夏磊 中央經(jīng)濟工作會議提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。今年前11個月，全國商品房銷售面積12.1億平，同比大幅下降23.3%。房地產(chǎn)未來需求仍是市場高度關(guān)注的問題。房地產(chǎn)需求是否還在？能否有效激活？

預(yù)計明年銷售面積是多少？

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)乎金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。我們預(yù)計房地產(chǎn)銷售將在2023年二季度初復(fù)蘇，后半年市場逐步企穩(wěn)，全年商品房銷售面積或達到13.2億平，同比增加1.5%。

明年各線城市需求走勢怎么看？

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是一線城市經(jīng)濟實力強、工作機會多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強，剛需長期存在。2020年一線城市人口占全國總?cè)丝诘谋壤s為4.4%，GDP合計占全國的比重卻高達12.5%。二是優(yōu)質(zhì)供給房源出現(xiàn)、貸款可得性高、房貸利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民購房需求。三是新政策助推。一線城市優(yōu)化防疫措施，北京、深圳、廣州近期大力落實“20條”，疫情對經(jīng)濟和人民生活的影響逐漸減小，2023年商品房銷售會因此受益。需求端政策放松，地方有意通過放松限購等來保障居民的自住需求。如北京近期宣布劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住房不再執(zhí)行“雙限購”。

2020、2021年及2022年1-10月，一線城市銷售面積分別為5229萬、5309 萬、3608萬平，占全國總銷售面積比重為3.0%、3.0%、3.2%。2023年一線銷售面積預(yù)計為4303萬平，同比增加2.0%，占比3.3%。

二線城市需求主要來自三個方面。一是城市間人口流動需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據(jù)統(tǒng)計，2020年全國城-城流動人口達8200萬人，較2010年增加3500萬人。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房需求，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城市置業(yè)買房的需求。2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64.7%，目前城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，我們預(yù)計未來十年年均約1100萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，會產(chǎn)生較大的購房需求。三是年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會城市外，也不乏蘇州、青島等新一線城市。這些城市生活壓力沒有一線城市大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來仍有很大的空間，且距離家鄉(xiāng)較近，對年輕人的吸引力越來越強。對年輕人口的吸引未來也會帶動購房需求的增長。

以上需求會由于各地市放松限購限貸政策而逐步釋放。二線居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。一是購房資格，主要由限購等因城施策措施影響；二是購房能力，對于二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。而截至12月20日，36個二線城市中已有35個通過宣布下調(diào)購房首付比例、貸款利率、取消限購區(qū)域、上調(diào)公積金貸款限額等方式放寬限購限貸政策。如近期杭州宣布二套首付降20%，且對于首套房首付三成的認定條件由“認房又認貸”調(diào)整為“認房不認貸”，是熱點二線城市政策放松的樣板。三是購房意愿，則主要受“房價是否會繼續(xù)上升”、“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。2022年以來有關(guān)不同類型保交樓的措施陸續(xù)出臺，如恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司向項目公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)；至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，這些均穩(wěn)定購房者對市場的預(yù)期。

2020、2021年及2022年1-10月，二線城市銷售面積分別為 54842萬、53609萬、26120萬平，占全國總銷售面積比重為31.1%、29.9%、23.5%。2023年二線銷售面積預(yù)計為30743萬平，同比增加0.7%，占比23.3%。

三四線城市需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質(zhì)、消費面積升級的需求，以及婚育購房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長期在本地工作、定居而購房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好。隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量低下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。對于購房能力，相對于一二線的高房價、高總價、高首付額來說，三四線城市房屋購買難度低，多數(shù)城市近年調(diào)整住房公積金貸款政策更降低了置業(yè)門檻。對于購房意愿，隨著地方政府對 “保交樓”高度重視，購房者信心在不斷修復(fù)，但由于房價高企，買房暴富的情況不再出現(xiàn)，甚至新房一旦變成二手房就會失去流動性，三四線購房更趨理性。需要注意，三四線城市市場分化也在加大，發(fā)達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則持續(xù)大幅凈流出，后市因需求萎縮而面臨壓力。

2020、2021年及2022年1-10月，三四線城市銷售面積分別為116015萬、120515萬、81451萬平，占全國銷售面積的65.9%、 67.2%、73.3%，預(yù)計2023年三四線銷售面積 96953萬平，同比增加1.8%，占比73.4%。

值得注意的是，過去三四線城市需求主要來源于棚改，未來則是政府購買商品房作保障性租賃房

上一輪市場刺激，主要源于三四線城市的棚戶區(qū)改造。2014年以來，棚改貨幣化撬動了三四線的房地產(chǎn)市場，并成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。2014-2018年，實際執(zhí)行的棚改套數(shù)逐年上升，分別為470、601、606、609、626萬套。但2018下半年開始調(diào)整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產(chǎn)市場的實際購買力和市場熱度。2019年棚改實際僅執(zhí)行316萬套，同比下降49.5%。2020年-2021年，棚改執(zhí)行套數(shù)繼續(xù)下降，分別為209和165萬套。棚改已經(jīng)階段性完成了歷史使命。

