主持嘉賓：

深圳世聯(lián)行資管咨詢線總經(jīng)理 孫波

討論嘉賓：

天安數(shù)碼城（集團）有限公司副總裁 余安定

中創(chuàng)盈科集團董事兼集團常務副總經(jīng)理 黎旭妍

萬科南方產(chǎn)城副總經(jīng)理、萬科深圳產(chǎn)城總經(jīng)理 洪麗

廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長 季圣杰

時代商業(yè)集團產(chǎn)業(yè)服務中心總經(jīng)理 冉采豐

美置服務集團COE成員、產(chǎn)業(yè)園服務專家 關中華

第一太平戴維斯廣州產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部負責人、高級助理董事 張明杰

贏城產(chǎn)業(yè)董事長 王玉祥

孫波：各位來賓下午好！我們這個環(huán)節(jié)主要聚焦工業(yè)、科技和服務，非常高興邀請到8位嘉賓共同探討這樣一個話題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中是一個永恒的主題，不管什么樣的時代和發(fā)展歷程當中，產(chǎn)業(yè)一定是一個很重要的話題。而現(xiàn)在大灣區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展，特別是隨著工業(yè)上樓的不斷落地，在媒體、政府的文件，甚至在各個企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和方向里面，它都出現(xiàn)得非常多，工業(yè)上樓這個名詞頻頻出現(xiàn)。

但是目前也存在著不同的聲音，因為經(jīng)過了幾年的發(fā)展之后，有大力支持工業(yè)上樓繼續(xù)發(fā)展的，同時也有要緩一緩，對現(xiàn)在的工業(yè)上樓政策、市場表現(xiàn)需要重新思考和定位的。

我理解我們可能需要更多地去關注產(chǎn)業(yè)上樓的底層邏輯，我們今天要聊的第一個話題是跟產(chǎn)業(yè)上樓的升級迭代是息息相關的。

今天我們很有幸邀請到了中創(chuàng)盈科的黎總，中創(chuàng)盈科深耕產(chǎn)業(yè)多年，并且在黎總的主導下也進行了整體的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在全產(chǎn)業(yè)鏈的服務生態(tài)圈構建過程中也取得了很多的成就。

所以我就想請黎總分享一下，結合中創(chuàng)盈科的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在立足于產(chǎn)業(yè)和服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展、立足于工業(yè)上樓這個領域深耕的過程中，我們有什么豐富的經(jīng)歷和經(jīng)驗能給到在座的來賓，給到市場什么樣的心得？

黎旭妍：工業(yè)上樓這個話題其實是一個讓人又愛又恨的詞語，在政府的發(fā)言聽得最多，在媒體的宣傳聽得最多，工業(yè)上樓最早是在2012年在深圳提出的，當時是對標香港的工業(yè)大廈?，F(xiàn)在過去了11年，我們再來看在大灣區(qū)內(nèi)地的9個城市里面，工業(yè)上樓成功嗎？只有少量的城市能夠做得到。

中創(chuàng)盈科是2008年在深圳成立的，目前我們在深圳、東莞、廣州、佛山、惠州、中山有69個產(chǎn)業(yè)項目，最早我們是以運營起家，高周轉(zhuǎn)的銷售這個板塊是2019年才進來的。我們伴隨著深圳制造業(yè)或者灣區(qū)制造業(yè)成長的這十幾年一路走到今天，所以在這個話題上我們有一些自己的感想和數(shù)據(jù)想跟大家做一下分享。

我們在正式探討工業(yè)上樓的升級模型這個話題之前，我想跟大家分享幾組產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)。

在今天來之前，我讓同事把整個灣區(qū)9個城市從2020年到2023年11月份的新增工業(yè)用地土拍數(shù)據(jù)全部拉出來，9座城市在近4年一共供出了2億平方米的新增產(chǎn)業(yè)用地，相當于30萬畝。我們以100畝一個產(chǎn)業(yè)園來算，灣區(qū)9城四年間有3000個產(chǎn)業(yè)項目在動，平均下來每個城市有333個項目，平均每個城市每年有80個100畝規(guī)模的項目在開工。

如果這組數(shù)據(jù)還不夠震撼，我們換一個概念，我們再來看土地變成的物理空間，以廣州為例，為什么不說深圳？因為深圳的新增用地很稀缺，廣州作為省會，它也更綜合，有商辦，也有住宅，也有部分的工業(yè)。廣州的表現(xiàn)怎么樣呢？2020年到2023年11月拍出來的地，按照現(xiàn)在政府的要求，拿地即動工，它不會允許你拿地超過2年不動工。我們推演出來2022年到2025年，在市場上會看到的新增產(chǎn)業(yè)面積，廣州新增的地是2631萬平方米，約4萬畝，換算成面積，這4年間我們將迎來8億方的面積。我們以一個實體制造業(yè)企業(yè)2000平方米一個廠，需要4萬家企業(yè)來消化這些空間。廣州有多少制造業(yè)企業(yè)？今年10月8日廣州日報有一份報道里面有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州2023年在統(tǒng)的制造業(yè)數(shù)據(jù)為10萬家，也就是10萬家企業(yè)里面有一半的企業(yè)要做新的空間的騰挪，才能裝滿接下來4年新增的空間。

