陳詩濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，下午好！

記得前一段時間，好多業(yè)內(nèi)朋友問我及那我們的團(tuán)隊，你們確定房地產(chǎn)論壇還可以開的起來嗎？我當(dāng)時很肯定的回答，可以開，而且繼續(xù)保持質(zhì)量地認(rèn)真地開！

當(dāng)然，這個時候，發(fā)展商代表一定是不愿意上臺來多發(fā)言，因?yàn)橛X得業(yè)績不好，面對這個經(jīng)濟(jì)周期，企業(yè)活著都很難，哪里有心情發(fā)言呢，而且很擔(dān)心說多錯多，屆時輿論一放大，那更可怕。但是，可以參與并當(dāng)面交流，就如今天，大家可以看見，會場里面，還在奮斗的企業(yè)大多數(shù)都來了！

請大家看這張圖，3月28日，觀點(diǎn)網(wǎng)及觀點(diǎn)指數(shù)號上刊發(fā)了恒隆陳啟宗先生的兩份股東函及兒子陳文博的簡函，28至今日，他們的文章持續(xù)在發(fā)酵傳播，這三份函分別從全球、中國國內(nèi)時政、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、商業(yè)領(lǐng)域乃至城市商業(yè)分類到項(xiàng)目開盤考量都充分真實(shí)做了分析，恒隆是一家有64年歷史的一家企業(yè)，經(jīng)歷過瀕臨破產(chǎn)到今天僅僅商業(yè)項(xiàng)目的在低谷的年份，年租賃收入也超百億。幾個周期，他們不斷調(diào)整與改變來應(yīng)對，可以說，唯一不變的就是從老板到整個董事會都非常努力，一直非常有信心去面對與調(diào)整。我覺得，各位都不放認(rèn)真讀完它們，恒隆應(yīng)該是當(dāng)下士氣低沉的企業(yè)及個人都可以借鑒的樣本。

我也希望如2024觀點(diǎn)年度論壇的主題“信心的周期”一樣，我們敬畏，但是我們不害怕，因?yàn)槲覀冇行判摹?/p>

那么，我將延續(xù)過往，用《卓越指數(shù)·2024房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》的發(fā)布來表達(dá)我對行業(yè)堅守者們的敬意。

請看大屏幕，現(xiàn)在由我正式發(fā)布：《卓越指數(shù)·2024房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》

本報告是觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品。因?yàn)槿膬?nèi)容比較多，我們的PDF版本會在觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)號上發(fā)布，大家可以全面閱讀。

先說一下市場，現(xiàn)在的市場就是以價換量。我們看到中海的銷售額現(xiàn)在是400多億，上海貢獻(xiàn)了190多億，香港的項(xiàng)目銷售了30多億，這兩天在廣州也有二三十億的銷售。最近我們看到越秀、中海、華潤、新世界在廣州的銷量都非常好，新世界在3月29號那天，它的一個樓盤就賣了192套，表現(xiàn)也是非常好的。

我們有同事?lián)姆績r起不來，其實(shí)在座的開發(fā)商是很清楚的，先有量之后價才會起得來。

宏觀的情況就不再多說了，關(guān)鍵詞是：新模式、利率市場化、一視同仁。大家看到這張報表，這兩天我們重點(diǎn)都會談到房地產(chǎn)的流動性，融資和拿地銷售比等等，包括中長期貸款，去年國家政策不斷放寬，效果是有的。我們也看到銷售承壓，主要還是銷售去化上，這一塊可以帶來很好的流動性。還有一個關(guān)鍵詞是債務(wù)重組，對于房企的債務(wù)重組，中央也非常重視，也在請一些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行探討。

去年全年的政策，包括現(xiàn)在的化債，這些都是在座各位比較了解的，我就不做過多介紹。

土地方面，現(xiàn)在大家還在討論土地財政收入會不會是未來中國地方政府要做改變的地方。去年土地收入是下降的，拿地銷售比也是下降的，表現(xiàn)好一點(diǎn)的是長三角以及大灣區(qū)。

這里重點(diǎn)發(fā)布卓越指數(shù)的一系列榜單。榜單其實(shí)是在挑選現(xiàn)在還可以穩(wěn)健發(fā)展，還可以活著，而且努力地活下去和活得更好的企業(yè)。我們不是為了發(fā)榜而發(fā)，而是可以從中找出它很大的特色。我們的方法就不贅述。

這是卓越100，我們有4個指標(biāo)，第一是運(yùn)營指標(biāo)，也就是權(quán)益銷售+權(quán)益土儲。第二個是品牌，第三是管理，第四是商業(yè)模式。這幾個指標(biāo)，在前幾年高漲的時候，很多企業(yè)對后面幾個指標(biāo)不太在乎，但是最近我跟各大行了解，他們對這個開始非常在乎。包括我現(xiàn)在每天收到一些詢問的信息，這個企業(yè)我不了解，它的債能不能買，它的團(tuán)隊穩(wěn)不穩(wěn)定。卓越100排前三的是：保利、中海、萬科。大家都知道去年保利是一匹黑馬，銷售相對是比較狠的。這里面有部分企業(yè)掉得比較厲害，對于出險的企業(yè)，我們進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在至少還能夠活著或繼續(xù)積極努力的都還是要給予肯定。

