馮毅成 明年樓市是否會(huì)迎來拐點(diǎn)，止跌反彈？這是近來市場關(guān)心最多的問題。我們先來看兩組重要的信息。

一是觀點(diǎn)指數(shù)顯示，今年1-10月份中國前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額34079億元，同比下降16.1%。

二是近兩個(gè)月重大信號(hào)頻傳。今年10月，全國一二線重點(diǎn)城市基本已經(jīng)解除限購。11月，高層在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域先后釋放了“加快保障性住房等‘三大工程’（保障房、城中村改造，平急兩用公共基礎(chǔ)建筑）建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，以及“房企50強(qiáng)融資白名單”等重要信號(hào)。

與此同時(shí)，中美高層會(huì)晤也標(biāo)志著外部環(huán)境階段性緩和。

而要較為理性、全面、客觀、深入地分析這些問題并找到一個(gè)相對可靠的趨勢性答案，需要跳出樓市單一維度的數(shù)據(jù)分析，應(yīng)從當(dāng)前全國的經(jīng)濟(jì)大局來分析樓市的底層邏輯。

為了方便閱讀，本文先給出結(jié)論：樓市需要經(jīng)歷漫長的修復(fù)周期，當(dāng)前的一切促銷都是在成交已有的購買力，在培養(yǎng)廣泛的新增購買力之前，我們不應(yīng)對樓市盲目樂觀。

我們要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前積弱不堪的樓市對政策的敏感度已經(jīng)大不如前，不是幾個(gè)政策就能讓行業(yè)快速實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)的。一份好的政策未必能夠讓樓市快速增長，但壞的政策會(huì)讓樓市馬上雪上加霜。

當(dāng)前所出的政策主要集中在供給端的企業(yè)“輸血”，以及需求端的購房者“松綁”，這些政策帶來的短期效果確實(shí)能夠讓一些出險(xiǎn)企業(yè)避免進(jìn)一步惡化，同時(shí)也能夠刺激一些有真實(shí)自住需求的購房者快速交易。

但政策卻無法惠及到廣大可能存在購房需求的消費(fèi)者，使之快速提升購買力。這才是問題的關(guān)鍵，只有玩家口袋里有錢，游戲才可能持久健康玩下去。

宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深刻影響著房地產(chǎn)業(yè)。

相比于樓市未來的漲跌，一般潛在購房者更關(guān)心的是自己的未來收入變化，以及所處行業(yè)的安全感。樓市是否會(huì)止跌反彈，實(shí)質(zhì)上就是問廣大潛在購房者的收入能否快速回暖，并且收入信心恢復(fù)。

而這些問題并不需要依靠任何官方發(fā)布的任何數(shù)據(jù)報(bào)表來分析，每個(gè)人都有圈子，可以直接通過觀測身邊人的收入與消費(fèi)狀態(tài)來對社會(huì)的真實(shí)購買力進(jìn)行判斷。

從目前來看，你身邊無論是國企、央企還是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的從業(yè)者，又或者中小微企業(yè)主，他們的工資是按時(shí)發(fā)放還是延期發(fā)放？他們的收入是在提高還是降低？崗位是在擴(kuò)招還是縮編？

管中窺豹可見一斑，我相信這些答案與樓市的答案一致，并且這些數(shù)據(jù)比那些高深莫測的報(bào)表更讓非專業(yè)人士容易理解與信服。在一個(gè)消費(fèi)降級的階段里，樓市不可能獨(dú)善其身。

除此以外，樓市還有幾個(gè)關(guān)鍵問題，值得大家思考。

第一是金融屬性。

樓市作為資金密集型行業(yè)，天然具有金融屬性，并有保值增值的要求。樓市想要徹底復(fù)蘇，前提是生態(tài)需要恢復(fù)健康，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是恢復(fù)必要的金融屬性。

第二是價(jià)格體系。

當(dāng)前，中國老百姓大概有60%到70%的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)。房產(chǎn)是普通家庭最貴重的商品，天然具有資產(chǎn)屬性。然而在這幾年下行市場中，樓市的價(jià)格體系已經(jīng)錯(cuò)亂不堪，局部新房樓盤不定期“跳水”，二手房大量積壓有價(jià)無市，法拍房陡增，并且起拍價(jià)相當(dāng)于新房的4—7折。

錯(cuò)亂的價(jià)格體系必然會(huì)重創(chuàng)資產(chǎn)價(jià)值，甚至讓房產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)，造成社會(huì)性的家庭財(cái)富嚴(yán)重縮水。

第三是未來需求。

前文已經(jīng)說過，目前政策恩惠與數(shù)據(jù)報(bào)表體現(xiàn)的都是短期有自住需求的購房者，也可視為市場在消耗已有的客戶資源，那么新增購房群體又將如何產(chǎn)生？未來還有多少新增購房與換房的需求？

特別是在每個(gè)城市還在大量建設(shè)保障房的背景下，有關(guān)部門有沒有精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)與實(shí)時(shí)管理過這些保障房，到底是否符合社會(huì)需求，新增保障房供應(yīng)是否與新增住房人口匹配？這里需要更加精細(xì)的數(shù)據(jù)支撐。

