編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅(jiān)定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報(bào)道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅(jiān)強(qiáng)與堅(jiān)韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) “爬51級臺階，消耗5.3cal能量。”

2023年12月底，觀點(diǎn)新媒體一行到深圳造訪萬物云，進(jìn)行企業(yè)調(diào)研。訪問地點(diǎn)安排在四樓，上樓途中便發(fā)現(xiàn)，每登上一層樓，臺階上寫著已攀登的階梯數(shù)和消耗的能量。

工作人員解釋稱，這是公司運(yùn)動文化的體現(xiàn)。

一家健康、積極、具有清晰價值觀和愿景的企業(yè)，慣于將企業(yè)文化暗藏于各個細(xì)節(jié)里。爬樓梯的過程，在樓層之間，貼著醒目的標(biāo)語，“服務(wù)”兩個字直接闖進(jìn)眼里。

在后來與萬物云董事長朱保全的交談中，他也多次強(qiáng)調(diào)萬物云的服務(wù)精神。

萬物與我為一

《莊子·齊物論》有云：天地與我并生，而萬物與我為一。是言大自然造就天地，造就萬物，造就個人，人與天地萬物同在，統(tǒng)一于大自然之中。

莊子的齊物思想言明天地萬物齊于道，道通為一，天地萬物和諧地成為一體。古往今來，人與物的關(guān)系、人與自然的關(guān)系，向來是哲學(xué)探究的永恒命題。

從現(xiàn)代的眼光看，人與物息息相關(guān)，世間萬事萬物總在與人發(fā)生連接，“萬物與我為一”。

2019年結(jié)束之際，朱保全在新年賀詞中以“萬物和合”展望2020，“和合”是仁心，是強(qiáng)調(diào)差異下的共生、共存。他稱，行業(yè)的不忘初心就是股東、團(tuán)隊(duì)、服務(wù)者、被服務(wù)者間的萬物和合。

萬物云的“萬物和合”理念與莊子的齊物思想，在某種意義上來說有著殊途同歸的內(nèi)涵。2020年，萬科物業(yè)正式更名“萬物云”，同時打出一句口號：重塑空間效率，服務(wù)歷久彌新。

提到物業(yè)，就跟服務(wù)掛鉤，這在行業(yè)內(nèi)并不陌生，物業(yè)從業(yè)者都慣于將“服務(wù)”掛在嘴邊，物業(yè)服務(wù)一詞由此而來。

只是，要進(jìn)一步剖析這“服務(wù)”的內(nèi)涵，說法便莫衷一是。

一個常見的說法是物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)還是對人的服務(wù)，最終落腳點(diǎn)在人身上，也就是業(yè)主。這樣衍生出來的理解很容易將物業(yè)看作保安、保潔、保綠、保修等簡單的“四保”。

朱保全一直在試圖賦予“物業(yè)”不一樣的內(nèi)涵，在交流過程中，他也直言行業(yè)需要構(gòu)建共同的價值觀。

十三年物業(yè)生涯，朱保全沒有放棄深入去思考物業(yè)的本質(zhì)，認(rèn)為物業(yè)管理絕不是簡單的保安保潔，要做的是建筑物及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營養(yǎng)護(hù)，最終目的是實(shí)現(xiàn)客戶資產(chǎn)的保值增值。

在這個基礎(chǔ)上，朱保全認(rèn)為物業(yè)行業(yè)的根本還是對物的打理，物業(yè)行業(yè)對人的服務(wù)首先是基于對人的房子的服務(wù)。

“物業(yè)公司本質(zhì)上是個GP（普通合伙人）”，一直以來，朱保全持有這樣的觀點(diǎn)。簡單來說，物業(yè)公司收了業(yè)主的錢，能不能把這個錢花好、花到業(yè)主滿意，做到這一點(diǎn)，物業(yè)公司自然可以取得業(yè)主的信任。

“所以物業(yè)這個行業(yè)的要素不是賺錢，而是怎么負(fù)責(zé)任地花錢。”

在朱保全的理解里，物業(yè)公司做到自己的專業(yè)性，并且愿意透明，為業(yè)主“花好錢”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值，那對物業(yè)公司來說，拿到超額酬金、超額收益就不是一件難事。

還有哪個服務(wù)行業(yè)比物業(yè)更有價值？在朱保全看來，很多行業(yè)都是業(yè)績每年清零，物業(yè)行業(yè)是站在前一年基礎(chǔ)上增長；即便消費(fèi)降級，相對于重奢，電梯不能停運(yùn)、污水需要暢通，這就是剛需。

