編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強(qiáng)與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 過去一年，物業(yè)企業(yè)與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的關(guān)系急轉(zhuǎn)直下。

以往物企通過地產(chǎn)公司的加持和背書實現(xiàn)了快速發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，但在房地產(chǎn)雷聲不斷之時，物企紛紛尋求“獨(dú)立”。

比如恒大物業(yè)微信公眾號更名為“金碧物業(yè)服務(wù)”、奧園健康改名為“星悅康旅”、旭輝永升服務(wù)變?yōu)?ldquo;永升服務(wù)”……

改名一方面是為了“去地產(chǎn)公司化”，切割或弱化與地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)；另一方面則是為了加強(qiáng)品牌獨(dú)立建設(shè)。

綠城服務(wù)作為“第三類”物企，與綠城中國的關(guān)系更像是相互合作，而非將后者作為依賴的對象，相比于大部分上市物企來說更獨(dú)立，因此沒有被地產(chǎn)公司挪用資金、反向輸血的擔(dān)憂，一定程度上可以保證公司資金流安全。

不過，該公司與房地產(chǎn)行業(yè)存在捆綁關(guān)系，難免會受到牽連。

為削減房地產(chǎn)暴雷帶來的負(fù)面影響，該公司在合作客戶、拓展項目選擇上有所偏好以及對業(yè)務(wù)發(fā)展亦做出了相應(yīng)的調(diào)整。

第三類物企

在綠城服務(wù)董事會主席楊掌法看來，市場頭部物企有三種模式：第一類背靠地產(chǎn)公司；第二類為國央企；第三類則是綠城服務(wù)。

“綠城服務(wù)比央企、國企更加靈活，比房地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司更加穩(wěn)健。”楊掌法如是認(rèn)為。

作為上市物企，綠城服務(wù)有點“另類”。1998年8月從綠城房地產(chǎn)分拆獨(dú)立出來后，上游地產(chǎn)公司并未持有對綠城服務(wù)控制權(quán)。

企查查顯示，綠城服務(wù)主要由Orchid Garden、Lilac International兩家公司分別持有31.56%和13.11%的股權(quán)，前者由宋衛(wèi)平夫婦、壽柏年共同持有，后者由李海榮全資持有。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，綠城服務(wù)由綠城中國持有的股份比例不到5%，與“第一類”物企有著較大區(qū)別。而且，綠城服務(wù)與綠城中國雖然有業(yè)務(wù)上的來往，但關(guān)聯(lián)度并不高，因此在年報中不再披露來自綠城中國的業(yè)務(wù)比例等情況。

另外，龍湖集團(tuán)亦間接持有綠城服務(wù)超9%的股份。因此在2023年3月，曾益明辭任綠城服務(wù)非執(zhí)行董事后，最后由龍湖物業(yè)行政總裁劉興偉接替該職位。

獨(dú)特的股權(quán)架構(gòu)與較高的市場化，推動綠城服務(wù)走出了“外不靠收并購，內(nèi)不靠關(guān)聯(lián)方”的外拓道路。

即便是在疫情期間，該公司業(yè)績始終能夠保持穩(wěn)步增長，2020-2022三年間實現(xiàn)復(fù)合增長率13.69%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

2023年上半年則實現(xiàn)營收82.0億元，同比增長20.1%；歸母凈利潤4.2億元，同比增長21.8%。

對于全年的業(yè)績，公司行政總裁金科麗預(yù)計利潤、收入將實現(xiàn)均衡增長。

其中，收入增速區(qū)間預(yù)計在20%-25%，核心經(jīng)營利潤增長約20%-25%，毛利率保持在16.5%-17.5%水平內(nèi)，全年新簽項目合同金額約55億元。

業(yè)績收入的增長得益于在管面積規(guī)模的擴(kuò)大，綠城服務(wù)近年來外拓能力仍然在線，在沒有任何收并購面積情況下，2022全年新增拓展面積1.23億平方米。

