(chuàng)造幾個(gè)小目標(biāo)的價(jià)值，我是很堅(jiān)信這一塊能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。

另外在資源這一塊，我們最近把手頭的一些資源，比如說玻璃生產(chǎn)廠家、鋁合金生產(chǎn)廠家、門的生產(chǎn)廠家、瓷磚生產(chǎn)廠家，用設(shè)計(jì)把這些廠家結(jié)合起來，為客戶定制一些品質(zhì)非常好、性價(jià)比很高的產(chǎn)品，賦予產(chǎn)品一個(gè)新的價(jià)值。

一手抓資源、一手抓產(chǎn)品、一手抓服務(wù)，結(jié)合起來能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造價(jià)值?？偟膩碚f，我們還是要用價(jià)值來評(píng)估新質(zhì)生產(chǎn)力的成果。

嚴(yán)思慧：下一個(gè)問題拋給姜?？?。我們現(xiàn)在也是感受著中國房地產(chǎn)正經(jīng)受著深層的變化，地產(chǎn)企業(yè)都感受到了寒意，最近一年政策也不斷地松綁，但是住宅和辦公樓市場的租售、運(yùn)營還有待逐步恢復(fù)，我相信您跟很多向您募資的房地產(chǎn)高層也交流過，能不能今天趁著這個(gè)場合也給我們的來賓分享一下，您給這些企業(yè)家或者高管提出了怎么樣好的建議？

姜海：我先講兩個(gè)有意思的現(xiàn)象。2022、2023年，很多主流的城市土地市場是封頂搖號(hào)，很多幾十家搖號(hào)的地，到今年開盤的銷售是非常差的，當(dāng)時(shí)算下來銷凈率有10%左右的樓盤，現(xiàn)在有一個(gè)正常流速都算好的，這是一個(gè)現(xiàn)象。

第二個(gè)現(xiàn)象，這兩年載上海或者杭州這樣的城市，一二手倒掛，買房靠積分搖號(hào)的購房人，房子一旦交樓之后，進(jìn)入到二手房市場非常難成交。當(dāng)時(shí)所謂的倒掛，在二手房交易的過程中基本上也就不存在了。

為什么講這兩個(gè)現(xiàn)象呢？前兩年買地的時(shí)候，在2022年、2023年封頂搖號(hào)的時(shí)候，幾十家企業(yè)一起搖號(hào)，現(xiàn)在來看很多地都沒有利潤了，買房也是一樣的。

大的趨勢，從目前來看嚴(yán)峻性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們預(yù)期的，原來的預(yù)期跟實(shí)際形勢比還是偏樂觀的。

在資金合作上我有兩點(diǎn)建議：第一，過去背著銀行炒地皮的年代已經(jīng)過去了，如果預(yù)期或者市場形勢沒有那么樂觀的話，要做的就是要盡快把銀行卸下來。

但是實(shí)際情況，除了暴雷企業(yè)和還沒有暴雷的企業(yè)，沒暴雷的企業(yè)基本上負(fù)債也是千億、萬億，想卸下銀行也不是那么容易的事情，想轉(zhuǎn)型并不容易。

基本上大的上市公司、國企5000億以上的負(fù)債都很正常，1萬億以上的負(fù)債有好幾家，可以看一下一年要還多少利息，這個(gè)壓力是非常大的。

有時(shí)候我們也覺得應(yīng)該要轉(zhuǎn)型，但是背著幾千億、上萬億的負(fù)債，想轉(zhuǎn)型是很困難的事情。

但是也得轉(zhuǎn)，必須把銀行給卸下來。

第二方面，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)際的投資過程中，要盡量引入股權(quán)合作方，讓股權(quán)合作方幫你分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

一塊地100億，你掏50億，另外50億讓市場化的基金幫你分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，然后有足夠的現(xiàn)金流承載企業(yè)的經(jīng)營，或者是有更好的項(xiàng)目獲取機(jī)會(huì)。

最后我還想說一點(diǎn)，現(xiàn)在供需兩端發(fā)生巨大變化，一個(gè)是很多城市的住宅規(guī)劃有巨大條件，很多做不良的同行做著做著把自己做成不良了。前幾年很多項(xiàng)目可能沒有處置好，或者是節(jié)奏慢了，再重新推向市場，發(fā)現(xiàn)新拍的地、新做的房子跟以前的房子已經(jīng)完全不一樣了。

