2023年房企整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)有所提高，但是企業(yè)現(xiàn)金流仍是較大的問(wèn)題。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)房企整體信用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2023年上市房企整體平均凈負(fù)債率大幅降低，但是償債能力，例如應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率和自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)相較2022年卻進(jìn)一步削弱。

同時(shí)，在國(guó)際評(píng)級(jí)方面，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將多家房企列入信評(píng)下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評(píng)級(jí)展望，同時(shí)還將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定轉(zhuǎn)為負(fù)面。

國(guó)際機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)直接影響海外債券的發(fā)行，信用評(píng)級(jí)降低，說(shuō)明外資對(duì)于企業(yè)或者行業(yè)的認(rèn)可度不足，更加大了國(guó)內(nèi)房企在海外融資的難度。

中國(guó)海外發(fā)展斬獲信用表現(xiàn)榜首，行業(yè)格局分化加劇

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)海外發(fā)展位居上市房企信用卓越表現(xiàn)榜首。

從其信用表現(xiàn)指標(biāo)來(lái)看，2023年凈負(fù)債率有所改善，從2022的40.7%降至33.65%，與此同時(shí)，自由現(xiàn)金流利息保障系數(shù)的變化上也相應(yīng)提升。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)房企整體信用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2023年上市房企整體平均凈負(fù)債率大幅降低，但是償債能力方面，例如應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率和自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)，則相較2022年進(jìn)一步削弱。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2023年房企整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)有所提高，但是企業(yè)現(xiàn)金流仍較大的問(wèn)題。

由于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)并未如預(yù)期般實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，銷量都持續(xù)低迷。銷售端啞火最直接的影響就是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不順利，從而陷入流動(dòng)性危機(jī)，削弱自身的償債能力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，樣本房企中目前已有19家出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組，成功完成債務(wù)重組流程的僅為少數(shù)企業(yè)，大部分仍未走出債務(wù)困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現(xiàn)二次違約的情況。

2023年房企境內(nèi)債和海外債違約現(xiàn)象雖然較2022年有所好轉(zhuǎn)，但總體仍不樂(lè)觀，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)成交尚未明顯改善的情況下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清仍未結(jié)束。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2023年樣本房企凈負(fù)債率相較2022年同比19.52個(gè)百分點(diǎn)。近五年，房企境內(nèi)債違約數(shù)量于2022年達(dá)到峰值，2023年雖有所改善，但無(wú)論是違約數(shù)量還是違約規(guī)模，均明顯高于2021年及之前，表明當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍相對(duì)較大，房企資金狀況 有待進(jìn)一步改善。

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)

2023年樣本房企凈負(fù)債率出現(xiàn)一定程度的下降，主要原因包括國(guó)內(nèi)多數(shù)房企發(fā)債渠道被限制，能夠發(fā)債的大多是具備國(guó)央背景的優(yōu)秀企業(yè)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)2023年房企發(fā)行票據(jù)金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等國(guó)央企，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。2023年樣本企業(yè)內(nèi)所有境內(nèi)債違約的房企中，民企占比96%。

海外債方面，2022年受疫情、行業(yè)政策調(diào)控、市場(chǎng)信心不足等因素影響，以及部分房企銷售回款出現(xiàn)問(wèn)題，疊加海外債利率不斷攀升的情況下，海外債違約數(shù)量飆升至106只，這一數(shù)字在2023年降至38只。

2023年房企海外債違約情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但同時(shí)也需考慮內(nèi)房近幾年發(fā)債放緩的因素。

在市場(chǎng)出現(xiàn)大大小小的因現(xiàn)金流動(dòng)性無(wú)法償債而暴雷的事件后，2023年房企對(duì)于現(xiàn)金的重視程度有所提升。

根據(jù)近五年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2020-2022年間樣本房企自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)出現(xiàn)較大幅度下降后，2022-2023年間呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是2023年房企現(xiàn)金流意識(shí)有所增強(qiáng)，以資產(chǎn)處置方式回籠現(xiàn)金的事件明顯增多。

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)

與發(fā)債情況相似，國(guó)企、央企的現(xiàn)金流穩(wěn)健程度也要優(yōu)于民營(yíng)企業(yè)。

按不同所有制將樣本房企分為國(guó)、央企和民企，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)、央企的自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)平均值為0.16，民企均值為0.09?？梢钥闯?，在債務(wù)規(guī)模同等的情況下，國(guó)央企的貨幣現(xiàn)金儲(chǔ)備存量幾乎是民企的兩倍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)

現(xiàn)金的短缺最直觀的后果就是房企償債能力不足，導(dǎo)致暴雷現(xiàn)象頻發(fā)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，上市樣本房企內(nèi)共計(jì)有29家暴雷企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)占比86.21%，可以看出在市場(chǎng)上還能維持穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)的房企多數(shù)是有國(guó)資、中央支持的企業(yè)，市場(chǎng)上現(xiàn)存的經(jīng)營(yíng)情況較為良好的民營(yíng)房企僅為小部分，并且2023年還出現(xiàn)了一大批民營(yíng)企業(yè)退市的情況。

主體評(píng)級(jí)再次下調(diào)，境外債發(fā)行持續(xù)停滯

2023年9月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將多家房企列入信評(píng)下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評(píng)級(jí)展望，同時(shí)還將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定轉(zhuǎn)為負(fù)面。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月20日，在穆迪已公布的評(píng)級(jí)中，還維持著“投資級(jí)”評(píng)級(jí)的房企只剩下保利發(fā)展控股、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展和越秀地產(chǎn)。

相比于2022年，不少企業(yè)掉出了穆迪投資級(jí)評(píng)級(jí)隊(duì)列，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)范圍已擴(kuò)大至國(guó)央企。

針對(duì)此輪大規(guī)模下調(diào)國(guó)內(nèi)房企評(píng)級(jí)以及房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)，穆迪給出的理由是雖然有政策支持，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn)將抑制銷售。其預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月全國(guó)合約銷售額將下降5%，近期的政策刺激措施對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響可能在數(shù)月后減退。

國(guó)際機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)直接影響海外債券的發(fā)行，信用評(píng)級(jí)降低，說(shuō)明外資對(duì)于企業(yè)或者行業(yè)的認(rèn)可度不足，更加大了國(guó)內(nèi)房企在海外融資的難度。

與此同時(shí)，2023年中資房企境外債違約事件仍時(shí)有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年新增違約房企共計(jì)31家。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)下調(diào)以及不斷爆出的境外債違約事件，都讓2023年國(guó)內(nèi)房企發(fā)行境外債變得舉步維艱。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年房企海外債發(fā)行規(guī)模同比-40.9%，2022年房企海外債發(fā)行規(guī)模同比-93.4%，2023年國(guó)房地產(chǎn)海外債發(fā)行規(guī)模共計(jì)37.1億美元，在2022年規(guī)?；A(chǔ)上同比下降1%。