與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在2022年的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖集團(tuán)表示冠寓業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)2年盈利，2023年也會(huì)有一個(gè)比較良性的盈利增長(zhǎng)。以2023年的表現(xiàn)來看，上半年租金收入保持穩(wěn)定，為12.3億元。

冠寓發(fā)展過程中，“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮了很大作用。同時(shí)，2023年開業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目附近均配套了天街項(xiàng)目，租住產(chǎn)品搭配天街在提升冠寓租戶居住體驗(yàn)的同時(shí)，也給天街項(xiàng)目帶來了消費(fèi)人群。

值得一提的是，從2018年開始，冠寓凈新增開業(yè)房間數(shù)整體呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，目前每年新增房間量在1萬(wàn)間左右，基本不超過2萬(wàn)間。

從新增開業(yè)房間數(shù)的走勢(shì)可以判斷，冠寓已經(jīng)調(diào)整規(guī)模擴(kuò)張模式。

2020年底開始，冠寓成熟期項(xiàng)目（開業(yè)超六個(gè)月）出租率始終保持在90%以上，截至2023年6月底，成熟期項(xiàng)目出租率達(dá)95.9%，整體出租率93.7%。

此外，對(duì)比其他頭部租賃企業(yè)的納保情況，冠寓在保租房產(chǎn)品方面的工作開展稍顯謹(jǐn)慎，在已開業(yè)房源中約占比17%。

盈利解析

萬(wàn)科和龍湖是最早一批布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)租品牌泊寓和冠寓分別成立于2015年和2016年。無論是規(guī)模還是營(yíng)收，冠寓都不是集中式長(zhǎng)租公寓品牌的首位，但卻率先打破了行業(yè)盈利的魔咒。

2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖正式對(duì)外宣布當(dāng)年是冠寓整個(gè)航道的盈利元年，成為首個(gè)正式對(duì)外宣布實(shí)現(xiàn)盈利的集中式長(zhǎng)租公寓。2021年冠寓租金收入22.3億元，同比增長(zhǎng)23%，這是成立后首次年租金收入突破20億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)首年盈利1.4億元。

雖然2021年收入距離25億元目標(biāo)有一定差距，但還是成為了盈利元年。

2022年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖公開表示，2022年冠寓繼續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利，但未披露具體的盈利數(shù)值，2023年預(yù)計(jì)將有良性的盈利增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來源：龍湖財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從龍湖過往財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，冠寓用5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了租金收入從2017年的不足1億元增長(zhǎng)至2022年的24億元。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅的租金收入為63.3億元，其中住房租賃業(yè)務(wù)收入占比19.4%，冠寓租金收入則同比增長(zhǎng)4%至12.3億元。而2022年龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入118.8億元，其中租賃住房貢獻(xiàn)收入占比20.2%，運(yùn)營(yíng)毛利率75.6%，較上年增長(zhǎng)0.9%。

可以看到，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中的租賃住房業(yè)務(wù)也即冠寓，已成為龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要支撐，連續(xù)多年帶來長(zhǎng)期可持續(xù)的現(xiàn)金流。

數(shù)據(jù)來源：冠寓披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

客戶群體來看，25歲到30歲群體成為冠寓旗下住房租賃項(xiàng)目的租戶中堅(jiān)力量，數(shù)量約19.7萬(wàn)人，占比33.62%。23歲到25歲和30歲到45歲同樣是冠寓重要的租戶來源，比重分別為22.01%和30.89%。

背靠天街

據(jù)龍湖集團(tuán)披露，在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，構(gòu)建了開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，“1+2+2”五大航道，具體包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應(yīng)在冠寓的成長(zhǎng)過程中發(fā)揮了很大作用，背靠天街更為冠寓創(chuàng)造了便利條件。

冠寓首店于2017年3月落地成都，實(shí)現(xiàn)金楠天街店和時(shí)代天街店雙店同開，主要是通過龍湖天街項(xiàng)目配套的商住物業(yè)打造成長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。

以成熟的商業(yè)品牌天街為輔，正式對(duì)外推出冠寓長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。同時(shí)，居住群體也為天街帶來了意向消費(fèi)客群。

目前來看，冠寓+天街并不是少見的搭配。

2023年內(nèi)新開業(yè)的龍湖冠寓武漢白沙天街店（龍湖白沙天街上蓋）、龍湖冠寓重慶高新天街店（下樓即高新天街）以及龍湖冠寓南京江北天街店（南京江北天街）等門店，均在天街項(xiàng)目?jī)?nèi)。

