與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) “信達(dá)是誰(shuí)？”

時(shí)間回到2015年那個(gè)夏天，在廣州天河區(qū)廣日電梯舊廠土地拍賣(mài)會(huì)上，當(dāng)顯示屏出現(xiàn)土地競(jìng)得者的名字之時(shí)，眾人還在面面相覷，現(xiàn)場(chǎng)甚至有人直呼“信達(dá)是誰(shuí)？”

令人意想不到的是，信達(dá)在隨后的幾年時(shí)間里，席卷了全國(guó)土地市場(chǎng)。

有數(shù)據(jù)顯示，在2015年至2017年短短三年時(shí)間里，信達(dá)斥資440億八奪地王，成為行業(yè)“地王制造機(jī)”。

那是信達(dá)地產(chǎn)嶄露頭角的階段。

當(dāng)時(shí)間來(lái)到2023年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著深度調(diào)整，“保交樓”成為當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，曾經(jīng)被稱(chēng)作“有錢(qián)任性”的信達(dá)走上了另一條路——“紓困代建”。

近兩年，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)為紓困項(xiàng)目提供代管代建、增量資金等方式，尋找補(bǔ)充土儲(chǔ)與逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

顯然，在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的過(guò)程中，信達(dá)地產(chǎn)亦不斷打造“新王牌”。

金融地產(chǎn)

2015年前后，銷(xiāo)售堪堪跨過(guò)百億門(mén)檻、市值不過(guò)幾十億的信達(dá)地產(chǎn)，拿下了數(shù)百億的“地王”項(xiàng)目。

面對(duì)外界“有錢(qián)任性”的調(diào)侃，這家企業(yè)只回應(yīng)一句“我們不是金主，我們只是開(kāi)發(fā)商”。

那些“虎口奪食”的瞬間，著實(shí)將信達(dá)地產(chǎn)的知名度推到了一定高度，但凡在拍地現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)信達(dá)地產(chǎn)的標(biāo)志，總會(huì)引起關(guān)注。

其中最為激烈的莫過(guò)于2016年5月27日下午杭州濱江奧體地王的爭(zhēng)奪之戰(zhàn)。

彼時(shí)，地塊共吸引17個(gè)競(jìng)拍者報(bào)名，不乏招商、新城、龍湖、融信等行業(yè)龍頭，這一場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)信達(dá)拉來(lái)了萬(wàn)科聯(lián)手“抗敵”。

與往常不同的是，這一次信達(dá)還算沉得住氣，奧體地塊起拍價(jià)62.86億元，僅短短四輪報(bào)價(jià)便跳漲至95億元，隨后在龍湖、融信等企業(yè)的你爭(zhēng)我搶之下，直逼120億元。

眼看競(jìng)拍走向尾聲，候場(chǎng)多時(shí)的信達(dá)、萬(wàn)科聯(lián)合體突然發(fā)起猛攻，最終以123.18億元的價(jià)格奪下奧體地塊，成為2016年全國(guó)總價(jià)“地王”。

但故事的發(fā)展讓人始料未及，信達(dá)萬(wàn)科聯(lián)合體還未來(lái)得及擁地王入懷，變故又發(fā)生了——搶地一小時(shí)之后，萬(wàn)科因超出授權(quán)價(jià)與信達(dá)“拆伙”，撤出該地塊。

一時(shí)之間，獨(dú)享地王的信達(dá)名聲大噪。

登頂全國(guó)總價(jià)“地王”之后，信達(dá)并沒(méi)有停下收割的步伐，四天之后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，以306.53%的溢價(jià)率奪下上海“地王”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，自2015年6月奪得廣州地王之后，信達(dá)地產(chǎn)接連在合肥、上海、深圳、杭州等地區(qū)接連搶地，三年時(shí)間共計(jì)耗資439.56億元搶下八宗地王。

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信達(dá)的底氣來(lái)自何方？這要從出身說(shuō)起。

據(jù)了解，信達(dá)地產(chǎn)大股東是四大AMC之一的中國(guó)信達(dá)。2014年前后，恰逢離岸人民幣匯率持續(xù)下跌，在通貨膨脹與人民幣貶值影響下，中國(guó)信達(dá)急需進(jìn)行資產(chǎn)配置以規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)成為了重要方向。

那一年，信達(dá)地產(chǎn)正式確立了“金融地產(chǎn)”的戰(zhàn)略，具體來(lái)看則是增加與母公司不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)、成立投融資部以及重點(diǎn)運(yùn)作地產(chǎn)基金。

自此以后，背靠中國(guó)信達(dá)，依托母公司旗下各種夾層基金輸血，信達(dá)地產(chǎn)在拿地過(guò)程中展現(xiàn)出了“不差錢(qián)”的底氣。

