觀點(diǎn)指數(shù) 過去的一年里，生物醫(yī)藥與大健康產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱門方向，同時科技、智能、新能源、數(shù)字化等依舊是不變的主題。雖然經(jīng)濟(jì)復(fù)常下，行業(yè)依舊承壓，但政策支持以及公募REITs、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走向深化的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展仍然光明。產(chǎn)業(yè)之外，物流倉儲業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合亦更為積極，繼續(xù)打造生態(tài)價值鏈。

與行業(yè)共成長，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2023產(chǎn)業(yè)暨物流園區(qū)運(yùn)營發(fā)展報告》，對過去一年產(chǎn)業(yè)與物流領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)行總結(jié)。

同時，對過去一年表現(xiàn)卓越的產(chǎn)業(yè)、物流運(yùn)營企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)園區(qū)項(xiàng)目，觀點(diǎn)指數(shù)進(jìn)行評估和肯定，發(fā)布“卓越指數(shù) • 2023產(chǎn)業(yè)物流卓越表現(xiàn)”研究成果，持續(xù)為行業(yè)提供榜樣的力量。

以下為《2023產(chǎn)業(yè)暨物流園區(qū)運(yùn)營發(fā)展報告》產(chǎn)業(yè)篇和相關(guān)研究成果：

經(jīng)濟(jì)走向全面復(fù)常的今年，國家更加強(qiáng)調(diào)聚焦產(chǎn)業(yè)、回歸制造，數(shù)字化智能化技術(shù)在園區(qū)的應(yīng)用中更加普遍。不過，發(fā)展較快的一線城市卻面臨著“產(chǎn)業(yè)空心化”、“辦公樓、產(chǎn)業(yè)園空置率高”，雙重夾擊的問題。

在觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營企業(yè)中，2023年超半數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，產(chǎn)業(yè)載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。包含在新三板上市的武侯高新在內(nèi)，16家樣本上市企業(yè)中，有12家企業(yè)營收下降，11家歸母凈利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。

從公募REITs市場來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進(jìn)一步放大了REITs市場的流動性壓力。產(chǎn)業(yè)園REITs的二級市場表現(xiàn)更是持續(xù)走弱，顯示投資者對產(chǎn)業(yè)園短期的發(fā)展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

部分產(chǎn)園REITs受大客戶退租影響明顯，同時招租落后于預(yù)期。

困局之下，生物醫(yī)藥園區(qū)仍是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，但亦出現(xiàn)一定的需求隱憂。僅以粵港澳大灣區(qū)來說，該區(qū)域是我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集的重要區(qū)域，以廣深兩大頭部城市為核心，兩地各有優(yōu)勢，但相較上海與蘇州則缺乏生物醫(yī)藥頭部企業(yè)。

近年來東莞產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥，從世界代工廠一舉躋身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，未來將在大灣區(qū)城市群里擔(dān)當(dāng)最為重要的科技轉(zhuǎn)化高地及高端智能制造中心。被評定為9個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地的鳳崗天安數(shù)碼城，在多年發(fā)展下已漸成熟。

工業(yè)用地方面，土地出讓整體收縮，產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資擴(kuò)產(chǎn)意愿較低。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。1-10月成交土地數(shù)量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面積98564.30萬平方米，同比下跌22.55%；成交土地規(guī)劃建筑面積134081.16萬平方米，同比縮減21.11%；成交總價3422.83億元，同比下跌14.01%。

地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)縮減，超半數(shù)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱

過去的幾年里，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商遇到的問題是多方面的，困難是前所未有的。

在觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營企業(yè)中，2023年超半數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，產(chǎn)業(yè)載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報，觀點(diǎn)指數(shù)整理

由于港股上市企業(yè)不公布三季報業(yè)績，因而選取半年報業(yè)績做統(tǒng)一對比?？梢钥吹?，包含在新三板上市的武侯高新在內(nèi)，16家樣本上市企業(yè)中，有12家企業(yè)營收下降，11家歸母凈利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數(shù)企業(yè)上半年的經(jīng)營遇到了較大困難，經(jīng)營數(shù)據(jù)整體轉(zhuǎn)弱。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報，觀點(diǎn)指數(shù)整理

