觀點(diǎn)網(wǎng) 2023博鰲房地產(chǎn)論壇期間，一行人正在前往清水灣·心海。這幾天，已有許多參會(huì)嘉賓陸續(xù)參觀。

八月海南的天氣出奇得好，30度上下的氣溫，伴隨著海風(fēng)，天空一片耀眼的藍(lán)，陽(yáng)光灑下來(lái)，我們便約好去那個(gè)嘉賓們都贊不絕口的項(xiàng)目。

青山、綠水、海灣、沙灘，是海南濃墨重彩的標(biāo)志，而有一種沙灘因?yàn)楹Ｉ硺O其細(xì)膩，踩上去聲音聽(tīng)起來(lái)像“唱歌”，被稱為“會(huì)唱歌的沙灘“。

據(jù)說(shuō)，全球只有三處這樣的沙灘：美國(guó)夏威夷和澳洲黃金海岸，以及位于海南陵水的清水灣。

清水灣是雅居樂(lè)深耕了十四年的地方，總投資近500億打造了1.5萬(wàn)畝的國(guó)際濱海度假灣區(qū)——雅居樂(lè)清水灣。

雅居樂(lè)成就了清水灣，清水灣亦托舉了雅居樂(lè)。2022年，離開(kāi)陽(yáng)光城的朱榮斌選擇將創(chuàng)業(yè)第一個(gè)項(xiàng)目“心海”落地于此。

一行人坐在車內(nèi)，從威斯汀酒店沿著清水灣大道駛向“心海”，道路兩旁種滿了茂密的樹木，樹影與光影交織，景色美不勝收。

處處林蔭日影，縱使時(shí)值盛夏，一陣海風(fēng)吹來(lái)，倒也覺(jué)得清涼。

我們和心海的金牌銷售聊得開(kāi)心，據(jù)介紹，心?？傌浟拷?500套，現(xiàn)已推售約500套，已售超過(guò)400套。

清水灣地理位置優(yōu)越，左側(cè)是海棠灣，距離海南醫(yī)療天花板海棠灣301醫(yī)院車程25分鐘，距離cdf三亞國(guó)際免稅城車程約25分鐘，青島大學(xué)附屬醫(yī)院車程約15分鐘，享受著海棠灣后期的規(guī)劃和配套。

距離心海15分鐘左右，則是黎安國(guó)際教育創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)，也是自貿(mào)港11個(gè)重點(diǎn)園區(qū)發(fā)展最快的一個(gè)，于2019年建設(shè)，2021年開(kāi)學(xué)，6萬(wàn)人的大學(xué)城已簽約引進(jìn)22所國(guó)內(nèi)外知名高校開(kāi)展中外合作辦學(xué)，目前試驗(yàn)區(qū)已簽約中方高校10所，外方合作院校12所，獲批6個(gè)中外合作辦學(xué)機(jī)構(gòu)(項(xiàng)目)。

經(jīng)過(guò)的清水灣游艇會(huì)，據(jù)悉已獲批成為國(guó)際游艇出入境口岸，并成為中國(guó)首個(gè)為外籍游艇入境提供擔(dān)保金的企業(yè)，將打造成海南最高端的商務(wù)接待中心。

以及正在落地的16.4萬(wàn)平米大型商業(yè)項(xiàng)目，已簽約免稅店，正洽談打造超大型文商旅商業(yè)綜合體，未來(lái)將是清水灣最大的商業(yè)配套。

心海答卷

約莫20分鐘后抵達(dá)了目的地，車停在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，步行到展示的樣板房。

根據(jù)地塊特性，項(xiàng)目規(guī)劃別墅、洋房、小高層三種產(chǎn)品。我們所在的A04-3地塊毗鄰高爾夫果嶺旁，地塊容積率僅0.6。

先是走進(jìn)了疊拼A戶型的院落，疊拼利用地形優(yōu)勢(shì)增加了超大地下空間，地上四層地下一層，大面積的落地窗、270度的花園環(huán)繞、30平米的超大露臺(tái)、布局視野寬廣、舒心曠達(dá)。

