中國(guó)電子來(lái)深圳已經(jīng)有將近兩年時(shí)間了，作為一個(gè)世界500強(qiáng)從北京遷過(guò)來(lái)，也是引起了很大的轟動(dòng)，中國(guó)電子來(lái)了之后也在做幾件事，我們進(jìn)行了業(yè)務(wù)的重組。國(guó)資委對(duì)90多家央企都有自己的定義，就是要有一個(gè)牽頭的主營(yíng)業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略定位，中國(guó)電子是國(guó)資委定的計(jì)算產(chǎn)業(yè)的鏈長(zhǎng)單位，我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是打造網(wǎng)信事業(yè)的核心戰(zhàn)略科技力量。我們有5大主要的產(chǎn)業(yè)方向：計(jì)算產(chǎn)業(yè)、集成電路、網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)應(yīng)用和高新電子（軍工）。同時(shí)我們?cè)诮衲暌詠?lái)也把我們旗下其它的業(yè)務(wù)做了一個(gè)重新的梳理，做大做強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我們業(yè)務(wù)支撐里面非常重要的板塊，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨(dú)立出來(lái)了。同時(shí)我們?cè)谶@邊和深圳市政府合資成立了元器件及集成電路交易國(guó)際中心，目前我們也是在其它的區(qū)落分中心，我們希望能把元器件供應(yīng)、防斷供等等的功能體現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略層面。同時(shí)我們成立了數(shù)產(chǎn)集團(tuán)，這是我們專(zhuān)業(yè)的子集團(tuán)，就是做數(shù)據(jù)的治理和應(yīng)用。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，中國(guó)電子旗下做得最大的一塊是中電光谷產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)了40多個(gè)城市，有80多個(gè)園區(qū)。如何把我們的產(chǎn)業(yè)載體、產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)治理能力和主營(yíng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)合，現(xiàn)在也是中國(guó)電子想要主打計(jì)算產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的園區(qū)，我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)也是一個(gè)很重要的抓手。我們?cè)跇I(yè)務(wù)層面是一體兩翼，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為主體，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為支撐、產(chǎn)業(yè)投資為引擎，實(shí)際上也是涵蓋了我們現(xiàn)在比較重要的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的工具。其中我們的產(chǎn)業(yè)投資板塊已經(jīng)從2015年左右開(kāi)始做天使投資，轉(zhuǎn)向?yàn)槲覀兊某鞘袑?dǎo)入產(chǎn)業(yè)做相應(yīng)的服務(wù)，成為了一個(gè)重要的配套。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)也有數(shù)字化的板塊，所以我們?cè)诟鱾€(gè)地方還是會(huì)根據(jù)城市的特色和稟賦，打造不同的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盡量跟我們的計(jì)算產(chǎn)業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)合。比如說(shuō)我們能做的關(guān)于數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)安全的中心，是可以圍繞它去打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的。比如說(shuō)我們可以做智算中心，而且現(xiàn)在都有這樣的成功案例。我們也希望根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特色，服務(wù)本地的經(jīng)濟(jì)。

在業(yè)務(wù)上我們連續(xù)幾年的運(yùn)營(yíng)收入占比都超過(guò)了50%，純地產(chǎn)的收入是逐年下降的，我們也意識(shí)到產(chǎn)業(yè)服務(wù)作為公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施不像地產(chǎn)這樣的高暴利行業(yè)，還是一個(gè)以運(yùn)營(yíng)為主的方向，我們目前服務(wù)兩個(gè)板塊，一個(gè)是政府，一個(gè)是企業(yè)，我們一直踐行央企帶動(dòng)大中小微企業(yè)的聯(lián)合創(chuàng)新，我們提出P+EPCIO的模式，從前期開(kāi)始的EPC再到運(yùn)營(yíng)，是閉環(huán)的服務(wù)體系，通過(guò)研究、規(guī)劃和政府達(dá)成共識(shí)，然后把它實(shí)施和落地，把它一直走下去。目前我們幾十個(gè)園區(qū)都是在這樣推進(jìn)。