張江高科利潤大增主要由于期內(nèi)有重大資產(chǎn)出售事件發(fā)生，對公司當(dāng)期利潤貢獻(xiàn)較大。期內(nèi)，張江高科將旗下子公司張潤置業(yè)的股權(quán)出售予華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，以推動該單REIT完成定向擴(kuò)募的操作，張潤置業(yè)為張潤大廈原始權(quán)益方。

出售張潤置業(yè)，為張江高科貢獻(xiàn)的凈利潤達(dá)到3.08億元，占?xì)w母凈利潤的比例為77.86%。

市北高新則因報告期內(nèi)未實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)載體銷售，導(dǎo)致本期經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)大幅虧損。市北高新在報告中解釋稱，產(chǎn)業(yè)載體銷售策略是以面向大客戶銷售為主，大客戶銷售的特征是銷售周期長、成交金額大，給公司階段性經(jīng)營業(yè)績帶來一定波動。

去年同期由于疫情影響，園區(qū)運(yùn)營企業(yè)業(yè)績受到較大沖擊，因而大量企業(yè)有動機(jī)在一季度集中結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)銷售收入以粉飾業(yè)績。而今年同期再無該項(xiàng)發(fā)生，因而引致該部分企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑。

除此之外，市場此前預(yù)計的商業(yè)活動快速恢復(fù)的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業(yè)訂單削減，企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現(xiàn)大租戶縮減業(yè)務(wù)并退租的現(xiàn)象。

在業(yè)績整體下滑的大背景下，企業(yè)更需留意自身的現(xiàn)金流健康狀況，確保主營業(yè)務(wù)回款，拓寬融資渠道。

市場情緒不佳，產(chǎn)園REITs整體下行

截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發(fā)募集資金總額達(dá)954.52億元，離千億大關(guān)愈發(fā)接近。

其中，產(chǎn)業(yè)園REITs占31%，共計9支，其具備持續(xù)的經(jīng)營收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有較強(qiáng)的抗通脹能力，且分紅穩(wěn)定，是REITs市場較為重要的一環(huán)。一般而言，應(yīng)該受到投資者的青睞，然而現(xiàn)實(shí)卻很骨感。

從交易數(shù)據(jù)來看，2023年REITs市場相當(dāng)長時間呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，市場信心持續(xù)走弱。

市場活躍度方面，11月份，過半REITs活躍度均持續(xù)下探，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期轉(zhuǎn)弱、部分項(xiàng)目基本面惡化影響，投資者愈趨謹(jǐn)慎，REITs市場流動性進(jìn)一步收緊。

二級市場上，1-11月份，產(chǎn)業(yè)園REITs整體表現(xiàn)弱勢，市場每況愈下。去到11月，剛在10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT和東久新經(jīng)濟(jì)REIT盡管已較10月跌幅收窄，但仍維持跌勢，份額解禁對二級市場價格的影響超預(yù)期，顯示投資者對產(chǎn)業(yè)園短期的發(fā)展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

除此之外，湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT、杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT跌幅均處于6%-7.5%間。

整體來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進(jìn)一步放大了REITs市場的流動性壓力。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT出租率出現(xiàn)下滑，其余產(chǎn)業(yè)園REITs則表現(xiàn)相對穩(wěn)健，但二級市場受到牽連下跌。

政策方面，近期，滬深交易所發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》，主要包括發(fā)售定價安排、詢價與認(rèn)購、二級市場交易、資產(chǎn)評估行為和配套支持政策等五方面。

多項(xiàng)新規(guī)均指向REITs市場流動性和穩(wěn)定性的提高。如在詢價與認(rèn)購方面，設(shè)置分階段、分時間的減持，以防止“打新”投資者早早拋售，引發(fā)市場波動。

另外，文件還提到“配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資”，希望加快引入長線資金以穩(wěn)定REITs二級市場。

從2023全年來看，REITs新項(xiàng)目發(fā)行明顯在提速，然而未能如預(yù)期帶來明顯的長期市場熱度，也不存在明顯分流存量項(xiàng)目資金，大幅沖擊估值的情況。

從目前還在證交所走流程的產(chǎn)品來看，截至今年11月末有4支REITs已通過但未正式上市交易，另外還有10支產(chǎn)品正在審批中。而10支正在審批的產(chǎn)品中有4支屬于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類，其中包括易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT及博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT。

REITs資產(chǎn)續(xù)租壓力大，短期難見改善

從前三季度累計可供分配收益完成情況來看，博時蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT三支產(chǎn)業(yè)園REITs完成度分別為62.79%、67.59%和67.97%。

