本文為蔡云女士在2024觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表的演講。

蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長、研究員）：尊敬的新老朋友、各位同行，大家下午好！很高興又有一個(gè)機(jī)會(huì)在觀點(diǎn)的聚攏下，共同探討行業(yè)的問題。

當(dāng)前房地產(chǎn)總體形勢分析：

1、從市場表現(xiàn)來看，2024年以來，新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：

1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了9%，降幅比上年同期收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)。全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，銷售額下降了29.3%。

二手房成交量活躍度呈回升態(tài)勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯行業(yè)壓力依然存在。

分析其原因，一是去年同期疫情積壓的購房需求集中釋放，導(dǎo)致銷售數(shù)據(jù)基數(shù)較高；二是二手房市場“以價(jià)換量”態(tài)勢延續(xù)，一定程度對(duì)新房需求產(chǎn)生了分流。但值得關(guān)注的是，近期中央頻繁釋放樓市積極信號(hào)，國常會(huì)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，要系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，預(yù)計(jì)供需兩端政策優(yōu)化力度將增強(qiáng)。當(dāng)前，新房、二手房成交量活躍度呈回升態(tài)勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯。

2、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三大工程

面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和社會(huì)需求，房地產(chǎn)市場需要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，以“土地經(jīng)濟(jì)”和市場開發(fā)為主的城鎮(zhèn)化面臨新的轉(zhuǎn)變。

近來中央多次提及房地產(chǎn)發(fā)展新模式：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。“三大工程”不僅是逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大投資的一項(xiàng)主要內(nèi)容，更是建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要環(huán)節(jié)。政府主導(dǎo)的“三大工程”可以說是房地產(chǎn)新模式的“立”和“進(jìn)”的方面，以此來幫助房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策

3、新發(fā)展模式下房地產(chǎn)業(yè)以市場需求為導(dǎo)向的發(fā)展方向

隨著市場逐步進(jìn)入穩(wěn)態(tài)，居住消費(fèi)也在新舊轉(zhuǎn)換之間迸發(fā)出新的動(dòng)能。圍繞房地產(chǎn)更新改造、存量資產(chǎn)運(yùn)營、資產(chǎn)服務(wù)等條塊分類，房地產(chǎn)深耕的服務(wù)與商業(yè)、旅游、康養(yǎng)、等眾多行業(yè)結(jié)合都能探索出新的增長點(diǎn)。

通過轉(zhuǎn)型建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民需求的地產(chǎn)新模式，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的必經(jīng)過程。

具體分析新模式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型市場

1、保障性租賃住房中的運(yùn)營服務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到運(yùn)營轉(zhuǎn)型

保障性租賃住房解決的是新市民住房問題最直接的方式，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。面對(duì)新市民居住問題，我們看到新市民的定義包括本人創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、子女上學(xué)來到城市未獲得當(dāng)?shù)貞艏粷M3年的各類人群，還有各類務(wù)工人員、大學(xué)生等等，目前約有3億人，住房需要依靠保障性住房。

十四五期間重點(diǎn)計(jì)劃新增650萬套保障性住房，這是一個(gè)比較大的服務(wù)人群市場。而保障性租賃住房的配套服務(wù)要求成品房交付、拎包入住，租售同權(quán)帶來的公共衛(wèi)生、文體教育、商業(yè)配套都是專有的服務(wù)內(nèi)容。因此，對(duì)服務(wù)提出了更高的要求。

2、平急兩用公共設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資帶來新的增長點(diǎn)，也對(duì)可持續(xù)性發(fā)展提出更高的運(yùn)營要求

超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是為經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)提供有力支撐的重要一環(huán)。國務(wù)院明確表示充分調(diào)用民間投資積極性，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設(shè)施的建設(shè)改造和運(yùn)營維護(hù)。金融部門也多次表態(tài)，“要積極服務(wù)保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度，超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施缺口較大，其中涉及新建、改造及運(yùn)營“平急兩用”的民宿酒店、休閑和康養(yǎng)基地、儲(chǔ)備單體大型方艙醫(yī)院、升級(jí)應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)、新建或改擴(kuò)建一批城郊大型倉儲(chǔ)基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了抓手和轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機(jī)，也為特大超大城市房地產(chǎn)投資帶來新的增長點(diǎn)。

同時(shí)，可以盤活房地產(chǎn)企業(yè)部分低效和閑置資產(chǎn)，通過新增設(shè)備和改造，將單一功能升級(jí)為多功能體系設(shè)施。今年以來，北京、上海、深圳、成都、杭州、武漢、大連等多個(gè)城市已經(jīng)開始布局，積極推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目主要包括康養(yǎng)旅游、酒店民宿、公共衛(wèi)生、應(yīng)急避災(zāi)、城郊大倉物流、高速服務(wù)區(qū)等，涵蓋多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，帶來巨大的管理運(yùn)營的市場潛力，是房地產(chǎn)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)存量市場的重要支撐。