目前我負(fù)責(zé)的這一塊就是在深圳華強(qiáng)北的園區(qū)，我們拿我們的產(chǎn)業(yè)資源和政府政策合作，因?yàn)槲覀冞M(jìn)入深圳比較早，我們?cè)谌A強(qiáng)北有50萬(wàn)平米的廠(chǎng)房，我們現(xiàn)在拿了近7萬(wàn)平米的項(xiàng)目，有做城市更新、綜合整治的項(xiàng)目，做了一個(gè)智能硬件的創(chuàng)新中心，福田區(qū)也出臺(tái)了專(zhuān)項(xiàng)政策給予支持，合作的成果也是非常多的，這也是中國(guó)電子踐行網(wǎng)信生態(tài)打造的一個(gè)小的窗口和示范。我們?cè)谶@幾個(gè)載體里面各有分工，有純粹做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的，注重科技成果的轉(zhuǎn)化，注重幫企業(yè)跟中國(guó)電子的核心企業(yè)進(jìn)行鏈接，用很多活動(dòng)、對(duì)接會(huì)，以及成立深圳信創(chuàng)硬件產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等等方式，跟企業(yè)建立聯(lián)系，包括我們建立了適配中心，也有跨區(qū)域協(xié)同的板塊，為全國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商以及他們到深圳發(fā)展提供渠道和窗口。還有以我們的產(chǎn)業(yè)配套為服務(wù)的，就是更求經(jīng)濟(jì)效益的板塊，我們做了不同的定位，把我們的項(xiàng)目整合成中電創(chuàng)新科技集聚示范區(qū)，這樣一個(gè)軟整合是運(yùn)營(yíng)上的，不是股權(quán)上的，去年也獲得了中國(guó)電子管理創(chuàng)新的三等獎(jiǎng)，也是對(duì)我們運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新或者思路的肯定。

未來(lái)我們想還是在我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，更多地注重于對(duì)企業(yè)的服務(wù)、運(yùn)營(yíng)資源賦能和本地的認(rèn)知、政府的支持多方面的結(jié)合，希望能讓更多的產(chǎn)業(yè)園不僅成為一個(gè)幫助當(dāng)?shù)剡M(jìn)行產(chǎn)業(yè)組織的新發(fā)展亮點(diǎn)，也同時(shí)成為中國(guó)電子帶我們的核心二級(jí)企業(yè)去發(fā)展業(yè)務(wù)，形成一個(gè)雙向共贏的結(jié)果，也希望未來(lái)有更多的優(yōu)秀案例呈現(xiàn)出來(lái)。

閻鏡予：謝謝孫總，前面兩位都是國(guó)企，同時(shí)也是有實(shí)體產(chǎn)業(yè)做支撐的背景。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)民企某種程度上比國(guó)企活得更艱難，但是民企里面也有特別優(yōu)秀的代表，大家知道中南高科不管在歸讓還是在管理水平上，也基本上能做到行業(yè)的頂尖水平。作為一個(gè)民企，尤其是我們自己在行業(yè)資源可能相對(duì)前面兩位有實(shí)體企業(yè)做支撐的先天優(yōu)勢(shì)的情況下，民企如何突圍，如何打造民企的特色？也想請(qǐng)孟總給大家進(jìn)行一個(gè)分享。

孟泉：今天下午聽(tīng)了幾位企業(yè)的演講還是收獲頗豐的，尤其剛才兩位中字頭的國(guó)央企，充分體現(xiàn)了國(guó)企擔(dān)當(dāng)?shù)淖黠L(fēng)，讓我感到收獲頗豐。

中南高科作為國(guó)內(nèi)民營(yíng)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)商，我們?cè)趪?guó)內(nèi)80多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)了200多個(gè)園區(qū)，目前在整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境下，中南高科也在持續(xù)思考如何在未來(lái)的市場(chǎng)上謀求自己的生存、發(fā)展，謀求自己的第二發(fā)展曲線(xiàn)。上個(gè)月中南高科也是正式對(duì)外發(fā)布了我們的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)因大聯(lián)科，跟今天的主題比較呼應(yīng)，就是將生態(tài)體系建立和運(yùn)營(yíng)作為我們的第二發(fā)展曲線(xiàn)，謀求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

我們現(xiàn)在重點(diǎn)將企業(yè)作為非常重要的數(shù)字資產(chǎn)的資源做一個(gè)生態(tài)的發(fā)掘和應(yīng)用，中南高科目前已經(jīng)入園的企業(yè)超過(guò)1萬(wàn)家，因?yàn)槲覀兡壳暗钠髽I(yè)大部分是中小甚至是微型的入園企業(yè)，雖然數(shù)量比較龐大，但是整體的質(zhì)量肯定是不如國(guó)央企的重點(diǎn)企業(yè)那么高，而這些企業(yè)又是中國(guó)制造業(yè)企業(yè)非常重要的基石，很多種小微企業(yè)都是具備非常高的成長(zhǎng)性的，我們的園區(qū)里出現(xiàn)過(guò)很多的企業(yè)，從入園開(kāi)始一直到最后，成長(zhǎng)為高新技術(shù)企業(yè)、專(zhuān)精特新小巨人甚至上市企業(yè)。但這些企業(yè)我們?cè)诟麄兘涣鳒贤ǖ倪^(guò)程中發(fā)現(xiàn)他們的需求是非常具體的，小到一個(gè)申報(bào)、訂單，小到一個(gè)具體門(mén)牌上要放什么顏色的字等等很具體的問(wèn)題。我們經(jīng)過(guò)這段時(shí)間之后發(fā)現(xiàn)，不管我們通過(guò)高科技的手段、數(shù)字化的手段還是賦能的手段，最后都是要落實(shí)到人，也就是落到這些企業(yè)家，落到這些真正為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制造業(yè)發(fā)展實(shí)打?qū)嵶鲐暙I(xiàn)的具體的活生生的案例上。