再看珠海，今明兩年珠海要新增1000萬、改建提升1000萬平方米的工業(yè)廠房。東莞將在5年內(nèi)建設不少于5000萬平米的高標廠房，中山將5000畝住宅地調(diào)成工業(yè)用地。佛山要打造57.53萬畝產(chǎn)業(yè)用地。

我說的這些數(shù)據(jù)還不含現(xiàn)在已經(jīng)有的廠房空間，不含工改的數(shù)據(jù)，不含村集體用地。所以這個市場有多激烈？非常激烈。

我們在拉通了這樣一個基礎數(shù)據(jù)之后，再看第二個概念，企業(yè)是怎么想的，實體企業(yè)怎么看這個問題？實體企業(yè)是兩個喜歡，第一是喜歡獨門獨院，最好門廳是自己的，門口有停車位，貨梯是自己的，我的效率最高。第二個是喜歡在一起，我喜歡跟我的上下游在一起，最好那一片都是做電子的，那一片都是做生物醫(yī)藥的，我喜歡跟大家在一起，這是制造業(yè)的視角。

再看工業(yè)上樓的視角是什么，我們把它總結為兩個更高：第一是土地集約利用更高，第二是土地產(chǎn)值稅收更高，在政府層面我們看到的投入產(chǎn)出更高。

可是這兩者是有矛盾的，對實體企業(yè)來說，我希望自己的企業(yè)的周轉(zhuǎn)、生產(chǎn)是更高效，高標廠房面臨的問題是，我要跟別人共用貨梯，如果那一天我都要出貨的情況下，我需要跟上下層打招呼，如果我的貨梯不是高速貨梯，可能它壞掉了，我跟物業(yè)是要吵架的，影響我工期，用吊裝口吊出去，還得看我的吊裝口設計怎么樣。我們面臨的上億平米規(guī)模的空間，有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的，有實體企業(yè)轉(zhuǎn)型的，有做二手房東轉(zhuǎn)型的，只要他能拿地他就愿意拿，拿了之后建起來，很多產(chǎn)品在市場上是炮灰。這種高標廠房實體企業(yè)不可能去。

我們再看另外一個視角，工業(yè)上樓面臨的是超大的貨量，而且源源不斷地會供給過來，實體企業(yè)是有限的，尤其是現(xiàn)在內(nèi)外經(jīng)濟的循環(huán)還沒有完全打通，與其說現(xiàn)在已經(jīng)是谷底，我認為遠遠還不到。在這樣的環(huán)境下，怎么去做工業(yè)上樓？我覺得還是有選擇性的，要理性一點。

我認為有三點：第一是選好，第二是配好，第三是控好。

選好什么？首先是選好產(chǎn)業(yè)，不是所有產(chǎn)業(yè)都能上樓，不是我把承重做到2噸它們就能上去。電子信息、生物醫(yī)藥上樓是沒問題的。另外就是選區(qū)域。像剛剛提到的包括廣州、東莞、惠州、中山這些城市，它沒有必要上樓，因為選擇面太多了。而在深圳、廣州黃埔這些土地稀缺的地方是有機會的

配好就是達到一些硬性的條件，比如我能不能多裝一些貨梯，它的速度是不是可以更高，在層高上是不是要控制一下。

再一個是控好，告訴大家如果你們愿意出11塊錢含稅的成本，我能夠在工業(yè)重市東莞幫你們找到首層的廠房，能在獅上幫你們找到單層廠房。對于工業(yè)上樓，第一是在于它的稀缺，第二是在于它的成本有優(yōu)勢。我們把每一分錢用在刀刃上，才能打造更好的性價比。

現(xiàn)在環(huán)境可能不太友好，但是躺贏的時間已經(jīng)過去了，接下來大家比拼的就是實力、專業(yè)和服務，也期待在明年、后年、大后年，在座的各位和我們一起打贏這一仗，能夠在產(chǎn)業(yè)市場拼出一條血路，讓大家做得更棒。

孫波：謝謝黎總，其實黎總剛才提到了一個很震驚的數(shù)據(jù)，就是大灣區(qū)9個城市過去4年一共供應了2億平米的產(chǎn)業(yè)用地，其實也帶來了未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更需要以需定產(chǎn)，以需定空間，真正保證產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。

天安數(shù)碼城在做產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和運營服務方面已經(jīng)是頭部的企業(yè)，我想請問一下余總，結合您的經(jīng)驗，包括黎總剛才拋出的問題，您怎么看工業(yè)上樓未來的市場趨勢和我們現(xiàn)在面臨的服務的體系的變化？

余安定：再艱難的市場也一定有做得好的園區(qū)，再差的股市總會有上漲的股票，關鍵還在于你怎么形成解決客戶痛點的能力。

我認為主要是在兩個方面，前面很多嘉賓都講到了，一個是ESG，一個是數(shù)字化，我覺得這兩個方面一定是所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大方向。

