本文為王韶先生在2024觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表的演講。

王韶（廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行，大家下午好！

這個(gè)題目是觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)給我出的，我就嚴(yán)格遵照他們的安排來(lái)分享我的一些粗淺理解。

最近比較多的90后，可能是基于對(duì)自己崗位的擔(dān)心，總問(wèn)我：會(huì)長(zhǎng)，地產(chǎn)行業(yè)還行不行？這個(gè)話題讓我想起了當(dāng)年毛主席在井岡山上，有人問(wèn)：革命紅旗到底還能扛多久？當(dāng)時(shí)毛主席回答是“星星之火，可以燎原”。

我對(duì)房地產(chǎn)到底還行不行是這樣理解的，首先是不能把中國(guó)房地產(chǎn)等同于國(guó)外，因?yàn)樵谥袊?guó)房地產(chǎn)是一個(gè)永續(xù)性的行業(yè)，只要有人就有需求，住房在任何時(shí)代都是重大民生，在任何時(shí)候都有重大的需求。

尤其在當(dāng)下，城市更新、家庭戶(hù)小型化，人口流動(dòng)頻繁，還有人的壽命不斷地延長(zhǎng)，整個(gè)住房消費(fèi)應(yīng)該是不斷地呈多元化發(fā)展，現(xiàn)在的困難不意味著未來(lái)房地產(chǎn)沒(méi)有市場(chǎng)。過(guò)去需要住房，未來(lái)同樣需要，只不過(guò)可能是供需總量會(huì)相對(duì)縮小。

剛才我跟蔡秘書(shū)長(zhǎng)講，咱們就不要說(shuō)18萬(wàn)億了，5萬(wàn)億、8萬(wàn)億、10萬(wàn)億也是一個(gè)天量，用廣東話講叫“有得做”，所以不用擔(dān)心。

應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定向好的基本面沒(méi)有變，只不過(guò)復(fù)蘇、回暖需要一定的時(shí)間，更需要我們的信心和耐心。剛才盧總的發(fā)言挺好，我聽(tīng)他講了幾次，我覺(jué)得他今天講得挺不錯(cuò)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的困難大家都很清楚，流動(dòng)性不足肯定是第一大難題，接著就是供需雙弱、房?jī)r(jià)下降、成交緩慢、回款困難、庫(kù)存增多、資產(chǎn)受損等等。但是我要補(bǔ)充一句，隨著各項(xiàng)優(yōu)化政策的落實(shí)，廣東的一些縣域，春節(jié)期間的成交量不比廣州差。

1到2月份肯定是不行的，好在已經(jīng)過(guò)去了，3月份我們看到一些重點(diǎn)城市，不管是土地市場(chǎng)還是上門(mén)到訪量，以及成交量，應(yīng)該說(shuō)比節(jié)前都有明顯的增加，回暖的勢(shì)頭比較明顯。

所以我個(gè)人大膽預(yù)測(cè)，今年內(nèi)重點(diǎn)核心城市有望復(fù)蘇筑底，并穩(wěn)步向新發(fā)展模式過(guò)渡。

我這個(gè)判斷是基于如下我理解的四個(gè)信心動(dòng)力源。

第一，國(guó)家對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的決心堅(jiān)定。穩(wěn)樓市就是穩(wěn)民生、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，安全是重中之重，穩(wěn)定壓倒一切。唯安全才能持續(xù)發(fā)展，唯安全才可能?chē)?guó)泰民安。剛才詩(shī)濤總的報(bào)告把一堆的政策都羅列了，從2022年7月政治局會(huì)議首次明確保樓市、穩(wěn)民生的指導(dǎo)思想，到今年1月，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，還有降準(zhǔn)、降息、降首付比、降利率，優(yōu)化一些限制性的政策，我們的政策應(yīng)該說(shuō)一天比一天好。

我們也看到今年3月5日的兩會(huì)，李強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告里面也為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調(diào)，“安全、穩(wěn)定和發(fā)展”。3月9日倪虹部長(zhǎng)一番講話擲地有聲，該破產(chǎn)的就破產(chǎn)，該重組的就重組，對(duì)于那些負(fù)債比較嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)遇到很大困難的企業(yè)，亮明了自己的態(tài)度。

