編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年8月初，濱江集團(tuán)在千島湖胡家坪村度過(guò)了30周歲生日。

為了慶祝成立30周年，濱江祭出了帶薪休假的福利，即全體員工可在五省紅色之旅、千島湖云頂桃源兩種旅游方式中，任選一種享受7天“公司發(fā)展貢獻(xiàn)特別帶薪假期”。

此外，濱江還為每位員工發(fā)放了3萬(wàn)至5萬(wàn)元不等的消費(fèi)券。若按2021年底1644名在職員工計(jì)算，至少花出去近5000萬(wàn)。到了年終，濱江再度給出了超達(dá)18天的春節(jié)假期。

在房地產(chǎn)處于至暗時(shí)刻的2022年，房企或暴雷裁員、或區(qū)域調(diào)整來(lái)縮減開(kāi)支，相較之下濱江的日子似乎過(guò)得頗為滋潤(rùn)，一派其樂(lè)融融的景象。

這一切主要源于過(guò)去一年中濱江良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，銷(xiāo)售排名大幅提升、大舉擴(kuò)儲(chǔ)、股價(jià)逆勢(shì)大漲……

不過(guò)，三十而立，三十而已。對(duì)于濱江集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在取得成就的同時(shí)，困難始終并存。

而立之年

在2022這個(gè)行業(yè)經(jīng)歷全方位“洗牌”的一年，濱江集團(tuán)無(wú)疑是表現(xiàn)最為搶眼的民企之一。

首先，不錯(cuò)的銷(xiāo)售是其中一個(gè)主要方面。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究成果顯示，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額1539.3億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額880.3億元，權(quán)益比例為57.19%。

據(jù)了解，濱江集團(tuán)制定的2022年銷(xiāo)售目標(biāo)為“全年銷(xiāo)售1500億元-1600億元，權(quán)益比例在50%以上”。在已披露年度銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)里，僅濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)達(dá)成了2022年目標(biāo)。

從銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，2022年濱江集團(tuán)排名第13位，比2021年上升了9位；若單以民營(yíng)企業(yè)來(lái)排，位列全國(guó)第5。

這是濱江自成立以來(lái)取得的最好名次。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不只是銷(xiāo)售，濱江集團(tuán)在土地投資方面的表現(xiàn)同樣搶眼。

在2022年杭州四批次集中供地中，總能見(jiàn)到濱江活躍的身影，尤其是在4月和6月的前兩批次中，分別斥資184.35億元、224.51億元，斬獲11宗、12宗地塊，成為這兩次土拍中收獲最大的房企。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年前11月，大部分房企拿地銷(xiāo)售比（以全口徑銷(xiāo)售金額和全口徑新增土儲(chǔ)金額計(jì)算）在40%以內(nèi)，只有像保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和建發(fā)房產(chǎn)等少數(shù)擴(kuò)儲(chǔ)較為活躍的房企拿地銷(xiāo)售比接近40%，而濱江集團(tuán)前11月拿地銷(xiāo)售比高達(dá)47%，投資強(qiáng)度居于行業(yè)頭部。

截至2022年底，濱江共計(jì)摘地41宗，總投資金額733億元，其中權(quán)益金額374億元，新增貨值1500億元。

能夠有資金大舉擴(kuò)儲(chǔ)，亦是基于較為健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。觀點(diǎn)新媒體獲悉，濱江集團(tuán)無(wú)境外融資，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)總體授信額度穩(wěn)定增長(zhǎng)，未使用的授信額度占比近6年穩(wěn)定在50%以上。

截至2022年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，其中，銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。短期債務(wù)為178.96億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為109.46億元，持有現(xiàn)金197.8億元，足以覆蓋短期債務(wù)。

三道紅線方面，截至2022年6月末，濱江集團(tuán)現(xiàn)金短債比1.11，凈負(fù)債率85.8%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，仍處綠檔。

鑒于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，即便在融資艱難的2022年，濱江依然先后成功發(fā)行5筆債券，發(fā)債規(guī)模超45億元。

融資順暢的同時(shí)，濱江集團(tuán)融資成本也在持續(xù)下行，由2018年的5.8%降至2021年的4.9%。截至2022年上半年末，濱江集團(tuán)平均融資成本為4.7%，同比減少0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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此外，隨著監(jiān)管層面接連射出信貸、債券、股權(quán)“三支箭”，金融活水也進(jìn)一步涌向了部分房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年11月下旬至今，濱江目前已獲得中國(guó)銀行、興業(yè)銀行、上海銀行、中信銀行、杭州銀行、平安銀行、浙商銀行等八家銀行授信，短短時(shí)間內(nèi)累計(jì)已獲得綜合授信額度超3300億元。

