編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 商業(yè)每一刻都在更新?lián)Q代，但有一些熟面孔依然活躍。

在招商積余大廈，我們再次見到了袁嘉驊。

近三年來，相較于招商商管的變化，袁嘉驊自身的變化看起來并不大，風(fēng)趣依舊。

2021年招商蛇口首次提出持有物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略，招商商管將持續(xù)不斷拓展全新商業(yè)項目，主動布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位，重點聚焦一線、新一線，目標(biāo)至2025年實現(xiàn)購物中心100座，持有物業(yè)營收100億元。

但在這一次采訪中，話題已偏向于商業(yè)的質(zhì)量。

招商商管對于規(guī)模競爭的看法變得更為從容，更多強調(diào)內(nèi)在追求，袁嘉驊表示“其實雙百更多是要做質(zhì)量、做品牌、做標(biāo)桿”。

看向藍海

袁嘉驊先講了最近一件熱聞，招商蛇口的寫字樓太子廣場因字節(jié)跳動業(yè)務(wù)板塊調(diào)整變成了互聯(lián)網(wǎng)大廠人才“掘金地”，沖上各大媒體頭條，字節(jié)跳動業(yè)務(wù)在蛇口片區(qū)發(fā)展多年，而片區(qū)寫字樓第一次在市場出圈卻是因互聯(lián)網(wǎng)大廠結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整一定也會為寫字樓業(yè)務(wù)租賃工作帶來影響。

這是當(dāng)前辦公行業(yè)的縮影，對于這些市場波動，招商商管自有一套應(yīng)對措施。目前招商蛇口的寫字樓主要還是集中在北上深一線城市，“我們在市場下行情況下還是要優(yōu)先保障去化，今年招蛇全國寫字樓項目的凈吸納，就是新簽和退租加減，絕大部分寫字樓我們都保持在正向增長。”袁嘉驊說道。

除了引進新租戶和提升運營質(zhì)量，尋求變通也是一條可行之路，在探索Moffice新產(chǎn)業(yè)聚集也取得了初步的成效，比如集中引入零售業(yè)態(tài)進駐高層辦公樓，打造集“設(shè)計、展廳、直播”于一體的辦公展示空間，實現(xiàn)了辦公去化的同時，促進了產(chǎn)業(yè)升級迭代，且更符合當(dāng)前的一部分消費習(xí)慣。在符合相關(guān)規(guī)范條件的情況下整棟租予學(xué)校、醫(yī)院，同時也在尋求REITs等退出渠道。

招商Moffice寫字樓商務(wù)集群

另外，袁嘉驊也觀察到最近關(guān)于引進外資的利好消息：“如果外資進來的話，事實上有個好處就是一般不會自己建寫字樓，很多時候是租的，可以填補市場空缺。”

“我一直都跟同事說，要看好的一面，要看會起來的一面，變通就有存活和發(fā)展下去的可能。”他依舊謹慎樂觀。

作為招商蛇口發(fā)力持有物業(yè)的另一條主賽道，集中商業(yè)近年來被寄予厚望。在袁嘉驊看來，經(jīng)過多年發(fā)展，傳統(tǒng)純購物中心需求已基本得到滿足，頭部企業(yè)也各自占據(jù)一席之地，但多元化綜合體仍然充滿機會。

“跟文化、體育、旅游，或者會展甚至郵輪相結(jié)合的真正的綜合體，目前市場上做這種綜合形式的開發(fā)商不多。”來自袁嘉驊對一線投拓的觀察，如今所遇到的同行們，均集中在頭部房企、老牌港資等“少數(shù)玩家”。

對招商商管而言，這也是一條更長期的賽道，一般而言購物中心開發(fā)兩年半就能開門營業(yè)，多元化綜合體需要三到四年，對資金能力和運營能力都是一種考驗。

袁嘉驊以2022年開業(yè)的廈門海上世界為例：“我們先把購物中心開出來，二期兩年后再開，開完二期后，酒店再往后推一年。”