所以我們?cè)诮涣鬟^(guò)程中，在重點(diǎn)打造兩個(gè)板塊，第一個(gè)板塊是企業(yè)家社群。除了我們的1萬(wàn)多家入園企業(yè)之外，中南高科每年會(huì)接觸到準(zhǔn)意向入園企業(yè)大概20萬(wàn)個(gè)左右，這些入園企業(yè)雖然沒(méi)有入園，但是它本身的企業(yè)質(zhì)量非常好，我們將這些企業(yè)通過(guò)我們一系列的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，把它打造為企業(yè)家社群。比較典型的案例是我們跟著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波先生合作的中德制造業(yè)研修院，每年通過(guò)大量的實(shí)地授課、走訪(fǎng)，包括一些參訪(fǎng)、論壇，把這些入園企業(yè)和意向的入園企業(yè)通過(guò)這樣的方式打造成活生生的社群，通過(guò)社群的運(yùn)營(yíng)，將我們的流量轉(zhuǎn)化成私域流，持續(xù)對(duì)這些企業(yè)家進(jìn)行深耕，幫助他們?cè)谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中鏈接更多的資源。

第二是在數(shù)字化領(lǐng)域一直在持續(xù)進(jìn)行嘗試。我們所謂的數(shù)字化，一方面是將我們的這些數(shù)字資產(chǎn)形成標(biāo)簽，變成我們的數(shù)字化資源，比如說(shuō)我們利用騰訊企業(yè)微信、騰訊云等資源，把他們進(jìn)行數(shù)字化、標(biāo)簽化的處理。同時(shí)我們和國(guó)內(nèi)一些知名軟硬件服務(wù)供應(yīng)商達(dá)成了很持久的合作，包括硬件方面的聯(lián)想、戴爾，我們舉辦了戴爾中國(guó)智慧行，已經(jīng)在全國(guó)做了20站，將我們的商用產(chǎn)品和企業(yè)的實(shí)際去一些結(jié)合。包括我們和國(guó)內(nèi)工業(yè)軟件領(lǐng)域比較知名的企業(yè)合作，甚至我們下一步會(huì)和一些更知名的企業(yè)達(dá)成一些戰(zhàn)略合作，將這些數(shù)字化的能力賦能給入園企業(yè)，幫助他們解決實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一系列更加具體的問(wèn)題。來(lái)形成整體的生態(tài)。中國(guó)制造業(yè)企業(yè)有很多很具體的需求，我們也希望借助我們平臺(tái)的力量，借助中南高科的努力，幫助入園企業(yè)不斷地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)展、壯大、騰飛，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)打好更好的基礎(chǔ)。

閻鏡予：謝謝孟總。前面三位都是業(yè)主，整個(gè)行業(yè)里面還有輕資產(chǎn)服務(wù)商，不是業(yè)主，但是是為業(yè)主提供服務(wù)。我們知道鼎界實(shí)業(yè)公司剛成立，但是陳朝朝先生以前也是深圳政府的領(lǐng)導(dǎo)，有多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我想聽(tīng)陳總介紹一下，鼎界作為一個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)商，怎么給業(yè)主們提供自己的服務(wù)，能夠?yàn)榇蠹屹x能。

陳朝朝：謝謝閻博士，應(yīng)該說(shuō)我們選擇這個(gè)路徑，其實(shí)是基于對(duì)目前市場(chǎng)的三個(gè)判斷，第一個(gè)是原來(lái)我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部的很多是民營(yíng)企業(yè)的創(chuàng)新模式，近一年年來(lái)紛紛在退出。第二個(gè)是我們做得比較好的，比如說(shuō)中集產(chǎn)城、中電，國(guó)企和民企的合作，目前看是大勢(shì)所趨，也是目前我們能看到唯一的一個(gè)還有巨大前景的方式。第三個(gè)就是剛才閻博士問(wèn)的民企的路在何方。如果我們不能解決行業(yè)里面純市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的邏輯，這個(gè)市場(chǎng)是不對(duì)的，或者這個(gè)市場(chǎng)就沒(méi)有。真正民企的商業(yè)模式，這幾年有很多好的模式，但是可以講這個(gè)行業(yè)里面的商業(yè)模式、盈利邏輯是斷片的，現(xiàn)在政府給出的路徑?jīng)]有完全走通，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)里面是非常痛苦的，這是不正常的。

