編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 越秀地產(chǎn)2023年的銷售額再創(chuàng)新高。

11月提前完成全年銷售目標(biāo)，全年累計合同銷售金額1420.3億元，增幅13.6%，是全行業(yè)少數(shù)達到如此增長水平的大中型開發(fā)商。

在觀點指數(shù)發(fā)布的《2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)·觀點月度指數(shù)》全口徑榜單中，越秀地產(chǎn)排在行業(yè)第13名，相較于2020年的45名、2021年的35名上升明顯。

同時，該公司保持著積極的拿地能力。來自《2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告》資料，2023年越秀地產(chǎn)全口徑拿地面積279.99萬平方米，排在行業(yè)第7位。

這本是一件好事。

近兩年來，越秀地產(chǎn)在投銷方面的表現(xiàn)不俗。只是這家過去“小而美”地方開發(fā)商迅速成長為全國性房企背后，是全行業(yè)的凋敝。

強融資

越秀地產(chǎn)是目前境外三大評級機構(gòu)體系內(nèi)，評級較高的內(nèi)房企業(yè)。其中，獲穆迪、惠譽Baa3和BBB-投資級信用評級。

細(xì)看主要評級依據(jù)，均重點提到越秀地產(chǎn)擁有雙國企股東。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)由廣州越秀集團股份有限公司和廣州地鐵集團有限公司分別持股43.39%和19.9%，為第一第二大股東。

越秀集團和廣州地鐵均由廣州市政府所有并受政府監(jiān)管，有政府信用背書。這層關(guān)系，也源源不斷為越秀地產(chǎn)輸送資源，例如二股東廣州地鐵已將越秀地產(chǎn)和廣州軌道交通的發(fā)展綁定，TOD模式已成為越秀地產(chǎn)重要的拿地途徑。

另外，2023年4月份供股時，越秀集團就通過訂立不可撤回承諾表示將會促使附屬公司或代名人按認(rèn)購價悉數(shù)承購其現(xiàn)有股份配額及申請承諾超額股份，對越秀地產(chǎn)給予全力支持。

從越秀得到的一些境外融資協(xié)議中，所寫明的違約條款看：倘越秀地產(chǎn)的控股股東越秀企業(yè)（集團）有限公司于公司已發(fā)行的具投票權(quán)股份中持有少于30%直接或間接權(quán)益，或倘越秀企業(yè)不再是公司單一最大實益股東的地位，或倘越秀企業(yè)不再對公司行使有效之管理控制權(quán)，即構(gòu)成違約事件。

越秀集團作為第一大股東所提供的支持可想而知。因此，鑒于國有企業(yè)背景，越秀地產(chǎn)繼續(xù)把持強大的融資途徑以及較低的融資成本。

2023年上半年，越秀地產(chǎn)已成功發(fā)行54億元人民幣的在岸債券，分五期發(fā)行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權(quán)平均借貸年利率僅3.37%。

同時在上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行了兩筆總額34億元的自貿(mào)區(qū)人民幣債，加權(quán)平均借貸年利率為3.92%；另外也成功完成了84億港元供股融資。

下半年以來，越秀地產(chǎn)于7月通過附屬公司泓景獲7億港元定期貸款融資；同月再獲一家銀行12億港元定期融資，期限為36個月；9月獲授6億港元定期貸款融資；10月獲5億港元定期貸款融資，期限364天。

11月獲提供5億港元循環(huán)貸款融資；同月再成功發(fā)行5.1億元于2026年到期的4.00%有擔(dān)保票據(jù)；最新在12月，又獲兩家銀行提供13.5億港元一年期貸款融資，以及5億港元1年期貸款。

在境內(nèi)，越秀地產(chǎn)也通過境內(nèi)實體廣州城建開發(fā)發(fā)行多筆公司債，最新一筆2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第四期），本金金額15億元，在12月22日完成發(fā)行。

