觀點(diǎn)指數(shù) 過去的一年里，生物醫(yī)藥與大健康產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱門方向，同時(shí)科技、智能、新能源、數(shù)字化等依舊是不變的主題。雖然經(jīng)濟(jì)復(fù)常下，行業(yè)依舊承壓，但政策支持以及公募REITs、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走向深化的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展仍然光明。產(chǎn)業(yè)之外，物流倉儲(chǔ)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合亦更為積極，繼續(xù)打造生態(tài)價(jià)值鏈。

與行業(yè)共成長，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2023產(chǎn)業(yè)暨物流園區(qū)運(yùn)營發(fā)展報(bào)告》，對(duì)過去一年產(chǎn)業(yè)與物流領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)行總結(jié)。

同時(shí)，對(duì)過去一年表現(xiàn)卓越的產(chǎn)業(yè)、物流運(yùn)營企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)園區(qū)項(xiàng)目，觀點(diǎn)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估和肯定，發(fā)布“卓越指數(shù) • 2023產(chǎn)業(yè)物流卓越表現(xiàn)”研究成果，持續(xù)為行業(yè)提供榜樣的力量。

以下為《2023產(chǎn)業(yè)暨物流園區(qū)運(yùn)營發(fā)展報(bào)告》物流篇和相關(guān)研究成果：

自2月起企業(yè)逐漸擺脫疫情陰霾，快速進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)的狀態(tài)后，拉動(dòng)供需兩端實(shí)質(zhì)性回暖，從而促進(jìn)了物流倉儲(chǔ)的發(fā)展。雖然10月的四項(xiàng)指數(shù)均較上個(gè)月有所回落，但整體依舊運(yùn)行在擴(kuò)張區(qū)間內(nèi)。而10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額回升較快，疊加目前消費(fèi)觀念的改變使得線上消費(fèi)需求增加，企業(yè)會(huì)選擇不斷提高配送運(yùn)輸效率，物流體系的完善程度正是解決問題的關(guān)鍵所在，因此該體系的構(gòu)建完善也有利于零售的發(fā)展。

融資方面，上半年融資事件主要以發(fā)行債券為主，下半年則從債權(quán)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資，以IPO上市為主，于此可以有效降低杠桿水平，避免債券到期給企業(yè)流動(dòng)性帶來壓力。此外，可以看到企業(yè)大多選擇赴港上市，其中的主要原因是國內(nèi)的物流快遞企業(yè)層出不窮，市場(chǎng)整體競爭激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較A股低，能推進(jìn)國際化布局，有著更多國際投資者的港股市場(chǎng)自然成了“香餑餑”。

投資方面，近期金額較大的一筆投資來自東久新宜設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺(tái)，此外還有與貝恩資本設(shè)立的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，兩者的首批擬投資項(xiàng)目均位于長三角地區(qū)。而ESR方面則繼續(xù)深化京津冀布局。期內(nèi)河北廊坊百醫(yī)物流園已竣工，就項(xiàng)目區(qū)位來說，因其與各大交通干線接軌，因此這個(gè)項(xiàng)目也能很好地提升地區(qū)物流的效率。年內(nèi)，京東產(chǎn)發(fā)通過收購一處物流資產(chǎn)包完善其東南亞布局，而此舉也將不斷發(fā)展其全球供應(yīng)鏈，進(jìn)而利好上市后的市場(chǎng)估值。

REITs表現(xiàn)方面，年內(nèi)三支倉儲(chǔ)REITs業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)中向好，租金及管理費(fèi)用收入逐漸上升。站在長期投資的角度，REITs的持續(xù)分紅能力也是評(píng)判其價(jià)值的關(guān)鍵。如若產(chǎn)品能夠持續(xù)分紅并達(dá)到投資人預(yù)期，也將會(huì)驅(qū)使二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格向資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值回歸。而京東倉儲(chǔ)REIT年內(nèi)也已完成1次分紅，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT則已累計(jì)分別完成了3次和5次分紅。

