本文為肖琴女士在2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇“全體大會(huì)”上發(fā)表的演講。

肖琴（潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理）：非常高興在今天這個(gè)場(chǎng)合，一方面是見(jiàn)到了很多老朋友，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)圈子很小。另外一方面也是見(jiàn)到了很多新朋友。潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司，也借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家介紹一下我們這個(gè)平臺(tái)公司。

大家可能對(duì)華潤(rùn)置地、中城新產(chǎn)業(yè)都有些了解，但是對(duì)潤(rùn)城了解比較少。實(shí)際上潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)是華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)合資的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司，當(dāng)時(shí)我們是合資了兩家產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司，一個(gè)是華城新產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)門(mén)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)，另外一個(gè)是潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)注做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)。

我們成立這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司的定位是做專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，剛剛張總提到中集產(chǎn)城聚焦的方向，潤(rùn)城聚焦了4個(gè)產(chǎn)業(yè)方向，這些方向都跟華潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)系，比如說(shuō)智能制造，華潤(rùn)水泥、怡寶都是做智能制造的，還有智慧城市，就是華潤(rùn)微電子、華潤(rùn)數(shù)科，都是做新一代信息技術(shù)、智慧城市這個(gè)板塊的。

還有智慧能源，華潤(rùn)電力在往這個(gè)方向轉(zhuǎn)型。醫(yī)藥健康方面大家聽(tīng)得更多，華潤(rùn)醫(yī)藥的999、紫竹、江中、雙鶴等等，這也是基于華潤(rùn)自身的產(chǎn)業(yè)稟賦，加上潤(rùn)城過(guò)去開(kāi)發(fā)的園區(qū)、運(yùn)營(yíng)的園區(qū)，基本上都是聚集在這四個(gè)板塊。

說(shuō)到專(zhuān)業(yè)主題園區(qū)，大家就可以理解，比如針對(duì)生物醫(yī)藥的園區(qū)，它在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)上會(huì)有一些特殊的要求，相比于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園，生物醫(yī)藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類(lèi)倉(cāng)庫(kù)上都有特殊的需求。

所以我們認(rèn)為，園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)應(yīng)該就是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)始。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)不是等交付以后才開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的，從產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)業(yè)的招商，就在為后段的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)做服務(wù)，所以我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是在前期的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮到，后端的運(yùn)營(yíng)怎么樣使用這樣一些空間。

說(shuō)到產(chǎn)品這一塊，潤(rùn)城現(xiàn)在也細(xì)化了我們的產(chǎn)品線，目前我們的三大產(chǎn)品線大概是分為三類(lèi)：一是產(chǎn)城綜合體，主要是在一線城市的核心區(qū)域，比如在深圳提的M0產(chǎn)業(yè)空間，它就是以研發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)。

第二類(lèi)是在城市的近郊，我們叫科創(chuàng)城，它有研發(fā)、辦公，也有生產(chǎn)。第三類(lèi)是產(chǎn)業(yè)基地，就是在遠(yuǎn)郊，以生產(chǎn)制造為主的園區(qū)。

針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)主題，比如生物醫(yī)藥、電子信息、智能制造，不同的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)對(duì)空間載體又有不同的需求。在這個(gè)過(guò)程中我們也是慢慢沉淀出了不同產(chǎn)業(yè)方向的專(zhuān)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品特點(diǎn)。

說(shuō)完產(chǎn)品，比較核心的就是招商。我們?cè)谶@方面總結(jié)了三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：第一，大家知道飛機(jī)在正式試飛之前都有一個(gè)風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)，潤(rùn)城在招商的時(shí)候，跟我們的產(chǎn)品研發(fā)中心是直接聯(lián)動(dòng)在一起的，在前置招商的過(guò)程中，我們會(huì)根據(jù)客戶(hù)的需求做一些客戶(hù)產(chǎn)品的定制。這個(gè)產(chǎn)品定制就是在我們的風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)室完成的。

第二是招商，潤(rùn)城除了自己組建招商的團(tuán)隊(duì)以外，我們也在整合一些其它的合作伙伴，我們叫潤(rùn)城通平臺(tái)。第三個(gè)是和政府合作。

