馮毅成 市場勝于雄辯，任何一個(gè)決策都有它適用的環(huán)境窗口期。今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，我重點(diǎn)關(guān)注的是現(xiàn)房銷售。

過去幾年，每逢有人在網(wǎng)上提倡“現(xiàn)房銷售”，我是不認(rèn)可的。房地產(chǎn)的大政方針，從來不會(huì)只為了房企或者只為了消費(fèi)者去制定，任何調(diào)控的目的都是為了讓具體行業(yè)更加穩(wěn)定健康發(fā)展。

所以，過去幾年每逢有人談推廣現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，其實(shí)并沒有很成熟的應(yīng)用環(huán)境。可以假設(shè)，如果過去幾年大規(guī)模實(shí)行現(xiàn)房銷售，和短期內(nèi)用“三道紅線”給大規(guī)模企業(yè)斷供是一樣的傷害。

而今天我們?cè)偬?ldquo;現(xiàn)房銷售”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在這幾年逐年降溫降速后，已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離了“三高模式”，預(yù)售制的積極作用已經(jīng)大幅下降，不少項(xiàng)目公司的樓盤已經(jīng)賣成了準(zhǔn)現(xiàn)房。

而即便是具體樓盤通過賣房獲得的預(yù)售款，也基本被有關(guān)部門嚴(yán)格監(jiān)管在資金賬戶，無法抽調(diào)給集團(tuán)其他公司“供血”。

所以，“現(xiàn)房銷售”與“預(yù)售制”的博弈，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)階段性的臨界點(diǎn)。這就是我們?cè)诋?dāng)下討論擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的一個(gè)基本應(yīng)用環(huán)境。

當(dāng)前擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，不僅符合政府、開發(fā)商、購房者等市場主要組成方面的廣泛利益，而且在操作層面具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。

預(yù)售制是內(nèi)地從香港引進(jìn)的，但在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，從執(zhí)行層面兩者還是有一些區(qū)別。按照邏輯連貫的要求，其實(shí)是應(yīng)該在本段對(duì)兩者不同做對(duì)比，但為了傳播上的便利，這里就不展開了。

房地產(chǎn)業(yè)在過去快速發(fā)展的若干年內(nèi)，總體呈現(xiàn)單邊上漲行情，在預(yù)售制下，開發(fā)商普遍依靠“三高模式”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）快速擴(kuò)張。

過去如果突然對(duì)預(yù)售制按下暫停鍵，和“三道紅線”的停貸作用是類似的。而“三道紅線”、三年疫情以及外部環(huán)境的急劇變化，使得房地產(chǎn)業(yè)被按下了強(qiáng)制減速鍵，短期發(fā)生了深遠(yuǎn)的變化。

可以說，過去的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，并且這種局面幾乎不可逆轉(zhuǎn)。而這就是預(yù)售制逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售的開始。

我們可以通過這幾年的市場反應(yīng)來看看現(xiàn)房銷售環(huán)境的基礎(chǔ)條件成熟情況。

首先是過去兩年開發(fā)商普遍遭遇現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致一些工地停工、交付逾期或是交付質(zhì)量存在問題。

其次是一些開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場下行，主動(dòng)改變游戲規(guī)則，從預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售，即等到樓房竣工備案再為購房者辦理貸款和網(wǎng)簽，甚至還有“保價(jià)協(xié)議”，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最小。

經(jīng)過行業(yè)降溫減速以后，一方面是不少城市不少樓盤已經(jīng)賣成了準(zhǔn)現(xiàn)房，價(jià)量齊跌。另一方面是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期轉(zhuǎn)弱，拿地意愿大幅降低。同時(shí)，每個(gè)地方的有關(guān)部門不斷優(yōu)化與加強(qiáng)對(duì)在售在建工地的專用資金賬戶監(jiān)管，大幅降低了同一家集團(tuán)不同公司之間的資金流動(dòng)。

所以，在以上種種既成事實(shí)下，預(yù)售制下的產(chǎn)物“三高模式”已經(jīng)大幅降低了積極意義，存在的重要性已經(jīng)大不如前。

在存量困守的樓市局面下，指望通過一次“大放水”或者“一刀切”的大招來救市不太符合當(dāng)前樓市乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的全局利益，除非迫不得已。

因此，從因城施策的角度積極建議，地方有關(guān)部門完全可以順勢而為。既然存量困守，不少樓盤已經(jīng)滯銷成了準(zhǔn)現(xiàn)房，并且開發(fā)商在主動(dòng)打出“現(xiàn)房銷售”的一整套策略促銷，那么完全有條件以相關(guān)部門牽頭擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

比如說，有關(guān)部門可以對(duì)已經(jīng)形成準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的樓盤從財(cái)務(wù)安全、質(zhì)量安全等方面嚴(yán)格評(píng)估，并且評(píng)選出綜合成績較優(yōu)的“綠色名單”。這份“綠色名單”可以用于各地房交會(huì)及相關(guān)渠道上宣傳。

此舉既能夠進(jìn)一步體現(xiàn)出有關(guān)部門的服務(wù)意識(shí)，又能夠幫一些品質(zhì)過硬的樓盤背書，同時(shí)，還能夠因此提升購房者參與樓市的信心，和對(duì)政府與企業(yè)的信任。

此舉符合政府、企業(yè)、消費(fèi)者的廣泛利益，是共贏之舉。

實(shí)際上，這個(gè)觀點(diǎn)我早在2022年博鰲房地產(chǎn)論壇期間的稿件中已經(jīng)發(fā)表過。而從目前的實(shí)際行情來看，擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的積極意義與可行性都在不斷加大。

下面我們看看全國已經(jīng)實(shí)行現(xiàn)房銷售的城市的情況。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前昆明樓市在售的樓盤中，有80%以上至少是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，有些甚至是早已實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房開盤。并且隨著施工進(jìn)度的推進(jìn)，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤數(shù)量還在持續(xù)增加。

有權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)（2023年上半年數(shù)據(jù)），昆明銷售額排名前50的樓盤中，已有超八成項(xiàng)目為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。相較往年，昆明房地產(chǎn)市場上現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤占主流的情況，在今年變得尤為突出。

以下是今年以來部分單位對(duì)現(xiàn)房銷售的表態(tài)。

2月8日國務(wù)院主管的《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》在第6版頭條位置的發(fā)文提出：

1.主管部門明確提及現(xiàn)房銷售，表明未來，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟叀?/p>

2.當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。近年來一些城市對(duì)于現(xiàn)房銷售多有探索，積累了經(jīng)驗(yàn)。

3.我國商品房總體短缺的時(shí)代已基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn)，難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要，使得商品房預(yù)售制改革箭在弦上。

4.現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

今年2月23日財(cái)政部原部長樓繼偉：

房地產(chǎn)最終要過渡到取消“預(yù)售制”。

今年6月，住建部部長倪虹指出：

改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

以上表態(tài)反映出了兩個(gè)核心，一是房地產(chǎn)業(yè)從預(yù)售制走向現(xiàn)房銷售的總體趨勢勢在必行。二是進(jìn)入到現(xiàn)房銷售需要一個(gè)過程過渡，要根據(jù)每個(gè)城市當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來“總體操盤”。但如本文所提倡的，適時(shí)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也是箭在弦上，市場會(huì)推動(dòng)這些動(dòng)作的早日實(shí)現(xiàn)。

如本文開頭所說，市場勝于雄辯，決策適用環(huán)境的窗口期已經(jīng)到來。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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