編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內部發(fā)展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業(yè)領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網 過去一年，中海物業(yè)為實現其“十四五”目標做出了不少努力。

2月份，中海物業(yè)董事會決定委任肖俊強為公司執(zhí)行董事、行政總裁、授權代表以及可持續(xù)發(fā)展督導委員會成員，接班2018年上任的楊鷗。

從肖俊強的職場履歷來看，算得上是中海名副其實的老將，在中海系擁有超過20年從業(yè)經歷，物業(yè)管理業(yè)務的運營方面擁有約22年經驗。

除去人事方面的重大變動外，2023年中海物業(yè)外拓方面有了一定成效，截止上半年新增在管面積達到4300萬平方米，其中74.5%來自獨立第三方。

下半年，中海物業(yè)先后中標了香港、澳門、北京、珠海、深圳、烏魯木齊、重慶等地多個項目。其中，澳門最大社屋項目石排灣樂群樓占地面積約22000平方米，由六棟26-27層高樓宇組成，共提供4672個社屋單位。

另外，在2023年物業(yè)企業(yè)收并購總體趨于平淡之際，中海物業(yè)在10月11日晚間發(fā)布公告稱，擬以不超過9.5億港元向姊妹公司中國建筑興業(yè)的全資附屬公司力進企業(yè)有限公司收購Project Supervision Limited的唯一已發(fā)行股份。

但這宗收并購并不為市場看好，在2023年最后一個工作日，中海物業(yè)發(fā)布終止關聯交易公告，這樁年內物業(yè)行業(yè)最大并購案也隨之流產。

新總裁的舊目標

2023年3月20日，中海物業(yè)2022年度業(yè)績會現場，肖俊強坐在了董事局主席張貴清旁邊。

此時，中海物業(yè)在管建筑面積已從2018年末的1.41億平方米增至2022年末的3.2億平方米。此外還跨入了百億營收俱樂部，截至2022年末營收總額126.89億港元，較上年度的94.42億港元同比增長34.40%。

中海物業(yè)管理層過往曾表示，物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢逐漸明晰，包括第三方市場成角逐高地，物業(yè)管理企業(yè)不再只依賴關聯房企，獨立開發(fā)第三方市場將成為行業(yè)趨勢。

但以2022年年報來看，該公司“內生外拓1:1”、“主要指標年復合增長率超過30%”、“增速大于前十物管平均增速”等戰(zhàn)略目標還未能兌現；同時在這幾年追求外拓的過程中，盈利能力較弱及負債率較高也常常被關注。

董事會主席張貴清2022年談到，中海物業(yè)要保持行業(yè)增速第一梯隊，到2025年，主要經營業(yè)績在保持“三個大于”（利潤增速>營收增速>規(guī)模增速>人員增速）的基礎上，實現30%復合增長率。

從單個城市和主要指標的角度，提出了“個十百千”的目標，“個”是指單個城市公司的利潤超過1億元，“十”是指單個城市公司營業(yè)收入超過10億元，“百”即指整個中海物業(yè)集團的營業(yè)收入超過100億元，這三個目標2022年都已經實現，“千”是指達到千億市值。

但現在中海物業(yè)總市值200億港元左右，距離千億較遠。

中海物業(yè)1986年起在香港開展業(yè)務，于1991年將港式物業(yè)管理和服務理念引入內地，在行業(yè)地位、品牌價值，定價能力、服務品質等方面，曾推動過內地物業(yè)行業(yè)發(fā)展。彼時亦被行業(yè)譽為行業(yè)“第一管家”。

因此，新上任的肖俊強此刻面對著中海物業(yè)的舊目標，如何再次擦亮“第一管家”金字招牌。

據悉，肖俊強現年45歲，持有湖南文理學院農學專業(yè)、中山大學行政管理學專業(yè)及比利時列日大學高級工商管理碩士學位，擁有高級經濟師職稱，原為中海物業(yè)副總裁。