業(yè)務(wù)協(xié)同方面，2023年8月，在龍湖集團(tuán)創(chuàng)業(yè)30周年產(chǎn)品升維分享會(huì)上，“歡肆”品牌亮相，該品牌采用的主要是品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運(yùn)營(yíng)模式。項(xiàng)目通常由2-3萬(wàn)平方米的公寓，以及1-3萬(wàn)平方米的街區(qū)式商業(yè)混合而成。

據(jù)了解，位于合肥高新區(qū)的龍湖歡肆項(xiàng)目已啟動(dòng)招商，包括有3層開放式街區(qū)、2.2萬(wàn)平方米的長(zhǎng)租公寓、公園綠地、黨群中心和菜市場(chǎng)。

除此之外，2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖曾表示，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)一開始就進(jìn)行了從底層的用戶端到運(yùn)維端到管理端的數(shù)字化加持。同時(shí)，資金成本比較低，也是比較大的優(yōu)勢(shì)。

總體而言，得益于龍湖集團(tuán)在融資、數(shù)字化、業(yè)務(wù)融合、供應(yīng)鏈等多方面的支持，以及自持商業(yè)項(xiàng)目、辦公等不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品與冠寓相互扶持、相互滲透，一步步走到今天。

擴(kuò)張轉(zhuǎn)變

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，規(guī)模擴(kuò)張上，2023年全年冠寓在一二線等重點(diǎn)城市新增入市住房租賃門店19家。按平均每個(gè)項(xiàng)目500間房計(jì)算，2023年開業(yè)房源體量在9500間左右。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

從入市時(shí)間來看，2023年冠寓偏好在年中和10月推出新項(xiàng)目。

年中開業(yè)的項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣上通過結(jié)合開業(yè)優(yōu)惠和畢業(yè)季優(yōu)惠，可以在畢業(yè)租房熱潮中脫穎而出，畢竟全新未居住的產(chǎn)品更具吸引力。同時(shí)，10月推出的項(xiàng)目為“金九銀十”期間新租以及換租的客戶群體提供選擇。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，全年19家新開門店的數(shù)據(jù)在租賃企業(yè)中屬于高位水平，但還是不及冠寓以往的擴(kuò)張速度。

從龍湖集團(tuán)過往財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)可以知道，2018年是冠寓規(guī)模急速擴(kuò)張的一年，新增開業(yè)房間數(shù)3.8萬(wàn)間，也是成立以來新增開業(yè)體量最大的一年。

數(shù)據(jù)來源：萬(wàn)科和龍湖財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從2018年開始，冠寓凈新增開業(yè)房間數(shù)整體呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，目前每年新增房間量在1萬(wàn)間左右，基本不超過2萬(wàn)間。

新增開業(yè)房間數(shù)的走勢(shì)，一定程度上也能看出冠寓擴(kuò)張策略的轉(zhuǎn)變。

一般來說，相較重資產(chǎn)，以輕中資產(chǎn)的方式獲取房源，開業(yè)籌備周期會(huì)更短。因此，前期以輕中資產(chǎn)模式為主的冠寓，能快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。隨著后期逐步加大重資產(chǎn)布局，開業(yè)速度也隨之下降。

早在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖就表示目前冠寓20%為重資產(chǎn)，回報(bào)率60%-70%。另外80%為中資產(chǎn)，租回來運(yùn)營(yíng)，單店毛利率在35%左右。

前期冠寓實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)主要依托中資產(chǎn)模式，也就是包租方式。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前中資產(chǎn)模式在房企系租賃企業(yè)中已經(jīng)不那么受歡迎，不過從新開項(xiàng)目來看，冠寓仍在拿中資產(chǎn)項(xiàng)目。

如2023年3月開業(yè)的龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，是北京市首例非居住建筑改建成保租房的項(xiàng)目，該項(xiàng)目原規(guī)劃用途為辦公，變身后可提供約728間保租房。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬于北京京投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，由北京慶冠寓商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司承租其中部分區(qū)域，經(jīng)裝修改造后經(jīng)營(yíng)租賃住房業(yè)態(tài)，租賃范圍為1層及4-21層，租賃面積約2.89萬(wàn)平方米。

在重資產(chǎn)擴(kuò)張上，房企系租賃企業(yè)有先天的優(yōu)勢(shì)，可以通過自持用地建設(shè)租賃住房，冠寓也不另外。

除此之外，推動(dòng)企業(yè)嘗試重資產(chǎn)擴(kuò)張方式的原因之一，是租賃用地以及集體土地入市建設(shè)租賃住房。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，從2017年國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》至今，試點(diǎn)城市已經(jīng)從原先的13個(gè)增長(zhǎng)至18個(gè)。

其中，2017年獲批的第一批試點(diǎn)城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)和成都。2019年擴(kuò)容的5個(gè)試點(diǎn)城市包括福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)。