所以物業(yè)始終是門好生意，這是朱保全的結(jié)論。但事實(shí)上，朱保全也好，萬物云也好，并不想止步于“物業(yè)”的標(biāo)簽。

無論是不斷深化物業(yè)的內(nèi)涵，還是去擴(kuò)充這個行業(yè)的外延，朱保全都在盡力去講一個不一樣的故事。他將萬物云定義為企業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，起步就是想做一個“第三方公司”。

“這個行業(yè)的故事不管誰講，只要城市文明還在，只要多業(yè)權(quán)的容積率還在，只要人們還生活在一起，我們聘請一家第三方公司的機(jī)會就永遠(yuǎn)存在。”

從地產(chǎn)到消費(fèi)

2020年時，朱保全就做了一個判斷，他認(rèn)為物業(yè)行業(yè)處在長達(dá)十年的“重塑期”。

他指出，在中國現(xiàn)代物業(yè)管理史中，如果說1981年到2001年是20年萌芽期，2001年到2015年則是伴隨房地產(chǎn)爆發(fā)的近15年成長期，而2015年到2025年則可能是長達(dá)10年的重塑期。

受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，物業(yè)企業(yè)近兩年或主動或被動都走上了謀變之路，擺脫地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方影響和尋求獨(dú)立性成了關(guān)鍵詞。

盡管物企都在使出渾身解數(shù)強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性與發(fā)展的可持續(xù)性，2023年前三季度上市物企在管面積、營業(yè)收入增速、企業(yè)凈利增速都不可避免發(fā)生轉(zhuǎn)變，整體增速不斷下滑，規(guī)模增長進(jìn)一步放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上市物企營收均值增速為21.2%，全年下降至15.9%，不及2021年一半，2023年上半年繼續(xù)下滑至9.1%。

在這方面，朱保全的感受是，2023年對物業(yè)公司來說自然是一個重大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這個轉(zhuǎn)折不是一蹴而就的，而是會持續(xù)好幾年的一個轉(zhuǎn)型期。

朱保全指出，前幾年一部分物企都去突擊上市，并沒有完成自身的治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字大都依賴關(guān)聯(lián)交易。這樣一來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)端萎靡不振，物業(yè)就很難不受到持續(xù)影響。

脫離了地產(chǎn)之后，物業(yè)行業(yè)又如何找到新的錨點(diǎn)？

交談中，朱保全拿出手機(jī)展示了一張圖，是一張中信證券繪制的關(guān)于物業(yè)行業(yè)定位的圖。中信證券認(rèn)為物業(yè)行業(yè)位于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和大消費(fèi)服務(wù)業(yè)的交匯點(diǎn)，大消費(fèi)服務(wù)分為面向“物”的服務(wù)和面向“人”的服務(wù)，物業(yè)管理正是面向“物”的那一環(huán)。

這正是朱保全當(dāng)下的觀點(diǎn)，他說：“以后物業(yè)行業(yè)會轉(zhuǎn)變?yōu)榇笙M(fèi)行業(yè)的一環(huán)，對物的養(yǎng)護(hù)、對不動產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)，變成一個人們基于物的消費(fèi)。”

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏預(yù)測，隨著強(qiáng)大的國內(nèi)市場形成、消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的基礎(chǔ)作用以及居民可支配收入增加，2035年中國居民消費(fèi)率將從目前不到GDP的40%增加到60%以上，其中服務(wù)消費(fèi)的占比更是將從目前的50%左右提高到60%以上。

他指，中國房地產(chǎn)的下半場或許也是服務(wù)消費(fèi)。

萬科創(chuàng)始人王石也發(fā)表過類似觀點(diǎn)：放眼全球，房地產(chǎn)企業(yè)演變到最后，要么是金融型，要么是服務(wù)型。很長一段時間里，做物業(yè)服務(wù)是辛苦活，賺的是小錢。但面向未來，以客戶為中心做好服務(wù)，將在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型中扮演越來越重要的角色。

2022年上市后，當(dāng)大部分物企還在以住宅在管規(guī)模論高下之時，萬物云希望對外輸出一些新理念。

首先是，落地“蝶城”計(jì)劃，從住宅物企突圍，一改物業(yè)企業(yè)單一化的服務(wù)內(nèi)容。2023年初萬物云上市后的首場業(yè)績發(fā)布會上，朱保全強(qiáng)調(diào)“蝶城的生態(tài)模型正在逐漸建立起來”，他相信2023年效益改善會大于規(guī)模的增長。