做一個簡單的點(diǎn)評，保利發(fā)展登頂，中海、萬科、華潤占了前四。這里點(diǎn)了保利的一個產(chǎn)品，中海的銷售一如既往的平穩(wěn)。萬科雖然最近在風(fēng)口浪尖，但是我們會感覺到，我們的物流團(tuán)隊一直在跟蹤萬緯物流，它的表現(xiàn)其實(shí)是很好的，包括最近我們看到它的REITs也表現(xiàn)不錯。華潤就不用說了，它一直是超級穩(wěn)定的，而且現(xiàn)金流也比較好。

市占率方面，前100強(qiáng)的市占率是下滑的，布局的優(yōu)勢當(dāng)然是比較明顯的，長三角和大灣區(qū)是最重要的區(qū)域。這里的去化周期，我們做了一個表，頭部房企繼續(xù)析出。拿地方面，現(xiàn)在有一個關(guān)鍵詞就是城中村，今天上午我們看到廣州有一個做城市更新的董事長過來，他現(xiàn)在也是重點(diǎn)在推城中村改造。

地產(chǎn)G30報告。去年開始傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)我們從30家調(diào)整為20家，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)企業(yè)被我們調(diào)進(jìn)來?，F(xiàn)在的上市不光是IPO，還有一個最重要的是發(fā)REITs。今年登頂?shù)氖侨A潤，第二是中海，第三是保利。這個改變是比較大的，特別是前面這20家房企都是非常穩(wěn)健，而且有一些經(jīng)過了波折。運(yùn)營指標(biāo)占20分，最重要的是財務(wù)指標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)方面我們排了5家：恒隆、華潤、新鴻基、嘉里和太古，它們占到前5。新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，也就是物流和產(chǎn)業(yè)方面，國家推的REITs這部分，我們甄選了5家，首先是凱德，它現(xiàn)在收購了數(shù)據(jù)中心，并購了騰飛。第二是張江家口，之后是ESR、上海臨港、順豐房托，這是上市30強(qiáng)企業(yè)，我們總共有5個指標(biāo)，對于卓越100增加了財務(wù)指標(biāo)，這里面的細(xì)分指標(biāo)大家可以看一下。

華潤拔得頭籌，中海緊跟其后，恒隆、凱德投資位居前列。

房企盈利能力收窄了，償債能力薄弱，大家看30個樣本房企的財務(wù)情況，從2019年到2023年的狀況大家可以看一下。

商業(yè)地產(chǎn)目前主要是消費(fèi)類REITs打開了一個通道。新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)去年的營收有一部分是下降的，產(chǎn)業(yè)的REITs整體打了折。

信用表現(xiàn)報告，我們專門在特殊時間發(fā)了一個信用表現(xiàn)報告，我們甄選了10家，包括中海、華潤、保利、龍湖、越秀、招商等。

信用的冠軍給了中國海外發(fā)展，大家可以看到它的變化，以及其它樣本企業(yè)的變化。主體的評級，去年到今年再次下調(diào)，境外債發(fā)行現(xiàn)在基本停滯。

品牌表現(xiàn)方面，我們甄選了10家，冠軍給了龍湖。其實(shí)民企不易，龍湖在所有的調(diào)研中，它得到了很大的推薦。

管理的模式，冠軍給了萬科。我們認(rèn)為萬科遇到再大的風(fēng)波，整個管理層團(tuán)隊還是非常穩(wěn)定地在應(yīng)對。我們的調(diào)研認(rèn)為他們的組織架構(gòu)也是比較合理的。

商業(yè)模式方面，我們把表現(xiàn)最好的給了中海。

運(yùn)營、服務(wù)與開發(fā)協(xié)同，萬科、華潤、保利顯優(yōu)勢。

權(quán)益銷售方面，隨著這次年報的發(fā)布，我們做了一些更新，大家可以看一下，保利還是冠軍?？傮w的規(guī)模是下降，頭部是穩(wěn)定的。

我們做了代建的榜單，我們把它歸到房地產(chǎn)板塊，綜合來看，綠城管理排第一，之后是華潤、金地管理。還有政府的公建，包括馬上要開全運(yùn)會，灣區(qū)之心的南沙也是華潤主打的項(xiàng)目。政府代建住房類的表現(xiàn)，綠城、藍(lán)城、融者共創(chuàng)排前三。商業(yè)代建方面，我們看到金地是比較強(qiáng)的，它在這方面一直是獨(dú)樹一幟的。之后是華潤、綠城。

代建現(xiàn)在大家都在做，今天上午也有嘉賓講到，接下來的代建是多元化的打。

我們在十幾年前就開始研究非內(nèi)地房地產(chǎn)，在中國做投資和發(fā)展的，迄今我們一直認(rèn)為我們的研究做得非常好，有新加坡、港資在國內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在大家看這10家有沒有出險，有沒有出現(xiàn)倒閉？沒有。我們的指標(biāo)跟前面其實(shí)是一樣的，我們看到恒隆、凱德、新世界、新鴻基、嘉里、恒基、太古、豐樹、瑞安、九龍倉，它們的表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。我們是從運(yùn)營、品牌、管理、商業(yè)模式這四個方面做的研究。

最后是特別表現(xiàn)的榜單。

這里面的數(shù)據(jù)不一定是絕對的完整，但是也請在座的各位給我們一些指正，稍后大家可以看我們?nèi)陌娴膱蟾妗?/p>