不過，或許是受市場環(huán)境影響，2023上半年外拓表現(xiàn)似乎在脫離增長趨勢，半年報中也沒有披露期內(nèi)拓展面積。

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截止到2023上半年末，綠城服務(wù)在管面積4.15億平方米，較2022年同期的3.49億平方米增長18.7%，比2022年末增長約8.07%。在管項目達(dá)到2851個，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區(qū)，以及220個城市，半年內(nèi)增加了221個項目。

期末公司儲備面積達(dá)3.79億平方米，與2022年末基本持平，僅增長30萬平方米；期內(nèi)退出面積870萬平方米，由此推算上半年拓展面積在4000萬平方米的水平，而2022同期拓展面積達(dá)6680萬平方米。

儲備面積作為在管面積的主要來源，增速放緩可能會影響到綠城服務(wù)未來在管面積規(guī)模，從而進(jìn)一步對公司業(yè)績造成負(fù)面影響。

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從區(qū)域分布來看，主要集中在長三角和大杭州地區(qū)，二者合計占比52%，規(guī)模穩(wěn)健擴(kuò)張的同時，核心優(yōu)勢區(qū)域持續(xù)深耕。

從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上看，80.5%比例的在管面積為住宅業(yè)態(tài)，較上年同期小幅提升2.4%。

第三類接觸

雖然在業(yè)務(wù)上有較高的獨(dú)立性，受關(guān)聯(lián)房企牽連不深，但與房地產(chǎn)密切捆綁的綠城服務(wù)也難以獨(dú)善其身。

房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期，大多數(shù)公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，在這種情況下，與眾多企業(yè)存在合作關(guān)系的綠城服務(wù)亦受到波及，首當(dāng)其沖的便是公司回款。

在2023年6月份召開的股東會上，綠城服務(wù)明確表示，將著重對積累的應(yīng)收賬款進(jìn)行回收，并提出至5月底回收比例約30%，6月份持續(xù)沖刺。

然而在8月底中報披露之后發(fā)現(xiàn)，期末公司應(yīng)收賬款不降反增至61.36億，增速達(dá)到26.6%，甚至超過了收入的增速。

對此，公司給出原因為：業(yè)務(wù)規(guī)模增長導(dǎo)致應(yīng)收賬款規(guī)模的擴(kuò)大。只是，分析公司近幾年的業(yè)績之后，可以發(fā)現(xiàn)這個原因有點站不住腳。

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在2020-2022三年間，綠城服務(wù)營收變動分別為17.8%、24.3%、18.2%，在管面積同比變動24.6%、21.4%、26.3%；對應(yīng)的應(yīng)收賬款規(guī)模變動為5.9%、56.7%、62.2%。

三者增速明顯不同步，說明公司回款規(guī)模并不是跟隨營收規(guī)模同步擴(kuò)大，因此推斷公司回款效率并不高，部分原因出現(xiàn)在客戶身上。

據(jù)了解，綠城服務(wù)的獨(dú)立性使其在構(gòu)建品牌聯(lián)盟上充滿積極性，2020年，除了引入戰(zhàn)投龍湖集團(tuán)之外，還入股中奧到家；2022年聯(lián)手信達(dá)悅生活成立信綠，在物業(yè)聯(lián)盟的打造上更進(jìn)一步。

此外，綠城服務(wù)還與大量中小型房企達(dá)成了合作關(guān)系，很多項目也都是與其他房企共同運(yùn)營管理。這部分合作項目與企業(yè)比較容易受到市場影響，從而導(dǎo)致綠城服務(wù)應(yīng)收賬款規(guī)模居高不下。

現(xiàn)金方面，于2023年6月30日，綠城服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為36.95億元，較2022年末的41.83億元下降11.7%。