指數(shù)擴(kuò)張趨勢(shì)不變，物流與零售相輔相成

宏觀數(shù)據(jù)方面，縱觀1-10月物流、倉儲(chǔ)、電商及快遞等發(fā)展情況，可以發(fā)現(xiàn)年內(nèi)1月三項(xiàng)指數(shù)筑底，自2月起開始逐漸回升，雖部分月份有所回落但趨于穩(wěn)定，且數(shù)值持續(xù)維持?jǐn)U張趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來源：中物聯(lián)、國家郵政局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如年內(nèi)2月的多項(xiàng)指數(shù)上升幅度大，物流業(yè)景氣指數(shù)較1月回升5.4個(gè)百分點(diǎn)；倉儲(chǔ)指數(shù)回升13.1個(gè)百分點(diǎn)；2月快遞發(fā)展指數(shù)雖較上月有所下降，但同比上升11.1%；電商物流指數(shù)則緩慢回升，且連續(xù)5個(gè)月保持在110以上。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-2月社會(huì)消費(fèi)品零售總額為77067億元，同比增長3.5%。1-2月份全國網(wǎng)上零售額為20544億元，同比增長6.2%，這也表明消費(fèi)需求端在穩(wěn)定增長，并不斷向物流倉儲(chǔ)業(yè)傳導(dǎo)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，自2月起企業(yè)逐漸擺脫疫情陰霾，快速進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)的狀態(tài)，拉動(dòng)供需兩端實(shí)質(zhì)性回暖，從而促進(jìn)了物流倉儲(chǔ)的發(fā)展。

同時(shí)也可以注意到，10月四項(xiàng)指數(shù)均較上個(gè)月有所回落，主要是受前期基數(shù)較高影響，但依舊運(yùn)行在擴(kuò)張區(qū)間內(nèi)。而1-10月全國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長8.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重是26.7%，占比相較9月份提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中雙十一不斷拉長銷售戰(zhàn)線，從10月中旬到11月11日，期內(nèi)的快遞物流單量暴漲。

據(jù)申通網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人表示，今年的網(wǎng)點(diǎn)快遞單量平均比去年增加20%，第一輪高峰在10月31日到來，大約為3萬6000票，相比平時(shí)的日均3萬票增加了20%。此外據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露，2023年11月1日至11日，全國郵政快遞企業(yè)共攬收快遞包裹52.64億件，同比增長23.22%，日均業(yè)務(wù)量是平日業(yè)務(wù)量的1.4倍。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，此次雙11的快遞業(yè)務(wù)增長反映了消費(fèi)者觀念的改變，也即從原來的線下購物逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上購物，同時(shí)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變也反哺了快遞物流業(yè)務(wù)的發(fā)展。

因?yàn)樾枨蟮牟粩嗵岣邥?huì)促使企業(yè)選擇提高配送的運(yùn)輸效率從而可以在相同的時(shí)間內(nèi)運(yùn)輸更多的貨物，物流體系的完善程度正是解決上述問題的關(guān)鍵所在。因此社零總額的多少也與物流體系、物流樞紐等基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度有關(guān)，促進(jìn)物流體系的構(gòu)建也有利于零售的發(fā)展。

如菜鳥幾年前只能實(shí)現(xiàn)“1日達(dá)”，到現(xiàn)在已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“半日達(dá)”、“小時(shí)達(dá)”等，速度的提升也使得消費(fèi)者更為依賴這種購物方式。

其中，1-11月共錄得10起國家與地方層面相關(guān)政策的頒布?？梢园l(fā)現(xiàn)，從下半年開始政策從構(gòu)建物流流通體系、建設(shè)綜合物流樞紐著手促進(jìn)。

微觀主體方面，年內(nèi)普洛斯、京東產(chǎn)發(fā)、菜鳥地網(wǎng)等多個(gè)樣本企業(yè)均重視現(xiàn)代物流體系的建設(shè)。