我覺(jué)得這是倪部長(zhǎng)大勇氣、大魄力、大智慧的體現(xiàn)，也是我們國(guó)家堅(jiān)持法制化、市場(chǎng)化原則，對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)肅而負(fù)責(zé)任的態(tài)度，也是我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

這個(gè)說(shuō)法我覺(jué)得沒(méi)毛病，因?yàn)楝F(xiàn)在困難的企業(yè)很多，保民生、穩(wěn)樓市的任務(wù)非常艱巨，而我們的資源非常有限，將有限的資源集中在更多優(yōu)質(zhì)、有需要的樓盤(pán)中，可以避免樓市狀況的持續(xù)惡化。有利于化解和防范風(fēng)險(xiǎn)，盡快還廣大購(gòu)房者一個(gè)朗朗的晴天。這對(duì)樓市、對(duì)房地產(chǎn)的復(fù)蘇回暖預(yù)期有很大的作用。

3月9日國(guó)常會(huì)也提出房地產(chǎn)的政策應(yīng)出盡出，直至整個(gè)市場(chǎng)回暖為止。有些人可能會(huì)有些異議，不是早說(shuō)了我們的政策要早出盡出？但我理解，房地產(chǎn)的調(diào)控如同醫(yī)生看病，對(duì)癥下藥，一個(gè)高明的醫(yī)生不可能一見(jiàn)到患者就下猛藥，得慢慢來(lái)、一步步來(lái)。解決樓市問(wèn)題同樣如此。

第二，住房是中國(guó)老百姓最真切的民生要求。從有巢氏開(kāi)始在樹(shù)上筑巢而居，到孟子提出“安居樂(lè)業(yè)”，再到杜甫那句名詩(shī)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，都體現(xiàn)了千百年以來(lái)中國(guó)人就是以“有瓦遮頭”作為最真切的需求。

根據(jù)第7次全國(guó)人口普查，廣東2020年城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均人口居住面積是30.9平米，比全國(guó)平均水平低了7.7平方米，全國(guó)最低。廣東城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均居住面積30平米以下的占了59.7%。城市家庭人口里面人均居住面積在20平方米以上的占了大概36.6%。廣東城鎮(zhèn)家庭里面住房來(lái)源為租賃的達(dá)到了50.4%。說(shuō)明廣東未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)增量的空間還很大。

我剛才說(shuō)的數(shù)據(jù)，可能大家想，會(huì)不會(huì)是講錯(cuò)了？其實(shí)我要補(bǔ)充一句，廣東城鎮(zhèn)家庭的居住水平跟廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平剛好是倒過(guò)來(lái)的，所以廣東房地產(chǎn)未來(lái)的前景和空間還是非常大的。

第三，改善性需求支撐大。倪部長(zhǎng)在最近這一兩年反復(fù)強(qiáng)調(diào)“好房子”，這非常對(duì)，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均居住面積是38.6平米，總體比較寬敞。中國(guó)人不缺房，缺的是好房子。

根據(jù)“七普”的數(shù)字，廣東城市家庭里面居住在30年以上樓齡的住房超過(guò)35.3%。超過(guò)20年的是10.2%。現(xiàn)在廣東城市家庭里面住在電梯房里的只占到了1/3。應(yīng)該說(shuō)換房在廣東正成為購(gòu)房市場(chǎng)里面的主體，改善性需求還非常大。

這時(shí)候就要求我們的企業(yè)對(duì)多樣化的改善性需求，不要把它僅僅理解為大小、新舊、遠(yuǎn)近的區(qū)別，應(yīng)該有很多資產(chǎn)重置的需求，還有休閑、度假、康養(yǎng)的需求，還有親朋好友集聚性居住的需求，也還有文化、教育、娛樂(lè)、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)等改善性、精神性需求。