雖然現(xiàn)金規(guī)模有所下降，但也達(dá)到營收的45%，資金流相對比較充沛，在2023年頻繁出手回購股份做市值管理。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年8月30日至今，其回購次數(shù)已超80次。

然而公司股價依然止不住跌勢，從去年8月底的3.66港元跌至如今的2.41港元，跌幅達(dá)34%，表明市場信心仍有待恢復(fù)。

為了應(yīng)對市場變化以及應(yīng)收賬款規(guī)模增長等問題，綠城服務(wù)做出來一系列相應(yīng)的調(diào)整。在客戶選擇方面決定擇優(yōu)合作，對象定在優(yōu)質(zhì)國央企、重點城市地方城國投等單位，并停止與第三方中小開發(fā)商合作。

2022年，該公司新增了25家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會、地方國企等單位合作客戶，包括浙江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、陜西建工集團(tuán)、西安高新區(qū)管委會等；2023年，與中國移動浙江公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，并與上海浦東新區(qū)國資委、西安軌道交投、大龍灣控股、蘇州本土國資等單位分別合作設(shè)立新公司。

截至2023年上半年，綠城服務(wù)已與196家國央企、行業(yè)頭部企業(yè)合作并達(dá)成資源互通。

項目方面，該公司聚焦城市十大高樓、十大高物業(yè)費(fèi)、十大專班等項目，拓展了金融、醫(yī)院、學(xué)校、軌道交通等業(yè)態(tài)。2023年上半年，先后突破張江基因島、中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)先進(jìn)技術(shù)研究院等城市地標(biāo)項目。

同時，還放棄了部分低單價、甲方資金不良、年營收較低、非戰(zhàn)略客戶的項目。得益于此，綠城服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)始終保持在3.15-3.21元/月/平方米，沒有劇烈波動或明顯下降。

2018-2022年間的物業(yè)費(fèi)為3.15、3.15、3.20、3.21、3.20元/月/平方米，分別同比變動1.3%、0%、1.6%、0.3%、-0.3%。2023上半年末，平均物業(yè)費(fèi)再次回升至2021年的3.21元/月/平方米。

城市聚焦方面，該公司一直立足于長三角，持續(xù)深耕京津冀、成渝城市群，并積極拓展大灣區(qū)項目。在各區(qū)域發(fā)展上，暫停新城市的市場拓展，加碼北京、上海、深圳等九大核心城市，提升市占率。

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截止到2023年上半年，綠城服務(wù)整個長三角在管面積占比達(dá)59.1%，其中杭州大本營達(dá)16.3%。從地區(qū)收入來看，整個長三角地區(qū)提供的收入比例達(dá)68.3%，其中大杭州收入比例為34.6%、寧波收入比例6.3%、長三角收入比例27.4%。

另外，來自環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的收入比例為11.8%，來自珠三角收入比例5.9%，其他地區(qū)比例14.0%。

毛利率難題

在2020年度業(yè)績報告會上，楊掌法曾提到，綠城服務(wù)計劃五年內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入增長5倍。以當(dāng)年收入101.06億來算，也就是說該公司在2025年要實現(xiàn)505億左右營收，5年復(fù)合增長率為37.97%。

直到2022年，該公司營收僅148.56億，業(yè)績增長不到2倍，三年復(fù)合增長率僅13.69%。其中，物業(yè)服務(wù)部分錄得三年復(fù)合增長率13.68%，分拆前的園區(qū)服務(wù)部分錄得增長率為15.37%，咨詢服務(wù)則是實現(xiàn)了11.28%的復(fù)合增長率。

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2023年上半年，綠城服務(wù)四大業(yè)務(wù)比上年同期增長20.4%、26.5%、12.3%、6.6%，整體則錄得20.1%的同比增長。物業(yè)、園區(qū)、咨詢?nèi)笾饕獦I(yè)務(wù)營收基本維持在6.4：2.1：1.5的比例水平。

金科麗曾對此表示：“接近于我們認(rèn)為的黃金比例。”