驚喜的是項(xiàng)目對(duì)于共享理念的詮釋。

朱榮斌團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不僅是關(guān)起門來(lái)一百幾十米的平面，更要關(guān)注空間。房子的功能衡量、價(jià)值大小不光要看“平方米”，還要看“立方米”。所以，“心海”團(tuán)隊(duì)深度切合度假需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“全場(chǎng)景、全空間”式開(kāi)發(fā)，對(duì)地下室、架空層、園林綠化等度假產(chǎn)品側(cè)重的空間深雕細(xì)琢，進(jìn)行充分的功能打造。

最具特色的則是全明地下室，地下室入口與車庫(kù)相連，使用面積超150平米，超過(guò)20平米的采光井，使用了最先進(jìn)的電動(dòng)滑軌技術(shù)，同樣能夠沐浴陽(yáng)光。

B戶型、C戶型各有特色。隨后來(lái)到超4000平米的業(yè)主會(huì)所，映入眼簾的便是超大泳池。圍繞泳池，棋牌室、健身房、私人宴會(huì)廳、紅酒雪茄吧、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)議室等應(yīng)有盡有。

朱榮斌說(shuō)，自己給項(xiàng)目取名一定要帶一個(gè)“心”字，讓房子變成安放心靈的地方。心海，也致力于將度假的非剛需變成高端生活的剛需。

我們驚嘆項(xiàng)目打造的用心程度，在高質(zhì)建材及大牌家居之外，朱榮斌帶領(lǐng)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)極為注重細(xì)節(jié)，包括家居智能化、人性化，甚至考慮到海南降雨量等。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分享，計(jì)算過(guò)海南下暴雨大概是多少毫升，陽(yáng)臺(tái)能不能把水排走，因?yàn)榭叼B(yǎng)休閑度假物業(yè)業(yè)主不一定在家，需要把可能發(fā)生的問(wèn)題一一考慮到。

朱榮斌對(duì)品質(zhì)的要求很高，他畢業(yè)于清華大學(xué)建筑工程專業(yè)，職業(yè)生涯的第一站是中海地產(chǎn)，這家被譽(yù)為房地產(chǎn) “黃埔軍校”的企業(yè)。離開(kāi)中海時(shí)，職位是中海地產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理。

他身上一直保留中海對(duì)于品質(zhì)的追求，他直言，在心海項(xiàng)目上用了很多中海招采都不大用的施工單位和材料。“大企業(yè)都要產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、嚴(yán)格的目標(biāo)成本把控”，這一定程度上限制了產(chǎn)品的品質(zhì)上限。朱榮斌坦承，在這個(gè)項(xiàng)目的打造上，他沒(méi)有設(shè)置太多約束，寧可少賺錢，也要盡可能把產(chǎn)品做得更好一些。

項(xiàng)目除了高品質(zhì)給人留下的特別印象之外，還不得不說(shuō)朱榮斌有一群攜手打拼的“兄弟”跟隨著他來(lái)到“心海”。項(xiàng)目上的好幾位“年輕人”，都是跟著朱榮斌十幾年、二十幾年的“老炮兒”。

所以朱榮斌選擇了創(chuàng)業(yè)，心海便是他交出的第一份答卷。

地產(chǎn)五味

名就功成后天高任鳥飛的壯志多見(jiàn)，未知前路時(shí)孤注一擲的果敢卻不常有。

當(dāng)然，在行業(yè)下行疊加疫情期間的創(chuàng)業(yè)，朱榮斌也面臨著前所未有的壓力。他回憶：“我去年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上宣布項(xiàng)目案名，中間因疫情封停兩三個(gè)月，差點(diǎn)就挺不過(guò)來(lái)。”

海南放開(kāi)后，心海很快步入正軌。

“去年11月底海南放開(kāi)了，12月全面解封，很多北京人烏泱泱涌入三亞。那時(shí)銷售都還沒(méi)準(zhǔn)備好。短短半個(gè)多月，多了1個(gè)多億銷售收入，直接打開(kāi)了市場(chǎng)。去年賣了2個(gè)億，今年賣了14億，資金各方面都正常，我現(xiàn)在就想把產(chǎn)品做好。”朱榮斌說(shuō)道。

他深知，過(guò)去在行業(yè)紅利下，能夠依靠平臺(tái)力量扶搖直上，但目前的市場(chǎng)環(huán)境，才是真正檢驗(yàn)?zāi)芰Φ臅r(shí)候。

