本文為張一平先生在2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇“全體大會”上發(fā)表的演講。

張一平（中集產(chǎn)城黨支部書記、產(chǎn)業(yè)研究院院長）：各位同行，大家下午好！首先感謝觀點機構邀請我來給大家作一個交流。大家知道我以前更多的是在房地產(chǎn)的場合出現(xiàn)，最近幾年因為涉足了產(chǎn)城融合，所以在園區(qū)領域跟大家交流的機會也更多一些。今天我要講的主題是“園區(qū)運營要點和產(chǎn)城融合破局”。

大家知道做園區(qū)招商難，但是我覺得運營更難，招商和運營有非常大的關聯(lián)。我會介紹一個我們從2018年到現(xiàn)在精耕細作的園區(qū)，規(guī)模不大，總建筑面積18.9萬平方米，現(xiàn)在出租率是95%，主要以衛(wèi)星、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能、建筑科技類企業(yè)為主。

我所在的平臺是中集集團，對于我們集團我就不作過多介紹，重點從三個方面把運營的事情講清楚。

中集產(chǎn)城中集集團的二級平臺，從2003年到今年正好是發(fā)展了20年，這20年中間，我們前10年是在做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，從2013年在東莞松山湖拿了第一塊園區(qū)土地，當時叫C65，一直到今天轉型到產(chǎn)城融合賽道，公司也從原來的中集地產(chǎn)更名為中集產(chǎn)城。目前我們在大灣區(qū)和長三角運營的面積大概1000萬平方米，重資產(chǎn)占70%，輕資產(chǎn)占30%。

下面我就從運營的角度就是為誰運營、誰來運營、怎么運營這三個角度跟大家作一個介紹。

我曾經(jīng)在園區(qū)運營過程中跟一個國企的總裁交流，他問我：張總，你們的園區(qū)現(xiàn)在招商做得這么好，你們是怎么做到的？我說我們從拿地開始就招商。他說，我的同事告訴我，房子還沒建好，怎么能招商呢？現(xiàn)在我要給大家講的是，在拿地的時候就做運營。

2018年6月份我們拿的這個項目，拿地以后我就在想做什么產(chǎn)業(yè)，要什么樣的空間，要什么樣的配套?，F(xiàn)在回過頭來講，那時候已經(jīng)開始在做運營，當然那時候還沒有這個概念，只是現(xiàn)在復盤的時候，總結這是一個運營的思維。

所以從某種意義上講，我們講運營比招商還要早。在我的實踐中，我覺得有很多客戶來，是因為我服務做得好，很多準客戶是被我的服務能力打動的。

所以我們講運營先于招商，當然這個項目是個命題作文，當時因為和中集集團的智能集裝箱和低軌衛(wèi)星有關聯(lián)，光明區(qū)給我們一塊地要做一個低軌衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園。但是在深圳的20+8產(chǎn)業(yè)里面，空天產(chǎn)業(yè)還是一個未來產(chǎn)業(yè)，并不是一個比較成熟的產(chǎn)業(yè)，所以相對來說這個產(chǎn)業(yè)是比較難做的。

上個月的高交會，我們做了一個空天低空科技展，即使到了5年后的今天，這個行業(yè)的發(fā)展還在初期。我們的空間怎么做，配套怎么規(guī)劃，實際上都需要有運營的思維。

低軌衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園怎么做？誰來做運營？要懂產(chǎn)業(yè)的人來做運營，所以要從一個地產(chǎn)人變成一個產(chǎn)業(yè)人。以前我是深圳市房地產(chǎn)投資協(xié)會的會長，也是深圳市建筑和地產(chǎn)專家?guī)斓膶＜遥裉焓巧钲谑行l(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)協(xié)會會長、深圳工信局的專家，我們的團隊里面有幾個同事都是堅持在研究這個產(chǎn)業(yè)。