二級(jí)市場(chǎng)上，濱江集團(tuán)股價(jià)自2022年初的4.66元/股一度上漲至52周新高的12.96元/股。截至2022年12月30日，公司股價(jià)為8.83元/股，雖然有所下滑，但較年初漲幅仍高達(dá)89.5%。

對(duì)于公司三十周歲后的發(fā)展，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興說(shuō)：“未來(lái)5-10年是濱江最好的時(shí)期，也是我本人綜合能力最強(qiáng)的時(shí)期，一方面我們要做好企業(yè)，另一方面要培養(yǎng)好團(tuán)隊(duì)，帶好接班人。”

城內(nèi)城外

在而立之年取得上述成績(jī)，背后離不開(kāi)濱江集團(tuán)起家的大本營(yíng)杭州。

作為區(qū)域深耕房企的典型樣本，濱江集團(tuán)在杭州市場(chǎng)擁有強(qiáng)大的影響力和品牌力。2022年，錢(qián)江世紀(jì)城板塊的濱江·攬奧望座項(xiàng)目一經(jīng)推出后，立即成為當(dāng)年杭州最為火熱的新盤(pán)之一，創(chuàng)下了“無(wú)房191月、有房203月”的社保入圍紀(jì)錄。

據(jù)透明售房網(wǎng)，在2022年度杭州操盤(pán)榜中，濱江集團(tuán)分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷(xiāo)售操盤(pán)榜和權(quán)益榜雙料冠軍，這也是濱江第5年奪得杭州銷(xiāo)售榜首位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，其他房企與濱江之間存在較大差距，且這個(gè)差距正在拉大。

憑借杭州大本營(yíng)的樓盤(pán)銷(xiāo)售佳績(jī)，濱江集團(tuán)2022年全年回籠現(xiàn)金690億，比2021年的683億略有增加。

然而，細(xì)看繁華背后，“杭州一哥”也有著自己的困難。

早在2021年，濱江集團(tuán)曾明確，聚焦布局浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的“三省一市”戰(zhàn)略，即鞏固杭州；加強(qiáng)寧波、南京；適度加強(qiáng)廣東、上海、金華、嘉興、湖州。投資比例上，杭州占比50%，浙江省內(nèi)除杭州外40%，浙江省外10%。

2022年7月，濱江集團(tuán)還在官微發(fā)布消息稱，下半年該司將關(guān)注上海、南京、寧波等長(zhǎng)三角城市，以及大灣區(qū)和海南自貿(mào)區(qū)。

最終結(jié)果卻是，在濱江2022年拿下的41宗塊中，杭州占據(jù)了38宗，剩余3宗位于浙江省內(nèi)，沒(méi)有地塊位于省外。

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對(duì)于區(qū)域型深耕房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售情況很大程度上取決于當(dāng)?shù)貥鞘械木皻獬潭取?/p>

過(guò)去幾年間，受益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入、高收入人群聚集，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，增速超過(guò)全國(guó)市場(chǎng)水平。

2021年，杭州商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到6129億元，在國(guó)內(nèi)城市中僅次于上海市的6544億元，也是全國(guó)城市中第二個(gè)能夠突破6000億市場(chǎng)規(guī)模的城市。

隨著杭州市場(chǎng)的景氣度不斷上升，濱江集團(tuán)杭州地區(qū)全口徑銷(xiāo)售額在2021年突破千億，達(dá)到1048.73億元。

然而，成也蕭何敗也蕭何。一旦當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)生動(dòng)蕩，無(wú)疑放大了深耕型房企區(qū)域集中策略的弊端。

以同樣區(qū)域深耕的建業(yè)地產(chǎn)為例，河南區(qū)域樓市自2019年起逐步下行，加之2021年遭遇重大汛情和疫情影響，導(dǎo)致公司銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅下滑，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，陷入流動(dòng)性危機(jī)。

相較于建業(yè)地產(chǎn)，濱江集團(tuán)無(wú)疑是幸運(yùn)的。2022年，杭州區(qū)域表現(xiàn)無(wú)論在商品房、二手房或土地市場(chǎng)，都仍好于一般的二線城市。

