編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅(jiān)定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報(bào)道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時(shí)期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅(jiān)強(qiáng)與堅(jiān)韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 近幾年，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型，與該行業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的物企急于和關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商進(jìn)行隔離，回歸獨(dú)立性，探索適合自身發(fā)展的路徑。

建業(yè)新生活也在積極兌現(xiàn)2020年上市時(shí)對投資人的承諾，逐步去地產(chǎn)化，減少關(guān)聯(lián)交易。為彌補(bǔ)去地產(chǎn)化降低的收入，管理層表示會(huì)積極拓展業(yè)務(wù)的范圍，尋找新的盈利點(diǎn)。

整體上看，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)，房企尤其是民營房企幾乎不拿地，造成開工減少，隨后兩三年交房量也會(huì)減少。

因此，物管行業(yè)想要提高增速是困難的，未來需要更加注重服務(wù)品質(zhì)及業(yè)務(wù)創(chuàng)新，而建業(yè)新生活也正是在這方面下功夫。

去地產(chǎn)化

2020年5月15日，建業(yè)新生活在港交所敲鐘上市。

招股書顯示，2017年-2019年貿(mào)易應(yīng)收款總額分別為1.56億元、2.48億元及6.78億元，其中來自關(guān)聯(lián)方的占比分別為25.6%、32.87%及72.51%，呈現(xiàn)出對關(guān)聯(lián)方的依賴不斷上升。

管理層當(dāng)時(shí)向投資人承諾，要逐步去地產(chǎn)化，盡可能減少關(guān)聯(lián)交易。至2022年度業(yè)績說明會(huì)上，管理層進(jìn)一步表示，對完成這個(gè)承諾非常有信心。

從近些年貿(mào)易應(yīng)收款變化看，雖然來自關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款總額仍占比較大，但2022年度末及2023年中期，建業(yè)新生活受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方影響有明顯減小趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末、2022年中期、2022年末及2023年中期，建業(yè)新生活貿(mào)易應(yīng)收款分別為17.95億元、23.46億元、26.28億元及28.34億元，其中關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款分別為11.37億元、15.53億元、16.92億元及17.34億元；各期間分別新增6.28億元、5.51億元，2.82億元及2.05億元，來自關(guān)聯(lián)方新增分別為4.82億元、4.15億元、1.4億元及0.42億元。

2021年末是建業(yè)新生活應(yīng)收賬款出現(xiàn)大幅增長的時(shí)點(diǎn)，年度財(cái)報(bào)中指，主要是由于在管面積持續(xù)提升造成貿(mào)易應(yīng)收款增長49.46%至17.95億元。其中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款11.37億元，占比63.34%，貿(mào)易應(yīng)收款主要來自物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)。

2021年下半年，恒大正式暴雷后，地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)開始蔓延，來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)上升，擺脫關(guān)聯(lián)方拖累也成為物企不得不思考的問題。

2022年度末，建業(yè)新生活因?yàn)殛P(guān)聯(lián)方導(dǎo)致應(yīng)收款的絕對數(shù)額有所上升，為此進(jìn)行了2.02億元貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備。

這一時(shí)段，多數(shù)物業(yè)企業(yè)也都進(jìn)行了計(jì)提。例如，融創(chuàng)服務(wù)2022年對關(guān)聯(lián)方計(jì)提14億元壞賬，對歸母利潤約有10億元影響，使得業(yè)績虧損。招商積余2022計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約6903萬元，計(jì)提信用損失準(zhǔn)備約2016萬元等。

去地產(chǎn)化的問題不止于此，對比來看，建業(yè)新生活在2023年及2022年中期，來自建業(yè)集團(tuán)的收入分別占該集團(tuán)收入的11%及33%，差距較大。

“我們2023年提出去地產(chǎn)化，所以整體營收下降了比較大的比例。”建業(yè)新生活管理層曾如是介紹。

外拓節(jié)奏

前些年物企上市潮中，地產(chǎn)方對物業(yè)企業(yè)的支持是資本市場估值重要指標(biāo)之一。但近年來物企的獨(dú)立性和成長能力備受關(guān)注，第三方外拓已經(jīng)是衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

2020至2022年，建業(yè)新生活總在管面積分別為1億平米、1.36億平米及1.58億平米，同比分別增長75.5%、35.9%及15.3%，增長幅度有所放緩；其中，來自第三方物業(yè)開發(fā)商在管面積分別占總在管面積比例為45.1%、53.8%、56.3%，外拓面積超過一半。

2021年至2023年中期業(yè)績顯示，建業(yè)新生活總在管面積中外拓部分占比持續(xù)增長，接近總在管面積六成，成效較為明顯，分別占同時(shí)期比例為48.2%、54.2%及58%。

面對目前住宅新開工面積及銷售面積下滑，物企在管規(guī)模拓展壓力也在增加。

過去一年，建業(yè)新生活想要在外拓方面回歸有質(zhì)量的增長。例如，2023年中期業(yè)績會(huì)上，管理層表示，整個(gè)集團(tuán)控制了外拓節(jié)奏，因?yàn)檫^去幾年外拓增長非常多，這兩年想要有質(zhì)量的增長。對于過去幾年一些付款不好的項(xiàng)目，建業(yè)新生活主動(dòng)撤場，對于虧損項(xiàng)目也有意進(jìn)行控制。

