觀點(diǎn)網(wǎng) 特大和超大城市如何保護(hù)歷史建筑，進(jìn)一步優(yōu)化提升城市功能，這是城市更新現(xiàn)在要面對(duì)的一個(gè)重要命題。

我國(guó)高速發(fā)展數(shù)十年后，進(jìn)入存量土地資源開(kāi)發(fā)為主的時(shí)期，推進(jìn)城市更新變得尤為重要。那么，要如何在保留城市歷史建筑的基礎(chǔ)上，將城市功能的完善和空間品質(zhì)的提升進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合？

這次企業(yè)課堂，我們走進(jìn)的是具有百年歷史的張園。

張園位于上海靜安區(qū)威海路588弄，南起威海路，北達(dá)吳江路，東西介于石門(mén)一路和茂名北路之間。歷史人文底蘊(yùn)深厚，不僅是上?，F(xiàn)存規(guī)模最大、保護(hù)最完整、建筑風(fēng)格最豐富、種類(lèi)最多的中后期石庫(kù)門(mén)建筑群，也是上海首個(gè)保護(hù)性征收改造的城市更新項(xiàng)目。

建于1882年的張園，擁有「海上第一名園」之稱(chēng)，位于靜安區(qū)南京西路風(fēng)貌保護(hù)區(qū)核心位置，它曾是清末上海最大的市民公園，到1918年后轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌瑓^(qū)，繼而發(fā)展留存至今。

可以說(shuō)，張園的百年歷史變遷，是上海城市發(fā)展的一個(gè)縮影。

11月3日上午九點(diǎn)，觀點(diǎn)企業(yè)課堂嘉賓一行來(lái)到南京西路的旺旺大廈。這里距離張園只有數(shù)百米的距離，會(huì)議室俯瞰可以直觀看到張園項(xiàng)目的全貌。

這次，觀點(diǎn)企業(yè)課堂邀請(qǐng)到了上海靜安城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理曹俊、太古地產(chǎn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)（上海）總經(jīng)理施桂攀、張園商業(yè)管理公司副總經(jīng)理陳潔進(jìn)行分享。

百年張園

百年張園是如何一步步煥新的？曹俊副總經(jīng)理介紹了張園的過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)。

據(jù)悉，張園一百多年的歷史可以分為幾個(gè)階段，每一段都與上海生長(zhǎng)進(jìn)程緊密相連。

首先是張園的莊園時(shí)期，1872年，英國(guó)商人格農(nóng)（Groome）向農(nóng)戶租得靜安寺路（今南京西路）、慕爾鳴路（今茂名北路）、麥特赫司路（今泰興路）之間一片農(nóng)田共20.25畝，開(kāi)辟為花園住宅——張園前身。

多年后，該地塊在豐泰洋行與和記洋行間多次轉(zhuǎn)租又復(fù)添土地，最終由無(wú)錫富商張叔和于1882年自和記洋行購(gòu)得，命名「張氏味莼園」，簡(jiǎn)稱(chēng)張園。同時(shí)，他先后購(gòu)置了周邊一些農(nóng)田，擴(kuò)大了整個(gè)園區(qū)，使得整個(gè)園區(qū)的面積達(dá)到了60余畝，成為當(dāng)時(shí)私家園林之首。

1885年開(kāi)始，整個(gè)張園正式對(duì)公共開(kāi)放，引進(jìn)了一系列活動(dòng)，一度成為上海最大的公共活動(dòng)場(chǎng)所，里面設(shè)有戲臺(tái)、照相館等等。

作為近代中國(guó)第一公共空間，歷史上眾多“上海第一”在張園誕生：上海第一個(gè)對(duì)公眾免費(fèi)開(kāi)放的私家園林，上海的第一盞公共電燈點(diǎn)亮，第一輛自行車(chē)亮相，第一個(gè)室外照相館亮相等。

