編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅(jiān)定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報(bào)道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅(jiān)強(qiáng)與堅(jiān)韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2024年經(jīng)濟(jì)工作的定調(diào)為“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。

不破不立，不打破傳統(tǒng)的束縛，就很難開拓新的局面。但如果只破不立，也不可能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。面對外圍環(huán)境的風(fēng)急浪高，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的新舊交替，野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺指，在破和立上，要考慮到維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，只有在穩(wěn)定的環(huán)境中，各項(xiàng)事業(yè)才能有序推進(jìn)。

11月份，中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回暖，其中消費(fèi)品零售重回雙位數(shù)增長，工業(yè)生產(chǎn)也超預(yù)期恢復(fù)。而房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)束連續(xù)六個月的下行，呈現(xiàn)小幅回升。

陸挺表示，2023年中國經(jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)拉動，尤其是餐飲和旅游等在疫情中受到嚴(yán)重抑制的行業(yè)。

到了2024年，報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈基本釋放完畢，又由于歐美經(jīng)濟(jì)增速下滑乃至進(jìn)入衰退，中國出口面臨的挑戰(zhàn)不減；房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨不小的下行壓力，新能源行業(yè)的投資增速可能會大幅下行，上半年的經(jīng)濟(jì)形勢還不容過度樂觀。

但否極泰來，隨著宏觀政策和房地產(chǎn)逐步調(diào)整優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)形勢有可能在2024年開始好轉(zhuǎn)。

保交樓是核心

廣東話有一句俗語叫“一雞死，一雞鳴”，支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)也會隨時間而轉(zhuǎn)變。對于未來看好的行業(yè)，陸挺指，中國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在變化，能夠抓住這種變化，就會產(chǎn)生一批行業(yè)新貴。國家的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)也會催生一批代表未來方向的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，如最近的電動車和動力電池產(chǎn)業(yè)。

但陸挺強(qiáng)調(diào)，未來仍要小心房地產(chǎn)問題拖累經(jīng)濟(jì)增長，故有必要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)政策，并從保交樓著手。

他認(rèn)為，保交樓會是未來1至2年房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題。

野村早前一份報(bào)告指，截至2022年底，中國延后交樓的房屋數(shù)量約2000萬套，為房地產(chǎn)開發(fā)商碧桂園未完工預(yù)售房屋數(shù)量的近20倍，完成工程資金粗略估算需要3.2萬億元。

陸挺續(xù)指，市場上還有很多房子還沒交，影響人們對未來開發(fā)商交房的信心，因而降低購買期房的動力，從而造成下降螺旋。這個下降螺旋還會弱化民眾對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，包括收入預(yù)期和財(cái)富預(yù)期，從而對宏觀經(jīng)濟(jì)造成新一輪的壓力。

信心如果出現(xiàn)問題，會令市場陷入惡性循環(huán)。如果可以落實(shí)保交樓的工作，市場能清出一部分，相信可以令信心回升。

“中國的房地產(chǎn)市場就是一個期貨市場，期貨市場最重要的就是保障交割。如果最后的按時交割率只有50%，大家還會來期貨市場做交易投資嗎？”

值得欣慰的是，2022年底以來，中國房地產(chǎn)政策持續(xù)迎來寬松利好，包括將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”政策工具箱、降房貸利率、金融16條等，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資合理展期，加大保交樓金融支持。

市場還有空間

除了政策扶持，房地產(chǎn)市場的破與立亦攸關(guān)重要。

陸挺指出，房地產(chǎn)是一個最典型被打“破”的例子，過去市場調(diào)整了不少，但在“立”的方面仍有很大的空間。

他建議，政府可以成立專責(zé)部門，對目前延誤交房的樓盤進(jìn)行摸底，了解每一個地方的期房數(shù)目、預(yù)收款資金情況，并進(jìn)行分類，針對不同類型的問題提出不同的解決方法。同時，政府可以借鑒香港的樓花制度，完善內(nèi)地居民住房的預(yù)售制度。

香港的樓花制度，首款交給律師行在銀行開設(shè)的信托賬戶，律師行再根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度支付定金給開發(fā)商。香港購房者在繳完首付后，因應(yīng)選擇的付款方式?jīng)Q定余額的繳付時間。如大多數(shù)買家選擇的“建筑期付款”方式，在簽訂臨時合約后先支付5%的訂金，多于在發(fā)展商通知交樓后，14天內(nèi)付支付余下9成樓價。

但是在內(nèi)地的業(yè)主，購買期房時實(shí)際上時全額付款。買房首付款直接交到了開發(fā)商在銀行開設(shè)的專項(xiàng)賬戶，由銀行監(jiān)督使用，缺少第三方監(jiān)管。同時，開發(fā)商拿到預(yù)售證后，購房者就得開始辦理按揭貸款。

