與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話(huà)一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑，已成為眾企業(yè)的普遍現(xiàn)象。

受限于此前較高的獲地成本，疊加行業(yè)下行與項(xiàng)目結(jié)算周期影響，企業(yè)利潤(rùn)率下降在所難免。

中海同樣無(wú)法獨(dú)善其身。

雖然曾憑借較強(qiáng)的土地成本、建筑成本和期間費(fèi)用控制能力，使自身盈利能力始終優(yōu)于同業(yè)。

但自2022財(cái)年以來(lái)，中海歸母凈利潤(rùn)金額被華潤(rùn)置地超越，失去了“利潤(rùn)王”的位置，隨即進(jìn)入“保衛(wèi)利潤(rùn)”之戰(zhàn)。

大浪之中

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了重大變化，相應(yīng)政策也作出了調(diào)整。

僅僅回顧這一年，我們看到各地政府發(fā)布了接近600條房地產(chǎn)刺激政策，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫回調(diào)，但下行趨勢(shì)并未得到明顯改善。

政治局在7月召開(kāi)的會(huì)議上提出了“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”的要求，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將進(jìn)一步重塑。

從2023年銷(xiāo)售情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的頭部集聚效應(yīng)更加明顯，業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。

許多企業(yè)在年中業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)表態(tài)“不會(huì)調(diào)整年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)指引”，中海也是“不調(diào)整”隊(duì)伍中的一員。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

2023年1月至12月，中海銷(xiāo)售較上年呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。其中分別錄得合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約人民幣3098.1億元，相應(yīng)累計(jì)已售樓面面積約1335.69萬(wàn)平方米，分別按年上升5.1%及下降3.7%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，2023年初，中海制定了非常積極的增長(zhǎng)目標(biāo)——2023年銷(xiāo)售增長(zhǎng)20%，權(quán)益土地投資預(yù)算雙位數(shù)增長(zhǎng)。

意味著，2023年全年中海要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3538億元，最終完成目標(biāo)的87.6%，未達(dá)到9成水平。

從單月銷(xiāo)售走勢(shì)來(lái)看，中海銷(xiāo)售金額上行周期集中在2023年開(kāi)年后的“小陽(yáng)春”。其中2月份銷(xiāo)售金額為近三年新高，錄得274.2億元，按年增加155.30%。此后的3、4月繼續(xù)保持熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，三個(gè)月平均同比增速為104.03%。

6月份是銷(xiāo)售分界線(xiàn)，直至中期報(bào)告時(shí)年度銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)不僅能夠完成，甚至錄得同比30%以上增長(zhǎng)，這也是中海彼時(shí)不調(diào)整年度目標(biāo)的底氣。

從6月份開(kāi)始，中海銷(xiāo)售金額再次回到下行態(tài)勢(shì)，僅在9月份有短暫抬頭。6-11月銷(xiāo)售金額平均同比增速為-12.2%。

盡管上半年有著不錯(cuò)的增速，但全年要達(dá)成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，依然有著不小的壓力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

2023年以來(lái)，隨著中海進(jìn)入到恢復(fù)調(diào)整期，市占率跟隨銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)出逐步提升態(tài)勢(shì)。

截至2023年三季度，中海市占率為2.68%，較2022年末增長(zhǎng)0.47個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來(lái)最高值。此外，2023年截至11月11.8%的銷(xiāo)售增速表現(xiàn)，優(yōu)于期內(nèi)全國(guó)商品房成交金額降幅4.3%的大趨勢(shì)。

市占率數(shù)字的提升，最明顯表現(xiàn)是銷(xiāo)售排名。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)報(bào)告，中海已成為2023年度權(quán)益銷(xiāo)售金額的亞軍。

觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，2023年1-12月，中海權(quán)益銷(xiāo)售排名從年初的第五名上升至第二名，先后完成對(duì)華潤(rùn)、萬(wàn)科、碧桂園的超越。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

土地儲(chǔ)備方面，已經(jīng)成為中海規(guī)模擴(kuò)張的助力，但需要在增長(zhǎng)訴求與土儲(chǔ)存量之間尋找平衡。

因此，中海2023年的選擇，上半場(chǎng)拿地審慎，下半場(chǎng)放開(kāi)手腳。不僅花費(fèi)重金大手筆拿地，并且集中在核心城市的核心板塊。

偏愛(ài)貴魚(yú)

“地王”的上一波熱潮還是在2016年，彼時(shí)閩系房企以及民營(yíng)企業(yè)作為主力；歷經(jīng)大調(diào)控時(shí)代后，這部分企業(yè)的身影已然淡出土地市場(chǎng)。