張園還是云集風(fēng)云人物的公共演說(shuō)場(chǎng)，有當(dāng)時(shí)上海最高建筑安塏第（Arcadia Hall）可容納千人，曾為革命志士的重要活動(dòng)地，孫中山、黃興、宋教仁、章太炎等都曾在此發(fā)表演說(shuō)。英商麥加利銀行（現(xiàn)渣打銀行）買(mǎi)辦王憲臣、花旗銀行上海分行第二任買(mǎi)辦王俊臣、集郵家張賡伯、實(shí)業(yè)家王性堯、收藏家李蔭軒（李鴻章侄孫）、收藏家鄧秋枚、藏書(shū)家吳眉孫等眾多社會(huì)名流曾居住于此。

但從1918年開(kāi)始，張園進(jìn)入石庫(kù)門(mén)里弄時(shí)代，在長(zhǎng)達(dá)近百年的石庫(kù)門(mén)時(shí)代，張園經(jīng)歷了民國(guó)建立、抗日戰(zhàn)爭(zhēng)、解放戰(zhàn)爭(zhēng)、新中國(guó)成立、改革開(kāi)放等歷史時(shí)期，見(jiàn)證了上海城市變遷。

而張園的中心區(qū)位與獨(dú)一無(wú)二的歷史文化魅力，也使其成為城市更新的戰(zhàn)略發(fā)展點(diǎn)。

2018年2月，張園地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整獲得上海市政府批復(fù)，通過(guò)“征而不拆”、“人走房留”的方式實(shí)施土地儲(chǔ)備，對(duì)歷史建筑進(jìn)行成片保護(hù)。

從用地征收到方案設(shè)計(jì)，曹俊副總經(jīng)理分享了上海靜安置業(yè)集團(tuán)在項(xiàng)目推進(jìn)、施工建設(shè)中方方面面進(jìn)行的工作。

2020年11月23日，張園最后一戶居民完成簽約，歷時(shí)兩年完成了保護(hù)性征收，百年張園進(jìn)入了煥新時(shí)期。

按照控規(guī)方案，張園項(xiàng)目總用地面積約14萬(wàn)平米，地上建筑面積約6萬(wàn)平方米，地下建筑面積約8萬(wàn)平米，地上新建建筑面積約1.3萬(wàn)平米，留存各類(lèi)歷史建筑40余棟。

2021年9月，張園正式啟動(dòng)保護(hù)性修繕工程。

2022年11月27日，張園西區(qū)16棟歷史建筑修繕完畢，對(duì)公眾正式開(kāi)放。

游園驚夢(mèng)

在西區(qū)對(duì)公眾開(kāi)放后，張園成了廣受歡迎的參觀游覽地。數(shù)據(jù)顯示，自運(yùn)營(yíng)以來(lái)，張園西區(qū)目前日均人流量為2.5萬(wàn)人，單日峰值達(dá)到4.5萬(wàn)人次。周邊商圈周末、節(jié)假日人流平均提升了40%，茂名北路沿街商戶營(yíng)業(yè)額平均提升20%。

張園業(yè)態(tài)分布以“東靜西鬧、沉浸無(wú)界”為核心框架，強(qiáng)調(diào)公共性、開(kāi)放性和多元性。

目前已向公眾開(kāi)放的張園西區(qū)主要作為商業(yè)街區(qū)零售區(qū)域，東區(qū)未來(lái)的功能性則更為多元，其中東面規(guī)劃精品酒店、住宅和高端辦公。

未來(lái)，上海靜安置業(yè)集團(tuán)將圍繞“東靜西鬧、沉浸無(wú)界”這一框架，打造東區(qū)區(qū)域。張園東區(qū)其中一個(gè)亮點(diǎn)便是地下空間的聯(lián)通，設(shè)置三層地下室，地下建筑面積約8萬(wàn)平米。

目前東區(qū)亦在緊鑼密鼓建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)在2026年年末完成建設(shè)施工。

其中，太古地產(chǎn)以商管的形式參與張園設(shè)計(jì)建議、品牌招商、營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)策劃等工作，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。也是繼興業(yè)太古匯和前灘太古里之后，太古地產(chǎn)在上海的第三個(gè)合作項(xiàng)目。