舉一個例子，我們在鳳崗的園區(qū)，其中一個板塊它的總建面是70萬方。按照過去的物業(yè)管理加上運營服務人員的配置，大概需要150人，而且這150人的人均工資并不會很高，可能只有六七千塊錢，在這種情況下我們運作這個園區(qū)，收物業(yè)管理費，開發(fā)商一年可能還要補貼兩三百萬，這是過去的運作模式。但是我們對它進行了數(shù)字化的改造，以及按照新的管理模式去調(diào)整以后，一個70萬建面的園區(qū)只需要不到50人，人均工資可以達到1.2萬，服務的品質(zhì)可以得到大幅的提升，同時還能從過去每年虧損200萬變成盈利300萬，這個背后就是數(shù)字化以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)顛覆性的思維。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，大家都在講技術，講很多技術的革新，但是我認為核心還是要回到人，因為一切技術的最終服務的目標是人，城市能夠不斷吸引更多的人口，這個城市才有未來。日本現(xiàn)在最好的城市是東京，國內(nèi)大家也可以看到許多城市越來越不行，是因為人口流出。北上廣深這些城市還能夠有吸引力，是因為它的人口仍然在增加。園區(qū)也是一個道理，你能不能吸引更多的年輕人，吸引更多的人來到你的園區(qū)，我覺得這是一個核心。我們在這一塊大概有一些思考和探索，比如我們在園區(qū)里面努力做好兩個社群，一個是企業(yè)家社群，一個是企業(yè)員工社群。讓這些企業(yè)家在這個園區(qū)里面能夠拓展更多的人脈，得到更多的學習和提升的機會。讓這些員工能在這里交到更多朋友，學到更多的興趣愛好，這個社群運營可以吸引更多的人來到園區(qū)。

在吸引人的方面，我們的目標是打造一個素人型園區(qū)。雖然這些企業(yè)跟你的園區(qū)表面上沒有關系，但是每個員工進入這個園區(qū)之后，他能在這里獲得成長，在這里待上幾年之后跟他在別的地方只是居住、生活過，他有不一樣的體驗，他能在各個方面得到成長，這也是非常重要的，也是我們現(xiàn)在在服務上努力的目標。

非常抱歉，因為6點半在龍崗我有一個政府接待，所以我要臨時請個假提前提場。

孫波：感謝余總的分享，余總剛才提到兩個我們經(jīng)常提的詞，一個是ESG，一個是數(shù)字化，這也是我們共同面臨的問題，包括也提到我們真正要具備的是關注人，關注真正幫客戶解決痛點的能力，這是未來在整個灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)上樓過程中所必須面臨的問題。

不管是市場的供應還是未來的變化，有一個關鍵詞就是競爭，現(xiàn)在面臨的競爭非常多，不管是土地的供應端，還是產(chǎn)品的呈現(xiàn)端，到產(chǎn)業(yè)的搶奪、政府的招商力度，甚至到未來的服務。在整個灣區(qū)未來，我們需要探討，在什么樣的層面上，從哪些基本面，從哪些特點和優(yōu)勢層面，真正能夠進行投入和研究，使得我們整個灣區(qū)在新型產(chǎn)業(yè)化、在未來市場競爭中占據(jù)有利的地位。我想就這個話題跟幾位嘉賓進行探討。首先請洪麗總，因為萬科是業(yè)內(nèi)非常優(yōu)秀的企業(yè)，萬科產(chǎn)城也是一直在不斷地從誕生到發(fā)展，原來有熱帶雨林計劃，后面又聚焦到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的路徑，一直在探討一個比較適合自己比較具有優(yōu)勢的路徑。結合未來整個灣區(qū)新型產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和工業(yè)上樓的發(fā)展目標，萬科或者是在灣區(qū)如何構建屬于自己的優(yōu)勢？從這個層面上您有什么樣可以給大家的分享？

洪麗：今天非常感謝觀點給了這樣一個平臺，也感謝各位大咖今天毫無保留的分享，我今天來主要還是來學習，也確實受益匪淺。

我今天拿到的課題也是比較樂觀，新型產(chǎn)業(yè)在灣區(qū)的優(yōu)勢，以及我們作為其中的一分子，到底在這個地方能獲得什么樣的受益。

我認為新興產(chǎn)業(yè)首先有知識化、信息化、科技化的標簽，相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是提質(zhì)升級和結構優(yōu)化的。放眼整個灣區(qū)來看，我們的優(yōu)勢是比較明顯的，萬科南方產(chǎn)城就在這個優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)。它有三個方面：

第一是基于產(chǎn)業(yè)鏈分工和定位催生出的產(chǎn)業(yè)生態(tài)?；浉郯拇鬄硡^(qū)就是以產(chǎn)業(yè)科技為引領的，全中國新型產(chǎn)業(yè)的數(shù)量，整個灣區(qū)占比達到了15.3%。我們形成了自己的新能源、新材料、智能制造、生物醫(yī)藥、新一代信息技術的產(chǎn)業(yè)集聚，本身在我們這個地方就已經(jīng)是非常成熟了，廣東省有超過1500家國家級專精特新小巨人企業(yè)。

第二是教育資源以及創(chuàng)新。粵港澳大灣區(qū)是中國經(jīng)濟最發(fā)達、最開放的區(qū)域之一。基于這一塊我們最大的優(yōu)勢就是可以同時擁有內(nèi)地、香港以及澳門的科創(chuàng)元素，并且為我們提供非常好的科創(chuàng)沃土。

第三是擁有完善的基礎配套和非常便捷、高效的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)。深中通道很快就要開通了，它會帶動灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級所需要的要素，包括人才流動的加速。包括灣區(qū)內(nèi)有7個運輸機場、11條跑道，這些基礎構建出來的世界級運輸樞紐，都會為產(chǎn)業(yè)升級提供非常良好的基礎。