所以，這就要求我們必須深度挖掘人們對(duì)美好生活的需求。開(kāi)發(fā)商要從關(guān)心、關(guān)注房子怎么建得好，過(guò)渡到關(guān)心、關(guān)注服務(wù)怎么做得好、運(yùn)營(yíng)怎么做得好并重，來(lái)推動(dòng)好房子的建設(shè)。

第四，新發(fā)展模式的良性循環(huán)。最近媒體關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式有很多討論，我個(gè)人也有一些簡(jiǎn)單、膚淺的思考。目前房地產(chǎn)發(fā)展到今天，窮則變、變則通、通則久。今天在座很多的老朋友，我從業(yè)30年，這30年房地產(chǎn)一路高歌，天天向上，今天我們的房地產(chǎn)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的階段，我們的從業(yè)人員叫苦連天，這很正常，不適應(yīng)帶來(lái)陣痛很正常。

所以，我們看到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“先立后破”，我覺(jué)得是貫徹穩(wěn)中求進(jìn)、以穩(wěn)促進(jìn)的一種積極做法。

因?yàn)橹拔覀兊?ldquo;三高模式”已經(jīng)被證明是不可持續(xù)的，對(duì)我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)帶來(lái)的破壞是極惡劣的。所以在這種情況下，新發(fā)展模式替代傳統(tǒng)的粗放模式是箭在弦上。

從2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，以后每年不斷地重新要求，因?yàn)樵蹅冎袊?guó)經(jīng)濟(jì)不發(fā)展不行，過(guò)快不行、過(guò)慢也不行。

新發(fā)展模式下，我們看到人、房、地、錢(qián)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的建立，應(yīng)該是在貫徹今年“兩會(huì)”優(yōu)化房地產(chǎn)政策、完善房地產(chǎn)相關(guān)制度的具體落實(shí)。人房地錢(qián)等幾個(gè)要素的有機(jī)聯(lián)動(dòng)，從制度上、源頭上來(lái)合理安排土地和金融的規(guī)模，保證未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模合理、科學(xué)，結(jié)構(gòu)合理。

以前我們的房地產(chǎn)土地供應(yīng)就是地方政府拍拍大腿，或者摸摸頭就賣(mài)，但未來(lái)不行，人房地錢(qián)、以人定房、以房定錢(qián)等等，需要有度發(fā)展，這就避免了整個(gè)行業(yè)的大起大落，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)有度、有序的發(fā)展，這是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的一個(gè)很好的做法。

新發(fā)展模式當(dāng)中，也非常注意引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)新階段，樹(shù)立新理念，構(gòu)建新格局。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往單一功利的住宅銷(xiāo)售模式，通過(guò)生態(tài)、生產(chǎn)、生活來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡，一方面為我們的城市居民提供高品質(zhì)的住宅和高品質(zhì)的衣食住行、醫(yī)藥養(yǎng)等方面的配套，另外一個(gè)是為我們的城市提供高品質(zhì)的發(fā)展空間、場(chǎng)所和服務(wù)。

最后，在新發(fā)展模式里面有一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，就是我們的需求者長(zhǎng)期以來(lái)有一個(gè)觀念，就是房非買(mǎi)不能住，租賃住房的觀念非常淡薄，貪新、求大、戀近，我們的居住習(xí)慣非常頑固。

我覺(jué)得隨著高速、高鐵、地鐵、輕軌、城軌等公共交通的快速發(fā)展，城市跟城市之間的時(shí)間、空間距離不斷縮小，租房將會(huì)成為一種常。這個(gè)時(shí)候建立和完善租售并舉、租售同權(quán)的新住房機(jī)制非常重要，讓住房真正回到居住和消費(fèi)的屬性，這樣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就穩(wěn)了。

房地產(chǎn)新發(fā)展模式能夠有助于自我良性循環(huán)，有助于發(fā)展的均衡性、環(huán)境的可持續(xù)性、社會(huì)的公平性等等。

總之，冰凍三尺非一日之寒，解決住房問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、民生問(wèn)題，需要在發(fā)展中解決，不能一蹴而就。有信心不一定贏，但沒(méi)有信心一定失敗。