2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇·特寫 經(jīng)濟(jì)"復(fù)常"下，產(chǎn)業(yè)行業(yè)承壓的話題仍舊時(shí)常被提及。事實(shí)上，隨著政策擴(kuò)大支持范圍，公募REITs進(jìn)一步發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展正走在深化道路中，未來的發(fā)展仍然光明。

12月中旬，2023年大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇于深圳圓滿閉幕。在現(xiàn)場(chǎng)采訪直播間中，觀點(diǎn)新媒體與中集產(chǎn)城黨支部書記、產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)張一平暢聊關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展與園區(qū)運(yùn)營(yíng)背后的思考。

"懂產(chǎn)業(yè)的人才能做運(yùn)營(yíng)，要從一個(gè)地產(chǎn)人轉(zhuǎn)變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)人。"

作為深圳市房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)、深圳市地產(chǎn)與城市發(fā)展專家?guī)鞂＜遥瑥堃黄降穆殬I(yè)生涯與房地產(chǎn)密不可分。與此同時(shí)，他也是深圳市衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、深圳市工信局專家?guī)鞂＜?，其現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)中堅(jiān)持研究產(chǎn)業(yè)的同事亦不在少數(shù)。

2018年，張一平正式加入中集集團(tuán)八大板塊旗下的中集產(chǎn)城，自此開始了產(chǎn)城融合領(lǐng)域發(fā)展的深入實(shí)踐，更知曉了領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)升值的解題思路：只有不斷賦能，資產(chǎn)才會(huì)升值。

"2013年我們拿到第一個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，在建設(shè)過程中就一直在思考，用房地產(chǎn)開發(fā)的思路來做產(chǎn)業(yè)園區(qū)究竟行不行得通？2015年4月份，我們更名為中集產(chǎn)城，并用2013年到2018年這5年時(shí)間進(jìn)行新賽道的試水，完成了兩個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，分別位于松山湖和江門。"

輕重調(diào)和

從0到1的實(shí)踐拓展了中集產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的寬度與廣度，截至目前，其在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角運(yùn)營(yíng)的園區(qū)面積約1000萬平方米，其中重資產(chǎn)面積占70%，輕資產(chǎn)占到30%。

但對(duì)于中集產(chǎn)城而言，輕重資產(chǎn)的比例在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境影響下略顯頭重腳輕。"外面是寒冬，我們不可能獨(dú)善其身。在目前情況下，我們會(huì)更多利用多年來在產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)層面所積淀的能力和品牌背書去承接更多輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在重資產(chǎn)業(yè)務(wù)部分，中集產(chǎn)城會(huì)放緩?fù)顿Y腳步。"

張一平坦言，中集產(chǎn)城的發(fā)展節(jié)奏變了，在漸漸從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展。"在三年前我們就提出來要調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，主動(dòng)把非核心業(yè)務(wù)項(xiàng)目通過大宗資產(chǎn)交易等方式進(jìn)行處置，同時(shí)加大對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的比重。"

據(jù)他透露，目前，中集產(chǎn)城的產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目占比較高，主要在深圳前海、太子灣、上海寶山等地，項(xiàng)目主要以辦公和商業(yè)為主，配套人才公寓。

張一平的分享側(cè)面?zhèn)鬟_(dá)了中集產(chǎn)城在當(dāng)前環(huán)境下對(duì)于重資產(chǎn)項(xiàng)目的謹(jǐn)慎態(tài)度。"去年我們專門成立了中集產(chǎn)城的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，重點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心能力。"在他看來，中集產(chǎn)城要轉(zhuǎn)換以往物業(yè)銷售的盈利模式，從"掙快錢"轉(zhuǎn)變到"掙慢錢"。

"園區(qū)業(yè)務(wù)從盈利模式來講，前端是產(chǎn)品開發(fā)端，中端是客戶運(yùn)營(yíng)服務(wù)端，后端是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（股權(quán)投資）端?，F(xiàn)在大量的企業(yè)主要的收入和盈利是在前端，也有個(gè)別的企業(yè)后端做的也不錯(cuò)。"