我們必須認(rèn)識(shí)到，如果一個(gè)地方超過實(shí)際需求地建設(shè)與供應(yīng)保障房，那么勢必會(huì)對整個(gè)商品房的循環(huán)產(chǎn)生影響。

另外，在過去十年、二十年，甚至更久的時(shí)間里，一座城市大量供應(yīng)的商品房如今已成為大量的社會(huì)存量房，而當(dāng)新增人口（嚴(yán)格來說是具有購買力的新增人口）無法跟上新房、二手房的供應(yīng)速度時(shí)，市場就會(huì)越來越滯銷。

第四是抬價(jià)或成徒勞。

部分區(qū)域土地市場出現(xiàn)價(jià)格異動(dòng)，有的城市對新房定價(jià)放開了限制，甚至有的地方在醞釀改變公攤計(jì)價(jià)、降低容積率等以提升居住品質(zhì)的形式來變相實(shí)現(xiàn)漲價(jià)，但這對于扭轉(zhuǎn)困局很難起到?jīng)Q定性的作用。

第五是“大水”流向。

那么當(dāng)前我國是否能夠效仿2016年再發(fā)動(dòng)一輪全國范圍的大規(guī)模貨幣化棚改，通過發(fā)動(dòng)一輪“瘋牛”，實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升，化解樓市多重問題。

我在這兩年的行業(yè)研究文章中多次提到“我們不太愿意看到貨幣化棚改”，是因?yàn)橐坏┰俅慰吹竭@樣的動(dòng)作，就大概率意味著“治病”階段進(jìn)入到“救命”階段，雖然短期內(nèi)會(huì)有明顯效果，但后患巨大。具體可以查詢歷史文章了解。

值得一提的是，當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)基本面與2016年時(shí)截然不同。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)定向放水的主要方向是化解地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。而這也就意味著國內(nèi)當(dāng)前階段不太可能有足夠龐大的資金用于發(fā)動(dòng)一輪牛市。

至于現(xiàn)在國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的以政府或企業(yè)名義對普通居民實(shí)現(xiàn)住房“以舊換新”的方法，如果要上升到促進(jìn)全國樓市復(fù)蘇，還是要看資金是否足夠，在化解地方債的風(fēng)險(xiǎn)尚未告一段落時(shí)，樓市幾乎不太可能有足夠的資金來逆轉(zhuǎn)。

第六是外部環(huán)境。

中美高層會(huì)晤標(biāo)志著兩國關(guān)系緩和，這符合雙邊利益。可以肯定的是，這一年左右的寬松期有利于我們抓緊發(fā)展國內(nèi)經(jīng)濟(jì)。一年的窗口期過后，國際關(guān)系仍然有待觀察。

借用老胡（德信中國董事長胡一平）在博鰲房地產(chǎn)論壇上的觀點(diǎn)：國際關(guān)系影響宏觀經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)業(yè)。

綜上，雖然絕大多數(shù)人已經(jīng)意識(shí)到了救市的困難性以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)的緊迫性，但從政策的制定、執(zhí)行到廣泛消費(fèi)者購買力的提升是一個(gè)漫長的過程。過去三年普通家庭經(jīng)歷的社會(huì)性損失也不可能在短短一兩年間迅速回本。

樓市需要經(jīng)歷漫長的修復(fù)周期，這是經(jīng)濟(jì)的自然規(guī)律，不會(huì)以人的意志為轉(zhuǎn)移。

（結(jié)束語）

以上幾點(diǎn)是從多個(gè)維度來思考判斷未來樓市趨勢的關(guān)鍵點(diǎn)。不排除在近期出現(xiàn)局部地區(qū)、階段性的樓市數(shù)據(jù)回暖，但我們不應(yīng)過于迷信單個(gè)政策的作用。只有跳脫出單一的層面，以更廣闊的宏觀經(jīng)濟(jì)視角，從大局看房地產(chǎn)業(yè)的底色，才能看清樓市底層邏輯。

同時(shí)，牛市和熊市同樣都具有機(jī)會(huì)，只是風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)要求不同而已。前文所言并不意味著房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者毫無希望，未來數(shù)年間，行業(yè)依舊會(huì)在局部市場出現(xiàn)階段性的賺錢機(jī)會(huì)。

對于絕大多數(shù)的購房者而言，需要在樓市扭轉(zhuǎn)困局之前，自己先轉(zhuǎn)變觀念。房產(chǎn)在當(dāng)前階段應(yīng)當(dāng)被視為和汽車一樣的消費(fèi)品，應(yīng)當(dāng)慎之又慎。不應(yīng)過分迷信品牌，也不要有較大的投資預(yù)期，更不應(yīng)一味追求低價(jià)。在二手房周轉(zhuǎn)周期不斷拉長的趨勢下，購買新房時(shí)應(yīng)以品質(zhì)為重，以服務(wù)人生階段為核心參考。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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