展開(kāi)來(lái)講，現(xiàn)在潤(rùn)城也是形成了自己的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，基于我們的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，根據(jù)不同的項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位，再由我們的招商人員一對(duì)一跟進(jìn)客戶(hù)，直到產(chǎn)業(yè)招商落地。

除了自己的招商團(tuán)隊(duì)以外，我們也發(fā)現(xiàn)在很多城市也出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)客戶(hù)外溢，很多行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)家朋友手上都有一些客戶(hù)資源，我們也是打造了一個(gè)類(lèi)貝殼的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，可以在這上面幫助很多獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和產(chǎn)業(yè)園區(qū)撮合交易，潤(rùn)城在這里面收取平臺(tái)費(fèi)。

真正要招大商是離不開(kāi)和政府互動(dòng)的，所以打造了一個(gè)優(yōu)企行，政府可以對(duì)接到更多的龍頭企業(yè)、大企業(yè)，我們現(xiàn)在在深圳和上海和政府達(dá)成了合作，作為政府的招商大使，去進(jìn)行招商引資的工作。

這里有一個(gè)案例，我們?cè)诟＝ㄈ輹x江有一個(gè)集成電路產(chǎn)業(yè)園，從前端產(chǎn)品定位、前置招商到園區(qū)運(yùn)營(yíng)達(dá)成與政府的全面合作，在項(xiàng)目動(dòng)工之前，聯(lián)合政府已經(jīng)引入了一家醫(yī)療企業(yè)，這家企業(yè)的需求是很大的，針對(duì)這樣的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的定制。

在現(xiàn)在這個(gè)行情下怎么做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，剛剛張總也提到了中集產(chǎn)城做的很多服務(wù)，潤(rùn)城的垂直產(chǎn)業(yè)服務(wù)也是植根于中城的Compass的服務(wù)，針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，需要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)是不一樣的，比如對(duì)于制造業(yè)企業(yè)來(lái)講，它的三個(gè)核心痛點(diǎn)，一個(gè)是降本增效的需求，第二是需要有供應(yīng)鏈或者市場(chǎng)對(duì)接的需求，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)接及市場(chǎng)賦能，潤(rùn)加速。

在降本增效方面，我們成立了科理中城咨詢(xún)公司，通過(guò)拆解制造業(yè)行業(yè)的產(chǎn)品，告訴他們優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從而降低成本。這是科理中城跟小鵬一起拆解了特斯拉汽車(chē)，最后形成了針對(duì)新能源汽車(chē)的公開(kāi)行業(yè)報(bào)告。

關(guān)于供應(yīng)鏈對(duì)接這一塊，之前也是打造了一個(gè)天集社的平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)就是一個(gè)小程序，企業(yè)可以在里面找零部件、代工、市場(chǎng)。最開(kāi)始這樣一個(gè)平臺(tái)是源于在服務(wù)園區(qū)企業(yè)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)很多上下樓的企業(yè)就是行業(yè)的上下游，但是大家互相不認(rèn)識(shí)，通過(guò)平臺(tái)的搭建，企業(yè)可以把它的需求在這里發(fā)布。

比如說(shuō)你發(fā)布了需要批量生產(chǎn)一部分產(chǎn)品的時(shí)候，另外一家企業(yè)看到以后，就可以跟著企業(yè)形成對(duì)接，這樣一個(gè)平臺(tái)就解決了企業(yè)跟企業(yè)之間的供應(yīng)鏈對(duì)接需求。針對(duì)這方面的對(duì)接，我們也在給很多政府做當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)供應(yīng)連對(duì)接的平臺(tái)，這也是通過(guò)無(wú)償?shù)姆?wù)去服務(wù)到更多的園區(qū)企業(yè)和它的上下游的產(chǎn)業(yè)對(duì)接。

產(chǎn)業(yè)對(duì)接及市場(chǎng)賦能，潤(rùn)加速。華潤(rùn)有很多業(yè)務(wù)板塊，它的應(yīng)用場(chǎng)景很多，我們通過(guò)華潤(rùn)旗下的潤(rùn)加速開(kāi)放了很多應(yīng)用場(chǎng)景，幫助智慧化的企業(yè)、科技企業(yè)，在華潤(rùn)的應(yīng)用場(chǎng)景里面落地，甚至拿到訂單，甚至投資，助力企業(yè)加速發(fā)展。