只是，這種穩(wěn)定并沒有傳遞到毛利率指標(biāo)上。2020-2022年，綠城服務(wù)整體毛利率從19.0%下跌至16.2%。從業(yè)務(wù)分部來看，四大業(yè)務(wù)毛利率水平均逐年下降。

其中，物業(yè)服務(wù)分部毛利率下跌幅度較小，穩(wěn)定保持在12%-13%區(qū)間；園區(qū)服務(wù)以及咨詢服務(wù)分部毛利率下滑嚴(yán)重，是整體毛利率水平下滑的主要原因；科技服務(wù)毛利率稍稍下降但仍保持在高水平。

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總體而言，綠城服務(wù)毛利率位于同行中下水平，且整體呈現(xiàn)下降趨勢。如保利物業(yè)2020-2022年及2023H1的毛利率分別為18.65%、18.68%、18.81%、21.17%，基本高于綠城服務(wù)毛利率水平，且整體呈上升趨勢。

與物業(yè)服務(wù)相比，綠城服務(wù)旗下園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)和科技服務(wù)三大業(yè)務(wù)具有更高的毛利率水平。

2023上半年，該公司物業(yè)服務(wù)毛利率與上年同期持平，均為13.8%；園區(qū)服務(wù)毛利率同比增加1.1個百分點至24.3%；科技服務(wù)同比增加5.3個百分點至36.6%；受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，咨詢服務(wù)毛利率減少5.9個百分點至30.1%。

2023上半年整體毛利率雖然比2022年全年要高，但也要注意到，同比2022年中期是有所下降的，因此2023全年毛利率水平有可能會低于2022年的16.2%。

從總體毛利率水平來看，盡管沒有出現(xiàn)非常大幅度的波動，但整體盈利質(zhì)量處于下滑狀態(tài)。

毛利率水平較低或許也跟其身為“第三類”物企有關(guān)。一方面缺乏地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，另一方面維持品牌和服務(wù)的成本較高。

在2021年業(yè)績會上，金科麗談到了兩個轉(zhuǎn)型：一是從物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)型；二是從園區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型。

對物企來說，科技是突破困局的重點手段之一，對綠城服務(wù)來說也是如此。

同年，吳志華辭去公司CEO職務(wù)，專心負(fù)責(zé)科技板塊；2022年，公司財報上將科技服務(wù)板塊從園區(qū)服務(wù)板塊獨(dú)立出來，實現(xiàn)了從“三駕馬車”到“四輪驅(qū)動”的轉(zhuǎn)變；同時整合了4家科技公司成立綠城科技集團(tuán)，進(jìn)行獨(dú)立市場化運(yùn)作。

綠城服務(wù)管理層曾提出目標(biāo)：2025年實現(xiàn)500億營收，其中科技服務(wù)占到5%，為25億。

財報顯示，2020-2022年，科技服務(wù)業(yè)務(wù)提供的收入分別為1.55億、2.21億、4.89億，三年復(fù)合增長率達(dá)46.66%，以該增長率計算，到2025年分部收入僅為15.42億元，離目標(biāo)25億相差約10億。

此外，該部分業(yè)務(wù)在2023上半年收入2.13億，較上年同期的2.0億元增長僅6.6%，未來增長動力稍顯不足。目前來看，要實現(xiàn)上述目標(biāo)困難重重，即便能夠一直保持46.66%的增長率，也要在2027年間才能實現(xiàn)。

從分部收入比重來看，2020-2022年該分部占整體收入比重分別為1.5%、1.8%、3.3%，有望達(dá)到5%的比例。然而在2023上半年末的比重為2.6%，較上年同期不增反降0.3個百分點，給5%目標(biāo)增添了一份懸念。

綠城服務(wù)的獨(dú)立為其帶來了更多安全性，但缺少“靠山”支撐的業(yè)績終究沒有那么光彩奪目。

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