回過頭來講到萬科南方產(chǎn)城，跟在座的相比，我們屬于后發(fā)者，但是萬科南方產(chǎn)城經(jīng)營產(chǎn)業(yè)這一塊或者經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一塊已經(jīng)有十幾年的歷史了，可能只是我們在市場的發(fā)聲比較少，目前南方產(chǎn)城所管理的項目，全周期、全品類的有54個，小小孵化器型、聯(lián)合辦公的一萬平米左右的項目，也有大到城市類的涉及到上百萬平米的項目。我認為這個時代給我們最大的優(yōu)勢是，我管理的54個項目有正在拿地調(diào)研的，開始分析產(chǎn)業(yè)邏輯的，有已經(jīng)運營了10年，甚至已經(jīng)走過了整個公募REITs全生命周期，完全封閉的項目，這些全品類、全周期的項目之于我本人，或者之于我們的團隊來說，我們是可以有各種各樣的調(diào)研樣本，但是放眼到整個灣區(qū)我們只是其中的滄海一粟。

但是這也是優(yōu)勢，今天在座的有很多的行業(yè)的專家和頭部的企業(yè)，我們都有帶隊學習、研究過你們的模式，這為我們帶來什么？它可以帶來我整體學習優(yōu)秀案例或者優(yōu)秀模式的成本的直線降低。

在這個過程中，人才的流動是非常頻繁的，萬科之所以要去學習大家的優(yōu)秀案例，基于我們本身有50多個項目，除了我們自己本身的實踐和外部的學習以外，生命周期中的起伏，基于這些樣本數(shù)量，我又可以把它投入到我的全品類、全周期的項目的實踐中，讓我們走得越來越好。所以基于這一塊，我覺得對新型產(chǎn)業(yè)鏈的升級是充滿信心的。前人種樹、后人乘涼，產(chǎn)業(yè)的落地、集聚肯定不是一日之功。

我最后用我最喜歡的一句話送給所有的產(chǎn)業(yè)人，日有寸進、久久為功。

孫波：謝謝洪麗總，洪麗總提到了整個灣區(qū)在新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中間已經(jīng)具備了很好的基礎，包括交通優(yōu)勢，大量的公共交通的疊加、產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)的背景和經(jīng)濟發(fā)展的空間和邏輯。

我想問一下季總，季圣杰總本身自己是一個投資人，同時也是鼎星產(chǎn)業(yè)研究院的院長，您是否認同洪麗總提到的這些優(yōu)勢是我們未來發(fā)展的優(yōu)勢？作為專業(yè)的研究人員，從觀察員的角度來說，對于未來灣區(qū)如何在競爭的格局當中構建自己的優(yōu)勢，練好內(nèi)功，有什么樣的建議？

季圣杰：鼎星產(chǎn)業(yè)是一個非常年輕的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，目前主要是從事三方面的工作，第一是為城市一級的政府提供產(chǎn)業(yè)政策的研究。第二是為區(qū)一級的政府提供招商引資（土地招商），第三是為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、空間載體提供前策以及產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品定位的服務。

雖然鼎星還比較年輕，但是在近三年的發(fā)展過程當中，結合粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，也為區(qū)域政府從政府專項債的發(fā)行，到產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)布，做出了一些小小的貢獻。

剛才孫總提的這個問題，我認為還是比較宏觀的，在大灣區(qū)的發(fā)展中，我覺得優(yōu)勢的方面就不用再多講了。在劣勢的方向，我覺得存在以下幾個方面：

第一是城市級區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。我們可以看到廣深科創(chuàng)走廊和廣深沿江高速的兩邊，在深圳和廣州的表現(xiàn)形式是不太一樣的，我們也可以看到很多容積率超過5.0，甚至是到達9.0的所謂的工業(yè)廠房在道路兩邊矗立。但是整體的招商情況，我們可以看到超過6層的空間基本上都是堆放貨物的。所以在發(fā)展的過程中，是不是有這么多城市都需要工業(yè)上樓，需要廠房的集聚呢？我認為這是不太合適的。在土地集約利用、工業(yè)廠房使用的效率上，還是沒有達到這么高強度的集約，這是第一個方面存在的問題。

第二個明顯的問題就是它的區(qū)域規(guī)劃沒有做到一體化。我們看到很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的景觀設計，包括它的綠化率、建筑設計，你會感覺非常奇怪，它的門臉很像甲級寫字樓，但是進去以后又看到平層的空間達到了3500方、5000方，我認為存在這種現(xiàn)象的原因還是它沒有對當?shù)氐纳a(chǎn)要素，以及在下一步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位有比較深刻的研究。

第三是針對金融的融資問題，在上一個環(huán)節(jié)的分享中我收獲比較多，在公募REITs這樣一個方向，過去很多的項目都是在運營以后和成功運營以后，它的融資放到了項目成熟以后。我們?yōu)榱诉M一步拓寬央國企以及民營開發(fā)平臺在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設過程當中的資金儲備，應該把公募REITs的發(fā)行和利用杠桿的中介工具往前提，提到拿地的階段。這么多城市建筑物，很多都處于空置的狀態(tài)，如何利用好它，大灣區(qū)需要把過去規(guī)模發(fā)展的園區(qū)，通過拿地不斷地置換資金進行開發(fā)、流轉(zhuǎn)的趨勢，朝小而美、精準的園區(qū)發(fā)展。