三道紅線方面更不用擔(dān)心，截止到2023年中期，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍，依然保持綠檔。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

融資成本來看，越秀地產(chǎn)2023年中期加權(quán)平均融資成本3.98%，較2022年進一步下降18bp。同時，一年到期的短債占12%，約119.76億元，160億元現(xiàn)金足以覆蓋。

基本盤

雖然已晉升為全國性房企，但越秀地產(chǎn)仍十分依賴廣州和華東區(qū)域兩個重點糧倉，兩個區(qū)域上半年合共貢獻總銷售70.4%。其中，廣州單城貢獻402.6億元，占總銷售金額的48.1%。

這兩個區(qū)域都是越秀地產(chǎn)進入較早的地區(qū)，而且隨著戰(zhàn)略越來越傾向于一二線核心城市，廣州和華東區(qū)域都符合條件，未來重要性只會越來越高。

基本盤的穩(wěn)定，是越秀地產(chǎn)在如此行業(yè)環(huán)境下維持經(jīng)營確定性的最主要砝碼。其中，廣州是越秀地產(chǎn)最大的糧倉。

從銷售資料上看，越秀地產(chǎn)2021年在廣州區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的合同銷售額606億元，同比增長8.6%，占全部銷售額約52.63%；2022年資料為銷售金額531.9億元，占比42.5%；2023年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州實現(xiàn)銷售402.6億元，占比達48.1%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)總土儲2813萬平方米中，廣州占比亦達40%。

而且由于得到廣州地鐵入股成為第二大股東，目前廣州市內(nèi)一些最優(yōu)質(zhì)的TOD地塊都由越秀地產(chǎn)收入囊中。最新又搭上廣鐵集團快車，后者與越秀集團在6月宣布共同搭建土地開發(fā)合作平臺。

這些TOD項目是越秀地產(chǎn)在廣州的銷售主力，例如2023年上半年成交金額最高的項目正是越秀地產(chǎn)的赤沙TOD項目，成交金額達到109.4億元，單項目便貢獻了廣州區(qū)域四分之一銷售額。

除公開市場外，越秀地產(chǎn)也已加強介入城市更新市場。在廣州舊改新模式下，越秀集團目前已被認(rèn)定為市級做地主體之一。

華東區(qū)域方面，越秀地產(chǎn)共進入6個城市，截至2023年6月30日，總土儲中華東地區(qū)占比18.8%。

其中上海、杭州兩城是絕對主力，上半年單城銷售貢獻均超過60億元；南京則屬于中流，蘇州、寧波、南通體量較小，23年上半年銷售貢獻全部在10億元以下。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

回顧近兩年越秀在華東的拿地情況，該公司將廣州區(qū)域運用純熟的“招拍掛+TOD+國企合作”的多樣化模式，逐漸在華東區(qū)域落地。

例如2023年拿下的上海靜安地塊、普陀產(chǎn)業(yè)園地塊、虹口嘉興路歷史地貌地塊、杭州星橋TOD項目，分別采用了不同的拿地方式。

另外，越秀地產(chǎn)持續(xù)發(fā)揮國企身份，年內(nèi)已與杭州地鐵、上海久事置業(yè)、上海臨港集團（越秀集團為簽約主體）分別簽署戰(zhàn)略協(xié)議，尋求在產(chǎn)業(yè)勾地、TOD、城市更新等領(lǐng)域打開拿地渠道。

截至目前，越秀地產(chǎn)在華東區(qū)域共擁有28個項目，儲備足夠豐厚。

高處路

十年時間，越秀地產(chǎn)從一個年銷售金額不到200億的地方國企，成長為千億規(guī)模的全國性品牌房企，特別是近幾年進步神速。

這些建立在行業(yè)大環(huán)境波動、競爭對手被動消亡的基礎(chǔ)之上。

例如廣州大本營的對手，昔日華南5虎富力地產(chǎn)、碧桂園集團、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂集團，目前情況尚佳的僅剩合生創(chuàng)展，但考慮銷售、土地規(guī)模、背景實力，均無法對越秀地產(chǎn)構(gòu)成威脅。