蝶城系統(tǒng)本質(zhì)可以理解為一套基于物聯(lián)網(wǎng)的工單系統(tǒng)，對高項(xiàng)目密度的街道進(jìn)行人員復(fù)用和標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)而達(dá)到提高服務(wù)效率的目的。在單一區(qū)域（街道）實(shí)現(xiàn)較高的項(xiàng)目密度，以便達(dá)成人員、設(shè)備、數(shù)字化和工單系統(tǒng)的一體化運(yùn)營。

上市以來，萬物云的蝶城戰(zhàn)略建設(shè)取得了顯著進(jìn)展。根據(jù)中報(bào)，截至2023年6月30日，萬物云已布局作為目標(biāo)的約有601個蝶城，其中177個標(biāo)準(zhǔn)蝶城，184個為主攻蝶城、240個為目標(biāo)蝶城。

據(jù)萬物云2023年中期業(yè)績，已改造的蝶城帶來基礎(chǔ)住宅物業(yè)毛利率提升約4個百分點(diǎn)，也使得萬物云整體住宅物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率提升了約2.1個百分點(diǎn)。

雖然提升了項(xiàng)目利潤率，但對社區(qū)硬件耗資進(jìn)行改造的成本也不容忽視，目前萬物云累計(jì)已為改造蝶城投入人民幣3億元。

截至2023年6月30日，萬物云在手現(xiàn)金123億元，而且自收購伯恩物業(yè)和陽光智博以來，在收并購市場上已無過多動作，有足夠資金支撐蝶城改造。

萬物“云”想象

萬物云全名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。

什么是空間科技？從城市到園區(qū)，從寫字樓到家皆為空間，空間里有設(shè)備、設(shè)施、資產(chǎn)、人與商業(yè)活動，皆可技術(shù)連接。

從萬科物業(yè)蛻變?yōu)?ldquo;萬物云”，從始于住宅物業(yè)服務(wù)的平臺跨入空間服務(wù)，從社區(qū)跨入商企，再融入城市，用技術(shù)融入空間并促成數(shù)據(jù)反應(yīng)，用信息技術(shù)為空間服務(wù)帶來效率提升，帶來精細(xì)的顆粒度與透明度。

這便是萬物云想講的故事。

科技業(yè)務(wù)線是萬物云品牌形象的重要部分，過去數(shù)年投入的研發(fā)資金不菲。

在朱保全看來，物業(yè)做數(shù)字化變革的方向是提供更高的服務(wù)水平，而更好的服務(wù)可以幫助公司獲得持續(xù)的合同增長以及酬金增長。

2014年時，朱保全就指出，新技術(shù)的應(yīng)用就是給物業(yè)管理這輛坦克插上信息和智能的天線，推動管理和服務(wù)手段的更新?lián)Q代。這是一個痛苦的實(shí)踐過程，但毫無疑問就是方向。

萬物云過去數(shù)年在科技板塊投入了相當(dāng)高的研發(fā)成本，2019年至2022年分別為2.04億元、2.5億元、3.74億元以及4.1億元，逐年遞加。

但截至目前，科技業(yè)務(wù)在萬物云的收入比例中占比不高，截至2023年中期，萬物云總收入160.2億元，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，占比8.2%

萬物云的營收來源主要還是社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入與商企和城市空間綜合服務(wù)收入，2023年上半年兩項(xiàng)收入分別為90.4億元、56.7億元。

科技業(yè)務(wù)的特點(diǎn)往往是需要前期大量的投入，短時間內(nèi)效益并不明顯。朱保全喜歡舉微軟的例子，他說微軟做互聯(lián)網(wǎng)和硬件普遍不被看好，但office如同微軟的太陽一樣源源不斷地貢獻(xiàn)著利潤，使得微軟在新業(yè)態(tài)布局的牌桌上堅(jiān)持下去，直至surface pro4的成功。

對于萬物云來說，業(yè)主對萬科物業(yè)好服務(wù)的認(rèn)同以及支付意愿就是支撐萬物云不下牌桌的太陽。

探索成本高、啟動資金大的科技業(yè)務(wù)，就如同surface pro4之于微軟，如同互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)之于貝殼，都是必不可少的進(jìn)身之階。