他于2000年11月加入中國海外發(fā)展有限公司成員公司，曾出任中海集團及中海物業(yè)的不同職務，在物業(yè)管理業(yè)務的運營方面擁有約22年經驗。

近些年來，肖俊強的職業(yè)生涯駛入快車道，2019年起先后任職北京中海物業(yè)管理有限公司總經理、人力資源部總經理、助理總裁及副總裁等職務。

不很積極的收并購

有研究報告曾指出，物業(yè)服務企業(yè)績增長因子中，對規(guī)模有較高訴求，高業(yè)績計劃、加速擴張是其關鍵詞。為保障目標的實現，收并購、外拓等是物業(yè)服務企業(yè)做大規(guī)模最有效的方式，盡管這種方式或將影響物企的未來利潤率。

但對中海物業(yè)來說，收并購方面一直沒有太多進展，僅在2022年末以約8390萬港元收購了廣州利合物業(yè)管理有限公司100%股權，借此攬入了廣州亞運城物管業(yè)務。

這也是中海物業(yè)上市七年來首次展開物業(yè)管理標的收購行動。

與此同時，中海物業(yè)近些年來一直握有大量的現金及銀行結余，截至2022年末在手現金及銀行結余約46.91億港元，較2021年同期增加約9.5%。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

與此同時，2023年中海物業(yè)9.5億港元關聯公司收購案并未完成，雖然該宗交易案曾創(chuàng)造了17.54倍PE（市盈率）的收購定價，超過2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購PE。

外拓方面，截至2023年上半年末，中海物業(yè)在管面積3.63億平方米，較2022年底增長13.4%。其中，新增項目74.5%來自獨立第三方，相關合約額為17.82億港元。而住宅項目及非住宅項目新增訂單分別占44.8%及55.2%，相關合約額分別為15.38億港元及14.29億港元。

2023年上半年末，來自獨立第三方及非住宅項目的在管面積占比分別增加至37.8%及28.2%。

相比之下，中海物業(yè)在管規(guī)模這方面已被碧桂園服務（9.16億平方米）、保利物業(yè)(8.4億平方米)等頭部物企拉開較大距離。

據觀點新媒體了解，中海物業(yè)2015年在港交所上市時，在管總建筑面積為6760萬平方米。2018年，透過加強對商業(yè)及政府項目的拓展，新增管理面積230萬平方米，截至2018年末總在管面積增至1.409億平方米。

其中，2018年中海物業(yè)在港澳地區(qū)取得多項大型及地標性的設施管理合約，包括港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等知名地標項目，令該集團囊括全港十五個出入境口岸中的十二個服務合約；此外，還奪得香港司法機構轄下所有物業(yè)的管理合約。

總體來看，中海物業(yè)外拓起步較晚，但還是取得一定的成效。2020年，源自中海及中建系的項目占比高達近90%，2022年末這一比例已下降到了67%。

2020年至2022年，中海物業(yè)截至各期末在管面積分別為1.82億平方米、2.6億平方米及3.203億平方米，同比增長分別為20.40%，38.90%及23.20%；來自第三方新增面積分別占比為22.80%，65.80%及55.70%；總在管建面中獨立第三方占比分別為10.60%，27.60%及32.80%。

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雖然面對同行狂飆式規(guī)模效應，中海物業(yè)近年在管規(guī)模增長上較為失色，但中海物業(yè)的經營業(yè)績上也有不錯的成績。

2020年至2022年，其營業(yè)收入分別為65.45億港元、94.42億港元，126.89億港元，分別同比增長19.70%、44.30%及34.40%；毛利分別為11.95億港元、16.42億港元及20.2億港元，分別同比增長9.60%、37.30%及23.10%；凈利潤分別為7億港元、9.84億港元及12.73億港元，分別同比增長30.20%、40.50%及29.40%。

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目前中海物業(yè)是香港最大政府物業(yè)管理服務商及港澳地區(qū)最大中資物業(yè)服務企業(yè)的龍頭。