在信息化平臺(tái)方面，我們希望能夠進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)精細(xì)化程度。舉個(gè)例子，在我們的平臺(tái)上可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)到租前6個(gè)月的提醒，這樣對(duì)于很多運(yùn)營(yíng)人員來(lái)說(shuō)，他知道企業(yè)租期快到期的時(shí)候，提前跟企業(yè)溝通，了解他們是否要擴(kuò)租、續(xù)租或者是要搬遷，通過(guò)精細(xì)化的管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)沉淀。

后面有一些案例，今天因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我就不展開(kāi)講了。一個(gè)是我們?cè)谏钲趯毎埠脱┗ㄒ黄鸷献鞯难┗苿?chuàng)城項(xiàng)目，因?yàn)楸旧硎茄┗ǖ慕鹜【茝S，后來(lái)做了一個(gè)深圳的工業(yè)上樓項(xiàng)目，潤(rùn)城參與了整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和招商工作，雖然項(xiàng)目還沒(méi)交付，但是它的工業(yè)上樓產(chǎn)品去化已經(jīng)達(dá)到了80%，歡迎深圳的同行和朋友們前往參觀。

另外在前置招商這一塊，我們?cè)诨葜莸囊粋€(gè)項(xiàng)目前置招商已經(jīng)達(dá)到50%，當(dāng)前置招商比較高的時(shí)候，產(chǎn)品就可以實(shí)現(xiàn)定制化。

剛剛說(shuō)的雪花科創(chuàng)城是以銷(xiāo)售為主的，還有租賃的物業(yè)，大家一直覺(jué)得租賃的前置招商是相對(duì)比較難的，因?yàn)榇蟛糠制髽I(yè)都是要看到你的樓建好之后才愿意進(jìn)駐的。在佛山潤(rùn)慧的項(xiàng)目，我們通過(guò)半年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)了滿(mǎn)租，其核心是通過(guò)產(chǎn)品的差異化，滿(mǎn)足在市場(chǎng)上沒(méi)有滿(mǎn)足的一些客戶(hù)需求，所以實(shí)現(xiàn)快速滿(mǎn)租。

運(yùn)營(yíng)方面的案例，這是我們?cè)趶V州運(yùn)營(yíng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當(dāng)時(shí)定位是做5G與新一代信息技術(shù)的，這個(gè)項(xiàng)目也是通過(guò)三年的時(shí)間，現(xiàn)在達(dá)到了93%以上的出租率，這個(gè)項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)得比較好，去年也拿到廣州市提質(zhì)增效的補(bǔ)貼1000萬(wàn)元，這也說(shuō)明我們的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了價(jià)值，拿到了政府的補(bǔ)貼。

另外是在北京大興的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是跟華潤(rùn)的生命科學(xué)拿了項(xiàng)目，現(xiàn)在在由潤(rùn)城運(yùn)營(yíng)的生命科學(xué)的產(chǎn)業(yè)園。做藥的企業(yè)，它的研發(fā)周期是比較長(zhǎng)的，它對(duì)資金的需求是比較大的，在這個(gè)項(xiàng)目里面，一方面我們給企業(yè)提供了很多的資金對(duì)接服務(wù)，包括對(duì)接一些FA機(jī)構(gòu)，另外一塊就是在北京大興，政府對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)有很多政策扶持，但是相關(guān)企業(yè)對(duì)政策并不太了解，最后這些企業(yè)能不能拿到補(bǔ)貼，怎么拿到補(bǔ)貼，所有的政策落地都是由我們的園區(qū)運(yùn)營(yíng)人員是幫助企業(yè)對(duì)接政府，去拿到補(bǔ)貼的。所以也是通過(guò)這樣一些針對(duì)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，包括一些政策和資金的服務(wù)，賦能企業(yè)的發(fā)展。

以上就是潤(rùn)城目前的一些工作，包括我們現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐，也希望借這樣一個(gè)場(chǎng)合，跟更多的同行一起探討，在這樣一個(gè)大的形勢(shì)下，如何把產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)做得更精細(xì)化。