事實(shí)上，建業(yè)新生活對外拓項(xiàng)目每年都會(huì)進(jìn)行評估，評估之后再復(fù)盤，未達(dá)要求的項(xiàng)目會(huì)主動(dòng)退出，例如2023年主動(dòng)退出超過了1000萬平米。

而且，建業(yè)新生活外拓區(qū)域主要集中在省內(nèi)，在河南18個(gè)地市都有分公司，對當(dāng)?shù)仨?xiàng)目比較熟悉，可以提前對項(xiàng)目進(jìn)行研判，控制管理半徑，保證服務(wù)質(zhì)量。

2023年中報(bào)顯示，建業(yè)新生活物業(yè)管理服務(wù)覆蓋河南省全省18個(gè)地級市（以及102個(gè)縣級城市中的101個(gè)縣級城市）及河南省外（包含陜西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7?。?，且集團(tuán)服務(wù)953項(xiàng)物業(yè)中逾250萬名業(yè)主及住戶。

管理的各種物業(yè)組合，包括住宅物業(yè)、商場、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、城市服務(wù)、廠房、公園及政府機(jī)關(guān)物業(yè)。

2023年中期業(yè)績會(huì)上，建業(yè)新生活管理層公布了下一步外拓安排，表示因?yàn)橹性I(yè)和建業(yè)地產(chǎn)整體上都在逐漸收縮，計(jì)劃進(jìn)行存量市場外拓，對一些學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)要進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)力，同時(shí)對存量市場的老舊社區(qū)也要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)。

另外在城市服務(wù)方面，主要采用合資形式，且集中在河南，都是建業(yè)控股的。

據(jù)建業(yè)集團(tuán)官微的披露信息，建業(yè)新生活2023年全年新增在管面積2513萬平方米，其中第三方新增占比達(dá)到77.36%。截至2023年12月31日，物業(yè)在管面積1.82億平方米，同比增加16%；合約面積2.88億平方米，同比增加6.2%。

截至2023年11月30日，建業(yè)新生活總在管面積中住宅（含底商）面積占比63%，公建占比10%，城市服務(wù)占比8%，商寫占比2%，其他類型占比17%。

重心調(diào)整

2023年，建業(yè)新生活進(jìn)行了業(yè)務(wù)分拆調(diào)整，由此前物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三條業(yè)務(wù)線，變化為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。

對此，建業(yè)新生活管理層曾表示，業(yè)務(wù)調(diào)整是回歸初心，未來將做好兩件事，一是最傳統(tǒng)的物業(yè)管理，這是根基。比如“四保一服”要做好做透，提升業(yè)主滿意度；另一件事，成立生活服務(wù)部，做好小區(qū)內(nèi)業(yè)主的服務(wù)和生意。

業(yè)務(wù)線調(diào)整前，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)收入占收入比重較高，但同比有所下滑。生活服務(wù)占比小，而且收入及毛利率也在下滑。

截至2021、2022年度末，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)收入分別為30.4億元及28.81億元，占收入比重分別為84.50%及91.50%，毛利率分別為32.1%及32.6%；生活服務(wù)收入分別為4.07億元、1.82億元，占總收入比重分別為11.3%及5.8%，毛利率分別為26.6%及21.9%。

從調(diào)整后的數(shù)據(jù)看，建業(yè)新生活物業(yè)管理服務(wù)占收入比重總體升幅較大，由2022年中期的52.40%升至70.20%，同時(shí)毛利率上升了6.8個(gè)百分點(diǎn)，印證回歸基礎(chǔ)物業(yè)管理的效果明顯。

社區(qū)增值服務(wù)占收入比重變動(dòng)幅度則不大，2022年中期及2023年中期分別為21.6%及22%；毛利率有所下降，由37.8%降至31.5%。

目前，建業(yè)新生活增值服務(wù)方面主要是提升社區(qū)覆蓋率，以新零售板塊為例，該領(lǐng)域競爭非常激烈，毛利率提升也比較難。

據(jù)了解，建業(yè)新生活增值服務(wù)主要包括6大業(yè)務(wù)（共計(jì)18項(xiàng)）+支持板塊，形成了“6+1”模式。6大業(yè)務(wù)具體指新零售、美居、美家、不動(dòng)產(chǎn)、空間、案場，其中新零售板塊下包括線下零售、線上平臺(tái)及電商創(chuàng)新。未來，還將持續(xù)挖掘細(xì)分與客戶相關(guān)的生活服務(wù)項(xiàng)目，迭代“6+1”模式更多的可能性。

建業(yè)集團(tuán)官微披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，“建業(yè)+”平臺(tái)獨(dú)立訪客（UV）377.7萬，平均月活躍用戶42萬人，瀏覽量（PV）18220.7萬，月均瀏覽量1518.4萬。

值得一提的是，建業(yè)新生活在管面積較為集中，尤其在中西部地區(qū)管理密度大，未來增值服務(wù)上的收入和利潤值得期待。

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