我們?cè)谌ツ暄芯亢驮囁筮x擇了另外一條路，我們做得比較輕，但其實(shí)我們是用產(chǎn)業(yè)的股權(quán)投資+項(xiàng)目操盤(pán)，核心目的是解決未來(lái)有極大發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)服務(wù)痛點(diǎn)問(wèn)題，落腳點(diǎn)是解決行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題。

剛才聽(tīng)?zhēng)孜粚?zhuān)家發(fā)言，我特別關(guān)心一個(gè)事情，無(wú)論是數(shù)字產(chǎn)業(yè)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)，我們?cè)诰劢挂粋€(gè)產(chǎn)業(yè)縱深服務(wù)的體系下，我們的價(jià)值一定是解決它的痛點(diǎn)，哪些痛點(diǎn)是我們能解決的？我們有價(jià)值去解決的？我覺(jué)得找到這么一個(gè)核心的節(jié)點(diǎn)是我們做產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值所在。我們?nèi)ツ曜隽艘荒甑膰L試，非常難，有政策的問(wèn)題，也有市場(chǎng)的問(wèn)題，特別是對(duì)我們這個(gè)行當(dāng)?shù)娜藖?lái)講，我們的邊界到底在哪里，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，我們不能把優(yōu)先的資源投入到我們不能體現(xiàn)最大價(jià)值的領(lǐng)域。

我們?cè)瓉?lái)也一直在講，我們非常關(guān)注生態(tài)體系，我看今天幾位專(zhuān)家也在講生態(tài)體系。但是生態(tài)體系是非常龐大的，到底我們自己的定位在體系中是什么樣的位置？大家可以看到很多模式，大家都是基于自己的優(yōu)勢(shì)，我們的出發(fā)點(diǎn)都一定是我能解決的問(wèn)題，我覺(jué)得這一點(diǎn)應(yīng)該是普遍共識(shí)，如果再往深層次深挖，其實(shí)我們的老板應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)界。我們做出的服務(wù)是以落地載體為核心的生態(tài)型的服務(wù)。再往下深耕，就會(huì)把這個(gè)產(chǎn)業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)邏輯、商業(yè)邏輯打開(kāi)。

我有一個(gè)不成熟的判斷，我認(rèn)為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可能會(huì)出現(xiàn)更多的模式化的創(chuàng)新，甚至是裂變，有可能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是我們其中的一個(gè)分支，可能不是主流。所以我們覺(jué)得這幾年在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境，雖然大家很艱難，但我覺(jué)得這幾年是我們正在發(fā)生一個(gè)巨大裂變，包括我們?cè)谶@么多年的房地產(chǎn)行業(yè)粒粒、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，沒(méi)有使用過(guò)現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)的科技的發(fā)展、數(shù)字的發(fā)展，它一定會(huì)帶來(lái)我們整個(gè)服務(wù)模式、商業(yè)邏輯的裂變，甚至說(shuō)誰(shuí)能走出來(lái)，我相信一定是下一代我們這個(gè)行業(yè)的佼佼者。

所以我覺(jué)得還是應(yīng)該給大家一句鼓勵(lì)的話(huà)，市場(chǎng)上最黑暗的時(shí)刻不可怕，我們未來(lái)的前途非常光明，而且我也非常高興能夠跟這么多優(yōu)秀的前輩、同事一起來(lái)共同創(chuàng)造美好的未來(lái)。

閻鏡予：謝謝陳總。剛剛陳總也提到一個(gè)很重要的話(huà)題，就是現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的基本邏輯可能已經(jīng)發(fā)生了變化，過(guò)去可能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里面也有好多銷(xiāo)售型物業(yè)，現(xiàn)在在政府那里已經(jīng)被卡死了，能拿到50%可售物業(yè)的比例已經(jīng)不錯(cuò)了，現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)行不通了。國(guó)家關(guān)上一扇門(mén)，一定會(huì)打開(kāi)一扇窗，這個(gè)窗就是今天的第二個(gè)話(huà)題——聯(lián)通。我們關(guān)上一扇門(mén)的時(shí)候，一定要給敢于做長(zhǎng)期投資、賺慢錢(qián)的企業(yè)資金融通的通道，所以我們接下來(lái)就談?wù)凴EITs和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的話(huà)題。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該講是整個(gè)行業(yè)里面比較新的力量，物流園區(qū)是一個(gè)非常成熟，而且發(fā)展多年，在國(guó)外也非常成熟的板塊。今天我們特別高興有兩位物流地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)了REITs的專(zhuān)家來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)REITs過(guò)程中的問(wèn)題，也有發(fā)完REITs以后怎么維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)、保護(hù)投資者的權(quán)益，能夠讓自己的REITs價(jià)格有一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的預(yù)期和走勢(shì)的問(wèn)題。所以我想對(duì)兩位分別提問(wèn)，首先有請(qǐng)ESR的王總，特別想請(qǐng)教王總，咱們現(xiàn)在在REITs這個(gè)層面，在發(fā)行過(guò)程中，物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)要注意哪些問(wèn)題，能夠提升大家的發(fā)行成功概率？