園區(qū)底層資產(chǎn)方面，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT出租率下行明顯。其中，建信中關(guān)村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補(bǔ)退租面積，導(dǎo)致出租率進(jìn)一步下滑至63.73%。而且目前北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場仍未見觸底跡象，未來上地區(qū)域的租賃壓力還將持續(xù)。

建信中關(guān)村REIT方面，受經(jīng)濟(jì)下行影響，相當(dāng)數(shù)量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，降本增效成為主流，一批邊緣業(yè)務(wù)被裁減，導(dǎo)致上地區(qū)域互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃面積持續(xù)調(diào)整，嚴(yán)重影響中關(guān)村產(chǎn)園REIT的租賃情況。當(dāng)前行至年末，互聯(lián)網(wǎng)租賃面積調(diào)整業(yè)已近尾聲，但受到上地北清路區(qū)域內(nèi)新增租賃面積供應(yīng)影響，預(yù)計年底區(qū)域內(nèi)空置率將繼續(xù)攀升，短期內(nèi)租金繼續(xù)承壓。

華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。據(jù)此前報道，OPPO在5月12日宣布終止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業(yè)務(wù)，3000多人的團(tuán)隊(duì)就地解散，而哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)資產(chǎn)的重要承租方。

資料顯示，哲庫科技在張潤大廈實(shí)際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。盡管張潤置業(yè)也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約1096萬元，等于額外增加一筆收入，張江運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也持續(xù)披露其招租的最新情況，但填滿如此大面積的空間尚需較長時間。

該退租事件引起機(jī)構(gòu)投資者乃至證監(jiān)會、交易所的關(guān)注，亦令下半年起投資者對租戶集中度高的產(chǎn)業(yè)園愈發(fā)擔(dān)憂，紛紛在投資者交流會中提出疑問。

另外，還出現(xiàn)上交所在對新申報的博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)出的問詢函中提出要求，要求管理者分析重要現(xiàn)金流提供方退租或集中換租對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流的影響，并評估設(shè)置風(fēng)險緩釋措施。

另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷產(chǎn)園REIT首次披露季報表現(xiàn)。2023年9月末出租率為87.63%，租金單價平均為62.72元/平方米/月，較募集說明書披露的2022年末租金單價61.6元/月/平方米有所提升。

政策上，中國證監(jiān)會年初召開的2023年系統(tǒng)工作會議就強(qiáng)調(diào)，2023年將大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。發(fā)改委則表示要優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場環(huán)境，研究稅收政策。可以看到，2023年的國內(nèi)REITs市場迎來了更多樣化的底層資產(chǎn)和發(fā)行人，為機(jī)構(gòu)投資者分散配置提供更多的機(jī)會。

產(chǎn)業(yè)聚集性強(qiáng)，灣區(qū)醫(yī)藥發(fā)展優(yōu)勢凸顯

我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出空間布局上的集群式特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)布局主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地區(qū)，且隨著生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，聚集化的趨勢持續(xù)加強(qiáng)。

目前來看，我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已形成環(huán)渤海、長三角、珠三角、中部長江經(jīng)濟(jì)帶、川渝等主要聚集區(qū)?？傮w上呈現(xiàn)東部強(qiáng)勢，中西部后發(fā)追趕、打造自身獨(dú)特優(yōu)勢的格局。

單就粵港澳大灣區(qū)而言，是我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集的重要區(qū)域，以廣深兩大頭部城市為核心。根據(jù)《廣東省發(fā)展生物醫(yī)藥與健康戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)集群行動計劃（2021-2025）》，廣東省將重點(diǎn)推進(jìn)完善“雙核多節(jié)點(diǎn)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)空間布局，定位廣州、深圳市為發(fā)展核心，珠海、佛山、惠州、東莞、中山市等為重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，打造生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

同時，提出實(shí)施十大產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)建設(shè)工程，通過發(fā)揮廣州國際生物島、深圳坪山國家生物產(chǎn)業(yè)基地、中山國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、橫琴粵澳合作中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)集聚帶動作用，建成10個特色鮮明、規(guī)模效益顯著、輻射帶動效應(yīng)明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成2個千億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