之后，信達(dá)地產(chǎn)不僅坐擁收益，走出了“金融地產(chǎn)”的獨(dú)特風(fēng)格，同時(shí)中國(guó)信達(dá)亦能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的目的，這對(duì)“信達(dá)系”而言無(wú)疑是一箭雙雕的做法。

去化難題

憑借一連串的高價(jià)項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)聲名鵲起，然而大手筆拿地必然帶來(lái)后遺癥。

2017年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)長(zhǎng)期調(diào)控，國(guó)家不斷重申“房住不炒”，各地接連出臺(tái)從嚴(yán)調(diào)控政策，樓市進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售及限商的“五限”時(shí)代。

如此一來(lái)，高價(jià)搶下地王項(xiàng)目的信達(dá)地產(chǎn)，依賴地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲賺取利潤(rùn)的模式化作泡影。

同時(shí)，在樓市集中調(diào)控以及大量地王項(xiàng)目占用資金的情況下，信達(dá)地產(chǎn)高價(jià)地面臨極大的入市壓力，去化困難，周轉(zhuǎn)效率亦隨之下降。

比如上海楊浦區(qū)新江灣城地塊，拿地五年未給信達(dá)地產(chǎn)帶來(lái)任何利潤(rùn)貢獻(xiàn)，最后經(jīng)過(guò)八年才基本完成去化。

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據(jù)了解，新江灣地塊最初引入泰禾共同開(kāi)發(fā)，其中泰禾持股45%，信達(dá)持股55%。雖信達(dá)持有大部分股權(quán)，但相關(guān)項(xiàng)目公司“上海泰瓴置業(yè)有限公司”仍舊被放在了合營(yíng)企業(yè)名單當(dāng)中，兩方均不并表。

直至2020年，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)增資，于上海泰瓴的持股比例增至91%。2021年的財(cái)報(bào)當(dāng)中，信達(dá)地產(chǎn)才正式披露新江灣地塊的信息。

據(jù)了解，該項(xiàng)目命名為“信達(dá)·上海院子”，2021年可供出售面積為3.35萬(wàn)平方米，同年預(yù)收售樓款為10.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積、結(jié)轉(zhuǎn)金額分別為2.66萬(wàn)平方米及31.2億元。

也就是說(shuō)，這個(gè)2015年花費(fèi)73億元拿下的地塊，終于在六年之后看到了曙光。

2022年財(cái)報(bào)披露，信達(dá)·上海院子預(yù)售比例達(dá)到了97%，同年可供銷(xiāo)售的面積為2.23萬(wàn)平方米，已預(yù)售面積為1.9萬(wàn)平方米，預(yù)收售樓款及結(jié)轉(zhuǎn)收入分別為8.64億元、27.7億元。

到2023年上半年，該項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，可供銷(xiāo)售面積僅剩0.33萬(wàn)平方米。

類(lèi)似的案例還包括2015年12月拿下的深圳坪山地王項(xiàng)目，項(xiàng)目命名為信達(dá)泰禾·金尊府，2017年開(kāi)始預(yù)售，但直至2023年中期僅收獲預(yù)售樓款12.19億元，結(jié)轉(zhuǎn)更是少之又少。

上海新江灣地塊與深圳坪山地塊并非個(gè)案，從信達(dá)披露的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司在手土地當(dāng)中，拿地多年但仍未開(kāi)發(fā)、去化的項(xiàng)目不在少數(shù)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)透露，上海寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)09-06地塊、阜新信達(dá)泉天下剩余土地從2015年至今始終未見(jiàn)減少；合肥信達(dá)天御剩余地塊于2015年持有待開(kāi)發(fā)面積為12.97萬(wàn)平方米，直至2023年三季度末仍剩余3.69萬(wàn)平方米。

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受此類(lèi)項(xiàng)目影響，信達(dá)地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)效率持續(xù)下降。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，該公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)接近2000天，隨后2016年、2017年、2018年及2019年，這一數(shù)值始終保持高位，分別達(dá)到1599.29天、1381.96天、1486.37天、1623.82天。

2020年以來(lái)，隨著地王項(xiàng)目不斷去化以及信達(dá)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，該公司周轉(zhuǎn)效率有所提升，同年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)降至1083.26天，2021年、2022年分別為947.87天、1112.48天。

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地王項(xiàng)目難以去化，意味著這類(lèi)高成本項(xiàng)目對(duì)上市公司帶來(lái)的盈利空間較小，從而導(dǎo)致公司整體盈利質(zhì)量較低。加之大手筆拿地疊加后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金支出，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債水平不斷被推高。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在2015年2016年搶地期間，信達(dá)地產(chǎn)凈負(fù)債率一度被推高至311.34%。