大家可以看一下廣州最近開的幾個(gè)網(wǎng)紅盤，使用率基本上都是百分之百。我經(jīng)常開玩笑說，琶洲TOD那個(gè)網(wǎng)紅盤，二期的業(yè)主比一期的業(yè)主賺了，一期業(yè)主使用率80%，二期業(yè)主使用率百分之百，房價(jià)還是一樣的。

這就是一個(gè)很嚴(yán)峻的問題，供給端和需求端已經(jīng)產(chǎn)生巨大的變化，目前來看很多存量項(xiàng)目還是要加速處置，或者加速流向市場，把不動(dòng)產(chǎn)變成動(dòng)產(chǎn)。

嚴(yán)思慧：繼續(xù)問一下姜?？偅拖衲鷦偛耪f很多龍頭企業(yè)也面臨非常多的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)基金行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)是唇齒相依的，您認(rèn)為地產(chǎn)基金行業(yè)還有怎么樣的未來發(fā)展空間？

或者換一個(gè)更加直觀的說法，您現(xiàn)在還看好哪些投資產(chǎn)品或者是哪些房企您看好？我們可以不用講具體的房地產(chǎn)公司的名稱，可以說說哪一類的房地產(chǎn)企業(yè)還看好的？

姜海：先說第二個(gè)問題，中國房地產(chǎn)目前的形勢下，一個(gè)是增量，一個(gè)是存量，我們不能說誰好誰壞，但是從現(xiàn)在來看，做存量的機(jī)會(huì)肯定是比做增量的機(jī)會(huì)要大很多的。

因?yàn)槟壳肮潭ㄙY產(chǎn)證券化已經(jīng)是中國必須要走的大方向，所以目前機(jī)會(huì)大很多，傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)（銀行、信托、保險(xiǎn)，包括像我們這樣的房地產(chǎn)基金），應(yīng)該要快速切換賽道，或者是增加一個(gè)主力的賽道，就是做不動(dòng)產(chǎn)證券化，這是未來的大方向。

回答第一個(gè)問題，房地產(chǎn)基金如何調(diào)整，我經(jīng)常開玩笑說，以前很多大的房開企業(yè)因?yàn)橹黧w信用比較強(qiáng)、規(guī)模比較大，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，市場好的時(shí)候賺市場的錢，市場不好的時(shí)候賺合作方的錢，包括資金方，把資金方的利潤壓得很低，通過資金和市場收益的利差來獲利。

如果合作方的獲利空間不夠的話，又開始賺合作方的現(xiàn)金流，包括施工單位、供應(yīng)商、材料商，甚至服務(wù)單位，作資金調(diào)用、歸集等等，這是傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)商的做法。

但是現(xiàn)在來看，提前拿走的錢后面都是要還的，往往在市場好的時(shí)候拿走的錢，在市場壞的時(shí)候要加倍還回來，這是一個(gè)抽血和輸血的概念，這種模式目前是走不下去的。

中國目前的房地產(chǎn)調(diào)控放在全世界來看還不是算特別大的調(diào)控，基本上一半以上的大企業(yè)都已經(jīng)暴雷或者是瀕臨暴雷了，方向、模式都要進(jìn)行大的調(diào)整。

其實(shí)行業(yè)很好、市場很好，只是環(huán)境變了，形勢變了，供給端和需求端也變了，我們自己也得變，適者生存。目前來看傳統(tǒng)的很多東西都要快速打破，我們這個(gè)行業(yè)也是如此。

嚴(yán)思慧：謝謝姜?？?，我們換一個(gè)輕松一點(diǎn)的話題。就我所知，或者我自己的感受，在消費(fèi)市場和其它的商用市場，或者住宅市場方面，還是有不一樣的情況，消費(fèi)市場在去年還是可圈可點(diǎn)，有花開兩朵、各表一支的感覺。

我想問一下陸總，怎么看待目前國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略下消費(fèi)需求的變化和潛能挖掘之間的關(guān)系？要怎么更好地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展？

陸國強(qiáng)：順著姜海總剛才講的變，我們要變才能適應(yīng)、適者生存。我們認(rèn)為在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)這樣一個(gè)戰(zhàn)略背景下，國民的消費(fèi)需求，包括對住房、商業(yè)地產(chǎn)的需求都在不斷地調(diào)整和變化，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司都需要順應(yīng)這些消費(fèi)者、居民，以及各方面消費(fèi)主體的需求來變化。