這是一個(gè)骨子里喜歡挑戰(zhàn)的人，今年再一次走出舒適區(qū)。

2023年，朱榮斌應(yīng)合富輝煌股東邀請(qǐng)，加入擔(dān)任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席： “合富輝煌的股東是我20多年好朋友，我很尊敬他們，他們也認(rèn)可我。本來(lái)我說(shuō)參與，但不一定要入職，但他們說(shuō)必須要親自下場(chǎng)，深度參與。”

合富輝煌是華南一家傳統(tǒng)中介代理巨頭，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括營(yíng)銷代理、存量房租售、運(yùn)營(yíng)招商、大宗交易及互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)房服務(wù)等，擁有員工近10000人，業(yè)務(wù)累計(jì)覆蓋約200個(gè)大中型城市，全國(guó)同期代理項(xiàng)目超1100個(gè)。

一邊做甲方，一邊做乙方，朱榮斌現(xiàn)在有著雙重身份，負(fù)責(zé)制定合富輝煌的整體發(fā)展策略及業(yè)務(wù)規(guī)劃。他直言，自己仍在適應(yīng)這一新身份，開(kāi)始看書，學(xué)習(xí)代理相關(guān)知識(shí)。

這在他看來(lái)也頗新鮮有趣。

不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的朱榮斌，曾深深體會(huì)到對(duì)渠道依賴及高企銷售費(fèi)用的無(wú)奈，而在加入合富輝煌之后，他對(duì)行業(yè)的觀察有了更全面的視角。

“原來(lái)在甲方，覺(jué)得銷售費(fèi)用太高?，F(xiàn)在到了合富才發(fā)現(xiàn)，其實(shí)代理公司都在賠錢。平臺(tái)公司也說(shuō)自己賺不到錢，大家都不滿意，都在詬病這個(gè)交易市場(chǎng)。”

朱榮斌發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在整體銷售費(fèi)用不低，20年前他在中海時(shí)的房地產(chǎn)銷售費(fèi)用是1.52%，現(xiàn)在海南的不少項(xiàng)目，銷售費(fèi)用可以高達(dá)七八個(gè)點(diǎn)。“我們（合富輝煌）的傭金就是千分之五到千分之八，公司最近八九成收入都拿來(lái)支付人工了，所以公司在管理費(fèi)、房租等方面壓力較大。”

他認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)的交易模式一定會(huì)變， “優(yōu)秀的模式，應(yīng)該是低傭金、高效率，方便買賣雙方更容易置換房產(chǎn)。”

“我不愿意突然間就完全轉(zhuǎn)變?yōu)榇砩趟季S，更想保留著開(kāi)發(fā)商（甲方）的思維，了解開(kāi)發(fā)商的需求，那么中介代理方才能滿足甲方的需要。”

朱榮斌想做一些漫長(zhǎng)又正確的事情，更愿意探索出甲方乙方的更優(yōu)解。沒(méi)有最優(yōu)解，但一定有更優(yōu)解，他認(rèn)為我們有能力、有條件可以尋找比現(xiàn)在更好的交易模式。

在博鰲房地產(chǎn)論壇上，朱榮斌發(fā)表演講時(shí)說(shuō)，過(guò)去這一年多，自己經(jīng)歷了人生前半段沒(méi)經(jīng)歷的事情，一個(gè)是親自下場(chǎng)當(dāng)一個(gè)小小的老板，二是任職于合富輝煌進(jìn)入產(chǎn)業(yè)下游。“可以說(shuō)過(guò)去都在最上面，現(xiàn)在是在最下面，各種酸甜苦辣都有了。”

低谷中輕描淡寫，收獲時(shí)榮辱不驚。很喜歡和朱榮斌聊天，似乎總能感受到認(rèn)真工作和努力生活的熱情。

“未來(lái)一定是存量的市場(chǎng)，中介服務(wù)可持續(xù)性就非常好，它肯定不是暴利的行業(yè)，但是一個(gè)長(zhǎng)期的賽道。”

對(duì)于合富、對(duì)于未來(lái)，朱榮斌認(rèn)為，新房供應(yīng)到天花板后，存量市場(chǎng)還在地板上，存量交易的服務(wù)也還在地板上：“我們躺在地板上，可以向往天花板。”

他覺(jué)得自己還年輕得很。