紓困時(shí)代

過(guò)去信達(dá)地產(chǎn)的形象一直深入人心，然而在地產(chǎn)行業(yè)的下行周期當(dāng)中，只能選擇通過(guò)“紓困代建”重返牌桌。

據(jù)了解，近兩年地產(chǎn)行業(yè)整體陷入了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房企暴雷不斷，與行業(yè)走勢(shì)契合，信達(dá)地產(chǎn)亦另辟蹊徑，尋找出路。

信達(dá)地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中頻繁提到，努力打造專(zhuān)業(yè)特色的不動(dòng)產(chǎn)資源整合商，通過(guò)項(xiàng)目投資、協(xié)同拓展、操盤(pán)代建、聯(lián)合建設(shè)、項(xiàng)目監(jiān)管、專(zhuān)業(yè)咨詢等方式，拓展業(yè)務(wù)來(lái)源。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，信達(dá)地產(chǎn)參與了30余家危困房企及項(xiàng)目研判、推進(jìn)工作，累計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目300余個(gè)，實(shí)現(xiàn)部分項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、解決逾期風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，信達(dá)地產(chǎn)獲取代建的方式主要有三種。

其一，與中國(guó)信達(dá)協(xié)同合作。

作為國(guó)內(nèi)四大AMC之一的中國(guó)信達(dá)，在當(dāng)下時(shí)局承擔(dān)了紓困者的角色，不斷為出險(xiǎn)項(xiàng)目注入資金，實(shí)現(xiàn)保交樓、保交付。

通常來(lái)說(shuō)，中國(guó)信達(dá)對(duì)暴雷項(xiàng)目采用的是“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”的模式，接管項(xiàng)目之后注入資金，再尋找平臺(tái)代建，最終實(shí)現(xiàn)保交樓，信達(dá)地產(chǎn)在其中成為了“代建方”的角色。

比較典型的項(xiàng)目是盤(pán)活佳兆業(yè)南沙“悅伴灣”項(xiàng)目以及盤(pán)活新力控股旗下海石洲悅項(xiàng)目，都是通過(guò)由中國(guó)信達(dá)接管，提供資金支持，同時(shí)由信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)操盤(pán)代建。

其中，佳兆業(yè)項(xiàng)目更名為“山海·合悅”，并于2022年9月開(kāi)盤(pán)入市，新力項(xiàng)目也于2022年5月再次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

其二，收并購(gòu)也是信達(dá)地產(chǎn)獲取項(xiàng)目的主要方式，這一方式包括直接對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目收并購(gòu)，當(dāng)然也有借助基金收購(gòu)?fù)獠宽?xiàng)目，比如2022年8月完成收購(gòu)融創(chuàng)合肥項(xiàng)目。此外，信達(dá)地產(chǎn)還曾在武漢成立了合伙基金，用于盤(pán)活當(dāng)?shù)氐臓€尾項(xiàng)目。

其三，與國(guó)央企開(kāi)展紓困類(lèi)代建項(xiàng)目合作，比如此前信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)手中交地產(chǎn)，在地產(chǎn)紓困類(lèi)代建項(xiàng)目等領(lǐng)域展開(kāi)合作。

多渠道助力之下，信達(dá)地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)規(guī)模不斷提升。

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數(shù)據(jù)顯示，2018年至2023年上半年，信達(dá)地產(chǎn)新增代建項(xiàng)目面積分別為4.86萬(wàn)平方米、54.52萬(wàn)平方米、13.22萬(wàn)平方米、10.97萬(wàn)平方米、167.51萬(wàn)平方米以及2.15萬(wàn)平方米，整體呈現(xiàn)出波動(dòng)向上的態(tài)勢(shì)。

受新增代建業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，報(bào)告期末，該公司儲(chǔ)備項(xiàng)目當(dāng)中，代建比例也從2018年的5.97%增長(zhǎng)至2022年的22.60%，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到39.49%。

2023年上半年，信達(dá)地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為205.12萬(wàn)平方米，其中儲(chǔ)備代建項(xiàng)目面積達(dá)到49.25萬(wàn)平方米，比例進(jìn)一步上升至24.01%。同期，該公司在建代建項(xiàng)目面積達(dá)到251.43萬(wàn)平方米。

隨著代建業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，信達(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額穩(wěn)步提升。

據(jù)了解，2021年，信達(dá)地產(chǎn)錄得銷(xiāo)售金額325.18億元，為上市以來(lái)的最高值；2022年受樓市下行影響，該公司銷(xiāo)售金額有所下滑，至224.18億元。不過(guò)，代建銷(xiāo)售金額提升至57.8億元。