打個(gè)比方，有什么是變得比較明顯的呢？在七八十年代，可能我們是住樓梯房的，也習(xí)慣沒有電梯。到了2000年、2010年乃至到現(xiàn)在，很多小區(qū)都是因應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)或者人群的消費(fèi)需求提升，做出了更好的住宅品質(zhì)，這是過往的發(fā)展歷史。

往后在住宅這個(gè)板塊，我認(rèn)為有幾個(gè)趨勢或者居民的消費(fèi)需求需要捕捉，一個(gè)是對綠色建筑、生態(tài)化的住宅和園林的需求，第二個(gè)是隨著現(xiàn)階段的科技發(fā)展，包括互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，我們怎么樣把這些比較前沿的科技跟互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)應(yīng)用到住區(qū)里面，給我們的居住、配套帶來更大的便利和滿意度。

第三個(gè)是物業(yè)管理方面，未來住宅的銷售不單純是一個(gè)水泥空間載體的交付，更加重要的是這樣一個(gè)小區(qū)里面的物業(yè)載體，它所配套的園林，它的物業(yè)管理、跟生活配套、教育等等相關(guān)的周邊相應(yīng)的附著物，共同給消費(fèi)者或者購房者帶來的享受、便利和體驗(yàn)，這需要綜合的考慮，我覺得這是對于住宅來講需要面臨的一個(gè)新的消費(fèi)需求，來挖掘他們的潛能。

對于商業(yè)地產(chǎn)來講，我舉一個(gè)例子，以往購物中心（類似天河城那種）在當(dāng)年是非常領(lǐng)先的，但是對現(xiàn)在的消費(fèi)者來講，對商業(yè)場景的需求越來越多元化。

現(xiàn)在更加有內(nèi)涵和特色的街區(qū)商業(yè)，包括一些舊的廠房或者舊的建筑改造的老瓶裝新酒的街區(qū)，更能滿足一些年輕人多樣化的需求，同時(shí)迸發(fā)他的消費(fèi)活力，包括充分發(fā)揮品牌主理人的才華和經(jīng)營的優(yōu)勢。

所以這方面也是需要特別注重的，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)主體應(yīng)該更加注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的形態(tài)和環(huán)境。

嚴(yán)思慧：接下來我再問一下媛媛總，我們也看到現(xiàn)在很多的政府，包括接下來4月9日也有投資廣州年會(huì)的召開，在政府的層面，您希望政府有怎樣的舉措，是能夠使外地的科技產(chǎn)業(yè)在廣東省落地和發(fā)展？除了拼獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制以外，還有什么舉措您認(rèn)為是他們應(yīng)該做的？

王媛媛：其實(shí)我們在這個(gè)過程中只能說淺談一些我們自己的看法，因?yàn)槲覀冊谧鲎约旱漠a(chǎn)業(yè)和招商引資過程中，也引入了一些外地的企業(yè)，也會(huì)跟他們溝通落地廣州的興趣。在粵港澳大灣區(qū)的背景下，很多內(nèi)地的企業(yè)對于在廣州建立他們的公司或者是另外的基地都是非常感興趣的。

如果說到我們的建議，第一個(gè)就是要營造一個(gè)非常好的營商環(huán)境。其實(shí)這一點(diǎn)上面，廣州的體系一直以來做得還是比較不錯(cuò)的，包括政務(wù)、辦事機(jī)構(gòu)，在我們的園區(qū)里面就有政務(wù)小屋這樣的便民設(shè)施，可以自己在園區(qū)里面通過自助式的政務(wù)小屋，完成一系列的工商注冊或者變更的手冊，其實(shí)也是非常方便的。所以第一點(diǎn)非常重要的是營商環(huán)境。

第二，廣州市政府一直以來都在提要做產(chǎn)業(yè)集群，做好鏈主企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。在這個(gè)過程中，要從鏈主企業(yè)到產(chǎn)業(yè)鏈上，要有政策更能推動(dòng)和落地。我們現(xiàn)在在幫助園區(qū)企業(yè)解讀政策的時(shí)候，也會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的政策可能有一些方向，但是在落地的具體措施上，細(xì)化內(nèi)容我們還需要自己去摸索，或者共同去探討，這時(shí)候?qū)τ谟晌覀內(nèi)椭髽I(yè)做的事情可能還好一點(diǎn)，但是絕大部分企業(yè)專注于做自己的業(yè)務(wù)的時(shí)候，他并沒有專門的人能將這些政策在前期進(jìn)行梳理和落地。