在他看來，壓力與機會并存。

最終的盈利指標(biāo)上，袁嘉驊再次提出“算大賬”，要綜合考慮項目的住宅、商業(yè)、酒店、文旅等不同板塊。

2022觀點商業(yè)年會上，他已提出招商商管“必須算大賬”，考慮如何帶動片區(qū)的發(fā)展，而不能只著眼于一座購物中心。

在新的行業(yè)生態(tài)和思考維度之下，還有更多可能性正在醞釀，“做綜合體這方面，目前好像變成藍海了。”袁嘉驊總結(jié)道。

“ONE 蛇口”

“合而為一”，是眾多企業(yè)發(fā)展史的關(guān)鍵舉措。

例如電子工業(yè)巨頭索尼，就由平井一夫提出了著名的“ONE SONY（一個索尼）”戰(zhàn)略，將影像、音頻和手機等部分資源整合。

如今的招商蛇口也在內(nèi)部提出了“ONE 蛇口”。

“招商蛇口也發(fā)現(xiàn)，每個不同的業(yè)務(wù)都有自己的會員體系，最近出了一個ONE蛇口，包括我們的物業(yè)、郵輪、商業(yè)、寫字樓、醫(yī)療、養(yǎng)老等，最終目的要把所有這些打通。”

袁嘉驊列舉了今年以來招商蛇口的郵輪、酒店、會展等，業(yè)績紛紛向上。在他看來，不同BU背后是不同行業(yè)，有著不同的上升期和下降期。

后疫情時代，招商蛇口通過探索實踐，給出了商業(yè)的“破題之道”，即“X+商業(yè)”--立足招商跨BU整合能力，結(jié)合地域文化和項目稟賦來綜合開發(fā)特色商業(yè)。

招商商管的“X＋商業(yè)”目前已延伸發(fā)展出產(chǎn)業(yè)會展+商業(yè)、藝術(shù)文化+商業(yè)、生態(tài)科技+商業(yè)、體育+商業(yè)、文保+商業(yè)等不同的產(chǎn)品形態(tài)。

據(jù)了解，“X+商業(yè)”的操盤思路，能夠綜合多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，融合在地文脈，適配不同商圈環(huán)境、客群因地制宜塑造符合時代特征、地域文化和項目稟賦的特色商業(yè)。

這一邏輯也能應(yīng)用于商寫領(lǐng)域，就在今年9月，招商商管寫字樓服務(wù)子品牌Moffice在深圳時間廣場正式發(fā)布，通過搭建政府、企業(yè)、品牌間交流共創(chuàng)的生態(tài)圈，聚合區(qū)域周邊配套，為企業(yè)客戶提供國際教育、藝術(shù)體驗、生態(tài)資源、商旅配套、健康配套、商業(yè)配套等多元服務(wù)。

“我們要做成生態(tài)圈，要跟零售等一起互動，不是只做自己的。”袁嘉驊說道。

走向成熟

多元化的另一面是非標(biāo)商業(yè)，不能依靠同一張圖紙高速復(fù)制擴張。

對于非標(biāo)商業(yè)的打造難度，袁嘉驊思索片刻，用“還好”一詞形容--首先非標(biāo)是相對而言的，其次招商商管已積累了很多的經(jīng)驗。

“做綜合體的時候，商業(yè)還是商業(yè)、文化還是文化，這個大的板塊，只要性質(zhì)不差太多，模板都能運用上。雖然因為性質(zhì)不一樣，到時候會特別做一些微調(diào)，但至少基本功在那里。”

2022年11月16日，招商商管華南區(qū)域在長沙舉辦“長沙觀沙嶺招商花園城&長沙梅溪湖招商花園城”招商大會，兩座同時推介且距離相隔不足十公里的綜合體，就展現(xiàn)了招商商管的“微調(diào)”基本功。

