與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng)《道德經(jīng)》有云：“圖難于其易，為大于其細(xì)。”攻堅(jiān)克難要著于易處，成就大事要注重細(xì)微。

“天下難事，必作于易；天下大事，必作于細(xì)。”對(duì)保利物業(yè)而言，所謂“難”與“大”，即是定位于公司的戰(zhàn)略布局；所謂“易”與“細(xì)”，即是奠定于公司的細(xì)分業(yè)務(wù)。

2019年，保利物業(yè)發(fā)布了題為《大物業(yè)時(shí)代：從社區(qū)走向城市》的主題演講，首次對(duì)外闡述了保利物業(yè)的大物業(yè)戰(zhàn)略。演講中稱，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)從狹義的社區(qū)服務(wù)走向廣義的城市服務(wù)，當(dāng)行業(yè)的邊界隨著服務(wù)范疇的拓寬而不斷衍生，這意味著一個(gè)新的時(shí)代已經(jīng)來臨，這就是“大物業(yè)時(shí)代”。

同年底，保利物業(yè)登陸港交所，先開啟了資本時(shí)代。

經(jīng)過近年的布局，保利物業(yè)的業(yè)態(tài)覆蓋住宅社區(qū)、商業(yè)及寫字樓，以及公共及其他物業(yè)，“于其細(xì)”中積累成“大”，“于其易”中成就其“難”，全國化布局進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展至今，公司“大物業(yè)”漸漸成型。

彼時(shí)身為保利物業(yè)總經(jīng)理的吳蘭玉曾經(jīng)說過，大物業(yè)是公認(rèn)的藍(lán)海。

隨著時(shí)間推移，吳蘭玉在2023年初升任為董事長，只是當(dāng)初那片藍(lán)海也在逐漸被時(shí)間染紅。并且隨著房地產(chǎn)市場增長趨緩，一眾物企的發(fā)展也踩下了剎車，行業(yè)進(jìn)入存量博弈、兩極分化的拉鋸戰(zhàn)。

時(shí)代的變化，讓保利物業(yè)這一路“狂飆”在2023年放緩了腳步。

“是以圣人終不為大，故能成其大”，這一年，保利物業(yè)不再一味求“大”，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向其他方面。

大物業(yè)

成立于1996年的保利物業(yè)，在2019年提出大物業(yè)戰(zhàn)略，并對(duì)大物業(yè)進(jìn)行了五重界定：“全域物業(yè)”、“全業(yè)態(tài)物業(yè)”、“全民物業(yè)”、“全技術(shù)物業(yè)”、“全價(jià)值物業(yè)”。

經(jīng)過近年發(fā)展，該公司管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了普通住宅、高端住宅、寫字樓、政府辦公樓、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)物業(yè)、景區(qū)物業(yè)、酒店公寓、院校、醫(yī)院等多種業(yè)態(tài)。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)已進(jìn)入全國28個(gè)省、直轄市與自治區(qū)的209個(gè)城市，合同管理面積與在管面積分別達(dá)8.42億平方米、6.51億平方米。

在管面積中來自第三方的比例從2019年的55.1%上升到2023上半年的63.3%；合同管理面積中來自第三方的比例亦從57.9%升至61.7%。可以看出，該公司大物業(yè)戰(zhàn)略的市場認(rèn)可程度越來越高。

從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，于2023上半年，保利物業(yè)第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約19.69億元，同比增長32.4%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入的40.9%，同比提高約3.3個(gè)百分點(diǎn)。新拓展第三方項(xiàng)目的單年合同金額約13.9元，同比增長12.3%；新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額約12.86億元（不含續(xù)簽項(xiàng)目）。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

得益于規(guī)模優(yōu)勢(shì)，保利物業(yè)2023上半年實(shí)現(xiàn)營收71.4億元，同比增長10.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤7.6億元，同比增長21.5%；毛利約15.12億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個(gè)百分點(diǎn)。

從三大業(yè)務(wù)分部來看，物業(yè)管理、非業(yè)主增值、社區(qū)增值服務(wù)毛利率均略有上升，分別較2022年同期增長約0.49%、0.95%、6.23%。