單就廣州而言，廣州起步早，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更為穩(wěn)固，區(qū)內(nèi)高校和科研機(jī)構(gòu)形成有效支撐，擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)帶動力，缺乏新藥及醫(yī)療器械制造領(lǐng)軍企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)；歷經(jīng)多年發(fā)展，目前已形成以科學(xué)城、中新知識城、國際生物島“兩城一島”為核心，健康醫(yī)療中心、國際健康產(chǎn)業(yè)城、國際醫(yī)藥港等產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的“三中心多區(qū)域”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)格局。

廣州國際生物島聚焦科技研發(fā)，重視引進(jìn)科研機(jī)構(gòu)和人才，培育良好的學(xué)術(shù)環(huán)境，現(xiàn)時引進(jìn)的研究機(jī)構(gòu)包含由鐘南山院士、徐濤院士、廖萬清院士等領(lǐng)銜的實(shí)驗(yàn)室。戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，廣州國際生物島的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平均租金范圍約60-90元/㎡/月，整體平均出租率約70-80%。

對于深圳來說，深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)起步較晚，但因人才政策突出，人才基礎(chǔ)雄厚，自主創(chuàng)新能力高，資本實(shí)力強(qiáng)、受到跨國公司青睞，因此在生物醫(yī)療產(chǎn)業(yè)設(shè)備方面優(yōu)勢突出，但新藥的研發(fā)資源不足，且同樣缺乏生物醫(yī)藥頭部企業(yè)。

目前，深圳已處于我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)前列，基本形成較為完整的生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)鏈。在基因檢測、醫(yī)療器械、創(chuàng)新生物藥等細(xì)分領(lǐng)域居于頭部位置，已培育出一批全國領(lǐng)先和創(chuàng)新型企業(yè)。

空間布局上，根據(jù)《深圳市培育發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群行動計劃（2022-2025年）》，深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群布局體現(xiàn)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展新格局，其中坪山、光明、龍崗布局研發(fā)制造和生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，南山、福田、大鵬新區(qū)布局研發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)。

具體而言，坪山區(qū)定位為核心集聚區(qū)；南山區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)；福田區(qū)定位為創(chuàng)新政策探索區(qū)；龍崗區(qū)定位為生物藥創(chuàng)新發(fā)展先導(dǎo)區(qū)；光明區(qū)定位為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)；大鵬新區(qū)定位為精準(zhǔn)醫(yī)療先鋒區(qū)。

根據(jù)深圳政府統(tǒng)計公報，2022年深圳生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)增加值676.78億元，增長6.7%。

相較于北京、上海、蘇州的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，廣州缺乏新藥及醫(yī)療械制造領(lǐng)軍企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)，知識產(chǎn)權(quán)融資方式單一，生物醫(yī)藥板塊資本市場不成熟；深圳則同樣缺乏生物醫(yī)藥頭部企業(yè)，大量企業(yè)處于孵化期或者加速期，缺乏引領(lǐng)作用，高校、研究機(jī)構(gòu)等研發(fā)資源亦不足，研發(fā)基礎(chǔ)不夠牢固。

園區(qū)依然是我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，各園區(qū)針對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的政策保障力度不斷提高、相關(guān)政策數(shù)量穩(wěn)步增加。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成為各地園區(qū)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥園區(qū)則成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托。

我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍存在產(chǎn)業(yè)規(guī)模有待提升、源頭創(chuàng)新能力不足等問題，同時面對國際產(chǎn)業(yè)競爭加劇，供應(yīng)鏈可能受阻的外部環(huán)境。

從投資者角度看，由于當(dāng)前投資者更看重園區(qū)出租的穩(wěn)定性，如租期較長的工業(yè)廠房，涉及到環(huán)評、證照且生產(chǎn)研發(fā)設(shè)備難以搬遷的醫(yī)藥類產(chǎn)業(yè)園等，且由于醫(yī)藥園有較強(qiáng)壁壘，因此租約較其他高新園區(qū)更為穩(wěn)固。

東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，打造高新制造產(chǎn)業(yè)鏈

近年來東莞產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥，從世界代工廠一舉躋身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，未來將在大灣區(qū)城市群里擔(dān)當(dāng)最為重要的科技轉(zhuǎn)化高地及高端智能制造中心。

根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2023年前三季度東莞市地區(qū)生產(chǎn)總值為8118.72億元，同比增長2.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為27.81億元，同比增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為4488.59億元，同比下降0.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為3602.33億元，同比增長5.1%。