未來廣州市場，基本是由越秀地產(chǎn)與保利發(fā)展平分秋色。只是在高增長背后，全行業(yè)陷入的困境也會對越秀地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

2023年特別是下半年以來，房地產(chǎn)市場仍然處于筑底階段，底部還有多長難以預(yù)料。據(jù)統(tǒng)計，前11月全行業(yè)有超過60%的企業(yè)累計銷售增幅呈現(xiàn)負(fù)增長。

房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)回調(diào)，在越秀地產(chǎn)頭上是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境和經(jīng)濟增長放緩的現(xiàn)實。

雖然該公司全年實現(xiàn)合約銷售1420.3億，完成年度銷售目標(biāo)且增幅仍有13.6%，但單月增幅在持續(xù)下滑。

11月單月，銷售金額約為118.75億元，同比增幅錄得0.4%；12月單月銷售金額91.21億元，年內(nèi)首次錄得負(fù)增長，同比降幅在58.7%。

全年的高增長也受到影響，2023年前3個月越秀地產(chǎn)錄得銷售增幅217%，半年度時候為71%，到9月末增幅降至40.5%，最新增幅下滑到13.6%。

從去化率看，越秀地產(chǎn)全年供貨貨量2500億-2600億元，以目前合約銷售1329.1計算，去化率最高53%左右，與2022年實際去化率51%左右有所提升，但較預(yù)測的60%要低。

該指引來自于2023年1月份流出的一份交流會紀(jì)要，越秀地產(chǎn)管理層本來判斷2023年市場會優(yōu)于2022年。

為了尋求增長，越秀地產(chǎn)近年來已增大其負(fù)債能力。

2022年末，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債余額達到約883億元，較2021年增加127.6億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。而2021年末的凈負(fù)債率是47.1%。

至2023年半年度，賬面有息負(fù)債則錄得998億元，較2022年末進一步提升13%。求地心切的越秀地產(chǎn)不得不用股權(quán)融資方式在資本市場募集了83億港元，用于在大灣區(qū)、華東地區(qū)及其他重要省會城市開展投資。

同期末，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%，有所改善。但主要是因為行業(yè)變化，令越秀地產(chǎn)管理層更多關(guān)注在尋求增長之際對債務(wù)杠桿實施主動管理。

實際上，越秀地產(chǎn)需要保持一定的拿地力度。資料顯示，2023年半年度，拿地金額283億元。另據(jù)統(tǒng)計，截至12月越秀地產(chǎn)在全國10余個城市獲取約25個項目，特別是12月28-29日在廣州、西安和合肥連奪4地，全年對應(yīng)拿地金額超過400億元。

另一個問題，進入2023年，尚有余力的房企正面臨越來越高的拿地成本。

僅公開市場，越秀地產(chǎn)幾次主要的拿地包括：2月，在北京以15%溢價率拿下石景山蘋果園地塊和昌平信息園地塊；8月，在大本營廣州以6.88%溢價率拿下天河世界大觀地塊。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

11月，以15%溢價率拿下位于成都成華區(qū)槐樹店路26號地塊；12月47.85億元斬獲普陀產(chǎn)業(yè)園地塊，溢價率達到10%；12月末43.93億元競得廣州世界大觀二期地塊，溢價率7.32％；22.7億元摘得廣州海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊，溢價率58.74%；30.31億元搖中西安高新區(qū)地塊，溢價率15%；

按此粗略觀察，越秀地產(chǎn)2023全年拿地平均溢價率也在10%左右。

反映到利潤端，據(jù)2023年半年報，越秀地產(chǎn)毛利潤為57億元，同比降低14.2%。毛利率為17.8%，首次下降至20%以下。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。