如11月14日，普洛斯與國壽投資簽約了戰(zhàn)略合作協(xié)議，且國壽投資方面表示將通過多種形式積極參與、大力支持普洛斯集團(tuán)專注的供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)、新能源領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施投資及產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)。

11月30日，京東物流與神威藥業(yè)正式簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來雙方將在物流、健康、企業(yè)采購等領(lǐng)域展開合作。根據(jù)協(xié)議，京東物流和神威藥業(yè)將從物流科技數(shù)智化轉(zhuǎn)型和物流供應(yīng)鏈體系建設(shè)兩方面展開合作。

債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)融資，港股IPO成“香餑餑”

期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)錄得主要融資事件共計(jì)28起，披露總金額為551.9億元；其中債券發(fā)行8起，披露金額為65.49億元；基金設(shè)立7起，披露金額為277.21億元；IPO事件9起。

可以發(fā)現(xiàn)上半年融資事件主要以發(fā)行債券為主，下半年則從債權(quán)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資，以IPO上市為主，這樣可以有效地降低杠桿水平，避免債券到期對(duì)企業(yè)流動(dòng)性帶來的壓力。

同時(shí)還有部份企業(yè)選擇設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基金及公募REITs進(jìn)行權(quán)益融資，這也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

期內(nèi)REITs方面最值得關(guān)注的是2月8日上市的嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，其上市第一天漲幅超10%，此類將資產(chǎn)置于公開市場(chǎng)進(jìn)行融資，不僅有利于提高估值，也將刺激存量的物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)積極主動(dòng)上市。

此外還可以注意到，企業(yè)大多選擇在港交所遞表，其中包括樂艙物流、泛遠(yuǎn)國際、菜鳥、極兔速遞及已在A股上市的順豐。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，其中的主要原因是國內(nèi)的物流快遞企業(yè)層出不窮，市場(chǎng)整體競爭激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較A股低，能推進(jìn)國際化布局、有著更多國際投資者的港股市場(chǎng)，自然成為了“香餑餑”。

如若順豐此次能夠成功申請(qǐng)發(fā)售H股，則將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，更有利于其國際化布局，同時(shí)也更加有利于順豐利用國際資金實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

此外還需注意到，此前順豐的《第六屆監(jiān)事會(huì)第四次會(huì)議決議公告》中提及本次發(fā)行的H股股數(shù)不超過發(fā)行后公司總股本的10%（超額配售權(quán)行使前），并授予整體協(xié)調(diào)人不超過前述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

觀點(diǎn)指數(shù)了解到，這個(gè)比例實(shí)際上相對(duì)其他的“A+H”股來說并不多（其他大多為10%至15%，甚至有部分企業(yè)發(fā)行的占發(fā)行后公司總股本數(shù)的15%以上），股份數(shù)的多少也在一定程度上展現(xiàn)了順豐并不只是想通過“A+H”股的形式獲取境外資金，背后還隱藏著拓展國際倉儲(chǔ)物流布局的戰(zhàn)略，且?guī)в姓紦?jù)境外倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)份額的考量。

而從前文所總結(jié)的宏觀數(shù)據(jù)上也可看出，物流市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展。

因此在此種良性競爭的激勵(lì)下，物流企業(yè)不僅需要守住自己的“一畝三分地”，還需要不斷拓寬融資渠道，加速搶占全球市場(chǎng)份額才能創(chuàng)造出“第二增長曲線”。

國內(nèi)穩(wěn)扎根，海外廣布局

投資方面可以發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)樣本企業(yè)國內(nèi)主要布局在長三角、京津冀等地區(qū)，但是部分樣本企業(yè)也在不斷拓展其海外的布局。

如近期金額最大的一筆投資來自東久新宜與一家全球領(lǐng)先的境外投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的智能制造基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺(tái)，總投資規(guī)模超7億美元，且首批擬投資項(xiàng)目位于上海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)及長三角地區(qū)，主要服務(wù)于高端智能制造產(chǎn)業(yè)。

此外值得關(guān)注的還有10月24日其與貝恩資本設(shè)立的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)。