第四是一個憧憬和寄語，在十四五接下來的三年時間，我們所有的同行應該把心平靜下來，把自己已經(jīng)做過的項目和已經(jīng)在運營的項目好好盤算一下。果斷摒棄區(qū)位優(yōu)勢不明顯、生產(chǎn)效率相對落后的項目，把精力和專業(yè)化運營的人才集中到主力的城市、主力的產(chǎn)業(yè)空間，真正做能夠讓金融杠桿充分刺激的項目。讓全國60億平米的園區(qū)能有一個平衡的發(fā)展。

孫波：季總剛才提到一個很重要的觀點，就是提到在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新興產(chǎn)業(yè)落地的角度里面，需要重點關注在地化和匹配度的問題，這是整個發(fā)展環(huán)節(jié)里面需要構建優(yōu)勢的維度

同時我們也能看到，大灣區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背后，還有一個話題就是產(chǎn)業(yè)外溢。我們面臨著大量的過去發(fā)展的產(chǎn)業(yè)外溢，很多企業(yè)離開了灣區(qū)，這是不可回避的話題。在這樣的時代背景下，一方面大量的產(chǎn)業(yè)外溢，另一方面我們又要進行產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展，并且要重構產(chǎn)業(yè)鏈，建立大灣區(qū)在國際化競爭的優(yōu)勢，這個話題我想問一下張明杰總，張總所在的第一太平戴維斯是一個國際化的企業(yè)和公司，并且他本人過去也在海外和國內(nèi)有大量的實操經(jīng)驗，這個話題請張總來談談。

張明杰：昨天接到這個話題的時候我一直在思考新型工業(yè)化的灣區(qū)優(yōu)勢，昨天我在東莞和一個制造業(yè)企業(yè)洽談月底在越南選址的綜合服務方案，您把一個更細致的話題給到我，正好把這個問題和新型工業(yè)化的灣區(qū)優(yōu)勢進行結合。

說到產(chǎn)業(yè)外溢，也是廣東省高質(zhì)量發(fā)展的一個效應。從我的經(jīng)驗來看，灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的外溢，我認為大概經(jīng)過了三次，第一次是2008年金融危機的時候，這第一批從灣區(qū)的制造業(yè)企業(yè)去到東南亞，有些去到南美。第二波是2015到2016年，因為成本的問題進行搬遷，有些往西部內(nèi)陸省份，帶政策性的招商，進行內(nèi)遷。有一部分是因為供應鏈依賴灣區(qū)的供應鏈網(wǎng)，他就外遷到東南亞，還是在越南、馬來或者印尼。第三波的外遷就是當下的產(chǎn)業(yè)外溢，這是一個政策性的導向，自從2018、2019年中美貿(mào)易戰(zhàn)開始，一些產(chǎn)地的變化導致的外遷。

外遷有幾大因素，最主要的是成本因素，如大家所說的，灣區(qū)的物流倉儲的成本，因為他們拿地的成本在上升，租賃的價格也在上升。加上這么多年的騰籠換鳥，包括精耕細作型產(chǎn)業(yè)載體的開發(fā)，也導致了更多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)空間的投入市場，也有一部分是對于產(chǎn)業(yè)的使用場景、產(chǎn)業(yè)的環(huán)保標準提出了更高要求，也導致了產(chǎn)業(yè)的遷移。更多是人口的流動，我們國家勞動力的組成，也進入到了一個相對偏年長的階段，年輕勞動力的組成也在下降。在這個階段之下，有很多勞動密集型的產(chǎn)業(yè)不得不往東南亞去遷移。不是說這個現(xiàn)象不好，這個現(xiàn)象反而證明了灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)在過去這么多年一直高質(zhì)量發(fā)展的，我們的產(chǎn)業(yè)在不斷地升維，我們的產(chǎn)業(yè)在向上，質(zhì)量在提升。

從國際化的角度來說，前面很多嘉賓都提到粵港澳大灣區(qū)有著世界上最頂級的京港澳科技走廊，還有一個灣區(qū)、兩種制度、三種關稅區(qū)，我們可以通過廣州、深圳、香港這一條核心的主軸來拉動人才的整合、資源的整合，以及貿(mào)易的聯(lián)動。我們的國際化的優(yōu)勢也可以通過便捷的物流，離“一帶一路”最近的一個國內(nèi)的大市場進行內(nèi)外循環(huán)的聯(lián)通。

以上是我的個人觀點，與大家分享。

孫波：張總提到了灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢，它本身既是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，它也是未來構建核心競爭力的一個維度

隨著產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)建設很容易，其實對產(chǎn)業(yè)來說核心是服務和運營，因為服務和運營是一個非常長久的事情，過去我們理解產(chǎn)業(yè)服務可能是物業(yè)管理，但現(xiàn)在我們認為產(chǎn)業(yè)服務肯定不僅僅是物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)運營原來可能是招商，未來可能產(chǎn)業(yè)運營不僅僅是招商的問題，在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不斷迭代升級的過程中，我們可能需要探討一下，到底市場未來需要什么樣的產(chǎn)業(yè)服務？需要什么樣的產(chǎn)業(yè)運營？以及未來在輕資產(chǎn)的行業(yè)和領域里面，下一個風口是什么？我們在什么領域能夠做得更好？這個話題我想跟冉總、關總和王總一起探討一下。