尤其是土地市場(chǎng)，四個(gè)批次供地涉宅地總成交金額約1913.5億元，低于上海的2839.5億元，位居全國(guó)第二。

可以發(fā)現(xiàn)的是，同往年相比，在全國(guó)樓市遭遇下行壓力的大背景下，杭州市場(chǎng)的景氣度不可避免也出現(xiàn)了下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）新房成交量為近6年來(lái)最低，只有109821套，比2021年的191821套，下降了43%，創(chuàng)下六年來(lái)新低。同時(shí)，住宅入市量比2021年和2020年都少了40000套左右。

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新房市場(chǎng)整體低迷，也反映在中簽率上。

據(jù)悉，2022年參與杭州新房搖號(hào)報(bào)名人數(shù)僅有249024人報(bào)名，與最高的2019年有76萬(wàn)人次相比，相差50多萬(wàn)人。這直接導(dǎo)致中簽率來(lái)到5年來(lái)的新高，為38%，而2018、2019年整體中簽率都在15%以內(nèi)。

二手房成交量同樣也出現(xiàn)了下滑，2022年，杭州二手房成交量（不含臨安）為54134套，相比2021年的80802套下降約33%。

事實(shí)上，杭州市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)的影響，在濱江年報(bào)中早有體現(xiàn)。

自2018年至2021年期間，受杭州限價(jià)政策以及高價(jià)拿地拖累，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

根據(jù)最新財(cái)報(bào)披露，濱江2022年前三季度毛利率僅為16.65%，較2021年同期下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，而三季度單季度毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)下近年來(lái)新低。

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不過(guò)，此前2022年5月業(yè)績(jī)會(huì)上，戚金興曾指出，公司2022年拿地利潤(rùn)率整體高于去年。

隨后7月召開(kāi)的投資人會(huì)議中，濱江集團(tuán)管理層也表示，經(jīng)投資部測(cè)算，杭州第一批地公司獲得項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均凈利潤(rùn)率8%左右，第二批地預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)水平較第一批地略有提高。

考慮到濱江在2022年擴(kuò)大拿地規(guī)模，大量獲取低溢價(jià)高毛利優(yōu)質(zhì)土地，預(yù)計(jì)隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，未來(lái)毛利率有望回升。

值得注意的是，雖然近年來(lái)毛利率不斷下行，但濱江歸母凈利潤(rùn)似乎并沒(méi)有受到太大影響。

自2018年至2021年，濱江集團(tuán)歸母凈潤(rùn)分別為12.17億、16.31億、23.28億、30.27億。2022年前三季度則為20.56億元，同比增加55.21%。

梳理近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2022年中期開(kāi)始，濱江集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)仍能保持同比上漲，或許是受益于少股股東讓利。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益201.93億，占所有者權(quán)益的48%。而同期，少數(shù)股東損益為3.21億元，占凈利潤(rùn)的20%。

觀察上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，權(quán)益占比48%的少數(shù)股東僅分得濱江集團(tuán)20%凈利潤(rùn)，兩者之間存在28個(gè)百分點(diǎn)的剪刀差。換而言之，權(quán)益占比52%的母公司，分得了80%凈利潤(rùn)。

隨著時(shí)間到了9月末，這一情況變得更為明顯。

截至2022年三季度末，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益高達(dá)243.3億，占比突破50%，高于母公司所有者權(quán)益。

同時(shí)，少數(shù)股東損益為2.55億元，僅占凈利潤(rùn)11%。少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比之間的剪刀差擴(kuò)大至近40百分點(diǎn)。

圈內(nèi)圈外

走出杭州乃至浙江這個(gè)舒適圈，對(duì)于濱江來(lái)說(shuō)并不容易，過(guò)去數(shù)次苦澀的外拓經(jīng)歷，時(shí)常纏繞心頭。

2016年，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股簽訂合作協(xié)議書(shū)，共同開(kāi)發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目。

通過(guò)信托借出資金11.6億元，因項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江決定退出并要求安遠(yuǎn)控股公司歸還11.6億元，對(duì)方并未執(zhí)行。這導(dǎo)致濱江在2018年報(bào)中直接計(jì)提減值了7.23億元，要知道當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)也才12.17億元。

而在上海市場(chǎng)，成績(jī)同樣不太理想。

同樣是在2016年，濱江出資7.89億元收購(gòu)中崇集團(tuán)子公司崇濱建設(shè)持有的上海湘府項(xiàng)目10%股權(quán)，出資2億元給浙銀上海湘府城建，還借了7.06億元給中崇集團(tuán)相關(guān)公司。隨后，中崇集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，湘府項(xiàng)目爆雷。