3、城中村改造、城市更新市場需求的巨大釋放，是經(jīng)營性物業(yè)最基礎(chǔ)的運(yùn)營空間，是未來影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心變量

從老舊小區(qū)改造上看，十四五期間。要完成2000年以前已建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造業(yè)務(wù)。

從城市更新角度看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)存量市場達(dá)到300萬億。按2%的市場轉(zhuǎn)化率，應(yīng)有6萬億的規(guī)模，是一個(gè)巨大市場。

盡管存在著周期長、利潤低，成本難以覆蓋，但市場目前增量減少、短平快的投資模式不復(fù)存在，精耕細(xì)作、長遠(yuǎn)發(fā)展仍是一個(gè)重要的投資方向。

城市更新以及城中村的改造帶來大量城市基礎(chǔ)設(shè)施的重新利用和開發(fā)，不少城市政府對(duì)于城市更新的商業(yè)比重要求越來越高，整個(gè)更新面積中商業(yè)最高的比重甚至到達(dá)了50%。

這就意味著商業(yè)成了整個(gè)地塊能否成功的最大關(guān)鍵，是城市商業(yè)、文化旅游、產(chǎn)業(yè)等重要場所，是經(jīng)營性物業(yè)最基礎(chǔ)的運(yùn)營空間，可持續(xù)合理產(chǎn)生收益，是維護(hù)城市健康發(fā)展的重要保障。

4、做好服務(wù)是當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要抓手

1）廣義的服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，對(duì)改善民生、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)有著重要的作用。

2）存量市場以經(jīng)營性物業(yè)為主，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。長租房、旅游、地產(chǎn)、養(yǎng)老、健康等等。長期穩(wěn)定的租金收益是房地產(chǎn)發(fā)展閉環(huán)的重要環(huán)節(jié)，也是發(fā)展方向。

隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)是中國整體實(shí)體資產(chǎn)的重要構(gòu)成部分。我們粗略估計(jì)中國整體實(shí)體資產(chǎn)（截至2021年末）的資本價(jià)值應(yīng)當(dāng)在150-200萬億元之間，其中狹義的商業(yè)地產(chǎn)（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）在40-50萬億元，占比可能在30%左右。

作為一個(gè)綜合性的市場，房地產(chǎn)服務(wù)市場是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)體。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，僅以物業(yè)管理為例，目前中國物業(yè)管理市場的規(guī)模約為數(shù)千億元人民幣。

房地產(chǎn)服務(wù)市場是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，擁有巨大潛力和機(jī)遇。

3）產(chǎn)業(yè)政策的支持

1月下旬，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，擴(kuò)大經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用范圍，提升貸款比例。這一政策在業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)龍湖集團(tuán)、華潤等持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的房企而言，無疑是重大利好，有助于其流動(dòng)性的補(bǔ)充和債務(wù)壓力的緩解。

4）地產(chǎn)資管行業(yè)出臺(tái)了較多政策，主要包含REITs領(lǐng)域和融資

今年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》；同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

兩個(gè)文件均提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中國商業(yè)地產(chǎn)REITs的意義在于建設(shè)更高質(zhì)量的消費(fèi)與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，服務(wù)土地要素市場的配置優(yōu)化，以及推動(dòng)中國資產(chǎn)經(jīng)營管理行業(yè)的提質(zhì)增效，更是長期來看中國整體REITs市場發(fā)展的重要構(gòu)件。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是企業(yè)價(jià)值升維，以及板塊內(nèi)投資逐漸轉(zhuǎn)型的重要契機(jī)。

市場和政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提出了更高的要求，要求具備極強(qiáng)的服務(wù)水平，更專業(yè)的運(yùn)營能力。

以已發(fā)行的REITs看，底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，均位于抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一二線城市；運(yùn)營時(shí)間較長，從6年到10年不等；收益整體穩(wěn)定，回報(bào)穩(wěn)定，出租率接近100%，有較強(qiáng)的業(yè)績增長潛力，未來可期。

經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用對(duì)龍湖集團(tuán)、華潤等持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)的、有著較強(qiáng)運(yùn)營能力的、持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營收益，有較大的支持力度。隨著市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大和創(chuàng)新的推動(dòng)將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)市場擴(kuò)容和發(fā)展。

因此，就目前的房地產(chǎn)市場形勢和今后的發(fā)展方向看，只有加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，深耕服務(wù)內(nèi)容，才是未來房地產(chǎn)企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要方向。

最后。我用倪部長的一句話來結(jié)束我們今天的論壇發(fā)言：

新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在拼的是高質(zhì)量、新科技。好服務(wù)。誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會(huì)有市場，誰就會(huì)有發(fā)展。