萬物云的科技業(yè)務(wù)線主要分為兩個板塊，分別是AIoT和BPaaS解決方案。

AIoT，即人工智能物聯(lián)網(wǎng)，主要面向的客戶包含地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者及政企客戶等，所能提供的服務(wù)除了物聯(lián)網(wǎng)硬件銷售外，還包括工程設(shè)計(jì)、硬件鋪設(shè)以及交付后的運(yùn)營。2022年實(shí)現(xiàn)收入約13.8億，同比增速13.9%，毛利率為30.7%，和過往相比已明顯放緩。BPaaS意即流程及服務(wù)，該業(yè)務(wù)方面發(fā)力相對較晚，到了2022年，收入達(dá)到了9.9億元，同比增長56.7%，毛利率也達(dá)到32.9%。

2023年上半年，萬物云來自BPaaS解決方案的收入為6.47億元，較前一年同期增長48%，占總收入4%，但毛利率從46.1%下降至33.9%；來自AIoT解決方案的收入為6.7億元，同比減少6.8%，占總收入4.2%，毛利率從26.9%增長至31.1%。

兩大科技業(yè)務(wù)，分別呈現(xiàn)收入增長但毛利率減少，以及收入減少但毛利率提升的不同趨勢。

在IPO募集資金當(dāng)中，萬物云也拿出了相當(dāng)大的比例進(jìn)行科技板塊開發(fā)，根據(jù)招股書，計(jì)劃將募資金額的14億元（即募資凈額的25%），用于AIoT及BPaaS解決方案，其中5%用于開發(fā)AIoT平臺和升級增強(qiáng)AIoT系統(tǒng)集成能力，5%用于優(yōu)化算法，15%用于開發(fā)BPaaS解決方案。

長坡薄雪

故事講得再精彩，市場盯著的永遠(yuǎn)首先是紙面上的數(shù)字。

萬物云各項(xiàng)指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)無疑都是名列前茅的存在，2023年上半年位列唯二兩家營收規(guī)模過百億物企，歸母凈利潤也僅次碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活。

但有一點(diǎn)不能忽視，與同行對比，萬物云毛利率水平處在平均值之下。

關(guān)于毛利率問題，朱保全也曾多番發(fā)表過自己的看法。這次訪談中，他依舊直言，物業(yè)是一個長坡薄雪的行業(yè)。

在朱保全看來，贏得客戶的信任才會帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流與合同續(xù)簽。否則，再高的毛利也只是紙上富貴，收不回來的現(xiàn)金以及業(yè)主不再續(xù)簽，才是公司真正的風(fēng)險。

因此當(dāng)萬物云旗下萬科物業(yè)服務(wù)的業(yè)主預(yù)交物業(yè)費(fèi)1月中即超過40億時，他也特地在朋友圈做了轉(zhuǎn)發(fā)海報(bào)，“2024，告別開發(fā)商增量，真誠服務(wù)好每一位支持我們的業(yè)主。”這句轉(zhuǎn)發(fā)語，或許預(yù)示著他24年的一大工作重心就是推動一線持續(xù)改進(jìn)，做好服務(wù)、做好運(yùn)營，然后靜等風(fēng)來。

如果持續(xù)續(xù)簽，這門生意如同滾雪球一般，越滾越大，而且基本不需要融資也可以有非常高的ROE。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2023年上半年，萬物云毛利潤24.1億元，同比增長13.4%，毛利率為15.1%，比2022年增加1pct，經(jīng)調(diào)整后毛利率為17.1%，增加1.2pct。

萬物云還通過主動退出項(xiàng)目的模式以修復(fù)整體毛利率，2023年上半年累計(jì)退出了89個住宅項(xiàng)目，對應(yīng)合計(jì)飽和收入約3.7億元。

從上半年數(shù)據(jù)看，萬物云的住宅物業(yè)服務(wù)毛利改善，同比增長34.3%，該項(xiàng)業(yè)務(wù)整體毛利率增長2.1個百分點(diǎn)；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)增長強(qiáng)勁，毛利1.9億元，同比增長53.4%。

毛利潤下降最多的領(lǐng)域是開發(fā)商增值服務(wù)，上半年僅實(shí)現(xiàn)1.9億元毛利潤，同比下降31.6%，毛利率為14%，同比下降了6.7個百分點(diǎn)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要跟隨地產(chǎn)開發(fā)周期而變動，受地產(chǎn)行業(yè)影響最大，反映的是關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)輸送能力和情況，該板塊的收縮也有利于物業(yè)企業(yè)獨(dú)立性的增強(qiáng)和對關(guān)聯(lián)方依賴度的降低。

