2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇·特寫 受經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情等因素影響，辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)于退租及空置率走高的現(xiàn)象不斷被關(guān)注。行業(yè)不景氣帶來洗牌的挑戰(zhàn)，能堅(jiān)守下去的企業(yè)，基本已開始發(fā)掘精細(xì)化運(yùn)營的增長潛力。

在近期舉辦的2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇上，潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)談及了當(dāng)下的發(fā)展形勢。她表示，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化無論對潤城新產(chǎn)業(yè)還是其它產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，多少都帶來了諸如園區(qū)出租率下滑等挑戰(zhàn)。

具體而言，部分園區(qū)企業(yè)由于經(jīng)營不善，在降本增效的導(dǎo)向下選擇壓縮產(chǎn)業(yè)租賃空間，或者從高租金園區(qū)搬遷至低租金園區(qū)。另一種極端情況則是，園區(qū)企業(yè)經(jīng)營不善瀕臨破產(chǎn)，進(jìn)而完全退出這一領(lǐng)域。

肖琴表示，與周邊項(xiàng)目相比，潤城新產(chǎn)業(yè)旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率下滑程度相對可控。這主要得益于潤城篩選的入駐企業(yè)較為優(yōu)質(zhì)，目前仍保持較好的發(fā)展態(tài)勢，園區(qū)本身也已匯聚上下游相關(guān)企業(yè)。在產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)下，園區(qū)和企業(yè)形成了良好的粘性。

而對于園區(qū)企業(yè)退租的情況，潤城新產(chǎn)業(yè)也采取了相應(yīng)措施，包括打造與企業(yè)一對一溝通的運(yùn)營人員團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用信息化手段建立預(yù)警機(jī)制等，與企業(yè)保持互動與信任關(guān)系，及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營狀況、發(fā)展需求，主動幫助企業(yè)解決問題。

比如潤城新產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)，越來越多中小企業(yè)不愿意在裝修上面投入過多資源，于人力、資金層面都是額外的負(fù)擔(dān)。因此潤城在一些園區(qū)嘗試打造定制化的精裝產(chǎn)業(yè)空間，裝修費(fèi)用通過五年甚至更長周期分期支付，分解一次性裝修成本壓力。

肖琴表示，這個(gè)過程實(shí)際上是從企業(yè)的角度出發(fā)，為它們提供"好服務(wù)"。而服務(wù)，本就是潤城新產(chǎn)業(yè)在打造"具備全國影響力的專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商"的路上，所形成的重要能力。

2021年，華潤置地與中城新產(chǎn)業(yè)共同投資設(shè)立華城新產(chǎn)業(yè)和潤城新產(chǎn)業(yè)，前者面向產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的"重資產(chǎn)"領(lǐng)域，后者則聚焦產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的"輕資產(chǎn)"賽道。其中潤城新產(chǎn)業(yè)主要深耕智慧、健康兩大領(lǐng)域，圍繞智慧城市、智能制造、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械四大產(chǎn)業(yè)方向，提供產(chǎn)業(yè)咨詢、開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營、資產(chǎn)管理等產(chǎn)業(yè)全流程服務(wù)。

作為行業(yè)專業(yè)人士，肖琴坦言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身利潤空間特別薄，加上行業(yè)內(nèi)玩家眾多，從投資開發(fā)角度看，如果打造不專業(yè)，成本控制不好，就很容易產(chǎn)生虧損。

她進(jìn)而表示，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營同樣不簡單，專業(yè)壁壘較為明顯。比如在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢之下，產(chǎn)業(yè)招商已成為極具挑戰(zhàn)的一件事，既考驗(yàn)運(yùn)營商提供的產(chǎn)品是否符合客戶需求，也考驗(yàn)運(yùn)營服務(wù)相較于競爭對手是否有差異化。

"對于潤城來講，我們一直定位做專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的園區(qū)大家都可以做，但專業(yè)園區(qū)其實(shí)是有附加值的。"以生物醫(yī)藥園區(qū)為例，它在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)上會有特殊的要求，包括危廢排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫等，這類園區(qū)比標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園壁壘更高，租金議價(jià)能力也更強(qiáng)。

因此在潤城新產(chǎn)業(yè)看來，園區(qū)的招商運(yùn)營是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開始的。"產(chǎn)業(yè)運(yùn)營不是等交付以后才開始運(yùn)營的，從產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)業(yè)的招商，就在為后端的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做服務(wù)。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營是在前期的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮到，后端的運(yùn)營怎么樣使用這樣一些空間。"

針對潤城新產(chǎn)業(yè)的招商經(jīng)驗(yàn)，肖琴總結(jié)了三點(diǎn)內(nèi)容：一、在招商階段會直接跟產(chǎn)品研發(fā)中心進(jìn)行聯(lián)動，在前置招商的過程中，會根據(jù)客戶的需求做一些客戶產(chǎn)品的定制；二、除了組建自有的招商團(tuán)隊(duì)以外，還通過自主研發(fā)的數(shù)字化平臺自建渠道整合平臺"潤城通"APP。

此外，真正要招大商是離不開和政府互動的，潤城新產(chǎn)業(yè)打造的優(yōu)企行平臺，依托線上大數(shù)據(jù)平臺與線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)聯(lián)動模式，使政府可以對接到更多的龍頭企業(yè)、大企業(yè)。

截至目前，潤城新產(chǎn)業(yè)在全國布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目超過60個(gè)，招商運(yùn)營產(chǎn)業(yè)面積超過300萬平方米，生態(tài)合作企業(yè)超過10萬家。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目立足大灣區(qū)、長三角，布局深圳、廣州、佛山、東莞、惠州等多個(gè)核心城市。