“五支四特”產(chǎn)業(yè)中，電子信息制造業(yè)增加值下降1.5%，增速比上半年提高3.4個百分點(diǎn)；食品飲料加工制造業(yè)增長12.0%；化工制造業(yè)增長3.2%。從產(chǎn)品產(chǎn)量看，充電樁、光纖、顯示器、集成電路等產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長102.6%、69.3%、51.4%、37.0%。

今年11月末，東莞市工業(yè)和信息化局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《東莞市工業(yè)和信息化局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地管理工作有關(guān)規(guī)定》的通知。文件中評定了9個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地，并明確表示東莞未來不再新增認(rèn)定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地。而鳳崗天安數(shù)碼城正是9大基地之一。

近年來鳳崗迎來了專業(yè)化、高端化的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集群建設(shè)。以鳳崗天安數(shù)碼城為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)集群，不僅提供了一系列現(xiàn)代化的工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)支持，還吸引了大量高科制造企業(yè)及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，推動?xùn)|莞從傳統(tǒng)工業(yè)往高新制造轉(zhuǎn)變。

據(jù)了解，鳳崗天安數(shù)碼城項(xiàng)目總投資約為100億元，占地面積約40萬平方米，總建筑面積約為150萬平方米，分為兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。其中，項(xiàng)目一期被命名為“天安數(shù)碼城T5”，而二期為“天安·深創(chuàng)谷”。

2018年，天安將一期四組團(tuán)約8萬㎡產(chǎn)業(yè)大廈調(diào)整工業(yè)4.0廠房。建面約74萬㎡的項(xiàng)目二期為M0產(chǎn)業(yè)用地。最終，項(xiàng)目一期四組團(tuán)成功引進(jìn)24家工業(yè)規(guī)上企業(yè)。

除了基礎(chǔ)的辦公和生產(chǎn)空間，項(xiàng)目還配套建設(shè)了學(xué)校、體育中心、人才宿舍等空間。

此外，項(xiàng)目二期“天安·深創(chuàng)谷”已于2020年拿地，并在當(dāng)年11月正式動工建設(shè)，占地面積約18.4萬平方米，建筑面積約100萬平方米，為一次性開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2024年全部建設(shè)完成。

為解決制造企業(yè)的倉儲需求，鳳崗天安數(shù)碼城計劃在項(xiàng)目二期打造閃電倉，規(guī)劃提供包括倉配運(yùn)營服務(wù)、代發(fā)快遞、城配干線運(yùn)輸服務(wù)、ERP系統(tǒng)服務(wù)等在內(nèi)的一站式解決方案。

工業(yè)用地成交低迷，生產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)意愿低

中國第三季度GDP同比增長4.9%，高于市場一致性預(yù)期，從而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，顯示經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢在整體上取得一定成效。

但亦須看到，現(xiàn)時大部分企業(yè)仍采取成本節(jié)約型租賃策略，多數(shù)擁有搬遷需求的租戶繼續(xù)處于觀望狀態(tài)，生產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)的需求持續(xù)走低，購地自建或租賃廠房的計劃繼續(xù)延期，市場調(diào)整期進(jìn)一步延長。

從工業(yè)用地成交情況來看，工業(yè)土地出讓整體收縮，產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資擴(kuò)產(chǎn)意愿較低。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從全國工業(yè)用地出讓情況來看，2023年1-10月供應(yīng)土地數(shù)量31429宗，同比下跌16.71%；供應(yīng)土地面積136442.60萬平方米，同比下降19.80%；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積179150.65萬平方米，同比下降19.14%；供應(yīng)土地起始樓面價為平均249.78元/平方米，同比增長7.04%。

從成交情況看，1-10月成交土地數(shù)量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面積98564.30萬平方米，同比下跌22.55%；成交土地規(guī)劃建筑面積134081.16萬平方米，同比縮減21.11%；成交總價3422.83億元，同比下跌14.01%。

從數(shù)據(jù)可以看出，無論是出讓還是成交的數(shù)據(jù)，工業(yè)用地都較去年同期呈現(xiàn)顯著的萎縮。工業(yè)用地增量供應(yīng)尚難獲得需求吸納，新增工業(yè)投資的信心有待提升。