這相當(dāng)于房子沒造好開發(fā)商就拿到了全部購房款，如果沒有完成交付，全部損失都會落在購房者頭上。

陸挺續(xù)指，市場亦可以改善土地供應(yīng)制度，在大小城市之間有一個合理的配置。城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應(yīng)該和就業(yè)、戶籍人口或者參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤。

考慮到城市的規(guī)模效應(yīng)，掛鉤的模式可適當(dāng)向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應(yīng)。

他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場并沒有像大家想象中那樣完全沒有希望，目前情況屬于超調(diào)，因?yàn)榇嬗薪Y(jié)構(gòu)性的問題。如果理性對待，優(yōu)化市場，能夠帶來供給和需求兩方新的增量。

陸挺稱，房地產(chǎn)行業(yè)還有不小的發(fā)展空間。

因?yàn)橹袊I(yè)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于城市化，城市化尚未完成，還存在巨大的城市住房需求和基建需求。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.2%，但城市戶籍人口只占全國人口的47%左右，外出農(nóng)民工人數(shù)約1.7億。保守估計(jì)，有城鎮(zhèn)住宅需求的農(nóng)民工及家屬人口為2.2億，扣除在工作居住地已經(jīng)擁有城鎮(zhèn)住房的4%農(nóng)民工人口，實(shí)際住房需求約為1億套。

即使考慮到部分農(nóng)民工會選擇回鄉(xiāng)，未來十到二十年若要解決進(jìn)城農(nóng)民工的城市住房問題，每年新增住房需求可能也在500萬套以上。

以下為觀點(diǎn)新媒體對野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺先生的訪問實(shí)錄節(jié)選：

觀點(diǎn)新媒體：2024年的中國經(jīng)濟(jì)走勢如何，會有些什么亮點(diǎn)？

陸挺：中國經(jīng)濟(jì)在2024年的春季面臨的下行壓力可能會比較大，原因有以下幾點(diǎn)。首先，2023年靠的主要是消費(fèi)拉動，尤其是餐飲旅游出行，2024年這方面的增量很少。其次，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨不小的下行壓力，還處于兩個下降螺旋之中，一個是保交房與居民購買期房之間的下降螺旋，另外一個是房企大幅縮減購地與地方財(cái)政陷入困境之間的螺旋。第三，在經(jīng)歷快速加息之后，歐美經(jīng)濟(jì)增速不可避免會下行，從而影響我國的出口。最后，新能源行業(yè)的投資增速可能會大幅下行。

但否極泰來，2024年我國經(jīng)濟(jì)也會呈現(xiàn)不少的亮點(diǎn)，我認(rèn)為下半年尤其值得期待。首先，宏觀政策和房地產(chǎn)還會逐步調(diào)整優(yōu)化，美國和歐洲的降息也給我國加大財(cái)政和貨幣政策的寬松刺激力度提供了更大的空間。過去一年的很多時候我國人民幣面臨較大的貶值壓力，客觀上限制了中央政府和央行的刺激空間。目前，央行的PSL實(shí)際上已經(jīng)開始。

其次，雖然預(yù)計(jì)2024年全球經(jīng)濟(jì)增速下行可能會對我國出口造成一定的壓力，但認(rèn)為出口其實(shí)還是中國的一個強(qiáng)項(xiàng)。人民幣貶值、國內(nèi)物價下跌，技術(shù)進(jìn)步，以及激烈競爭導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量的上升，都對我國出口有一定的支撐。從出口增速角度講，2024年會比2023年可能會有所改善。

第三，隨著美歐降息，中外利差會進(jìn)一步縮小，資本外流的壓力會明顯減小，甚至資金可能會出現(xiàn)一些回流。

觀點(diǎn)新媒體：中國經(jīng)濟(jì)未來有什么特征？

陸挺：我覺得未來兩三年可能會呈現(xiàn)如下這些特征。

第一，2024年春季經(jīng)濟(jì)下行的壓力可能會加大，但也會倒逼新一輪的寬松和刺激政策。尤其是在房地產(chǎn)方面，過去一年多已經(jīng)幾乎窮盡了常規(guī)的寬松刺激政策，各界已經(jīng)聚焦到保交樓這個關(guān)鍵問題上來，發(fā)達(dá)國家停止加息也給了我國動用量化寬松政策來解決保交樓問題提供了必要的空間，因此房地產(chǎn)市場有可能開始出清，宏觀經(jīng)濟(jì)有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。

第二，在消費(fèi)預(yù)期和財(cái)富預(yù)期發(fā)生很大變化的背景之下，供給結(jié)構(gòu)也會發(fā)生相應(yīng)的變化，從而也會帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。說的更直接一點(diǎn)，收入增速預(yù)期的下行會讓消費(fèi)者對價格更加敏感。出口萎縮也會導(dǎo)致更多企業(yè)參與境內(nèi)市場的激烈競爭，也就是所謂的“內(nèi)卷”。最近要在香港上市的蜜雪冰城就是在這方面的經(jīng)典案例。