首發(fā)的張園西區(qū)定位為高端商業(yè)聚集地，云集國(guó)際知名品牌，其中不乏特色概念店，中國(guó)首店以及限時(shí)專(zhuān)賣(mài)店。LV旅行家居空間、DIOR、江詩(shī)丹頓沉浸式限時(shí)體驗(yàn)空間、法國(guó)希思黎（亞太地區(qū)首家希思黎之家）、BY FAR（亞洲首店）、RE而意自行車(chē)博物館等品牌共同在張園營(yíng)造獨(dú)特商業(yè)文化體驗(yàn)與魅力。

張園商管副總經(jīng)理陳潔分享了對(duì)于張園招商運(yùn)營(yíng)的思路和想法：張園的石庫(kù)門(mén)建筑特色以及歷史底蘊(yùn)，為注重文化、理念以及設(shè)計(jì)的品牌提供了新的表達(dá)載體，能夠借助張園獨(dú)棟建筑的一磚一瓦，講述新的故事。張園，也帶來(lái)了一個(gè)個(gè)引人入勝的品牌展覽。

“挖掘歷史并不是以舊做舊，而是用今天流行的元素致敬，更不能把之前流行的東西原樣搬回來(lái)。”

太古地產(chǎn)想要做到“游園驚夢(mèng)”：“游園”是逛園子，步移景異，驚夢(mèng)，就是步步有驚喜，通過(guò)品牌、策劃讓每一位消費(fèi)者都能感受時(shí)尚生活與休閑空間的驚奇體驗(yàn)。

陳潔副總經(jīng)理介紹了很多“游園驚夢(mèng)”的例子，各大品牌都花了很多心思，比如這段時(shí)間Dior正在緊鑼密鼓的籌備全新圣誕概念店當(dāng)中，這家體驗(yàn)店平均1.5月就會(huì)更換道具、陳列和裝修。

分享環(huán)節(jié)過(guò)后，在座學(xué)員紛紛提問(wèn)，就張園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)與幾位分享嘉賓展開(kāi)了熱烈討論。

兩個(gè)多小時(shí)的企業(yè)課堂分享會(huì)后，步行前往不遠(yuǎn)處的張園。

午時(shí)的南京西路，熱鬧非凡。幾分鐘后到了張園，可以看到幾乎原封不動(dòng)保留了老建筑的風(fēng)貌，一棟棟石庫(kù)門(mén)老建筑被賦予時(shí)尚元素，建筑色彩以磚砌紅色為主，或灰色輔以紅色；門(mén)以方形石條為框，線條簡(jiǎn)潔大方，具有濃郁的新古典主義風(fēng)格。

嘉賓一行來(lái)到了位于16號(hào)樓的江詩(shī)丹頓Maison 1755時(shí)間藝術(shù)「家」。

這是江詩(shī)丹頓目前在國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的沉浸式體驗(yàn)空間，以一幢精心修繕的四層歷史建筑為載體，呈現(xiàn)品牌歷久彌新的制表藝術(shù)，以“靈感空間”、“高級(jí)制表”、“優(yōu)游空間”、“藝術(shù)空間”四大區(qū)域展示了高級(jí)制表工藝。

在參觀的過(guò)程中，我們還看到不少市民及游客前來(lái)參觀打卡。

一步一景，各種不同的策劃、展覽，張園總有一個(gè)地方能夠帶來(lái)驚喜，這是上海靜安置業(yè)和太古地產(chǎn)希望的，也是一個(gè)成功的城市更新項(xiàng)目應(yīng)該做到的。

這一天艷陽(yáng)昭只，晴光明朗。至午時(shí)，嘉賓一行人合照后緩緩走出張園，討論著張園的精雕細(xì)琢之處，以及在其他城市落地的可行性等，期待著能和學(xué)徒計(jì)劃一起參與到更多經(jīng)典項(xiàng)目探討當(dāng)中。