地價之外，在準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)、投資強(qiáng)度、投產(chǎn)后收入、納稅額等方面進(jìn)行產(chǎn)業(yè)用地出讓監(jiān)管，已成為近年各地在出讓重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用地時的標(biāo)配。今年更出現(xiàn)了全新的情況，江蘇省太倉市璜涇鎮(zhèn)原永樂村“窯廠”工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了全國首例“限地價生態(tài)投入價高者得”的產(chǎn)業(yè)地，區(qū)內(nèi)原有產(chǎn)業(yè)為化纖加彈行業(yè)，地塊存在顯著的環(huán)境污染問題，屬于典型的低效工業(yè)用地。

地塊最終由中新集團(tuán)摘得，公司承諾投入146萬元用于提升項(xiàng)目周邊河道、水體、綠植的生態(tài)環(huán)境面積。

這表明未來在熱點(diǎn)地區(qū)拿工業(yè)用地時，特別是涉及“工改工”、轉(zhuǎn)型升級的地塊，除了園區(qū)的投資強(qiáng)度和財稅貢獻(xiàn)要達(dá)標(biāo)之外，環(huán)境生態(tài)修復(fù)能力也可能成為考慮的因素，城市更新類的新型產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)所需能力是多樣化的。

“工改工”獲政策紅利，企業(yè)參與保持謹(jǐn)慎

當(dāng)前發(fā)展最快的一線城市，面臨著產(chǎn)業(yè)空心化和辦公樓、產(chǎn)業(yè)園空置率高雙重夾擊等問題。

對于北上廣深而言，早期發(fā)展的一些產(chǎn)業(yè)已不符合未來方向，但卻占據(jù)著核心區(qū)位的土地，嚴(yán)重阻礙了回歸制造的政策落地。

為此，自然資源部9月發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，為全國各地的“工改工”實(shí)踐提供新的探索方向。作為全國最早的“三舊”改造試點(diǎn)省份之一，廣東在9月25日也有所響應(yīng)，發(fā)布關(guān)于延長舊廠房“工改工”類微改造項(xiàng)目實(shí)施指引有效期的通知。

簡單來說，“工改工”是將存量低效的工業(yè)用地再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。從現(xiàn)時操作方式看，通常是在現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，將舊地用地性質(zhì)升級為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。

今年，廣州、深圳都提出了“制造業(yè)立市”，“工改工”和“工業(yè)上樓”的相關(guān)支持政策，上海亦出臺了《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》，寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，“以高端化、智能化、綠色化為方向，推動輕生產(chǎn)、低噪音、環(huán)保型企業(yè)“工業(yè)上樓”，支持各類經(jīng)營主體建設(shè)3000萬平方米‘智造空間’”。

從歷史來看，粵港澳大灣區(qū)是工業(yè)上樓在國內(nèi)發(fā)展最早、最完善的地區(qū)，當(dāng)?shù)毓I(yè)以中小企、輕工業(yè)為主，再加上優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地稀缺，自然走上“向天空要空間”的道路。

“工業(yè)上樓”的好處不僅僅在于解決工業(yè)用地緊缺的問題，更重要的是為頭部城市提供了一條工業(yè)存量資產(chǎn)盤活的有效途徑，使頭部城市在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時，可以將高新技術(shù)企業(yè)的制造基地留在當(dāng)?shù)?，避免產(chǎn)業(yè)空心化，這在強(qiáng)調(diào)“制造業(yè)強(qiáng)國”的當(dāng)下尤為重要。

不過，深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局在10月初發(fā)布了關(guān)于《龍華區(qū)大浪街道新橋塘工業(yè)區(qū)城市更新單元計劃》（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項(xiàng)目也成為了深圳2023年2月發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目審批工作方案》以來，首個計劃失效的“工改工”項(xiàng)目。

據(jù)了解，該項(xiàng)目申報主體背后是廣東本土房企方直集團(tuán)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，本次失效一是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，造成母公司方直集團(tuán)戰(zhàn)略收縮；二是由于“工改工”項(xiàng)目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團(tuán)又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔(dān)壓力，推進(jìn)上亦有操作失誤。

從現(xiàn)實(shí)角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項(xiàng)目依然面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、各方訴求復(fù)雜難以滿足等問題。再加上項(xiàng)目建成進(jìn)入運(yùn)營期后，提高的租金收費(fèi)水平會令招商難度提升，意味著需進(jìn)行全新的定位和招商規(guī)劃。這對于一般的開發(fā)商而言難以應(yīng)對，更需要具備豐富經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商參與，進(jìn)行長期經(jīng)營。