在市場下行期，許多物企業(yè)績均有所下滑，少部分頭部物企則陷入增收不增利、毛利率下跌的困境，而保利物業(yè)之所以能做到增收增利，或許是因?yàn)榇笪飿I(yè)格局已經(jīng)成型。

吳玉蘭曾表示，“大物業(yè)”已漸成燎原之勢(shì)，誰能夠掌握趨勢(shì)，更好地適應(yīng)、匹配大物業(yè)的發(fā)展需求，誰就有望成為行業(yè)的王者。

“天下難事，必作于易；天下大事，必作于細(xì)”，保利物業(yè)為推進(jìn)公司“大物業(yè)”戰(zhàn)略，也是遵循“老祖宗”的規(guī)勸，從住宅社區(qū)、商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)三大業(yè)態(tài)入手。

針對(duì)住宅社區(qū)，保利物業(yè)推出了三大物業(yè)服務(wù)品牌：東方禮遇、四時(shí)雅集、親情和院，分別定位為高端住宅服務(wù)、高尚住宅服務(wù)、優(yōu)質(zhì)住宅服務(wù)，對(duì)應(yīng)高端、新中產(chǎn)、剛需型客戶群體。

截止2023上半年末，該公司住宅社區(qū)在管面積約2.69億平方米，為物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)提供了28.36億的賬面數(shù)據(jù)，同比增長17.4%。

吳蘭玉曾表示，在大物業(yè)時(shí)代背景下，住宅將不再是衡量物業(yè)公司能力、規(guī)模、影響力的唯一砝碼。因此在固守住宅基本盤之余，要發(fā)力非居住業(yè)態(tài)。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)新簽約第三方非居住業(yè)態(tài)項(xiàng)目的單年合同金額占比83.8%。

商業(yè)及寫字樓方面，保利物業(yè)打造了“星云企服”物業(yè)服務(wù)品牌，提供物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與企業(yè)服務(wù)三位一體服務(wù)體系，并于2023上半年新拓展了北京國開金融寫字樓、成都白鷺灣科技生態(tài)園科創(chuàng)一中心、廣州白云金控大廈等標(biāo)志性項(xiàng)目。

據(jù)中報(bào)披露，保利物業(yè)期末商業(yè)及寫字樓的在管面積約為0.23億平方米，占總在管面積的3.5%，較2022年同期微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)；期內(nèi)源自該業(yè)態(tài)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為7.58億元，較2022年同期增長約25.36%。

公共及其他物業(yè)方面，保利物業(yè)打造了“鎮(zhèn)興中國”物業(yè)服務(wù)品牌，涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城市公共設(shè)施等多種細(xì)分業(yè)態(tài)，提供多項(xiàng)公建通用基礎(chǔ)服務(wù)及行業(yè)細(xì)分專業(yè)服務(wù)。

報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元，同比增長30.9%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重25.4%，這一比例在2022年末為24.5%。

大難題

雖然公司大物業(yè)戰(zhàn)略已經(jīng)初顯雛形，但吳蘭玉面前還擺著一道難題。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著市場空間不斷延展，2025年城市服務(wù)將釋放萬億藍(lán)海市場。只是，盯上這塊蛋糕的物企越來越多，導(dǎo)致大物業(yè)賽道競爭越發(fā)激烈。

“競爭激烈以后，市場更活躍，會(huì)倒逼企業(yè)在管理、實(shí)踐、理論、創(chuàng)新等方面進(jìn)步。”吳蘭玉曾表示，如果市場是確定的，那么需要的能力也是確定的，堅(jiān)定地往前走一定會(huì)成為最具競爭力的一個(gè)。

競爭加劇下，保利物業(yè)、萬物云、碧桂園服務(wù)等頭部物企紛紛通過升級(jí)管理模式等方式提升競爭力。比如，萬物云更加強(qiáng)調(diào)“智慧物業(yè)城市”，保利物業(yè)則加速探索全域化服務(wù)，并提出“全域飛輪”模式。

或許是受到同業(yè)競爭影響，保利物業(yè)雖然在2023年上半年交出了一份不錯(cuò)的成績單，但細(xì)察之下不難發(fā)現(xiàn)，公司正在面臨增速放緩的問題。