今年上半年國(guó)家已經(jīng)說(shuō)了，REITs要進(jìn)入常態(tài)化，原來(lái)叫試點(diǎn)，今年上半年已經(jīng)說(shuō)了常態(tài)化。但是從咱們的真實(shí)感受來(lái)看，到底有沒(méi)有常態(tài)化？請(qǐng)王總給我們做一個(gè)分享。

王帥：先把ESR的情況給大家做一個(gè)介紹，ESR集團(tuán)成立于2011年，我們是一個(gè)從中國(guó)走出去的專(zhuān)業(yè)從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，目前ESR集團(tuán)是全球排名第三大的上市的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)公司，僅次于美國(guó)的黑石和加拿大的柏楓。ESR也是亞太地區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，目前我們?cè)谌?8個(gè)國(guó)家開(kāi)發(fā)并管理了大概4200萬(wàn)平方米的物業(yè)，公司的重心在亞太區(qū)，目前我們?cè)谥袊?guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞、印度、印尼、越南、泰國(guó)都有進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，并且成為這些經(jīng)濟(jì)比較活躍區(qū)域的行業(yè)的領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商。

ESR在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了大概35個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)的體量在1200萬(wàn)平方米，我們的業(yè)態(tài)規(guī)模有物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，也有數(shù)據(jù)中心，同時(shí)還有兩個(gè)生物醫(yī)藥的園區(qū)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中。

回到剛才閻博士提到的問(wèn)題，我更正一下，我們的REITs是剛剛經(jīng)過(guò)發(fā)改委的組建，已經(jīng)上報(bào)了證監(jiān)會(huì)，準(zhǔn)備在今年年底或者明年年初正式上市。我們這個(gè)REITs籌備的過(guò)程經(jīng)歷了疫情期間，整個(gè)公司籌備這個(gè)REITs已經(jīng)有兩年的時(shí)間，去年在上海封城期間也發(fā)生停擺，所以還是有一個(gè)波折的，并且在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)家對(duì)REITs的申報(bào)也不斷從嚴(yán)，所以很多文件的要求，包括對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的租賃都有更高的要求。如果大家想做REITs，尤其是傳統(tǒng)的行業(yè)想轉(zhuǎn)型，想把產(chǎn)品放到資本市場(chǎng)，可能第一天就要考慮合規(guī)性，包括要考慮現(xiàn)在國(guó)家證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委的要求，你當(dāng)年做這些項(xiàng)目的時(shí)候可能并沒(méi)有這些要求。舉個(gè)例子，這次裝入我們REITs的第一批項(xiàng)目是ESR夢(mèng)開(kāi)始的地方，我們剛成立這個(gè)公司在昆山華僑做的三個(gè)物流園項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我們報(bào)建項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有水土保持的要求，大概2016、2017年之后才有水土保持辦提出這樣的要求，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都要做水土保持的前期的申報(bào)、過(guò)程的管理和最后的受理。我們?cè)谏陥?bào)REITs的時(shí)候有這些要求，但是報(bào)建的時(shí)候沒(méi)有這些要求，所以有一些需要補(bǔ)資料的工作。還有規(guī)劃國(guó)土和住建現(xiàn)在并到一個(gè)部門(mén)，有些事情你要找規(guī)劃國(guó)土的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有這個(gè)部門(mén)了，要找自規(guī)局來(lái)解決，在這個(gè)過(guò)程有很多之前沒(méi)有預(yù)料到的事情，所以需要研讀材料，并且要找專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)幫你做這些文件。

在2022年底疫情打開(kāi)之后，我們覺(jué)得市場(chǎng)可能會(huì)回暖，但是今年回暖的速度沒(méi)有去年預(yù)期那么快，所以今年上市的大多數(shù)REITs表現(xiàn)沒(méi)有之前那么好，所以這也給這個(gè)行業(yè)打開(kāi)這扇門(mén)增加了一些阻礙。但我覺(jué)得物流資產(chǎn)、工業(yè)資產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)里面，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相比，跟商業(yè)相比，跟酒店式的資產(chǎn)相比，我們還是最穩(wěn)健的，同時(shí)也是回暖的時(shí)候我們最先有反映的。大家應(yīng)該對(duì)我們這個(gè)行業(yè)進(jìn)入REITs充滿(mǎn)信心。