說到這里，張一平以深圳項(xiàng)目舉例，向觀點(diǎn)新媒體介紹中集產(chǎn)城的新思路："我們到很多地方去跟政府談，我們不追求項(xiàng)目高比例銷售，如果當(dāng)?shù)氐淖饨鸪惺苣芰δ苓_(dá)到基本回報(bào)線，全自持也不是不可能。比如說中集產(chǎn)城30年全持有的深圳光明中集智園項(xiàng)目，目前項(xiàng)目租金水平、出租率在光明區(qū)域內(nèi)都是標(biāo)桿。"

資料顯示，深圳光明中集智園于2018年底破土動(dòng)工，2022年11月正式交付開園，至今出租率以達(dá)到95%，引入企業(yè)150余家，園區(qū)形成了以衛(wèi)星通信產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以物聯(lián)網(wǎng)、新能源、智能制造和建筑科技相結(jié)合的"1+4"產(chǎn)業(yè)集群。

帶鳳筑巢

交談間，張一平在向觀點(diǎn)新媒體分析市場(chǎng)時(shí)，也提及了近年來愈加火熱的"工業(yè)上樓"話題。他發(fā)覺，現(xiàn)在各個(gè)地方都在討論工業(yè)上樓，很多政府平臺(tái)公司都在積極介入到領(lǐng)域內(nèi)。

但同時(shí)，張一平也嗅到了目前工業(yè)上樓存在的問題："現(xiàn)在的'上樓'方法太簡(jiǎn)單、粗暴，不夠科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)。不是什么工業(yè)都可以上樓的，我們要做的應(yīng)該是'帶鳳筑巢'，去了解企業(yè)的需求，在做好產(chǎn)業(yè)研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的定位分門別類地推進(jìn)工業(yè)上樓。"

在他看來，工業(yè)上樓有助于城市土地集約化發(fā)展，"現(xiàn)在城市化率越來越高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不可能像過往攤大餅一樣全部設(shè)置低層廠房，這樣土地利用率會(huì)很低。"

這便牽扯到另一個(gè)問題：現(xiàn)在不少地方大量的園區(qū)空置，使用效率很低，從資源匹配的角度看，擁有這么多空置、低效園區(qū)資產(chǎn)的情況下還要去投資更多重資產(chǎn)項(xiàng)目，是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

"園區(qū)為什么會(huì)空置和低效？"張一平認(rèn)為，這主要是企業(yè)在產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面缺乏能力、經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，需要有懂產(chǎn)業(yè)、懂招商的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，將低效資產(chǎn)盤活。

而在產(chǎn)業(yè)聚焦方面，張一平則透露了中集產(chǎn)城的"6+X"產(chǎn)業(yè)布局，"我們的產(chǎn)業(yè)主要聚焦在六大方面，新一代信息技術(shù)、先進(jìn)制造，新能源、新材料、生命健康、文化旅游，六大產(chǎn)業(yè)互相交叉，且外延較廣。"此外，還在6大產(chǎn)業(yè)的框架下聚焦了數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)門類，如低軌衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)、激光、新能源汽車零部件、光電顯示、手機(jī)等細(xì)分領(lǐng)域。

"但是，"張一平又拋出一個(gè)轉(zhuǎn)折詞，"一個(gè)城市并不是什么產(chǎn)業(yè)都能落地生根，產(chǎn)業(yè)落地是要有一些特定的條件，需要一些天然土壤。"中集產(chǎn)城在發(fā)展過程中意識(shí)到，不同的地方對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求也不一樣，目前其也在聚焦的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域培養(yǎng)自己的產(chǎn)業(yè)研究人才。

"一座城市一定需要產(chǎn)城高度融合，一座城市不能只有住宅、商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)，沒有產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)（生產(chǎn)制造）。"在他看來，城市需要有產(chǎn)業(yè)生態(tài)，但同樣地，不是所有產(chǎn)業(yè)都需要留在某一座城市。"保留什么產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上要根據(jù)每個(gè)城市的不同條件和特點(diǎn)做篩選。"