首先我想請問美置的關總，因為您一直是這個行業(yè)的服務專家，并且深耕了產(chǎn)業(yè)服務很多年，在目前立足于產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，對服務和運營的要求越來越高的情況下，我們有什么方面是需要注意的？市場需要什么樣的高水平產(chǎn)業(yè)服務和運營能力？

關中華：美置服務是美的集團下屬的三級平臺，在上世紀90年代初，美的集團在全國布局大型工業(yè)基地的時候，美置服務就開啟了產(chǎn)業(yè)園服務的篇章。

作為產(chǎn)業(yè)園管理企業(yè)，我們一直也在思考、學習和提升，在不久前的9月份，美置服務剛剛發(fā)布了產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品美置服務S-TECH美置睿服模型，是我們產(chǎn)業(yè)園的服務底座模式和模型，為什么是一個模型，而不是產(chǎn)業(yè)園服務的品牌？因為我們在服務眾多的產(chǎn)業(yè)園之后，我們發(fā)現(xiàn)每個產(chǎn)業(yè)園各有特色、有有能力、千人千面，我們認為真正意義上的產(chǎn)業(yè)園服務不需要物管企業(yè)輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換服務供應商，而是需要具備內(nèi)核能力，能夠與園區(qū)形成能力耦合，并且長期可持續(xù)合作的賦能者。類似計算機行業(yè)英特爾insade是電腦核心能力的保證，經(jīng)過對服務的分析，我們認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務由標準精細、科技精益、綠色永續(xù)、客戶導向、人性溫度五大核心能力組成的服務之和，聚焦國內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間高質(zhì)量發(fā)展的需求，本次美置服務全新推出了“S-TECH美置睿服”模型，制造圍繞綠色化、智慧化、綜合化、定制化、人文關懷，全方位打造適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展超級服務平臺。

孫波：關總提到要構建整個產(chǎn)業(yè)服務和運營的內(nèi)核能力，因為內(nèi)核的構建才能做到更好的服務體系。這個問題我也想問一下冉總，冉采豐總來自時代商業(yè)集團，時代商業(yè)不管在商業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做運營的經(jīng)驗是非常豐富的，在面對未來市場的產(chǎn)業(yè)運營升維的課題之下，您認為產(chǎn)業(yè)運營內(nèi)核能力的構成到底是什么？

冉采豐：時代商業(yè)管理的園區(qū)主要布局在廣州、佛山，由于這兩個城市的土地性質(zhì)，我們的園區(qū)都是集體用地，所以從2003年開始到現(xiàn)在，我們所有的管理開發(fā)的園區(qū)都不能銷售。基本上我們是租賃運營園區(qū)20多年，到目前已經(jīng)開發(fā)了13個管理的園區(qū)，主要分布在廣州、佛山、東莞，這樣的背景跟比較多的行業(yè)同行有一些差距，這個差距體現(xiàn)在我們的園區(qū)有三個屬性：第一辦公和商業(yè)的融合性比較強，它基本上是研發(fā)性或者是辦公屬性居多，沒有制造型的園區(qū)。第二是租賃型，沒有銷售型物業(yè)。第三是非常集中，主要在廣州、佛山、東莞這些地方。所以我們的團隊服務半徑都可以觸達，這也造成我們后續(xù)的一些做招商、服務的特性跟行業(yè)的基因有點關系。

剛剛孫總提到的我們做園區(qū)運營服務，實際上也是被逼的，我們是做租賃起家的，到現(xiàn)在一直在做租賃，在租賃這個行業(yè)里面，相比于產(chǎn)業(yè)園的銷售或者制造型的銷售，辦公型園區(qū)的流動性更強，一個企業(yè)入住園區(qū)，一年的合同也有，三年的也有，最多是5年的，所以流動性很強，我們的運營團隊必須得時刻把客戶的心牢牢抓住，稍有風吹草動，他自己的企業(yè)規(guī)模變動了，他的業(yè)務布局發(fā)生變化了，我們可能就得留意這個事。所以這個過程中，我們被逼得必須要跟企業(yè)有很強的黏性或者有比較強的面向企業(yè)的抓手。

我們面向企業(yè)的服務，個人感覺是經(jīng)歷了三個階段，第一個階段是純租賃階段，純租賃階段比拼的是物業(yè)，剛剛很多同行都有這個體驗，把物業(yè)做得很漂亮，把衛(wèi)生間做得很好，客戶就可能會來租。第二個階段比拼的是產(chǎn)業(yè)服務體系，我們自己也有一二三四五的產(chǎn)業(yè)體系，有四大產(chǎn)業(yè)集群，面向每個特定的行業(yè)，我們也做專項的研究，拉通產(chǎn)業(yè)鏈，這個階段也持續(xù)了很久的時間，大概有十多年的時間。這個階段我們也沉淀出了3個國家級的孵化器或者類似的產(chǎn)業(yè)服務體系面向客戶。