2022年上半年，保利物業(yè)還維持著25%的營收增長，但2023年上半年增速大幅下滑，僅有10.7%。

此外，毛利、歸母凈利潤增速也在回落，從2022年同期的26.51%、28.0%分別跌至2023年的15.84%、21.52%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

增速放緩后，保利物業(yè)逐漸被同行追趕上。

以中海物業(yè)為例，2022年中期保利物業(yè)營收規(guī)模超出中海物業(yè)約11億元，2023年中期差距已經(jīng)縮小至5.49億元。而且，保利物業(yè)營收及利潤增速在多家頭部物企中處于中下水平。

對(duì)此，保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成表示，上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求，在收入節(jié)奏上有所放緩，主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，夯實(shí)基礎(chǔ)來追求更加有質(zhì)量的增速和規(guī)模。

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2023上半年，保利物業(yè)整體回款率89.8%，同比提高3.3%。然而隨著來源于第三方在管面積的增長，應(yīng)收賬款的規(guī)模也越發(fā)龐大。期末，公司貿(mào)易應(yīng)收款29.6億元，較2022年末增長7億元，占營收比例41.45%。

反映到業(yè)績數(shù)據(jù)上，保利物業(yè)在管項(xiàng)目中僅36.7%來源于保利發(fā)展，但該部分卻為公司物業(yè)管理服務(wù)提供了59.1%的收入。也就是說，保利發(fā)展以不到四成的項(xiàng)目占比為保利物業(yè)提供了超六成的物管服務(wù)收入；來源于第三方的在管項(xiàng)目面積占比63.3%，提供的收入堪堪四成。

截止到2023上半年末，保利物業(yè)在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約68.96億元，較2022年同期增長32%，幾乎跟公司營收71.4億持平。雖然攥著大把現(xiàn)金，但處于行業(yè)下行期，收并購動(dòng)作也踩下了剎車。

保利物業(yè)管理層對(duì)此表示，對(duì)收并購的關(guān)注度并沒有下降，而且跟市場上許多標(biāo)的均保持著密切的解除，只是公司決策比較謹(jǐn)慎。

大物業(yè)的發(fā)展并沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，每家物企都是“摸著石頭過河”。在提供城市服務(wù)時(shí)，滿足政府、居民多元化的需求，提升服務(wù)能力，是擺在物企面前的第一道難題。不同城市的地方政府在基層治理的態(tài)度及要求亦不盡相同，構(gòu)建一套合適的運(yùn)營管理模式尚有許多難點(diǎn)需要突破。

鑒于帶有民生屬性，城市服務(wù)作為新興藍(lán)海市場，物企在這個(gè)賽道中普遍利潤率都不高。以萬物云作為參考，2023上半年該公司城市空間整合服務(wù)毛利率僅有9.5%。

與萬物云“智慧物業(yè)城市”模式不同的是，保利物業(yè)是從“鎮(zhèn)”出發(fā)，走的是“城鎮(zhèn)包圍城市”的路徑，近年來項(xiàng)目已擴(kuò)展至城市范圍。

此外，保利物業(yè)作為央企，承接項(xiàng)目主要是通過對(duì)接政府需求，或需承擔(dān)更多社會(huì)職能。因此，保利物業(yè)城市服務(wù)業(yè)務(wù)部分的利潤率應(yīng)該與萬物云相當(dāng)，甚至不及萬物云。

從服務(wù)成本來看，保利物業(yè)2020-2022年分別錄得65.38億、87.68億、111.13億，三年復(fù)合增長率達(dá)19.34%。2023上半年，隨著在管面積及數(shù)量的增加，公司外包成本及公用設(shè)施成本亦水漲船高，最終錄得56.3億服務(wù)成本，同比增長9.4%。

總體來看，“大物業(yè)”雖是藍(lán)海市場，但競爭同樣不輕松，且面臨的難題也不少。

全域化

在吳蘭玉看來，住宅地產(chǎn)增量空間并不大，她認(rèn)為公共服務(wù)的發(fā)展增速已經(jīng)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。