基于此，萬(wàn)科在北京拿下多塊集體用地。如2020年入市的泊寓院兒成壽寺社區(qū)、泊寓院兒高立莊社區(qū)等租賃社區(qū)產(chǎn)品，均是集體土地建設(shè)租賃住房產(chǎn)品。

相比而言，冠寓在純租賃用地上的布局并不算早。年內(nèi)開業(yè)的福州秀山地鐵站店是龍湖于2020年12月中標(biāo)的集體租賃住房用地項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積3.06萬(wàn)平方米，共計(jì)兩棟樓。

該項(xiàng)目是2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房后，福建首例成交的集體租賃住房用地，也是首次招投標(biāo)出讓集體租賃住房用地，同時(shí)也是龍湖首個(gè)純租賃住房重資產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)福州市政府官網(wǎng)披露，2019年以來，福州通過作價(jià)入股、公開出讓等方式建設(shè)集體土地租賃住房項(xiàng)目3個(gè)1746套，分別是戰(zhàn)峰村戰(zhàn)峰榕寓、秀山村龍湖冠寓、聯(lián)建村百亨商寓。同時(shí)為3個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了中央補(bǔ)助5888萬(wàn)元、為3個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書以及為3個(gè)項(xiàng)目提供了25000萬(wàn)元的貸款。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，龍湖冠寓并沒有對(duì)外披露嚴(yán)格的輕、中、重資產(chǎn)各部分規(guī)模目標(biāo)。2023年新增開業(yè)項(xiàng)目中，這三種資產(chǎn)擴(kuò)張模式均有涉及。

按新開項(xiàng)目城市能級(jí)來看，冠寓主要聚焦于高能級(jí)一二線城市，聚焦在有年輕人能夠支撐租房業(yè)務(wù)的城市。

“佛系”納保

自保租房誕生后，討論熱度居高不下。同時(shí)，在各項(xiàng)支持政策下，住房租賃企業(yè)積極參與到保租房的市場(chǎng)中。

如魔方生活服務(wù)提出“應(yīng)納盡納”原則，提升保租房數(shù)量。華潤(rùn)有巢更不用說，作為首個(gè)成功發(fā)行保租房REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)化企業(yè)，也在積極建設(shè)、運(yùn)營(yíng)保租房。截至2023年三季度，有巢公寓管理房源5.6萬(wàn)間，其中已有1.1萬(wàn)間房源納入保租房，在管理房源中占比19.64%。

規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢(shì)的泊寓在納保工作的推進(jìn)上也非常快速。2022年底，泊寓已納保房源數(shù)5.89萬(wàn)間，到2023年三季度末，納保房源數(shù)增長(zhǎng)至9.05萬(wàn)間，彼時(shí)納保體量在已開業(yè)房源中占比50.28%，管理房源中占比38.52%。

相較而言，冠寓對(duì)于保租房產(chǎn)品的態(tài)度略顯“佛系”。截至2022年底，冠寓已開業(yè)保租房超2萬(wàn)間，在已開業(yè)房源中占比17%左右。

納保工作推進(jìn)上雖不及泊寓，不過從2023年新增開業(yè)項(xiàng)目來看，冠寓管理的保租房體量繼續(xù)增長(zhǎng)。年內(nèi)開業(yè)的北京郭公莊地鐵站店、龍湖冠寓青島奧帆中心店、龍湖冠寓福州秀山地鐵站店以及龍湖冠寓寧波北侖青創(chuàng)大廈店等項(xiàng)目，均是保租房產(chǎn)品。

同時(shí)，據(jù)市場(chǎng)消息披露，冠寓另有4萬(wàn)多間房源在納保申請(qǐng)途中。

事實(shí)上，納保對(duì)于企業(yè)的吸引力除了政府資金補(bǔ)助、政策鼓勵(lì)、租戶群體長(zhǎng)期穩(wěn)定等之外，還可以發(fā)行保租房公募REITs。

保租房是唯一納入公募REITs試點(diǎn)范圍的住房租賃產(chǎn)品，納保也就成為租賃企業(yè)可以成功發(fā)行公募REITs的先行條件。

目前已有不少企業(yè)對(duì)外表示發(fā)行公募REITs的意愿。如萬(wàn)科在2022年業(yè)績(jī)會(huì)、2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)等場(chǎng)所，先后表示其正積極推進(jìn)保租房REITs工作的開展。

相較而言，龍湖在保租房REITs方面發(fā)聲較少，同時(shí)相關(guān)工作的推進(jìn)情況也較少披露。

不過體現(xiàn)在行動(dòng)上，福州秀山地鐵站店是龍湖通過招拍掛流程獲取的，在產(chǎn)權(quán)方面會(huì)更加清晰，參照華潤(rùn)有巢上海泗涇社區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目或有機(jī)會(huì)通過REITs方式退出。

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