到這個階段大概是到2018、2019年的時候，整個行業(yè)面對很大的調(diào)整，包含經(jīng)濟下滑，客戶的質(zhì)量、客戶的面積或者客戶的數(shù)量都在往下收縮的情況下，我們也看到這些服務體系不能夠完全解決客戶面臨的問題，它更多的存在于我們自己的體系里面，或者說一定程度是我們的自嗨。所以在這個階段，我們看待我們的客戶服務可能又有新的挑戰(zhàn)和新的想法。今天到騰訊來也特別感慨，這幾年我們在迭代我們的產(chǎn)業(yè)服務體系，進入到第三代的時候，我覺得跟互聯(lián)網(wǎng)又有了更深的鏈接和碰撞，當然也包含抖音對于我們所有行業(yè)的沖擊，包含騰訊的微信私域、視頻號等等一系列的營銷手段，對我們的客戶視覺占有的沖擊，對我們運營客戶來講，有了前面第二個階段所有產(chǎn)業(yè)專業(yè)能力的鋪墊，現(xiàn)在這個階段更希望達到的是對于客戶的觸達，以及在客戶觸達之后長久的黏性的運營，最后再轉(zhuǎn)化成深層次的服務。所以在我們的第三個階段，我們會把它分割為觸達、運營和服務這三個步驟。

觸達更強調(diào)的是觸達的體系化，這個體系化更強調(diào)的是我們整體的團隊和工具上都能保持入住的客戶的行政人員、人力人員、市場銷售人員、業(yè)務人員和老板，都通過招商同事、項目總和總部的人員分批次觸達。

運營這一塊我們強調(diào)的是場景化，我們所有的運營跟互聯(lián)網(wǎng)運營也差不多，最煩的就是被打擾，客戶也特別討厭被打擾。但是如果我們不跟他觸達，我們就沒有抓手。所以我們特別強調(diào)在一個非常友善、特別有價值的場景下跟客戶創(chuàng)造連接、產(chǎn)生價值。

所以到第三個階段的服務，我們覺得這種服務可能更多的是順理成章的，跟客戶有多次的觸達、非常同頻的對話之后，我們可以提供一些產(chǎn)品性的服務給到客戶。當然，這個服務我們在創(chuàng)造營收的角度可能并不理想，但是跟客戶的關系或者是跟客戶的價值體驗來講，還是有一些心得和收獲。這個服務的過程也是一直在探索的狀態(tài)，也是要跟很多的同行來交流和學習。

孫波：剛才冉總提到了運營的體系化，包括其他嘉賓也提到了這個話題，我們知道王玉祥總和您的贏城產(chǎn)業(yè)，在大運營的體系理論和研究都非常多，您是今天最后一個分享嘉賓，我想請您幫我們做一個總結，到底什么樣的產(chǎn)業(yè)大運營體系才是真正的服務于產(chǎn)業(yè)的？

王玉祥：我做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有15年時間，2008年進入這個行業(yè)，之前是做電子信息，做IT系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)的運營。當時做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初衷就是研究珠三角的產(chǎn)業(yè)升級，研究集群的創(chuàng)新，當時從國家創(chuàng)新到區(qū)域創(chuàng)新，最后就落到園區(qū)創(chuàng)新。當時IBM提出智慧地球到智慧城市，最后到智慧園區(qū)，它的智慧園區(qū)要投入幾千萬到上億的資金，資本從哪里來？它提出了科技地產(chǎn)。所以我們當時就定位做科技地產(chǎn)和智慧園區(qū)的運營服務商。

我們是一個純市場化的運營公司，為了做好這個事情，就把行業(yè)中所有的書籍都買回來，產(chǎn)業(yè)、城市、集群、產(chǎn)業(yè)融合等等很多方面的書籍都看了。由于我們是從產(chǎn)業(yè)過來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，我們一開始就提出產(chǎn)業(yè)運營賦能園區(qū)價值，賦能地產(chǎn)價值，產(chǎn)業(yè)運營促進產(chǎn)業(yè)招商，促進資產(chǎn)或者物業(yè)的銷售。這十多年來一直是這樣在全國做各式各樣的科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的服務。

我們也提出“產(chǎn)網(wǎng)融城”大運營的體系，這個體系越到后面越復雜，因為越到后面你關注的不僅僅是一個小的園區(qū)，而是關注到區(qū)域的集群該怎么走，我們也看到很多集群在空心化，很多新的集群在逐漸的發(fā)展起來，很多集群和另外延伸的新集群有很強的關聯(lián)關系。我覺得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)的生態(tài)確實是比較復雜的一個事情和體系。

我一直說國家比較重視自然科學、科技的創(chuàng)新，包括智能硬件、硬科技等等。實際上到今天我們看這個行業(yè)，這么復雜的科學體系下面的缺失太多了。

大運營一定是戰(zhàn)略加上系統(tǒng)化的項目定位、項目招商、項目運營管理，包括開發(fā)建設、規(guī)劃設計等等。我們一直是做戰(zhàn)略+運營的。我對戰(zhàn)略的理解，我認為首先我們要做一個主題園區(qū)的運營，它肯定是要基于這個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。區(qū)域產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略是區(qū)域集群的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，而不僅僅是我僅僅打造一個什么園區(qū)。像深圳20+8重點產(chǎn)業(yè)，我們要怎么做？很多區(qū)是沒有很清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑、邏輯、體系、支撐、團隊，包括一把手、二把手的認知是遠遠不足的。我們看東莞32個鎮(zhèn)街，他們延伸出來上百個主題園區(qū)，但是我們看到每一個鎮(zhèn)街其實是沒有頂層設計的。我說這個不是隨便批評一些領導，因為我十多年看過來，我看到東莞的產(chǎn)業(yè)集群空心化非常之大，再往后如果政府領導還不重視集群的頂層設計，這個空心化可能會加大。隨著信息化的普及，以及物流的普及，它的要素資源、生產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源是在全世界范圍內(nèi)流動。并不是只在灣區(qū)流動，也不只是在全國流動。這么多年我做了很多的培訓，80%的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商我都培訓過，我在中大、清華、深大等等大學里面培訓了很多的地方政府，我培訓的學生有1萬多人，我看過的園區(qū)、了解的園區(qū)都是比較多的，我看到的一個現(xiàn)象是，80%的園區(qū)產(chǎn)品有問題，80%的園區(qū)沒有真正的服務，95%的園區(qū)沒有智慧園區(qū)，但是今天已經(jīng)在提工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)。