該平臺(tái)致力于中國核心經(jīng)濟(jì)圈城市智能制造園區(qū)資產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營，總資本規(guī)模約2.5億美元，雙方將以股權(quán)投資的方式出資。此次合資平臺(tái)的首批擬投資資產(chǎn)依然位于長三角區(qū)域。

這并非東久新宜年內(nèi)僅有的兩筆大資金投入。此前的3月29日，其宣布與多家國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者成立投資金額約60億元的基金，同樣主要投資于長三角等重點(diǎn)樞紐城市的新經(jīng)濟(jì)園區(qū)資產(chǎn)，服務(wù)和支持當(dāng)?shù)乩滏?、物流等新?jīng)濟(jì)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4月13日也同樣與境外投資機(jī)構(gòu)設(shè)立總投資規(guī)模約140億元的合資平臺(tái)，聚焦于長三角、大灣區(qū)和京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈等。

從年內(nèi)多筆位于長三角等區(qū)域新經(jīng)濟(jì)的偏好投資可知，與產(chǎn)業(yè)相比，東久新宜更傾向于用“新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”對(duì)物流倉儲(chǔ)、冷鏈等業(yè)態(tài)進(jìn)行“以點(diǎn)帶面”的描述；而對(duì)于長三角這個(gè)地理區(qū)位而言，投資標(biāo)的的選擇則更多考慮該區(qū)域較大的政策加持及高質(zhì)量發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)。

此外，還需要注意到，期內(nèi)ESR的河北廊坊百醫(yī)物流園已竣工，該項(xiàng)目主要是為生物醫(yī)藥制造業(yè)提供一體化倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)和一站式的冷庫和干庫解決方案。

從項(xiàng)目的區(qū)位來說，位于河北廊坊廣陽經(jīng)開區(qū)，且與京滬高速公路、京滬鐵路、京津塘高速公路和104國道等國家主要交通干線緊密相連，因其四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使其能很好地承擔(dān)城市智能配送中心及貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心的角色。

ESR集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初也表示，隨著ESR廊坊百醫(yī)物流園的投入使用，不僅能夠提升地區(qū)物流效率，還將有力推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)目是ESR在華北地區(qū)高標(biāo)倉的重要布局，也將進(jìn)一步加強(qiáng)ESR在京津冀地區(qū)的影響力。

京東產(chǎn)發(fā)在2020年公布全球化布局后，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，其近三年已先后收購了位于越南、印尼、英國、荷蘭等國家的多處物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，其中英國的收購項(xiàng)目數(shù)量最多。

可以發(fā)現(xiàn)，此次收購的項(xiàng)目是京東產(chǎn)發(fā)首次在新加坡布局。而據(jù)此前京東方面表示，其將始終堅(jiān)定以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的核心戰(zhàn)略，將供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施作為國際化的支點(diǎn)。為了進(jìn)一步聚焦京東在全球供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)字能力的建設(shè)，還將集中資源投入到包括東南亞在內(nèi)的跨境供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施中。

因此，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，本次新加坡的布局不僅僅是京東產(chǎn)發(fā)拓展東南亞乃至全球市場(chǎng)的一步，同樣也有不斷完善供應(yīng)鏈，利好成功上市后的市場(chǎng)估值的間接作用。

業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，持續(xù)分紅的能力同樣重要

年內(nèi)，三支倉儲(chǔ)REITs業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)中向好，租金及管理費(fèi)用收入逐漸上升。

數(shù)據(jù)來源：物流倉儲(chǔ)REITs季報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

（注：柱狀圖表示的是出租率情況，折線圖表示的是租金及管理費(fèi)用的收入情況）

值得關(guān)注的是，京東倉儲(chǔ)REIT其底層資產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)可租賃面積為34.13萬平方米，而截至2023年9月30日，實(shí)際已租賃面積為34.13萬平方米，出租率為100%，且這已是連續(xù)三個(gè)季度達(dá)到滿租狀態(tài)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，京東倉儲(chǔ)REIT出租率之高與其戰(zhàn)略選擇有關(guān)。