進(jìn)入2023年，頭部國(guó)央企開(kāi)啟對(duì)一二線(xiàn)城市資源的爭(zhēng)奪，不乏多個(gè)百億地塊拍出。

其中，最為顯眼的企業(yè)之一是中海，不僅達(dá)到了權(quán)益投資超千億，更是在6月末發(fā)布海報(bào)指出，達(dá)成24小時(shí)內(nèi)拿地225億的紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至11月，中海在土地市場(chǎng)的權(quán)益投資金額達(dá)1060億元，按年增長(zhǎng)20.28%。

2023年初，中海在業(yè)績(jī)會(huì)提及，要達(dá)成土地投資雙位數(shù)增長(zhǎng)。折算下來(lái)，2023年至少要在土地市場(chǎng)斥資1217億元拿地，權(quán)益地價(jià)也需達(dá)到950億元。

如此看來(lái)，中海也已提前一個(gè)月完成土地投資雙位數(shù)增長(zhǎng)的KPI。若是加上12月權(quán)益投資額168億元，土地投資同比增速達(dá)到了20%。

從觀點(diǎn)新媒體整理數(shù)據(jù)圖表中，不難看出2023年中海土地投拓呈現(xiàn)出短時(shí)間并發(fā)的特點(diǎn)。其中，主要集中在6月、9月、10月和12月，且整個(gè)上半年土地權(quán)益投資額甚至沒(méi)達(dá)到400億元，僅為377億元。

因此，下半年便開(kāi)始了加速拿地模式。

特別是10月份，單月完成362.88億元權(quán)益土地投資，系2023年投資強(qiáng)度最高的月份，落子區(qū)域集中在北京、上海、蘇州、濟(jì)南等一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房企新增土儲(chǔ)報(bào)告中，2023年1-11月，在新增權(quán)益土儲(chǔ)上，中海僅落后于保利發(fā)展，錄得562萬(wàn)平方米，二者相差120.5萬(wàn)平方米；而在新增權(quán)益金額方面，二者差距進(jìn)一步收緊，中海錄得1058.4億元，保利則是1084.8億元。

期內(nèi)，中海實(shí)現(xiàn)土地投資單價(jià)為1.88萬(wàn)元每平方米，而保利則是1.58萬(wàn)元每平米。相較保利，中海貨值更傾向核心城市的高能級(jí)區(qū)域。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

中海地產(chǎn)在一線(xiàn)城市頻繁奪得價(jià)值百億地塊，這一系列行動(dòng)也契合了顏建國(guó)在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上提出的投資戰(zhàn)略意圖。

彼時(shí)，中海發(fā)展董事局主席顏建國(guó)強(qiáng)調(diào)，下半年將進(jìn)一步增加對(duì)核心城市的投資，并積極主動(dòng)尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)，以確保公司持續(xù)穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超則表示，投資策略方面，中海將始終堅(jiān)持“三個(gè)主流”的原則：投資于主流城市、主流地段和主流項(xiàng)目。公司將嚴(yán)守投資紀(jì)律和投資尺度，以保證投資的有效性和可持續(xù)性。

從上圖中海摘得高價(jià)地塊的節(jié)點(diǎn)，與自身投資高峰月份也是契合的。截至目前，中海在北上廣深四個(gè)城市的土地權(quán)益投資額均超120億元，上海徐匯區(qū)地塊更是來(lái)到了204億元。

可以說(shuō)，正是這些超百億甚至200億地塊的競(jìng)得，才快速拉高了投資權(quán)益額，僅是上圖7宗地塊的權(quán)益投資金額，就達(dá)到投資增長(zhǎng)要求的近7成。

按照目前的投拓強(qiáng)度，觀點(diǎn)新媒體預(yù)計(jì)中海投資強(qiáng)度將恢復(fù)至2020-2021年水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

如果以拿地面積/銷(xiāo)售面積作為指標(biāo)，中海2022年全市場(chǎng)拿地意愿不強(qiáng)的背景下，仍然保持了較高的投資強(qiáng)度，錄得拿地銷(xiāo)售比為0.439。

進(jìn)入2023年，整體拿地銷(xiāo)售比雖不及2021年同期水平，但也保持了2022年同等水平。截至11月，中海錄得權(quán)益新增建面539.56萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積1237.35萬(wàn)平方米，拿地銷(xiāo)售比為0.436。

雖然中海已成為擴(kuò)儲(chǔ)領(lǐng)頭羊之一，但從目前態(tài)勢(shì)看，“利潤(rùn)之戰(zhàn)”仍在持續(xù)。

保衛(wèi)利潤(rùn)