而我們的制造業(yè)在運營上的訴求到了什么程度？制造業(yè)專心于它的研發(fā)、生產(chǎn)、交貨，對它的橫向、縱向的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對它的市場拓展，包括現(xiàn)在內(nèi)卷那么厲害，我怎么出海，我出到哪里去，哪里有我的生態(tài)，哪里有我的客戶，哪里有我的政府政策支持，它不是很清楚的，包括優(yōu)秀的經(jīng)營管理、資本運作，很多制造業(yè)是需要服務的，很多園區(qū)還停留在比較初級的服務。我們看到這個行業(yè)真的是亂象叢生、參差不齊，需要從地方政府的維度構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的能力，要有產(chǎn)業(yè)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)集群打造的能力，你的城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟是要理解的，你要做一個基于區(qū)域或者全國的細分產(chǎn)業(yè)領域未來生態(tài)的規(guī)劃，而不是說我什么都做。我們可以看到很搞笑的是，一兩百個園區(qū)沒有引導性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑規(guī)劃，我們看到很多地方政府是沒有一個底層設計的，我們往下做主題園區(qū)的時候你會無所適從。

另外我們看到城投公司，現(xiàn)在城投公司是主力軍，城投公司最關注的是什么？不是運營、服務，而是快速上馬，今年要投資多少，關注招商引資的投資額。我們在服務很多城投公司的時候，當我們認為這個定位沒有，這個設計有很大的問題的時候，他們的回答是，這個項目書記說下個月一定要開工，必須馬上開工。

所以我們現(xiàn)在看到80%的產(chǎn)品有問題。但是我們看到百分之八九十的城投公司是沒有生態(tài)的意識，他們自己沒有基于生態(tài)來規(guī)劃園區(qū)的戰(zhàn)略的意識、認知、能力和服務機構。他們是排斥和民企合作的，但是高手在民間。這些國有的機構能夠解決生態(tài)構建、園區(qū)戰(zhàn)略和園區(qū)系統(tǒng)化運營的能力嗎？解決不了。我們也看到現(xiàn)在冒出很多的各式各樣的公司，包括策劃公司、代理公司、設計公司，在我看來確實很多的公司對行業(yè)的理解太淺了，而且沒有敬畏，大家都不懂，所以都在學習中把一個產(chǎn)品定下來，都在學習中、摸索中把幾十億甚至上百億的投資敲定下來。

可能說了太多的負面也不太好，我想說一下對這個行業(yè)機會的看法。

一個是產(chǎn)業(yè)的投資，確實我們會看到很多制造業(yè)企業(yè)、中小企業(yè)缺乏戰(zhàn)略、商業(yè)模式、經(jīng)營管理、資本運作的能力，我們能不能長期伴隨它做深度的產(chǎn)業(yè)運營服務以及服務持股和投資持股，我們也可以把很多產(chǎn)業(yè)生態(tài)的企業(yè)組合在一起，到一些地方去拿到政府的支持，拿到國外的市場的支持，我們來探討它共性的服務的需求，做一些供應鏈的服務和產(chǎn)業(yè)的孵化、投資服務。

第二個是宏觀方面，未來行業(yè)里的資產(chǎn)并購應該是一個比較大的機會，我們對智能制造、電子信息等等灣區(qū)主導的行業(yè)比較關注，對資產(chǎn)的并購我們也高度關注，我們希望看到全球的資本流向是什么樣的走向，什么時候我們的資產(chǎn)會有逐步回升的過程，我們來看優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)怎么做一些整合、服務，或者說做一些資產(chǎn)的投資。

孫波：謝謝王總，王總剛才提到了要真正構建一個大運營的體系，來賦能產(chǎn)業(yè)，其實本質(zhì)上要回到源頭，就是回到本身產(chǎn)業(yè)的選擇和產(chǎn)業(yè)的定位。

今天8位嘉賓圍繞著工業(yè)、科技和服務，這也是未來我們可能會面臨的永恒的話題，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在大灣區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的洪流里面，各位嘉賓也給到了對行業(yè)、對市場、對政府的很多期許、建議，也有很多的展望。

我們探討未來大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級、產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，以及服務和運維能力的升維，本質(zhì)上都是希望能夠真正回歸到產(chǎn)業(yè)本身的需求，能關注到它的底層邏輯，并且能夠構建出相對有優(yōu)勢的競爭力，提供更好的服務和運營的體系，這其實也是我們所有產(chǎn)業(yè)人共同的目標，這也是我們今天這場討論的意義所在。

我們這場討論提了很多正面和反面的想法，非常感謝各位嘉賓的真知灼見，本環(huán)節(jié)的討論到此結束。