其中，梅溪湖項目定位為潮玩聚場，與周邊象鼻窩森林公園呼應(yīng)，基于區(qū)域天然生態(tài)氧吧，將聯(lián)合品牌推出戶外活動，同時也是長沙首個寵物友好型購物中心；觀沙嶺項目則定位為品質(zhì)生活秀場，更加關(guān)注藝術(shù)文化，還將打造自有IP“有個市集”。

對于現(xiàn)成模板以外的領(lǐng)域，招商商管相對謹慎，但也會把握合適機會尋求開拓。

以寧波秀水街歷史文化街區(qū)為例，該項目與寧波海曙開投共同規(guī)劃運營，以“羅城老街巷，儒商新秀場”為定位，也是招商蛇口商業(yè)輕資產(chǎn)賽道布局的重要項目之一。

袁嘉驊介紹，這是招商商管第一個文保項目：“如果第一個項目做得不錯，形成模型，第二次再碰到文保項目，我們可能會更積極。”

在對話即將結(jié)束時，袁嘉驊總結(jié)他二十多年的從業(yè)生涯“始終貼近一線”：“我二十多年沒有在總部，都是在城市公司、區(qū)域公司，面對政府，面對開發(fā)商，面對商戶，面對消費者，面對投訴，都是在一線，所以我為招商商管帶來的更多也是這方面經(jīng)驗。”

在袁嘉驊看來，招商的商業(yè)運營邏輯逐漸走向成熟，從經(jīng)過幾次版本迭代的操盤手冊，到具體的寫字樓、商業(yè)項目，從多元化綜合體，到輕資產(chǎn)外拓--“我覺得招商商管已經(jīng)知道要做什么。”

以下為觀點新媒體與招商商管董事長袁嘉驊先生的采訪實錄：

觀點新媒體：招商商管旗下寫字樓、商業(yè)運營情況如何？

袁嘉驊：業(yè)務(wù)量上辦公樓占了一半收入和一半利潤，寫字樓租賃市場很多時候要靠大企業(yè)，

當(dāng)然也要看接下來的政策，看政府規(guī)劃的供應(yīng)、補貼等。

所以我們現(xiàn)在寫字樓做多元業(yè)態(tài)，里面有零售業(yè)態(tài)，有的樓層改成酒店，因為疫情過后旅游行業(yè)還不錯--這些都是我們目前在探討的。

我們鼓勵團隊變通，我也跟同事說，要看好的一面，要看會起來的一面，變通就有存活和發(fā)展下去的可能。

觀點新媒體：商業(yè)零售這一塊怎么樣?

袁嘉驊：商業(yè)零售整體上很看好，其中對于傳統(tǒng)集中商業(yè)、純購物中心，更多是多元融合開發(fā)。集中商業(yè)方面，過去這么多年來，市場需求差不多滿足了。

最近以及接下來我們會關(guān)注更多元商業(yè)，可以跟文化、體育、會展、旅游結(jié)合，因為目前市場上這種綜合形式的開發(fā)商不多，部分企業(yè)已經(jīng)停止拿這些商業(yè)地塊了。

深圳海上世界

觀點新媒體：這部分要比資金，比實力。

袁嘉驊：除了資金，也很考驗運營能力。當(dāng)然，這方面的回報，可能沒有以前拿地兩年MALL就能開出來這么快，要看得更長遠。

購物中心現(xiàn)在可以做到兩年半開出來，如果有文旅業(yè)態(tài)的話，可能要三年或者四年。

就像廈門海上世界，我們先把購物中心開出來，兩年后再開二期，酒店再往后推一年。

觀點新媒體：不同綜合體盈利能力的差異在哪里？

袁嘉驊：品牌跟服務(wù)。以酒店為例，比如一個標(biāo)桿連鎖品牌，服務(wù)流程很順暢，隨便在一家酒店連上WIFI，以后到另外一個也會自動聯(lián)上。有些品牌酒店則需要重新注冊輸入，會很麻煩，這些細節(jié)會讓顧客選擇到底要不要回來。

