編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 據(jù)自如官方披露，自增益租模式推出以來，采用該模式的房源已累計20萬間。同時，2021年以來新收業(yè)主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源委托房源中占比達到55%。

對比早前使用的省心租模式，增益租模式下，自如將裝修成本轉(zhuǎn)到業(yè)主身上，角色定位也就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者。

值得一提的是，增益租模式也已在自如集中式租賃產(chǎn)品中推行。

同時，近幾年自如加快集中式產(chǎn)品的布局，2022年全年新開自如寓超50個，全年新增自如寓超50棟。

截至2023年6月30日，自如資管管理的房源量突破3萬間，集中式公寓項目布局全國13個城市，新拓天津和武漢兩城，同時上半年超30個項目實現(xiàn)100%滿租。

從自如資管平臺披露的合作模式來看，似乎有意布局重資產(chǎn)項目。對比輕資產(chǎn)模式，重資產(chǎn)項目資金回收周期長、投資壓力大等問題清晰存在，政策的支持一定程度上給自如等更多租賃企業(yè)提供了入局的可能。

身份的轉(zhuǎn)變

2023年以來，關(guān)于自如上市的消息反復傳來，市場對IPO準備進程尤為關(guān)注。

就在去年3月，有報道稱自如計劃赴港IPO，計劃籌資約10億美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股說明書；7月，資本市場傳出消息，自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書，IPO團隊可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。

對于這兩次消息，自如方均表示“不予置評”。

上市的話題算是舊話重提，早在2019年就有消息指自如將于2020年赴美上市。當時自如表示暫不急于IPO，更需要聚焦于創(chuàng)造用戶價值和社會價值。

值得一提的是，鏈家自如事業(yè)部成立于2011年，在2019年就已宣布房源數(shù)量已經(jīng)突破100萬間。而中介背景帶來的客戶、房源以及交易信息等方面的資源，對自如實現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L有一定的幫助。

進入2024年，自如對外公開的管理房源數(shù)仍是超過100萬間，沒有明顯增長。顯然這幾年進入運營深耕階段，在規(guī)模上的擴張腳步已經(jīng)放緩，更多聚焦于現(xiàn)有項目的運營管理。

從規(guī)模增長放緩可以看出經(jīng)營上存在一定的壓力，上市融資可能會是一個解決方案。而且在運營模式上，自如也進行了新的探索。

10月21日，自如舉辦了“2023自如業(yè)主開放日”，并公開了增益租3年的成績。據(jù)介紹，增益租模式自推出以來，采用該模式的房源已累計20萬間。

過去12年，自如在全國10個一線及新一線城市均有布局。2022年，自如在托管期的業(yè)主約有35萬、在租自如客約130萬，入住率超90%。從披露的數(shù)據(jù)來看，增益租模式的房源體量有比較可觀的增長。

在開放日現(xiàn)場，自如董事長、CEO熊林表示：“2021年自如全面開啟以‘增益租’為核心的‘質(zhì)變’。質(zhì)變必量變，在經(jīng)歷了33個月的‘質(zhì)變’之后，目前已然進入了全新的穩(wěn)定發(fā)展階段。”

去年4月，熊林曾表示“增益租是未來唯一行得通的模式”，2021年以來自如新收業(yè)主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在委托房源中占比達到55%，而且增益租模式也已在集中式租賃產(chǎn)品中推行。

增益租模式是自如于2021年推出的針對收房端的新模式，也是從二房東向資產(chǎn)管理者身份轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。

簡單來說，自如增益租模式將房屋租賃分為裝修和招租兩大模塊。其中，裝修模塊由自如統(tǒng)一設計統(tǒng)計裝修，業(yè)主需要為房屋裝修付費。

招租模塊同樣由自如負責尋找租客，但與之前不同的是，自如承諾給業(yè)主保底收益，超出部分有額外分成。

此前，自如采用的10年省心租模式中，需要自費裝修房屋，承擔房屋軟裝成本。增益租模式下，將裝修成本轉(zhuǎn)到業(yè)主身上，報表中長期待攤費用得到優(yōu)化，角色定位也就轉(zhuǎn)變?yōu)榱速Y產(chǎn)管理者。

資管輕與重

不過自如并不僅局限于分散式產(chǎn)品的布局。

去年12月4日，中鐵建工集團有限公司與自如寓（北京）住房租賃有限公司成功簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

據(jù)了解，雙方將探索租賃住房多樣化合作，包括不限于對存量低效、閑置資產(chǎn)進行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。

值得注意的是，本次戰(zhàn)略合作雙方共同取得集體建設用地使用權(quán)，投資建設高品質(zhì)租賃社區(qū)；在綜合用地的開發(fā)上，將致力于建設集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業(yè)態(tài)的大型綜合體。此外，雙方計劃每年為社會提供5000間以上高品質(zhì)租賃住房。

本次合作也意味著自如將加大對集中式產(chǎn)品的布局，同時除盤活閑置資產(chǎn)外，自如將開始探索新建住房租賃產(chǎn)品。

來源：自如官網(wǎng)，觀點指數(shù)整理

事實上，自如在成立初期就有做集中式的整棟公寓產(chǎn)品。據(jù)自如官網(wǎng)披露，首個集中式產(chǎn)品于2012年11月20日正式對外營業(yè)。此前有報道稱，2011年到2012年期間，自如一共做了8套整棟公寓，但此后集中式產(chǎn)品上的布局便冷淡下來，轉(zhuǎn)而專注于分散式產(chǎn)品。

直至2018年6月，自如資管平臺正式對外開放合作，這也意味著繼續(xù)加大集中式產(chǎn)品布局。

這兩年，自如資管規(guī)模繼續(xù)得到增長，2022年全年新開自如寓超50個，全年新增自如寓超50棟，在營項目覆蓋北京、廣州、蘇州、上海、成都、深圳、杭州、南京、欽州以及徐州十城。運營層面，全年平均出租率98%，租客滿意度98%，年續(xù)租率50%，也是比較可觀的成績。