公共及其他物業(yè)方面，保利物業(yè)打造了“鎮(zhèn)興中國”物業(yè)服務(wù)品牌，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村、景區(qū)等非城市路徑出發(fā)，并逐步擴(kuò)大服務(wù)范圍，整體呈現(xiàn)由點(diǎn)及面的發(fā)展模式。

在該部分的服務(wù)中，保利物業(yè)著力于城鎮(zhèn)全域治理模式升級(jí)，細(xì)分業(yè)態(tài)覆蓋城鎮(zhèn)、景區(qū)、交通場站、學(xué)校、軍警后勤、醫(yī)院后勤、機(jī)關(guān)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公益設(shè)施等九大方面。

作為最早進(jìn)入公服賽道的物企之一，保利物業(yè)2016年通過接手浙江西塘景區(qū)進(jìn)入相關(guān)市場。彼時(shí)，公共服務(wù)是一個(gè)冷門賽道，感興趣的物企寥寥可數(shù)。但該公司認(rèn)定公共服務(wù)是一片藍(lán)海，值得投入時(shí)間與精力去培育。

2018年，保利物業(yè)與嘉善縣天凝鎮(zhèn)簽署公共服務(wù)項(xiàng)目協(xié)議，成為全國首個(gè)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理的物業(yè)企業(yè)。

2022年，保利物業(yè)將城市服務(wù)范圍首次從縣鎮(zhèn)延伸至城市，落地了廣州海珠區(qū)城市全域服務(wù)新模式，整合多項(xiàng)城市服務(wù)，包括廣州塔景區(qū)、國家級(jí)濕地廣州市海珠濕地景區(qū)等地標(biāo)型項(xiàng)目，涵蓋城市景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、行政辦公樓等多元業(yè)態(tài)，在管項(xiàng)目超過35個(gè)。

公服賽道一路狂飆，或?qū)⒊蔀槠湮磥淼闹饕鲩L點(diǎn)之一。

相關(guān)收入也從2020年的8.04億升至2022年的20.62億元，三年復(fù)合增長率達(dá)36.88%，占公司物管業(yè)務(wù)收入的比例從16.2%升至24.5%。

到了2023上半年，保利物業(yè)公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元，同比增長30.9%，占物管服務(wù)總收入比例進(jìn)一步增至25.4%；新簽約項(xiàng)目的單年合同金額約6.90億元，占比約51.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

不過，規(guī)模擴(kuò)張肯定也有副作用。

比如收入規(guī)模增長帶來了應(yīng)收賬款的增長，而且由于公服項(xiàng)目自帶1-3個(gè)月合同賬期，回款周期長于住宅和商辦項(xiàng)目。因此，2023上半年公服業(yè)務(wù)回款率較同期下降了兩個(gè)百分點(diǎn)。

在公共物業(yè)領(lǐng)域，保利物業(yè)深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，2023年上半年拓展了上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號(hào)線、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等項(xiàng)目。

下半年中標(biāo)進(jìn)駐的項(xiàng)目則包括廣州海珠區(qū)文物博物場館、河北雄安新區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目金湖公園、合肥軌道交通1號(hào)線及4號(hào)線項(xiàng)目等。

通過從細(xì)分業(yè)態(tài)、項(xiàng)目入手，實(shí)現(xiàn)全域治理，保利物業(yè)將這種城市全域服務(wù)新模式稱為“全域飛輪”模式。

即從城市名片治理入手，通過顯著提升城市形象，推動(dòng)改善招營商環(huán)境，進(jìn)而增強(qiáng)居民幸福指數(shù)和對(duì)外來人才吸引力，最終實(shí)現(xiàn)全域范圍的綜合服務(wù)提升。

“人們對(duì)于城市的認(rèn)知，都是從‘城市之心’開始的。全域化服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)，我們認(rèn)為也應(yīng)該從城市核心著手。”吳蘭玉認(rèn)為，未來公共服務(wù)不只是放大版的物業(yè)服務(wù)，而且將是治理的全域，全域的治理。

在大治理時(shí)代，基層治理的破題之道和解題之要，一定是加速推進(jìn)全域化服務(wù)進(jìn)程。

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