第三，廣州有非常多的高校資源，在政府層面可以更加大地推動(dòng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈和高校產(chǎn)學(xué)研的拉動(dòng)，在這個(gè)板塊里面要充分利用高校資源，我們的高校資源還是非常豐富的，在這個(gè)板塊里面可以加大推動(dòng)的力度。

第四，可以更多地走出去，做一些城市層面的宣傳。我們看到今年有很多城市都做了非常好的城市營銷，其實(shí)廣州作為一個(gè)老牌的商貿(mào)之都，作為粵港澳大灣區(qū)非常重要的窗口性的城市，好像顯得略微低調(diào)了一點(diǎn)，可能也是因?yàn)殚L期以來比較務(wù)實(shí)的基因。

但是在目前這樣一個(gè)全民都需要一些宣傳和自媒體發(fā)展的情況下，政府可以更高調(diào)地做一些廣州城市化的宣傳，讓更多的城市和更多的產(chǎn)業(yè)合作伙伴了解到目前廣州的動(dòng)向、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政策、資源，包括灣區(qū)以后對于廣州發(fā)展的拉動(dòng)和動(dòng)力，這可能對于未來從我們的層面引入更多的企業(yè)來說也是一個(gè)非常好的推動(dòng)力。

嚴(yán)思慧：感謝您的建議，我非常認(rèn)同。昨天剛好也看到了蘇州的財(cái)政收入數(shù)據(jù)，現(xiàn)在已經(jīng)排在了深圳之后，已經(jīng)超過了杭州。其它省份或者是一些城市的經(jīng)驗(yàn)，也是值得廣州去學(xué)習(xí)的。

我問一下娉婷總，珠江城在智能低碳方面，對比它落成之時(shí)做了哪些改變？很多人的觀念里面還是覺得在低碳、智能方面還是比較燒錢的舉動(dòng)，我想請您分享一下。

劉娉婷：說到綠色低碳，珠江城在國內(nèi)外都是比較知名的。從一開始的設(shè)計(jì)建造階段，包括到截止目前為止的持續(xù)運(yùn)營階段，其實(shí)是一以貫之的發(fā)展理念。

從2013年正式對外運(yùn)營開始，也是在那一年獲得了LEED CS鉑金級(jí)認(rèn)證，當(dāng)時(shí)是世界范圍內(nèi)最大體量的鉑金級(jí)項(xiàng)目。

我們所為世界熟知，也是首開先河地在超高層建筑運(yùn)用了風(fēng)力發(fā)電、太陽能發(fā)電，冷輻射帶需求化通風(fēng)，相比傳統(tǒng)項(xiàng)目節(jié)能70%以上。這一系列的成功應(yīng)用，也獲得了眾多國際知名媒體的持續(xù)關(guān)注。

在后續(xù)的運(yùn)營過程中，我們不忘初心，繼續(xù)在綠色低碳這條道路上進(jìn)行社會(huì)和建筑的可持續(xù)節(jié)能持續(xù)研究和實(shí)踐。

去年我們也是基于LEED CS認(rèn)證之后拿到LEED ON鉑金級(jí)認(rèn)證，也是目前華南地區(qū)唯一拿到最高的雙鉑金認(rèn)證的項(xiàng)目。

我們的碳排放去年也經(jīng)過廣州碳交易中心的檢測，出具的報(bào)告顯示，珠江城整棟大樓21.6萬方的體量，在2022年年度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了碳中和。這也是我們的綠色實(shí)踐。

在這個(gè)層面上，也基于這樣一些綠色實(shí)踐的突出成效，我們也獲得了世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)（CTBUH）頒發(fā)的持續(xù)運(yùn)營十年獎(jiǎng)，還有過去50年全球范圍內(nèi)最具影響力的50棟大廈，這也是在國際層面對我們的一些肯定。

未來我們還會(huì)朝著這個(gè)方向持續(xù)不斷地努力，代表樓宇綠色可持續(xù)發(fā)展的方向和趨勢。

嚴(yán)思慧：接下來請問王欣總，金地管理在商辦代建方面也是比較有見地的，您認(rèn)為代建的難度在哪里？你們公司是怎么滿足不同的委托方需求的？

王欣：剛剛我們看到觀點(diǎn)公布的數(shù)據(jù)，金地管理在商辦代建領(lǐng)域確實(shí)有它的地位，但是商辦代建也很難，第一是管理公司想在商辦項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營收平衡或者盈利是非常難的，商辦項(xiàng)目的開發(fā)周期非常長，一個(gè)傳統(tǒng)的住宅大概兩年到三年時(shí)間就可以開發(fā)完，一個(gè)商辦項(xiàng)目要開發(fā)4到5年，這是周期長。