截至2023年6月30日，自如資管管理房源量突破3萬間，集中式公寓項目已布局全國13個城市，新拓天津和武漢兩城，同時上半年超30個項目實現(xiàn)100%滿租。

來源：自如資管官微，觀點指數(shù)整理

據(jù)官微披露，自如資管是自如旗下資產(chǎn)管理平臺，目前擁有自如里、自如寓、自如友寓、自如寓Prime、自如寓Lite、自如驛、城市之光以及Z-SPACE八大產(chǎn)品線，滿足不同用戶的居住需求。

來源：自如資管官微，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)了解，目前自如資管包括委托管理、直營保租、DOT模式、聯(lián)合投資以及轉(zhuǎn)讓并購五種合作模式。

委托管理、DOT模式以及聯(lián)合投資這三種明顯是輕資產(chǎn)方式，自如會有相應的管理費收入。DOT模式雖然在項目籌備初期要進行一定的資金墊付，但項目收益會優(yōu)先償還期初投入的資金。

最后一種轉(zhuǎn)讓并購模式，據(jù)自如資管披露，這種模式是收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)或租約），或資產(chǎn)所在公司股權(quán)，進而幫助業(yè)主盤活資金鏈。

這似乎意味著自如資管還將以重資產(chǎn)方式參與住房租賃市場。

早前自如資管官微披露2023年一季度的工作總結(jié)也側(cè)面印證了觀點指數(shù)的猜想，其中提到，自如資管位于北京南四環(huán)的重資產(chǎn)項目蓄勢待發(fā)，可提供500余間租賃住房，由自如資管對項目整體改造后進行運營。

自如資管合作模式的調(diào)整、轉(zhuǎn)變，離不開住房租賃市場的快速發(fā)展。

前文提及與中鐵建工達成合作，雙方共同取得集體建設用地使用權(quán)，投資建設為高品質(zhì)租賃社區(qū)，這也表明自如看好集中式產(chǎn)品的發(fā)展，將投資集體土地建設住房租賃產(chǎn)品。

發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變與當前集體土地、租賃用地以及保租房REITs產(chǎn)品的發(fā)展不無關(guān)系，而且自如已經(jīng)有運營集體土地建設租賃住房的經(jīng)驗。

2023年2月15日，雄越自如里迎來第一批租客，項目位于北京房山區(qū)西潞街道，是自如資管首個大型集體土地租賃社區(qū)，項目建筑面積7.16萬平方米，共計5棟樓，可提供960余套租賃住房，包括標準一居、舒適一居、輕奢二居、溫馨三居室四種房型。

該項目由北京市房山區(qū)西潞街道夏莊村經(jīng)濟合作社開發(fā)建設，由自如資管負責專業(yè)管理、運營服務。

政策與融資

不同于房企系租賃企業(yè)先天性的優(yōu)勢，自如資管如果以重資產(chǎn)模式參與住房租賃市場，必然要考慮的就是資金問題。

來源：天眼查，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)了解，自2018年以來，自如共計完成四輪融資，其中不乏騰訊投資、華平投資、軟銀愿景基金、紅杉中國等投資機構(gòu)。

最近一次融資是在2020年，距今已接近4年。

此外，早前自如通過發(fā)行ABS產(chǎn)品獲得進一步擴張資本，但沒有使用實際資產(chǎn)，而是將向租客發(fā)放的分期小額貸款債權(quán)作為底層資產(chǎn)。

2017年和2018年，自如先后發(fā)行了中信證券自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃和中信證券-自如2號第1-8期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃產(chǎn)品。

長租公寓+金融的擴張模式，背后隱藏的風險引起了市場關(guān)注。后續(xù)一系列監(jiān)管政策出臺，推動住房租賃市場向規(guī)范化發(fā)展。

值得一提的是，1月5日，中國人民銀行及國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見，自2024年2月5日起施行。這是對2023年2月發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》的進一步敲定。

意見中明確支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展以及建立健全住房租賃金融支持體系。

其中，明確了自持模式和非自持模式的信貸支持額度。

文件中提到，住房租賃企業(yè)運營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%。

文件中還提到，對于開發(fā)建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經(jīng)營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發(fā)建設貸款。

同時，優(yōu)先支持國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

這對于利用集體土地建設租賃住房項目而言將是重大利好，住房租賃市場將得到快速發(fā)展。

除此之外，近幾年國家一直通過各種資金補助、稅收優(yōu)惠、金融支持等相關(guān)優(yōu)惠政策，推動住房租賃市場發(fā)展。

對比輕資產(chǎn)模式，重資產(chǎn)項目資金回收周期長、投資壓力大等問題清晰存在，政策的支持給更多租賃企業(yè)提供入局可能，自如亦是。

結(jié)合上文分析以及政策內(nèi)容來看，自如在嘗試重資產(chǎn)布局以及集體土地建設租賃住房項目等過程中，有望得到政策進一步加持，有效緩解資金問題。

觀點指數(shù)注意到，自如資管官微從2021年底開始活躍，在政策支持下加快布局集中式長租公寓產(chǎn)品。同時，在浙江、湖北、廣西等地攜手當?shù)貒筮M行保租易的合作，積攢了保租房項目運營管理的經(jīng)驗。

借助政策的春風，自如資管布局重資產(chǎn)項目或是看好保租房公募REITs的發(fā)展。

如果說增益租模式是自如身份轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵，那么自如資管就是探索住房租賃資管路上的重要平臺。

自如講述的增益租和資管故事，未完待續(xù)。

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