閻鏡予：謝謝王總，剛才王總主要分享了發(fā)REITs過(guò)程中間要提前預(yù)判有哪些問(wèn)題，提前做好準(zhǔn)備。東久新宜已經(jīng)發(fā)過(guò)REITs了，而且在市場(chǎng)上已經(jīng)有一段時(shí)間了，剛才王總也說(shuō)，過(guò)去一段時(shí)間可能達(dá)不到市場(chǎng)的預(yù)期，尤其是我們看到可能物流還相對(duì)穩(wěn)健一些，但是產(chǎn)業(yè)園方面，比如張江高科的REITs，因?yàn)檎軒?kù)退租，直接影響這個(gè)REITs價(jià)格大幅下降，包括老牌的中關(guān)村，今年的表現(xiàn)也不盡人意。這到底是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，還是一個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，包括我們?cè)趺唇o到投資人信心？

另外我們也知道，發(fā)了REITs之后，它本身是一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)其實(shí)是可以去并購(gòu)其它的同類(lèi)資產(chǎn)的，咱們發(fā)完REITs，作為一個(gè)平臺(tái)以后，我們有沒(méi)有去收購(gòu)不是我們自己公司，但是是別人同類(lèi)資產(chǎn)的計(jì)劃？如果有的話(huà)，大概是怎么樣的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)？

陳名：主持人的問(wèn)題比較多，我總結(jié)一下，大致介紹一下東久新宜當(dāng)初上REITs，包括現(xiàn)在給我們帶來(lái)的一些益處，包括我們?cè)诠芾鞷EITs過(guò)程中碰到的困難，以及對(duì)未來(lái)的展望。

我先介紹一下東久新宜，我們是兩家公司合并的，就是東久集團(tuán)和新宜集團(tuán)在2021年因?yàn)楣蓶|結(jié)構(gòu)類(lèi)似，所以我們合并為一家公司，然后又重新在市場(chǎng)上招募了一些投資人。我們目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)，就是希望把自己打造成一個(gè)中國(guó)新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施全面的服務(wù)商和供應(yīng)商，旗下的板塊大概涉及了物流、冷鏈、工業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)廠(chǎng)房、生物醫(yī)藥，以及城市更新這幾個(gè)板塊。

我們這次上的REITs的名字是“東久新經(jīng)濟(jì)REITs”，所謂新經(jīng)濟(jì)REITs，就是可以放物流資產(chǎn)，也可以放我們旗下的廠(chǎng)房資產(chǎn)，還可以放研發(fā)辦公資產(chǎn)，這些都可以裝到我們的REITs里面。

剛才王總說(shuō)他們花了兩年的時(shí)間推出這個(gè)REITs，我們是花了三年時(shí)間才上這個(gè)REITs。我們?cè)谝咔橹熬驮诳紤]發(fā)這個(gè)REITs，第一批的REITs更多的是傾向于國(guó)企，所以作為民企，我們當(dāng)時(shí)也不是很確定，也沒(méi)有民企去上過(guò)任何的REITs，所以我們?cè)仁窍敫R港一起發(fā)。經(jīng)過(guò)中間的一些波折之后，我們雙方就拿各自的資產(chǎn)上了。在2022年10月13、14日臨港和東久分別在上交所上了自己的REITs，中間的波折也是非常多。剛才王總總結(jié)了當(dāng)中的一些波折，包括合規(guī)性的問(wèn)題、民企最終的受益人的認(rèn)定、審查等等，中間的程序是非常復(fù)雜的。

我們首發(fā)的時(shí)候裝的4個(gè)全部是以生產(chǎn)廠(chǎng)房為主的產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)包，是位于上海、昆山、常州和無(wú)錫，都是在華東地區(qū)最黃金的生產(chǎn)制造的園區(qū)。上市之后它的表現(xiàn)遠(yuǎn)超我們的預(yù)期，原先我們給投資人公布的是95%的穩(wěn)定出租率，我們自從上市之后一直是保持百分之百的出租率。在去年第二、第三季度受到中關(guān)村和張江的退租影響下，我們的REITs表現(xiàn)還是比較堅(jiān)挺的，哪怕是解禁之后，經(jīng)歷了戰(zhàn)配的投資人拋售之后，我們還維持11%的收益率，是領(lǐng)跑產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的。