隨著蝶城戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，對毛利率改善作用正在顯現(xiàn)。國泰君安預(yù)計(jì)，萬物云毛利率或已經(jīng)觸底，考慮到蝶城模式正逐步進(jìn)入成熟期，規(guī)模效應(yīng)將促進(jìn)毛利率觸底反彈。預(yù)測2023-2025年期間，萬物云的毛利率分別為14.4%、14.6%和15.0%。

值得一提的是，通過蝶城實(shí)現(xiàn)了高項(xiàng)目密度的基礎(chǔ)之上，是否還能產(chǎn)生更多的想象空間？例如為物業(yè)服務(wù)行業(yè)探索已久卻成果寥寥的社區(qū)增值服務(wù)提供更好的基底？

裝修美居服務(wù)就是萬物云近年押注社區(qū)服務(wù)的主力賽道之一，截至2023年6月30日，萬物云在40個蝶城中落地了房屋煥新業(yè)務(wù)，2023上半年新簽約合同金額達(dá)到1.559億元，同比增加65.5%。

萬物云在2023年中報(bào)表示：“房屋煥新業(yè)務(wù)以蝶城為基礎(chǔ)，形成獨(dú)特的熟人經(jīng)濟(jì)模式，我們的社區(qū)服務(wù)人員長期駐扎于社區(qū)，憑借高品質(zhì)的服務(wù)贏得了客戶的信任，與客戶長期、高頻接觸，是開展熟人經(jīng)濟(jì)的前提。”

未來若能更多拓展高盈利能力的社區(qū)，增值服務(wù)將對萬物云整體毛利率有更多提振作用。

另一方面，作為萬物云三大戰(zhàn)略之一的多元客戶戰(zhàn)略也維持較好增長勢頭，該戰(zhàn)略核心平臺是萬物梁行。

作為萬物云與戴德梁行的合資公司，萬物梁行兼具中外基因，業(yè)務(wù)聚焦商企空間全生命周期管理服務(wù)的解決方案，在全國100+城市服務(wù)了約2800個項(xiàng)目，在內(nèi)地商企服務(wù)企業(yè)中具備相當(dāng)高的統(tǒng)治性地位。

2022年，萬物云物業(yè)板塊旗下第三方項(xiàng)目占比提升1.1個點(diǎn)至67.7%；其中通過萬物梁行實(shí)現(xiàn)的商業(yè)物業(yè)與設(shè)施服務(wù)第三方客戶增速達(dá)到45.1%，在總營收占比則提升2.9個點(diǎn)。

目前，萬物梁行服務(wù)多元化的企業(yè)客戶，涉及互聯(lián)網(wǎng)、金融、新能源、高端制造等多個行業(yè)。到2023年中，頭部互聯(lián)網(wǎng)和獨(dú)角獸企業(yè)客戶數(shù)量達(dá)到69家。

截至2023年6月30日，萬物云收入為160.2億元，同比增長12.5%。分板塊看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，同比增長13.9%，住宅物業(yè)服務(wù)仍然是萬物云的主要收入貢獻(xiàn)板塊和基石，但其他多元業(yè)務(wù)也在為萬物云的企業(yè)內(nèi)涵添加更多的注腳。

其中，來自于萬科集團(tuán)貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%；來自于第三方的項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)69%。物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶貢獻(xiàn)的收入占比達(dá)85.5%。

某種程度上來說，萬物云獨(dú)立于萬科的“二次創(chuàng)業(yè)”已經(jīng)取得了相當(dāng)多的成果。

尾聲

朱保全身上多少還是帶點(diǎn)理想主義色彩，他說喜歡跑步的理由是可以讓生活中少些觥籌交錯，多些陽光、汗水，是跑后大家一起的微笑。

作為一個十年物業(yè)人，朱保全無疑對行業(yè)投入了最充分的熱愛，他試圖去厘清一些概念、重建一些共識、構(gòu)建一些共同的價值觀。在物業(yè)這個行業(yè)里，他像一個先行者踽踽獨(dú)行。

就像他自己說的那樣，有時先行者就像唐吉訶德，跳出行業(yè)看世界，哪怕在前期會面對大量的質(zhì)疑。這不僅僅需要勇氣，而且需要理想。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。