另外一點(diǎn)，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開盤之后，客戶就不大會(huì)管你了，后面陸續(xù)就進(jìn)入到工程建設(shè)。但是商辦項(xiàng)目，客戶幾乎是全周期、高頻次的跟你互動(dòng)和交流，因?yàn)橐ＷC入住之后需求得到落實(shí)。所以商辦的管理難度第一是經(jīng)營的難。

第二個(gè)難度，我們現(xiàn)在做的商辦市場并不是出售和租賃的客戶，很多是科技企業(yè)自用和作為政府配套的城投公司開發(fā)的，作為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的一個(gè)載體。這一類客戶往往在過往是沒有太多超高層建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、沒有商辦項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，大家能夠像住宅項(xiàng)目達(dá)成溝通共識(shí)的難度比較大，往往我們的切入點(diǎn)會(huì)很前端，比如說我們要到企業(yè)內(nèi)，去所有的部門發(fā)紙質(zhì)調(diào)查問卷，把各個(gè)部門的面積需求和功能需求，套IT、設(shè)施、企業(yè)的展館的需求調(diào)研回來，編制成任務(wù)書，反發(fā)給設(shè)計(jì)公司，才能夠完成它的需求，這個(gè)過程比較難。

還有自用客戶的管理顆粒度比較細(xì)，比如說我們常規(guī)在選用一些大型的設(shè)備設(shè)施，比如說電梯方面，我們可能憑經(jīng)驗(yàn)，比如說超高層，我們選擇4米的，或者說稍微低速一點(diǎn)的也可以。但是業(yè)主希望你不要憑經(jīng)驗(yàn)去選，要論證上班的周期和實(shí)際的需求，需要論證的東西特別多。

另外，我們要把業(yè)主在未來使用和運(yùn)營的需求全部放到前期，傳統(tǒng)做出租和出售型項(xiàng)目的時(shí)候，客戶是比較泛的，不需要這么精細(xì)，所以這一點(diǎn)比較難。

還有一點(diǎn)是利潤非常薄，一般商辦項(xiàng)目只有住宅項(xiàng)目一半的毛利率，如果因?yàn)椴豢煽沽蛘哒f其他因素影響，就非常容易造成商辦項(xiàng)目的經(jīng)營困難。

同時(shí)商辦項(xiàng)目在未來的建造技術(shù)上，比如說超深基坑，我們目前在深圳做了48米的超深基坑、54萬方，有兩條地鐵和一條城軌交界。這個(gè)設(shè)計(jì)還是扎哈做的，原來我和我的團(tuán)隊(duì)在深圳市中心也建過400米的超高層，剛開始我們覺得可以做，因?yàn)橛羞@樣的經(jīng)驗(yàn)。但是后來發(fā)現(xiàn)，作為開發(fā)商，我們盡量是規(guī)避困難，選擇簡單的方式處理問題。

但是在面對城市級(jí)地標(biāo)的時(shí)候，要展現(xiàn)城市特色的時(shí)候，往往我們要迎難而上，這時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)原有的經(jīng)驗(yàn)克服不了這個(gè)困難。

另外是人才的吸附，一般商辦項(xiàng)目，業(yè)主都希望過往有過超高層項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)加入進(jìn)來，有規(guī)?；l(fā)展才能吸引這些人才，比如我們團(tuán)隊(duì)有做中國尊的工程經(jīng)理過來的，也有做大疆天空之城的團(tuán)隊(duì)成員，這樣客戶才會(huì)信賴我們，這是比較難的點(diǎn)。

嚴(yán)思慧：非常感謝王欣總，讓我們也學(xué)習(xí)到了。接下來請問朱總，我看到你們公司的發(fā)展戰(zhàn)略是要在產(chǎn)品和服務(wù)上做細(xì)做深，發(fā)展小而美的企業(yè)，我特別感興趣在當(dāng)下這樣一個(gè)快速變化的市場上，小而美的企業(yè)要怎么做才能穿越這個(gè)挑戰(zhàn)和危機(jī)？

朱懷宇：我相信大家都看到，公司做大了不一定就是好。相反在把公司做大以后，可能它的發(fā)展方式是更多地利用負(fù)債來發(fā)展，當(dāng)你流動(dòng)性出問題的時(shí)候，它就會(huì)反過來給你帶來很大的壓力。