所以我們也在做品牌，做服務(wù)，做內(nèi)容，提升顧客的體驗。最近寫字樓推出Moffice品牌，要做成生態(tài)圈，鼓勵跟零售一起互動，而不是只做自己的。

招商蛇口每個不同的業(yè)務(wù)都有自己的會員體系，所以最近推出了一個“ONE蛇口”，最終目的是要把物業(yè)、郵輪、商業(yè)、產(chǎn)園、寫字樓、醫(yī)療、養(yǎng)老打通。我們希望能做成龍湖的瓏珠那樣，一個ID就能滿足。

觀點新媒體：這樣會比較方便。

袁嘉驊：我們正在推進，現(xiàn)在給團隊的要求是，行情好的時候要確保做的比其他人更好，不好的時候也要確保做得不比別人差，從服務(wù)、產(chǎn)品、內(nèi)容上下工夫。

商業(yè)MALL銷售這部分，大家知道考核收繳率，就算出租率100%，如果租戶業(yè)績不好的話，繳租也會有點慢。

所以我們會想辦法做一些線上線下活動，讓租戶多賺一點錢。

觀點新媒體：后疫情時代，商業(yè)地產(chǎn)是上升期還是下降期？

袁嘉驊：疫情放開之后，招商蛇口的郵輪、酒店、會展業(yè)績非常好，所以不同BU、不同行業(yè)都有不同的上升期和下降期，商業(yè)目前在動蕩期，到底是上還是下很難說，要看接下來怎么定位。

我三年前來到招商商管，第一步就是把全國商業(yè)收回來垂直化管理，希望明年會更好。

觀點新媒體：這也有一個問題，每個綜合體都是非標(biāo)準(zhǔn)的，非標(biāo)商業(yè)會有一定難度嗎？

袁嘉驊：還好，當(dāng)你做綜合體的時候，商業(yè)還是商業(yè)，文化還是文化，只要性質(zhì)不太差的話，模板都能套用?？赡芤驗樾再|(zhì)不一樣，到時候會特別申請做一些微調(diào)，至少基本功會在那邊。

或者綜合各方優(yōu)勢，就像寧波秀水改造項目，是寧波老城內(nèi)格局、風(fēng)貌最完整的歷史文化片區(qū)之一，業(yè)主方是海曙區(qū)國資公司。除文物古跡用地外，商業(yè)部分占據(jù)秀水街的大部分，定位為“市井煙火·活力街區(qū)”。

另外，輕資產(chǎn)能維持長期的戰(zhàn)略關(guān)系，也是鍛煉團隊的一種方式。從拆到建，從招商到開業(yè)，招商商管全過程參與和管理，如果做得不錯的話，以后就有了模型，第二次再碰到文保項目，就會更積極。

觀點新媒體：您這兩三年對招商商管做了哪些重大的調(diào)整和改變？自己給自己打多少分？

袁嘉驊：應(yīng)該讓別人打分，我們每年年底都有360度考核，同事會打分。這兩年多來，至少把持有物業(yè)管理在往前推進。

我過去20多年都在前線，沒有在總部，都是在城市公司、區(qū)域公司，面對政府，面對開發(fā)商，面對商戶，面對消費者，面對投訴，都是一線，所以我?guī)淼母嗍沁@些經(jīng)驗。接下來怎么成長，要看公司怎么應(yīng)用。

招商有很多其他企業(yè)來的同事，有自己的團隊。現(xiàn)在也有了自己的商業(yè)和寫字樓操盤邏輯，已經(jīng)更有自信心。

三年前說“雙百計劃”，現(xiàn)在更多是要做質(zhì)量，做品牌，做標(biāo)桿。接下來可能會有更多綜合項目，可以看到我們的操盤能力。

谷底一年| 在谷底，走向上的路。