2022年年報披露，中海物業(yè)服務香港政府管理項目覆蓋12個決策局和21個政策執(zhí)行部門；同時服務逾11萬戶家庭、逾30萬市民；在管項目全面覆蓋香港十八個行政區(qū)，涉及政府公建、住宅、醫(yī)院、口岸、寫字樓、商場、副食品批發(fā)市場、文化保育等十余種業(yè)態(tài)。

市場份額方面，服務公營醫(yī)療項目占比48%，口岸項目占比67%，副食品批發(fā)市場項目占比90%，覆蓋“醫(yī)食住行”各業(yè)態(tài)。

盈利能力未顯現

不過值得指出的是，近年來中海物業(yè)的盈利能力有所下滑。

這一點在2021年中期表現的較為明顯，從中海物業(yè)的業(yè)務構成來看，物業(yè)管理服務收入占總營收的70.9%，毛利率為13.8%，不及2020年的16.2%；增值服務收入占總營收的27.5%，毛利率為21.1%，不及2020年的24.4%。

2021年中期業(yè)績會上，張貴清還曾數次呼吁投資者關注主要經營指標的增長。

中海物業(yè)管理層當時曾解釋，外拓項目利潤率比較低，因為是通過市場化競爭獲得，需要比拼價位；為了進行外拓，各地公司需要儲備一些人員，進行前期投入；新拓項目的成本優(yōu)化整合還需要探索，區(qū)域布局有待完善。

事實上，2018年至2022年期間，中海物業(yè)毛利率一直處于下滑態(tài)勢，分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。

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過去五年，中海物業(yè)毛利率均值為18.4%，與同樣具有央企背景的華潤萬象生活、保利物業(yè)相比較為遜色，僅優(yōu)于同樣面臨毛利率難題的部分同行；與民企龍頭碧桂園服務過去五年平均32.52%的毛利率相比，也難以企及。

中海物業(yè)2022年年報就曾提到，該年度毛利率下降主要因為直接經營成本增速略高于收益。成本增速較快主要涉及三個方面，即物業(yè)管理服務及增值服務的業(yè)務內生增長；香港社區(qū)隔離設施等方面的管理成本；以及應對新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來額外成本。

2023年上半年，上市物企毛利率得以修復，統(tǒng)計數據顯示，前二十名上市物企毛利率為21.44%，較上年同期減少1.52個百分點，但較2022年全年增加0.71個百分點。

期間，中海物業(yè)毛利率也由2022年全年的15.9%回升至16%，較上年同期則提升了0.9個百分點。雖難言理想，但也算回歸了上升軌道。要達到行業(yè)平均水平，中海物業(yè)仍需爬坡。

據了解，此次毛利率回升是依靠增值服務業(yè)務板塊的拉升，只是中海物業(yè)該業(yè)務體量尚不足以支撐整體業(yè)績。

2023年中期業(yè)績顯示，中海物業(yè)物業(yè)管理服務收入51.63億港元，占總收入的72.1%；非住戶增值服務12.05億港元，占總收入的16.8%；住宅增值服務7.11億港元，占總收入的9.9%；其中，非住戶和住戶增值服務收入總占比約為26..7%。

從整個業(yè)務結構看，物業(yè)管理服務仍舊是中海物業(yè)業(yè)績增長壓艙石，但增值服務板塊的高盈利占比表明其未來或有更多想象空間。在做好基礎物業(yè)服務的同時，增值服務將成為營業(yè)收入未來的另一重要支點。

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2023年中期業(yè)績會上，張貴清就表示：“未來的增長要靠增值服務，關鍵看企業(yè)有沒有能力把握這個機會。”

目前，中海物業(yè)還希望通過科技手段來降本增效。

2023年中海物業(yè)中期報告就提到，憑借“星啟物聯網中臺”技術，打造全生命周期的數字產業(yè)鏈，構筑“建筑空間”和“數字空間”鏈接的產品解決方案，中海物業(yè)將產品規(guī)?；?、標準化、定制化，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟南農商行等多個項目投入使用，共完成了28個城市33個標桿項目驗收。

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