從一個局外人深入到產(chǎn)業(yè)里面，有什么方法論？我把它提煉出來叫：學、研、投、政、企、協(xié)。

2018年中美關系已經(jīng)開始緊張，我們這塊地是2017年就開始跟光明區(qū)政府在談，勾地的時候，產(chǎn)業(yè)導入方面就有要求，要我們做國家級重點實驗室，要引入ORBCOMM。拿到這塊地之后，美國人已經(jīng)不跟我們玩了，而且低軌衛(wèi)星領域也是一個敏感的領域，相當于我們這個項目的一個由頭沒了，但是項目還要繼續(xù)朝著這個產(chǎn)業(yè)定位去做，那怎么辦？

所以我們就發(fā)起了一個深圳市衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)協(xié)會，2018年11月份發(fā)起，成立一個協(xié)會，發(fā)起單位、會員企業(yè)都有要求，符合條件才能被民政局通過。當時我們沒有那么多會員，就成立了聯(lián)盟，這個協(xié)會是在2020年9月份正式成立的，跟一些院士、院校和研究機構打交道。

通過這個平臺，我們做了5方面的工作：第一是抓研發(fā)。我們跟北郵、先進院、哈軍工進行協(xié)同，他們也是我們的會員企業(yè)；第二是立標準，我們跟深職院建立一些衛(wèi)星通信領域的標準；第三是促應用；第四是搭平臺，我們現(xiàn)在正在組建一個衛(wèi)星應用中心，跟北郵、國家星網(wǎng)合作；第五是建配套，我們提供園區(qū)的配套，除了光明的園區(qū)，在20+8的產(chǎn)業(yè)集群出來以后，寶安就是空天產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，所以把主陣地又從光明挪到了寶安。

目前在光明的園區(qū)，跟衛(wèi)星和衛(wèi)星應用相關的企業(yè)不多，大概只有1/3。有兩個方面的原因，一是目前這個產(chǎn)業(yè)還處在一個比較早期的發(fā)展階段，雖然吵吵得比較厲害，但是這方面的龍頭企業(yè)并不多。

第二個是我們在寶安航城街道的孔天產(chǎn)業(yè)園，完全是以空天為主的。大家知道中集海工做海上發(fā)射，我們有運載的能力，還有微秒控制、捷泰普科技、華力創(chuàng)通進入。

華為手機衛(wèi)星直聯(lián)，其中一顆芯片就是華力創(chuàng)通提供的。

如何運營？實際上就是打造一套賦能產(chǎn)業(yè)的C+運營體系。這是中集產(chǎn)城今年成立20周年正式發(fā)布的，我們從基礎保障、空間運營到企業(yè)賦能，覆蓋了三大類、七個子類，超過100項服務。

在基礎保障方面，第一塊就是物業(yè)服務，包括維保、設備、能源管理。我們在光明有一個中集行政公寓，光明的生態(tài)環(huán)境很好，但是商業(yè)配套不足。園區(qū)的配套出來以后，成為了光明的一個比較好的商務接待點，我們這里有長租公寓、短租公寓，還有會議中心，在前海也有企業(yè)家交流中心，這些配套是園區(qū)必須有的。

在企業(yè)賦能方面，我們組建了自己的一些產(chǎn)業(yè)的IP，做了一些省級、國家級的公共服務中心，也有我們自己的孵化器。

另外就是資本方面，產(chǎn)業(yè)和資本怎么連接，我們依托中集資本以及外部資本，按照產(chǎn)業(yè)來做一些科技創(chuàng)投。這方面星河、金地威新做得比我們更好，他們在股權投資、產(chǎn)業(yè)投資方面都做得很好，我們才剛剛起步。

運營做得好不好，用什么東西來評價？有沒有為客戶創(chuàng)造價值？我們光明的園區(qū)曾經(jīng)有一個領導跟我說，你為什么把租金搞得這么高？我說這是市場化選擇的，你應該問我為什么租金這么高，入住率還這么高？這就是我們的運營在里面發(fā)揮了作用。