2023年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，商品房銷(xiāo)售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%。

在全行業(yè)銷(xiāo)售下行的狀態(tài)下，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，同期信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額117.5億元，銷(xiāo)售面積54.87萬(wàn)平方米，回款金額為124.17億元，分別同比增長(zhǎng)24.6%、42.26%、26.74%。

其中，代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)了較大比例，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)代建銷(xiāo)售金額35.78億元，代建回款金額42.03億元。

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財(cái)務(wù)探索

在逆水行舟的當(dāng)下，“紓困代建”模式無(wú)疑成為了信達(dá)地產(chǎn)跨越周期的重要武器。

一方面，借助紓困代建，信達(dá)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)充，且銷(xiāo)售規(guī)模得到了穩(wěn)定提升。另一方面，在大力推進(jìn)輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模也有所下降。

對(duì)比信達(dá)地產(chǎn)近些年的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率可以發(fā)現(xiàn)，該公司杠杠水平較前些年有明顯改善，且財(cái)務(wù)狀況趨于穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為78.18%及184.05%，2015年，該公司開(kāi)始借助夾層基金融資拿地，凈負(fù)債率瞬間飆升97.06個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到281.11%。

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2016年是信達(dá)地產(chǎn)搶地高峰期，這一年資產(chǎn)負(fù)債率為85.69%，凈負(fù)債進(jìn)一步攀升至311.34%，達(dá)到上市以來(lái)最高水平。

隨后，因該公司于土地市場(chǎng)的表現(xiàn)有所收斂，公司資產(chǎn)負(fù)債水平于2018年降至79.43%，凈負(fù)債降至79.06%。

2021年、2022年，隨著信達(dá)地產(chǎn)于代建業(yè)務(wù)投入力度增加，公司杠桿率有所提升，但仍舊保持在一個(gè)相對(duì)可控的水平。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司凈負(fù)債率分別為90.34%、87.86%，去年中期這一個(gè)數(shù)值則是88.66%的水平。

近些年信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債情況有所波動(dòng)，但可以看到的是，對(duì)比2015年前后有了較大幅度的改善，且處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

不過(guò)，信達(dá)地產(chǎn)仍需警惕，代建規(guī)模增加的同時(shí)，公司仍存在短期償債壓力，且盈利質(zhì)量并未得到有效改善，存在庫(kù)存積壓、應(yīng)收賬款滯留等潛在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年中期，信達(dá)地產(chǎn)短期借款為0.1億元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為34.93億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為106.86億元；同期，公司貨幣資金僅有110.41億元，這就意味著，在手資金并不能完全覆蓋短期債務(wù)。

其次，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，2018年至2023年上半年，信達(dá)地產(chǎn)這一數(shù)值呈現(xiàn)出了下降趨勢(shì)。

2018年、2019年及2020年三年，該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為79.61億元、81.15億元及73.61億元，但2021年這一數(shù)值僅剩27.12億元，隨后兩年同樣持續(xù)下降，到2023年中期僅為8.56億元。

這也說(shuō)明企業(yè)或存有成本增加、庫(kù)存積壓、應(yīng)收賬款滯留等潛在的運(yùn)營(yíng)資金風(fēng)險(xiǎn)。

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對(duì)比信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，尤其是2022年，在大量收割不良資產(chǎn)的同時(shí)，也需承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在代建款項(xiàng)收回等方面。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，信達(dá)地產(chǎn)應(yīng)收賬款僅有2.86億元，但2022年這一數(shù)值升至20.01億元，五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到62.64%。

再者，即便公司不再拿高價(jià)地，轉(zhuǎn)投輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，但凈利潤(rùn)水平及資產(chǎn)收益率仍舊處于曲線下滑的態(tài)勢(shì)。

2018年至2023年上半年，該公司凈利潤(rùn)分別為21.51億元、23.15億元、15.02億元及8.15億元、5.55億元、1.79億元，同期凈資產(chǎn)收益率分別為15.65%、11.09%、6.68%、3.47%、2.29%及0.73%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

一方面，凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率不斷下滑，說(shuō)明信達(dá)地產(chǎn)的投資行為尚未取得一個(gè)良好回報(bào)，長(zhǎng)此以往，收支難以滿足建設(shè)需求，最終會(huì)影響到企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

對(duì)信達(dá)來(lái)說(shuō)，從金融地產(chǎn)時(shí)代來(lái)到紓困地產(chǎn)時(shí)代，這家企業(yè)的確在行業(yè)調(diào)整周期當(dāng)中找到了最合適的發(fā)展模式，但擴(kuò)張與發(fā)展的同時(shí)，仍需持續(xù)過(guò)關(guān)斬將。

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