楊光華 2月6日下午，武漢出臺(tái)房地產(chǎn)新政：

“動(dòng)態(tài)調(diào)整住房限購(gòu)范圍”，其中，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格。

業(yè)內(nèi)有人說(shuō)，“武漢取消限購(gòu)了。”

說(shuō)對(duì)了一半，也說(shuō)錯(cuò)了一半。這次新政，一些限購(gòu)區(qū)域做了調(diào)整，釋放出一些買(mǎi)房資格，吸引外地人到武漢買(mǎi)房。但武漢，并沒(méi)有完全取消限購(gòu)。

這次新政里有一個(gè)詞“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，值得關(guān)注。而我們熟悉另一個(gè)相似詞，動(dòng)態(tài)清零。動(dòng)態(tài)調(diào)整，不是新詞。

1月份，央行提出，建立首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。目前，已有部分城市首套房利率，降到4%以下。

動(dòng)態(tài)調(diào)整，是根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整，靈活運(yùn)用。這次，武漢動(dòng)態(tài)調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、買(mǎi)房資格。未來(lái)如果市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，這些政策還會(huì)及時(shí)調(diào)整。

武漢，是一個(gè)剛需為主的市場(chǎng)，市場(chǎng)上70%以上是剛需。

這次動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則是，大力支持首套房，合理支持改善，原則上不支持第三套房。這條原則，也是武漢房地產(chǎn)調(diào)控的底線。

所以，武漢，并沒(méi)有完全取消限購(gòu)，而是有條件、動(dòng)態(tài)調(diào)整限購(gòu)。武漢還是一座限購(gòu)的城市，武漢的新政與“房住不炒”保持一致，讓更多人愿意在武漢買(mǎi)房安家。

如今，不是有沒(méi)有買(mǎi)房資格的問(wèn)題，而是愿不愿意買(mǎi)房。多套房的“有產(chǎn)者”考慮的是賣(mài)房（身邊一個(gè)老友的二手房，掛了半年，總價(jià)降了50萬(wàn)，還是無(wú)人問(wèn)津），無(wú)房的“無(wú)產(chǎn)者”開(kāi)始考慮租房。想買(mǎi)房有資格的人，卻沒(méi)有票子。在為生計(jì)忙碌時(shí)，他們考慮留足現(xiàn)金過(guò)生活。

在新政出臺(tái)前，武漢新房已有暖意。

去年，武漢新房日均成交150套左右。而今年春節(jié)后，日均成交300套左右。這組數(shù)據(jù)表明，新房市場(chǎng)正在回暖。

2022年，武漢新房成交1300萬(wàn)方，是其他省會(huì)城市的兩倍。這期間有3個(gè)月的疫情影響，武漢用了9個(gè)月賣(mài)了一年的房子，相當(dāng)不容易。

從新房成交量的角度，武漢最差的市場(chǎng)年份，都是其他省會(huì)城市最好的年份。武漢的市場(chǎng)容量是龐大的。

在武漢買(mǎi)房，買(mǎi)的是武漢未來(lái)10年的城市紅利。

武漢超過(guò)杭州，重回全國(guó)第八，2萬(wàn)億準(zhǔn)一線城市、國(guó)家中心城市、國(guó)家科技創(chuàng)新中心…最近3年，武漢的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，在國(guó)內(nèi)都是靠前的城市。

武漢的實(shí)力，遠(yuǎn)非我們看到的當(dāng)下。建議在武漢買(mǎi)房，還是早一點(diǎn)為好。特別是在中心城區(qū)。我們不要太在意房?jī)r(jià)漲不漲，而關(guān)心自己的居住與生活需求。

一方面，截至目前，武漢新房庫(kù)存2000萬(wàn)方。其中，中心城區(qū)，新房項(xiàng)目少，需求多。郊區(qū)恰好相反。我們不要被抖音上的一些信息所誤導(dǎo)，錯(cuò)過(guò)最佳的買(mǎi)房窗口時(shí)機(jī)。另一方面，最近兩年拿地的企業(yè)，放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，市場(chǎng)上的新房供應(yīng)也隨之減少。

我相信，武漢最差年份，已經(jīng)過(guò)去。接下來(lái)，越來(lái)越好。我對(duì)武漢樓市的信心，是對(duì)武漢這座城市的信心。武漢，是一座超級(jí)頂流城市。只不過(guò)身在其中的我們“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”。

未來(lái)10年的長(zhǎng)周期內(nèi)，在武漢買(mǎi)了房，就是手握最大的時(shí)代紅利。不過(guò)此時(shí)，更考驗(yàn)買(mǎi)家的項(xiàng)目選擇能力，不能只看價(jià)格一項(xiàng)指標(biāo)。這就像買(mǎi)股票一樣，選一只穩(wěn)健的股票，任何時(shí)候都是安全的，不會(huì)大漲大跌。

文／楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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