發(fā)了REITs之后對(duì)我們有一些益處，我給大家分享一下，我可以總結(jié)9個(gè)字：降杠桿、增規(guī)模、促品牌。

降杠桿是很顯而易見(jiàn)的，我們拿地建設(shè)的時(shí)候不可避免要用杠桿，至少現(xiàn)在可以看到55%、60%左右的杠桿率。用了REITs之后，我們可以把自己的股比降到20%，在同樣的情況下，我們自有資金投入的杠桿率是顯著降低的。

增規(guī)模，自從有了REITs的平臺(tái)之后，特別是在廠(chǎng)房投資的邏輯上，相當(dāng)于是一個(gè)重塑的概念。在沒(méi)有廠(chǎng)房REITs的情況下，自從2014、2015年開(kāi)始探索生產(chǎn)型廠(chǎng)房這樣一個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的時(shí)候，我們不知道退出的渠道在哪里，直到去年我們有了REITs之后，很多的投資人都來(lái)問(wèn)詢(xún)，能不能跟他們一起跟投一些廠(chǎng)房。對(duì)于廠(chǎng)房這個(gè)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，投融管退就已經(jīng)完全打通了，也促使了我們除了再拿新的土地開(kāi)發(fā)之外，我們還可以利用好REITs平臺(tái)收購(gòu)其它的資產(chǎn)。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中并不是一蹴而就的，我們雖然有這個(gè)信心，也在市場(chǎng)上勾兌一些項(xiàng)目，但是主要碰到兩個(gè)障礙，第一個(gè)是現(xiàn)在REITs要發(fā)行主體原始權(quán)益人的認(rèn)定，如果你是一個(gè)第三方的資產(chǎn)，比如說(shuō)你是基金的資產(chǎn)，或者說(shuō)是其它的開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)，對(duì)于直接裝到REITs里面來(lái)，目前是沒(méi)有成功案例的，我們目前也在跟發(fā)改委做溝通，希望能夠打開(kāi)這個(gè)渠道，這樣REITs市場(chǎng)才會(huì)逐漸變得更靠近發(fā)達(dá)市場(chǎng)、越來(lái)越成熟，這是我們現(xiàn)在在做的事情。

還有一個(gè)難點(diǎn)，很多的同行現(xiàn)在也想發(fā)REITs，未必想把資產(chǎn)賣(mài)給東久REITs。但是到市場(chǎng)運(yùn)行到一定的階段，收并購(gòu)類(lèi)的項(xiàng)目，包括有一些很小的開(kāi)發(fā)商，它無(wú)論如何都沒(méi)法達(dá)到發(fā)改委發(fā)REITs的條件，我覺(jué)得賣(mài)給我們也是一個(gè)很好的出路，可以活化它的資產(chǎn)。

促品牌，這一塊我深有感觸。剛才講到我們把投融管退打通之后，很多資本方來(lái)找我們，原先我們只接觸到一些險(xiǎn)資的資本方，現(xiàn)在看到有一些投我們二級(jí)市場(chǎng)的資本方，他們對(duì)一級(jí)市場(chǎng)也很感興趣，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)已經(jīng)跌得很厲害了，為什么不能在一級(jí)的時(shí)候介入拿到優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，提前鎖定，反而到最后上市之后回報(bào)比在二級(jí)市場(chǎng)上要高很多。我們?nèi)ツ甑浆F(xiàn)在一共募集了30億美金的Pre REITs，所以REITs給我們帶來(lái)非常強(qiáng)大的促品牌的效益。

在這個(gè)過(guò)程中困難點(diǎn)也有三個(gè)：一個(gè)是合規(guī)性的問(wèn)題，我就不贅述了，這個(gè)過(guò)程中還是需要有耐心，而且要抱著一顆比較積極的心態(tài)去面對(duì)。第二個(gè)是REITs上市之后，我們面對(duì)的更多的是公眾投資人，他們的神經(jīng)非常脆弱，作為運(yùn)管方來(lái)講很正常的一件事情，比如有租戶(hù)退租了，空了一兩個(gè)月才有新的租戶(hù)進(jìn)來(lái)，但是二級(jí)市場(chǎng)就沒(méi)辦法接受，他覺(jué)得這是不可接受的。所以我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中摸清楚了二級(jí)市場(chǎng)投資人的想法，對(duì)我們的資管要求就更加嚴(yán)格。以前我們會(huì)提早6個(gè)月去復(fù)盤(pán)一些到期的租約，現(xiàn)在我們要更早，甚至要很早就開(kāi)始跟客戶(hù)談，你如果續(xù)租的話(huà)，我們可以把時(shí)間延長(zhǎng)得更多一些。

