編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強(qiáng)與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 2023年，房地產(chǎn)市場下滑未止，新開工、開發(fā)投資、土地購置等方面的挑戰(zhàn)繼續(xù)增大。

對于“絕不躺平”的雅居樂而言，2023年同樣艱難，但經(jīng)歷了近幾年市場變遷之后，開始適應(yīng)新的節(jié)奏，穩(wěn)定化債和保交付。

年內(nèi)，雅居樂繼續(xù)保持境內(nèi)外公開債及時兌付。根據(jù)測算，雅居樂存續(xù)債券總額約389億元，2023年到期境內(nèi)債券金額約62億元，到期時間集中在第四季度。

從第四季度出售多個項目來看，雅居樂償債資金缺口仍然存在。

一方面，銷售回款持續(xù)承壓，2023年全口徑銷售金額453億元，同比減少30.6%，權(quán)益口徑銷售金額342億元，同比減少32.3%；另一方面，債務(wù)規(guī)模龐大，債券之外，貸款、供應(yīng)商賬款等應(yīng)付款項亦存在支付壓力。同時，因高息貸款導(dǎo)致借貸成本攀升，流動性危機(jī)難解。

不過，隨著政策對房地產(chǎn)市場和民營企業(yè)的支持力度加大，以及雅居樂自身對企業(yè)信用的重視，好轉(zhuǎn)跡象出現(xiàn)，并成功發(fā)行了3筆債券，合計發(fā)行金額19億元。

另外，獲得了合計75.65億港元及8412.73萬美元的定期貸款融資。

交付方面，2023年雅居樂完成交付7.2萬套，對比2022年6萬套有所增加。另外，雅居樂仍有近4000萬平方米土地儲備，其中約2200萬平方米將持作未來發(fā)展。當(dāng)中有不少熱門大型項目，預(yù)計可以支撐未來一段時間內(nèi)的業(yè)績。

雅居樂對市場保持樂觀，認(rèn)為最快到2024年或2025年可以扭虧為盈。另外，2024年上半年保交付高峰過去后，房地產(chǎn)市場最快或在2024年下半年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

盡管化債、轉(zhuǎn)型之路艱難，但對于雅居樂而言，或許是創(chuàng)傷后不可避免的“復(fù)健”過程。

償債陣痛

2023年，雅居樂境內(nèi)債券共到期61.61億元，其中一筆12億元公司債及兩筆合計10億元的ABS于10月到期；另外，兩筆合計44.61億元的ABS回售登記期為11月16至12月7日。

上述債券處理完畢后，雅居樂公開市場還債壓力將有所減輕，下一次償債高峰將會出現(xiàn)在2025年，到期債券包括三筆海外債和兩筆境內(nèi)債，合計美元12.97億元及人民幣7億元。

短期內(nèi)，雅居樂需要應(yīng)對的債務(wù)主要是銀團(tuán)貸款、銀行借款以及一筆在2024年1月到期回售的商業(yè)ABS。

另外，雅居樂目前共有四筆永續(xù)債，總規(guī)模19億美元，每年需付息4次。

截止到2023上半年，雅居樂總借款金額575.68億元，凈負(fù)債率58.7%，較2022年末上升1.4個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，頭部房企平均凈負(fù)債率90.4%，從總體負(fù)債水平來看，雅居樂處于較為安全的范圍。

盡管如此，在手現(xiàn)金短缺產(chǎn)生的高息貸款導(dǎo)致借貸成本上升，從2022年到2023年上半年，雅居樂實際借貸成本從5.59%攀升至7.28%。

這并不是雅居樂首次接受高息貸款，2022年6月曾簽約一筆年利率20%、為期24個月的夾層融資貸款。

此外，雅居樂亦有一定規(guī)模的表外債務(wù)，此前曾多次與平安不動產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)合作成立信托機(jī)構(gòu)開發(fā)項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，平安不動產(chǎn)參與投資的雅居樂開發(fā)項目超過10個，包括海南金沙灣、惠州白鷺湖項目等重要項目；另外，雅居樂也與中航信托、愛建信托等金融機(jī)構(gòu)有業(yè)務(wù)關(guān)系。

這些金融機(jī)構(gòu)貸款與公開發(fā)行債券一樣需要按時償還，否則可能會被申請強(qiáng)制執(zhí)行財產(chǎn)。當(dāng)累計金額較大時，對項目可能構(gòu)成威脅。近期房企開發(fā)項目、閑置土地拍賣案例上升，法拍項目便是其中比重較大的來源。

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂旗下重要開發(fā)主體之一海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總金額842.37萬元。

多路融資

面對各方債務(wù)壓力，雅居樂也在積極應(yīng)對，不斷拓展融資渠道，主要手段包括股權(quán)融資、資產(chǎn)處置和貸款。

2022年以來，雅居樂集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)行了四次股份配售。另外，2021年5月雅生活服務(wù)亦曾配售0.87億股。

2023年，雅居樂集團(tuán)兩次進(jìn)行股權(quán)融資，總配售金額8.76億港元，但由于股市行情低迷、股價受挫，股權(quán)融資已經(jīng)很難繼續(xù)滿足雅居樂的資金需求。