觀點(diǎn)新媒體：2024年中國經(jīng)濟(jì)要注意哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)？

陸挺：中國經(jīng)濟(jì)在2024的上半年或許還存在探底的風(fēng)險(xiǎn)，因此還是要對圍繞房地產(chǎn)板塊的下行螺旋心存敬畏。

過去一年中，市場對房地產(chǎn)行業(yè)問題的認(rèn)識經(jīng)歷了幾個階段：一開始以為疫情結(jié)束，再加上2022年11月份出臺的的金融16條，覺得房地產(chǎn)沒什么大問題了。尤其是在比較大的城市，二三月份的時候，二手房和新房銷售確實(shí)起來了，雖然大家知道這中間有疫情之中被積壓的需求的報(bào)復(fù)性反彈，大家的情緒是比較樂觀的。

過去二十年中，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)只要政策一放松就起來了，因此市場在23年年初總體是較為樂觀的。但后來大家意識到，房地產(chǎn)市場并沒有真正的復(fù)蘇，很多指標(biāo)相對于2022年都還在繼續(xù)下降。

最近大家都在談立和破的關(guān)系，我認(rèn)為一些關(guān)鍵的共識終于形成。第一，目前房地產(chǎn)的問題是比較嚴(yán)重的，不能掉以輕心；其次，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)非常關(guān)鍵，短期內(nèi)沒有什么可替代的產(chǎn)業(yè)；第三，過去兩年房地產(chǎn)的萎縮已經(jīng)明顯是超調(diào)了。中國城市化還沒有完成，房地產(chǎn)真正問題不是絕對的供應(yīng)過剩。房地產(chǎn)市場有一個關(guān)鍵屬性，就是極強(qiáng)的屬地性質(zhì)。其實(shí)大家都懂，都知道在上海和深圳買房和跟在小縣城買房差別巨大。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在就是一個典型的二元結(jié)構(gòu)。一方面，我們真正大量有房地產(chǎn)需求的部分大城市，房價上升太快，供應(yīng)不足；另一方面，很多地方因?yàn)樨泿呕锔膶?dǎo)致供應(yīng)過剩。如果我們能理性的對待這種二元結(jié)構(gòu)，并通過市場化導(dǎo)向的改革來優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，就會助力房地產(chǎn)市場觸底反彈。

觀點(diǎn)新媒體：那么，房地產(chǎn)目前首要的工作是什么？

陸挺：調(diào)整房地產(chǎn)政策是非常有必要的，我一直強(qiáng)調(diào)保交樓。早前我們做了一個保守估計(jì)，約有2000萬套是延期交房的，涉及到的資金缺口約為3.2萬億人民幣。

我現(xiàn)在看到兩個下降螺旋。首先，期房類似于期貨市場，對交割的信心是維持市場基本運(yùn)轉(zhuǎn)的核心。如果一個地方到處都是逾期交付甚至爛尾的樓盤，人們還會非常積極的買期房嗎？嚴(yán)重的延遲交房已經(jīng)導(dǎo)致了信心問題，信心問題又導(dǎo)致了開發(fā)商的銷售問題，而銷售問題又導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流不足從而無法保證之前已售樓盤的交房，房子蓋的特別慢，蓋的質(zhì)量很低，這不是一個好的循環(huán)。

第二個負(fù)向循環(huán)就是地方政府賣地收入減少，就會降薪和降低支出，導(dǎo)致當(dāng)?shù)乩习傩崭I不起房。

應(yīng)對這種下降螺旋，一定時候要及時止血，中央政府或其央行要扮演最后貸款人的角色。無論是對出問題的金融機(jī)構(gòu)，還是那些已經(jīng)有很強(qiáng)金融屬性負(fù)債巨大的開發(fā)商，要適時介入，尤其是要承擔(dān)保交房的任務(wù)。

從法理上來講，作為預(yù)售資格和預(yù)售款管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，政府對開發(fā)商是否能夠交房是承擔(dān)一定責(zé)任的。從增加中央政府支出的角度來看，把資金用到保交房方面，既能夠托住總需求，又能托住民眾對房地產(chǎn)市場的信心，還能夠保障社會穩(wěn)定，可謂是一石三鳥。

目前，2000億元的央行再貸款額度實(shí)際上只用了一個零頭，因此迫切需要解決其中的瓶頸問題。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)市場還需要改善些什么？

陸挺：房地產(chǎn)市場過去確實(shí)“破”了很多東西，但是“立”的太少。如果我們明后年能夠解決保交房問題，能夠改善土地配置、預(yù)售制度，按照人口流動和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行優(yōu)化，確實(shí)是有希望。

但需要有人做這些事情，要在保交樓的問題上有所突破。

觀點(diǎn)新媒體：中國未來有哪些行業(yè)您比較看好？

陸挺：國家產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的部分，在這個過程中，有些行業(yè)能真正有所成就，比如新能源汽車、太陽能光伏等。

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