第三是投資人教育的問(wèn)題?，F(xiàn)在REITs市場(chǎng)投資人大多數(shù)都是投機(jī)型的客戶(hù)，這其實(shí)是非常不健康的狀態(tài)。尤其是我們這次在解禁之后的市值管理的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，建議王總在找投資人的時(shí)候要特別注意，因?yàn)镽EITs的產(chǎn)品屬性還是長(zhǎng)期投資，一定要匹配好你的投資人。有些玩家就是走短線(xiàn)的，他不是你的長(zhǎng)期投資人，所以我們復(fù)盤(pán)的時(shí)候，看到我們?cè)谑装l(fā)的時(shí)候有些投資人的選擇是錯(cuò)誤的，這次擴(kuò)募的時(shí)候我們就會(huì)非常小心地選擇投資人。

閻鏡予：感謝陳總，把我要轉(zhuǎn)的話(huà)題幫我轉(zhuǎn)到了投資人身上。現(xiàn)在到第三個(gè)關(guān)鍵詞，就是資本。今天我們也特別榮幸請(qǐng)到元豐資本的古總。元豐資本是最終的出資方，包括幫我們做上市、海外并購(gòu)，古總都有特別多的經(jīng)驗(yàn)，我想請(qǐng)古總聊一聊，站在投資人的角度，如何看待我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)和物流資產(chǎn)？跟其它的資產(chǎn)相比，為什么我們會(huì)選擇投這兩類(lèi)資產(chǎn)？對(duì)REITs來(lái)講，目前中國(guó)市場(chǎng)是什么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，跟海外相比，中國(guó)還有哪些發(fā)展的空間？

古迎輝：中國(guó)的REITs是最近幾年才發(fā)展起來(lái)的，特別是在前幾年疫情的情況下推出的，這也符合國(guó)際的慣例，比如美國(guó)他們?cè)诮鹑诃h(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境最困難的時(shí)候推出REITs這樣的金融工作，以幫助政府解決社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)也是在環(huán)境比較差的時(shí)候，恰到好處地推出了REITs這樣的金融工具。有了這個(gè)金融工具之后，我們就對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、消費(fèi)類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施有了很好的退出通道。特別是對(duì)于產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)，以前的退出方式就是整體銷(xiāo)售，采用股權(quán)銷(xiāo)售的方式，現(xiàn)在有了REITs，就可以很好地做證券化，達(dá)到退出的目的。所以REITs對(duì)產(chǎn)業(yè)園有巨大的促進(jìn)作用，而且REITs市場(chǎng)是非常巨大的市場(chǎng)，它不僅對(duì)產(chǎn)業(yè)園有一個(gè)良性的循環(huán)，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)園里面的產(chǎn)業(yè)也是有間接的輔助作用。

現(xiàn)在資本界有一個(gè)最新的趨勢(shì)，不單只投資產(chǎn)業(yè)載體，也十分樂(lè)意投資產(chǎn)業(yè)園里面好的企業(yè)，通過(guò)投資來(lái)引進(jìn)更好的企業(yè)進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

REITs在中國(guó)還是一個(gè)比較新的金融工具，或者還在幼兒園的階段，很多方面還需要進(jìn)一步完善，包括剛剛也提到了一些稅收、法律方面要不斷完善的問(wèn)題。因?yàn)镽EITs在剛剛才剛剛發(fā)展起來(lái)，整個(gè)行業(yè)還需要形成規(guī)則，現(xiàn)在的規(guī)則還沒(méi)有很好的形成，包括怎樣認(rèn)同REITs的組成，怎么推動(dòng)REITs的上市等等，還有投資者認(rèn)同的問(wèn)題。西方的投資者可以采取很多成熟的方法來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)讓一個(gè)租戶(hù)占用REITs資產(chǎn)里面很大的比例，他們一個(gè)REITs的上市項(xiàng)目可能會(huì)找出十幾個(gè)、幾十個(gè)甚至上百個(gè)租戶(hù)，以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。而且不同的REITs，可能是涵蓋在不同的地區(qū)、不同的行業(yè)，避免由于某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致對(duì)REITs估值很大的影響。這也是從估值方法反推到我們找項(xiàng)目源的時(shí)候應(yīng)該找什么樣的項(xiàng)目，怎么把它形成一個(gè)REITs的上市項(xiàng)目，這些都是相輔相成的。

閻鏡予：謝謝古總，今天幾位嘉賓都把自己的真知灼見(jiàn)對(duì)大家進(jìn)行了分享，雖然我們還有很多問(wèn)題，但是主辦方已經(jīng)好幾次提醒時(shí)間到了，大家還意猶未盡，期待明年觀點(diǎn)再做論壇的時(shí)候，我們大家還能坐在一起，共同繼續(xù)今天的話(huà)題。謝謝各位嘉賓。