資產(chǎn)處置方面，雅居樂嘗試拿出香港九龍?zhí)亮x本道項目申請強(qiáng)拍，但由于小業(yè)主的業(yè)權(quán)問題最終取消；另外，2023年11月雅居樂公告擬出售吉隆坡雅居樂大使花園，在補(bǔ)充公告中，雅居樂上調(diào)出售吉隆坡項目保留金，出售事項預(yù)期虧損擴(kuò)大至4.31億令吉，項目仍在磋商中。

據(jù)了解，自2020年下半年開始，雅居樂保留了2個香港項目及4個海外項目的境外資產(chǎn)規(guī)模，但從2023年開始處置這些資產(chǎn)。

觀點指數(shù)認(rèn)為，相比境內(nèi)資產(chǎn)，境外資產(chǎn)相對而言質(zhì)量較好；同時，由于國內(nèi)市場環(huán)境處于低谷、買家信心不足，處置境外資產(chǎn)更容易找到買主。另外，一些比較容易脫手的國內(nèi)項目在較早之前已被出售，如廣州番禺亞運城。

2023年雅居樂大部分資產(chǎn)處置預(yù)計錄得賬面虧損，但能換取一定的現(xiàn)金回籠已屬不易。目前，兩個境外項目轉(zhuǎn)手尚未完成。

貸款方面，雅居樂分別于3月和5月獲得銀團(tuán)貸款再融資，合計超過82億港元，企業(yè)信用得到一定程度修復(fù)。

另外，近期金融監(jiān)管部門對銀行提出了針對房地產(chǎn)業(yè)的“三個不低于”的要求后，廣發(fā)銀行召集了包括雅居樂在內(nèi)的6家民營房企開會，有望獲得更多銀行支持。

值得注意的是，2023年雅居樂新發(fā)行三筆債券，分別為發(fā)行規(guī)模12億元的中債增公司債、發(fā)行規(guī)模5億元的信用違約互換（CDS）債券和發(fā)行規(guī)模2億元的擔(dān)保債券。

其中，中債增公司債擬用于償還此前發(fā)行的債券“20番雅02”本金及利息，意味著“借新還舊”的資金循環(huán)得以流轉(zhuǎn)，債券融資渠道逐漸松動。

從長遠(yuǎn)來看，雅居樂回到“健康”狀態(tài)還需要看土地儲備和銷售表現(xiàn)。

大盤未竟

以2023年銷售表現(xiàn)來看，雅居樂在海南、中山等地的重點項目依然可以支撐銷售業(yè)績。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年雅居樂在海南銷售的商品房超過3500套，目前在售項目包括清水灣、星光城、金沙灣、?？谘啪訕分行?、山欽灣等，除平層、獨棟別墅等住宅產(chǎn)品，部分項目亦有商鋪、辦公樓等商業(yè)物業(yè)在售。

據(jù)了解，行情最好的清水灣項目單月銷售可突破10億元；2023年雅居樂海南區(qū)域銷售業(yè)績超過150億元，占集團(tuán)總銷售三分之一。

另外，2023年雅居樂在中山的銷售商品房近2000套，在售項目14個，包括劍橋郡、灣際壹號、凱茵云頂、迪茵湖小鎮(zhèn)等。

受廣州“920新政”影響，位于荔灣區(qū)的天際715、花都區(qū)的花雅苑、從化區(qū)的溪境花園成交有所上升。另外，亦帶動臨廣地區(qū)的項目來訪量上升。

目前，雅居樂還持有上述重點發(fā)展項目的大量土儲，根據(jù)2023年半年報數(shù)據(jù)，清水灣土地儲備約140萬平方米（包含已售未交付部分，下同），灣際壹號土地儲備約180萬平方米。

觀點指數(shù)認(rèn)為，由于土地儲備充足，加之近兩年土地成交收縮導(dǎo)致的供應(yīng)下降、競爭減弱，2024年雅居樂銷售有望企穩(wěn)。

除已售項目外，雅居樂土地儲備中亦包含大量較早前拿地而未開發(fā)項目，如中山東鳳鎮(zhèn)新沙島地塊，計容建筑面積149萬平方米，2017年從玉峰地產(chǎn)手中接過，交易價格為37億元。

按早前規(guī)劃，住宅建筑面積將達(dá)到145萬平方米，即成本樓面價為2552元/平方米，目前東鳳鎮(zhèn)新房均價約1萬元/平方米，土地成本低廉，未來項目開發(fā)利潤可觀，但前提是雅居樂需要安全度過當(dāng)前的行業(yè)下行周期。

此前，雅居樂在舊改方面下了不少功夫，但傳統(tǒng)城市更新模式對企業(yè)資金占用巨大，在當(dāng)前資金流動性狀況下，舊改亦較難推進(jìn)，退出一部分項目是對雅居樂及當(dāng)?shù)卮迕駚碚f更好的一種選擇。

如廣州黃埔區(qū)九佛街燕塘村，臨遷費和回遷問題困擾村民，另外項目實施方案亦因規(guī)劃問題不能確定，亦困擾著合作企業(yè)，目前，該項目已由知識城集團(tuán)接手。

選擇繼續(xù)合作的項目則隨著城市更新的重啟順利推進(jìn)，2023年8月，坑口村城中村改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果出爐，自2021年完成合作招商后再次取得進(jìn)展，在同珠江實業(yè)的合作中，項目有望穩(wěn)定開發(fā)。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。