（2023年11月26日）去年底以來，不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)退租的情況，對于園區(qū)REITs而言并不是一個(gè)好消息。從估值來看，園區(qū)REITs在二級(jí)市場的估值持續(xù)回落，昔日的香餑餑如今面臨著變化。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，已上市的29只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs年內(nèi)至今平均跌幅達(dá)14.69%，經(jīng)濟(jì)下行對不同行業(yè)的沖擊逐漸得到體現(xiàn)。分類型看，園區(qū)REITs共有9只，平均跌幅逾20%，除了6月底上市的中金湖北科投光谷REIT，其余均錄得不同程度的估值下降。

在園區(qū)REITs當(dāng)中，建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT年內(nèi)分別錄得跌幅36.71%、33.4%。這兩只基金和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT（跌幅16.87%）于前三季度出租率下行最為明顯。

比如建信中關(guān)村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補(bǔ)退租面積，導(dǎo)致出租率進(jìn)一步下滑至63.73%；華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT方面，出租率依然受到哲庫的退租事件拖累。

作為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，退租對園區(qū)對收入和現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生明顯影響，而現(xiàn)金流乃至預(yù)期現(xiàn)金流進(jìn)一步影響園區(qū)REITs的基金凈值。目前資本市場已經(jīng)“用腳投票”，建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT分別折價(jià)達(dá)21.37%、17.37%。

這考驗(yàn)著園區(qū)運(yùn)營方的穩(wěn)租約能力，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在三季報(bào)中就曾提及維持最優(yōu)出租率的措施及策略，包括提供增值服務(wù)于現(xiàn)有租戶維持良好關(guān)系，針對租賃期限即將屆滿的租賃協(xié)議，提前開展續(xù)租工作；優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，豐富租戶多元性等。

但也需要注意一些結(jié)構(gòu)性問題：上述出租率下行明顯的三只園區(qū)REITs，底層資產(chǎn)都是研發(fā)辦公類型的項(xiàng)目（產(chǎn)業(yè)大廈），這些項(xiàng)目基本具備區(qū)位優(yōu)勢，租金水平也比產(chǎn)業(yè)園區(qū)更高。截至三季度末，這三只RETIs涉及的產(chǎn)業(yè)大廈每平方米月均租金在108-180元左右，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般只有幾十元水平。

在租戶穩(wěn)定性上，產(chǎn)業(yè)大廈不如產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)定位為生產(chǎn)研發(fā)型項(xiàng)目，租戶往往需要投入較多成本打造實(shí)驗(yàn)室及安裝生產(chǎn)設(shè)備，客戶粘性也更高。這也使得在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備穩(wěn)定的出租率及租金水平。

因此不同類型底層資產(chǎn)在穩(wěn)定性、盈利能力等方面表現(xiàn)各異，打造園區(qū)時(shí)定位務(wù)必要求做到準(zhǔn)確。同時(shí)需要精確把握入駐客戶的經(jīng)營狀況及發(fā)展需求，通過高質(zhì)量運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)水平。

12月12-13日，以“產(chǎn)業(yè)筑夢”為主題，2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇將在深圳騰訊濱海大廈4樓多功能廳召開，共話產(chǎn)業(yè)發(fā)展前路。論壇將全面涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、投資機(jī)會(huì)、資產(chǎn)管理、REITs、招商穩(wěn)租、產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造、數(shù)字化、ESG、物流機(jī)遇等熱點(diǎn)話題，匯聚一眾行業(yè)踐行者，以演講、對話、交流的形式，對當(dāng)下國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展、未來可能性進(jìn)行深度剖析與交流探討，助力行業(yè)健康發(fā)展。