我之所以覺得要做小而美，就是因?yàn)樵诂F(xiàn)在的這個(gè)環(huán)境下，我們要適應(yīng)新的房地產(chǎn)周期，應(yīng)該把它當(dāng)成常態(tài)化，不要去想現(xiàn)在的狀態(tài)，把自己手頭的事情做好。

當(dāng)我們做項(xiàng)目的人拿到一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，都會(huì)很開心、很興奮，想著怎么為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，這是一個(gè)方面。

第二方面，希望這個(gè)產(chǎn)品能夠在立足當(dāng)下的過程當(dāng)中，去展現(xiàn)它的一些新的東西。

最近我們也在嘗試做一些商業(yè)項(xiàng)目，它的挑戰(zhàn)是迭代非?？欤瑯I(yè)主的需求變化很快。開得好的商業(yè)，可能第二年又開不下去了，在現(xiàn)在消費(fèi)降級(jí)的情況下，我們也在考慮怎么做商業(yè)。

我們研討認(rèn)為，現(xiàn)在客戶有一個(gè)趨勢，就是多快好省潮。結(jié)合這幾個(gè)點(diǎn)，我們要怎么做？首先是成本不能高，要想辦法把成本做低，建造的成本、運(yùn)營的成本都要低，然后是要適應(yīng)客單價(jià)低的消費(fèi)業(yè)態(tài)，同時(shí)還要讓客戶感覺到它是一種與時(shí)俱進(jìn)的、潮流的項(xiàng)目。

我們的客戶要能讓消費(fèi)者體驗(yàn)的時(shí)候，有一些微度假的感覺，在這些方面，我覺得要做一些嘗試。

往往把一個(gè)項(xiàng)目做好，我們就叫小而美，不要考慮發(fā)展的問題，不要用負(fù)債來發(fā)展。

嚴(yán)思慧：非常感謝您能夠這么坦誠地講述您做企業(yè)的理念。最后一分鐘我就留給陸國強(qiáng)，我們對消費(fèi)市場的感受還是類熱不一的，根據(jù)您的觀察和分析，您對消費(fèi)市場未來發(fā)展的預(yù)判是怎么樣的？

陸國強(qiáng)：其實(shí)剛剛朱總也分享了很多獨(dú)到的見解，他概括了多快好省潮，這是消費(fèi)者現(xiàn)在的需求，我也說一下我的觀點(diǎn)。

我們看到近些年社會(huì)的一些消費(fèi)主力，包括年輕人，消費(fèi)習(xí)慣是不斷在改變的，對應(yīng)體現(xiàn)在供需關(guān)系的消費(fèi)模式和商業(yè)形態(tài)的改變。大家要便宜，同時(shí)還要好，對產(chǎn)品、服務(wù)有高品質(zhì)的需求，所以還是那句話，做生意一定要注重自己的產(chǎn)品跟服務(wù)品質(zhì)和體驗(yàn)，這是最重要的一點(diǎn)。

第二，大家對高性價(jià)比是有特別的渴望，特別是疫情后，所以怎么樣在做好品質(zhì)的同時(shí)，盡量壓低經(jīng)營的成本，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，這是商家需要解決好的問題。

第三，結(jié)合商業(yè)的場景和形態(tài)，越多樣化、越開放式、越能夠跟周邊的環(huán)境相結(jié)合的，越能夠得到更加多元化的消費(fèi)者和客群的青睞，我覺得這是未來消費(fèi)市場主要面臨和要解決的幾大趨勢。

嚴(yán)思慧：非常感謝，我們今天這個(gè)主題討論會(huì)的關(guān)鍵詞是“信心”，圍繞著這個(gè)信心，剛剛邱總也從大數(shù)據(jù)方面講述房地產(chǎn)的信心是什么。

房地產(chǎn)行業(yè)是跟整個(gè)國家153個(gè)二級(jí)行業(yè)中的115個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的，我對這個(gè)行業(yè)非常有信心，而且我們還是熱愛著這個(gè)行業(yè)，又有這么多同行愿意跟我們一起去發(fā)聲，所以我們今天說的這些話，還是讓我們看到了一絲微光，在這里面繼續(xù)前行。

我經(jīng)常會(huì)想起德魯克的一句話，動(dòng)蕩的時(shí)代最危險(xiǎn)的并不是動(dòng)蕩，而是我們還沿用著過去的邏輯。今天這個(gè)論壇非常好，大家都圍繞著怎么創(chuàng)新、怎么突破來發(fā)聲。

再次感謝在座的6位嘉賓。