11月17日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于滬市倉儲(chǔ)物流REITs 2023年集體業(yè)績說明會(huì)表示，目前京東物流的底層資產(chǎn)租戶租約長度為5-6年，換租成本較高、難度較大，且租戶之間黏性較強(qiáng)。京東物流來自第三方其他客戶收入占比超50％，且較分散，京東物流更傾向于保持整體運(yùn)營平穩(wěn)，不會(huì)大量引進(jìn)外部租戶降低內(nèi)部黏性。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，與京東倉儲(chǔ)REIT的租戶結(jié)構(gòu)相比，其他大量引入多種租戶的物流園區(qū)會(huì)面臨著租戶需要靈活租期也即是短租期的可能，因?yàn)槠髽I(yè)在快速擴(kuò)張時(shí)需要在物流地產(chǎn)上及時(shí)響應(yīng)。

此外還可能會(huì)面臨著不同租戶的運(yùn)營特征不同，其對(duì)于物流地產(chǎn)的選擇也同樣千差萬別，企業(yè)為了滿足租戶的多種需求也必須進(jìn)行適應(yīng)性升級(jí)改造，不僅成本高而且難度大，如若選擇內(nèi)部租戶，其園區(qū)建設(shè)的可復(fù)制程度高，相應(yīng)地，建造或升級(jí)改造成本也低。

而對(duì)于中金普洛斯REIT，可以發(fā)現(xiàn)其資產(chǎn)區(qū)域較為分散，而另兩支REIT的資產(chǎn)區(qū)域則較為集中，所對(duì)應(yīng)的出租率較高。

雖然出租率方面并未達(dá)到滿租，但是在租金及管理費(fèi)用收入的表現(xiàn)上卻是穩(wěn)步增長的，擴(kuò)募對(duì)此貢獻(xiàn)也同樣功不可沒。

6月16日，中金普洛斯REIT完成首次擴(kuò)募，底層資產(chǎn)擴(kuò)大至京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈的10個(gè)倉儲(chǔ)物流園，且募資總額為18.53億元，達(dá)到擬募集金額上限目標(biāo)。普洛斯方面還表示接下來將繼續(xù)保持常態(tài)化擴(kuò)募計(jì)劃，履行必要的擴(kuò)募流程，獲得各機(jī)構(gòu)持有人支持。

此外，站在長期投資的角度，REITs的持續(xù)分紅能力也是評(píng)估其價(jià)值的關(guān)鍵。如若產(chǎn)品能夠持續(xù)分紅并達(dá)到投資人預(yù)期，也將會(huì)驅(qū)使二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格向資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值回歸。

11月24日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT擬分紅，方案0.659元/10份公募REITs份額，這也是其上市以來的首次分紅。而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，自上市以來，紅土鹽田港REIT進(jìn)行了3次分紅。而據(jù)中金普洛斯REIT披露，目前已合計(jì)完成了5次分紅，累計(jì)金額達(dá)到5.8億元。

可以注意到中金普洛斯REIT分紅次數(shù)是最多的，這也表明了這支REIT的底層資產(chǎn)運(yùn)營和盈利能力較為穩(wěn)健。

年內(nèi)，ESR、東百集團(tuán)等均把發(fā)行REITs產(chǎn)品擺在比較重要的位置。因?yàn)楣糝EITs的發(fā)行不僅可以助力倉儲(chǔ)物流開發(fā)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，還可通過滾動(dòng)投資讓企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展情況，逐步提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營效率，從而形成更為高效的物流網(wǎng)絡(luò)。

如9月4日，東百集團(tuán)發(fā)布公告表示在審慎研判發(fā)行公募REITs相關(guān)事宜。12月1日，中航易商倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已申報(bào)”。 據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，易商集團(tuán)擬將江蘇富萊德倉儲(chǔ)一期、江蘇富萊德倉儲(chǔ)二期、江蘇富萊德倉儲(chǔ)三期等三個(gè)項(xiàng)目分拆、打包為REITs在上交所上市。