2018年濱江集團(tuán)勝訴，可追回投資借款仍是長(zhǎng)路。

此外，濱江還接盤(pán)了上置集團(tuán)華府一號(hào)項(xiàng)目部分股權(quán)，目前推進(jìn)非常緩慢。上置曾計(jì)劃在2020年選擇出售該項(xiàng)目剩余股權(quán)，然而卻無(wú)人問(wèn)津。2022年3月，主要從事該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的子公司金心置業(yè)被爆出一筆1.815億元利息逾期違約，讓該項(xiàng)目的前途更顯渺茫。

在此背景下，濱江集團(tuán)退回杭州大本營(yíng)，不過(guò)并沒(méi)有放棄外拓。

2020年，濱江外拓取得較大進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)首入蘇州和南京，分別為4月份通過(guò)合作方式參股東原蘇州地塊；7月份以上限價(jià)24億元拿下南京浦口區(qū)江浦街道宅地。同年11月，濱江與深圳市愛(ài)義集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的愛(ài)義尚華大廈開(kāi)工。

不過(guò)，濱江在杭州的優(yōu)勢(shì)還難以于浙江省外地區(qū)復(fù)現(xiàn)，仍需要一定時(shí)間來(lái)進(jìn)行沉淀。

以濱江集團(tuán)與越秀地產(chǎn)合作的廣州黃埔越秀濱江星航TOD項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于2021年10入市，是濱江首次參與開(kāi)發(fā)廣州項(xiàng)目。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月，星帆花園（星航TOD項(xiàng)目備案名）已取得預(yù)售證6張，合計(jì)貨量為619套，而網(wǎng)簽數(shù)量為256套，占比41.4%，其中2021年10月最先推出的5棟和6棟項(xiàng)目網(wǎng)簽率為70.8%。從結(jié)果來(lái)看，去化速度與濱江杭州項(xiàng)目相比有一定差距。

另外，按照彼時(shí)濱江與越秀的戰(zhàn)略合作要求，雙方希望2021年在廣州和杭州兩個(gè)城市各有3個(gè)合作項(xiàng)目落地。然而，目前為止濱江在廣州除越秀濱江星航TOD外尚無(wú)其他項(xiàng)目面市。

為了踏出舒適圈，除了開(kāi)拓外地市場(chǎng)，濱江還將重心放在了多元業(yè)務(wù)的打造上。

2019年，濱江提出“1+5”多元化業(yè)務(wù)布局，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，“5”則是指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)了解，目前在上述五大業(yè)務(wù)中，服務(wù)和租賃兩個(gè)板塊較為成熟。

發(fā)展最為順暢的便是濱江服務(wù)，于在2019年初便完成了上市。2022上半年，濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.3億元，同比增加40.6%；剔除計(jì)提源泉稅影響后的歸母凈利潤(rùn)2.03元，同比增加39.7%。

規(guī)模方面，截至2022年6月30日，濱江服務(wù)在管面積3544萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.4%，合約面積5736萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.3%。

租賃業(yè)務(wù)板塊，原本規(guī)劃的是“未來(lái)10年，每年增加約16萬(wàn)平方米，到2028年自持物業(yè)超過(guò)200萬(wàn)平方米”。

截至2022年上半年，濱江集團(tuán)持有用于出租的寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約31萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)租金收入1.46億元；投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值58.44億元。

相較于2021年底，自持物業(yè)面積不但沒(méi)有增加，反而減少了4萬(wàn)平方米；投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值也減少了5.8億元。

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不過(guò)，在濱江租賃業(yè)務(wù)中，長(zhǎng)租公寓“暖屋”的發(fā)展仍值得關(guān)注，國(guó)家“十四五”規(guī)劃對(duì)租賃住房的重視，或也讓暖屋覓得行業(yè)契機(jī)。

據(jù)悉，暖屋成立于2018年，彼時(shí)長(zhǎng)租公寓正處于風(fēng)口期，但直到2020年公寓“暴雷時(shí)代”，濱江才真正推出了落地項(xiàng)目——位于杭州蕭山的碧桂園翡翠江南和御江南華庭。

據(jù)濱江集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月，暖屋在杭州有18個(gè)項(xiàng)目，南京1個(gè)項(xiàng)目，折合成房間超過(guò)10000間。

截至2022年底，暖屋在杭州開(kāi)業(yè)五個(gè)項(xiàng)目。除御潮府華庭外剛開(kāi)業(yè)外，其余四個(gè)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目全都進(jìn)入了平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)期，整體的出租率保持在93.41%左右。這四個(gè)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的整體續(xù)租率為63.76%，其中暖屋南星橋項(xiàng)目續(xù)租率達(dá)到了92.59%。

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