觀點(diǎn)新媒體觀察，從2022年開(kāi)始，中海的利潤(rùn)表現(xiàn)不及華潤(rùn)置地。

2022財(cái)年，中海核心凈利潤(rùn)為244億元，低于華潤(rùn)置地的280.9億元。與此同時(shí)，毛利率也從2018年最高峰時(shí)期接近38%水平，降至2023年中期的22.61%。

這種變化引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注和討論。

利潤(rùn)下滑趨勢(shì)讓外界開(kāi)始重新評(píng)估中海在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，而華潤(rùn)置地成為了目前最具盈利能力的房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)疑也給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了新的思考。

中海過(guò)去幾年的利潤(rùn)下降可能是由多種因素造成的，除了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策環(huán)境變化以及行業(yè)下行這些普遍原因，特殊內(nèi)因還有來(lái)自單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，也有匯兌損失所帶來(lái)的利潤(rùn)侵蝕。

除此之外，目前行情之下能否消化掉已獲取的高總地價(jià)、高溢價(jià)地塊也是一個(gè)重要命題——這些地塊既可能是高利潤(rùn)的保證，也可能是侵蝕利潤(rùn)的存在。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

從歷史趨勢(shì)看，顏建國(guó)2017年重回中海后，的確在后續(xù)五年帶領(lǐng)公司有著不俗的增長(zhǎng)成績(jī)。與此同時(shí)，中海保持自身在運(yùn)營(yíng)成本的精細(xì)化管控，一直穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”寶座。

自2022年開(kāi)始，華潤(rùn)置地超過(guò)中海，成為“利潤(rùn)王”。而在此前4年里，中海一直保持著年均400億元左右的歸母凈利潤(rùn)水平。截至2023年中期，中海依舊沒(méi)能超越華潤(rùn)，奪回屬于自己的位置。

美元加息影響方面，即借了外債的房企，需把賺到的人民幣兌換成相應(yīng)的外幣實(shí)現(xiàn)償債，加息所帶來(lái)的成本提升及匯率變化，反映在財(cái)報(bào)中內(nèi)便是匯兌損失。

2022財(cái)年，中海錄得總借款金額2703.9億元借款，其中人民幣債務(wù)占比62.6%，港幣、美元、英鎊組成的外幣債務(wù)占比37.4%。這意味著，由于匯率波動(dòng)，中海該財(cái)政年度賬面上已經(jīng)產(chǎn)生了51.79億元匯兌損失，而上年同期則是錄得24.6億元的收益。

到了2023年中期，中海繼續(xù)保持在匯兌損失的持續(xù)虧損，但虧損幅度較上年同期有所降低。期內(nèi)，錄得外幣匯兌凈虧損20.74億元，按年減虧8.53億元。在加上資本化外幣借貸之匯兌虧損情境下，仍錄得17.30億元虧損。

中海也指出，目前對(duì)于匯率管理以自然對(duì)沖為主，沒(méi)有參與任何衍生金融工具投機(jī)交易，但將審慎考慮是否于適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行貨幣和利率掉期安排，以對(duì)沖相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是2022財(cái)年，中海還對(duì)存貨及相關(guān)款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提減值，進(jìn)而加大了壓力。該財(cái)年，中海分別對(duì)物業(yè)存貨減值準(zhǔn)備15.2億元，對(duì)應(yīng)收合營(yíng)公司款減值準(zhǔn)備13.27億元，而上年同期該公司并未做相關(guān)計(jì)提處理。2023年中期，也尚未對(duì)上述兩項(xiàng)進(jìn)行減值準(zhǔn)備。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

從負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，其實(shí)自2019年開(kāi)始，中海便有意壓縮美元票據(jù)規(guī)模，轉(zhuǎn)向人民幣及港幣。截至到2023年中期，中海在人民幣、港幣、美元票據(jù)及英鎊歐元票據(jù)的占比分別為63.60%、22.00%、14.00%及0.4%。

除此之外，若繼續(xù)拿華潤(rùn)置地作比較的話(huà)，中海商業(yè)為代表的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)的支撐作用還有較大空間。

以華潤(rùn)置地為例，2023年上半年之所以能夠?qū)崿F(xiàn)收入及盈利增長(zhǎng)，主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的有力支撐。這其中，華潤(rùn)置地萬(wàn)象系購(gòu)物中心成為業(yè)績(jī)穩(wěn)定器。

對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，2023年上半年商業(yè)業(yè)務(wù)收入為29.5億元，同期華潤(rùn)置地收入則是107.2億元，二者有著2.6倍的差距。

雖然2023年初時(shí)手顏建國(guó)也曾提出商業(yè)收入增長(zhǎng)30%的要求，截至該年中期提升了11.3%，還有一段較長(zhǎng)的路要走。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。