今后，政府購買商品房作為保障性租賃房將是重點。地方政府直接回購或鼓勵國有企業(yè)回購商品房。6月底，河南一攬子方案稱住宅去化周期18個月以上城市，立足實際回購存量商品房用于保障房和安置房。7月，鄭州國企表示將在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)收購存量房源，用于人才公寓。8月，浙江湖州發(fā)布通知指出，鼓勵收購滯銷房，對困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。9月，濟南國企擬利用自籌資金收購3000套商品房用于租賃儲備住房。10月蘇州市計劃對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

在市場承壓的環(huán)境下，地方政府收購商品房首先能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫存，減輕房企的資金周轉(zhuǎn)壓力；其次可以穩(wěn)定房價，幫助房企回籠資金。

中長期住房需求來自哪里？

第一，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，農(nóng)村人口持續(xù)進城。2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64.7%。同發(fā)達經(jīng)濟體城鎮(zhèn)化率多在80%以上相比，我國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間。目前我國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，預(yù)計未來9年我國城鎮(zhèn)化率年均提升0.8個百分點，至2030年達到70.6%，年均1100萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口。

第二，城市間人口遷移增加。2020年全國城-城流動人口8200萬人，較2010年增加3500萬人。城市間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，將推動人口持續(xù)向較發(fā)達城市遷移，并在高能級城市安居置業(yè)。一二線務(wù)工人員在實現(xiàn)一定資本積累后，回三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)。長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。

第三，住房消費升級。一是觀念升級。1998年以前買公房，解決“有房住”問題。1998年房改后住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質(zhì)，住房消費持續(xù)升級，購買高品質(zhì)商品房。二是區(qū)域升級。城市間由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和城市群都市圈升級，城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級。三是疫情影響下的居住品質(zhì)升級。居民深刻體會到周邊配套、小區(qū)物業(yè)、房屋戶型、朝向等因素的重要性，對綠化好、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、有高品質(zhì)物管的樓盤的需求增加。

第四，居住條件改善。一是住房質(zhì)量改善空間大，根據(jù)2020年人口普查，我國城鎮(zhèn)住房中成套率為95.9%，約28%為條件較差的平房，35%為1999年前修建。二是主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。2020年20-60歲城鎮(zhèn)主力置業(yè)人口總數(shù)約為8.2億人，其中35-60歲改善需求年齡段占比為64.5%。

第五，經(jīng)濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經(jīng)濟發(fā)展水平匹配。2021年，我國城鎮(zhèn)居民吃穿用支出占比為41.6%，居住支出占比為23.4%。2021年我國人均GDP超1萬美元，為美國的1/6、日德英的1/4，經(jīng)濟增速位居世界前列。1998年房改后住房消費20年匹配的是改革開放40年經(jīng)濟大發(fā)展，未來經(jīng)濟增長將繼續(xù)帶動居民住房消費增加。

第六，家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化。2020年我國家庭戶均人數(shù)2.62人，較2010年減少0.48人/戶，和歐洲2.4相比，我國家庭規(guī)模有進一步小型化空間。一是我國結(jié)婚率下降、離婚率上升，2020年全國結(jié)婚率較2010年下降3.5個千分點，離婚率上升1.1個千分點。二是子女婚后自立門戶，二代及以上大家庭數(shù)量減少，一代戶占比大幅增加。2020年城鎮(zhèn)一代戶占比50.1%，上升了11.7個百分點；農(nóng)村一代戶占比48.6%，升高了18.8個百分點。

六大因素產(chǎn)生三大自住房需求。一是城鎮(zhèn)人口增長需求，來自于城鎮(zhèn)化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，來自于住房質(zhì)量提升和住房消費區(qū)域升級。三是居住條件改善需求，來自于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的家庭小型化。

市場分化，份額向百強城市集中

百城商品房銷售有力支撐全國。2020年全國商品房銷售面積17.6億平，100城占比63.9%；土地出讓金共81525億元，100城合計65589億元，占比達80.5%。未來，有100個城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)住，就能穩(wěn)定80%的土地出讓金，64%的銷售面積，整個房地產(chǎn)銷售中樞會回落到13億平，土地出讓金會回落到60653億元。

需求盤活須政策助力

房地產(chǎn)需求空間仍足，但需求節(jié)奏的釋放需要政策大力配合，包括取消不合理的限購政策、放松限貸、下調(diào)房貸利率、增加稅收優(yōu)惠等。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策和市場波動；經(jīng)濟下行；疫情發(fā)展等超預(yù)期；對房地產(chǎn)政策解讀的偏差；房地產(chǎn)需求空間測算僅供參考，以實際為主；國情不同，中國城鎮(zhèn)化率不能完全參照、比對歐美日等國進程；鄉(xiāng)村振興及縣域經(jīng)濟發(fā)展，引致的就地“市民化”或致購房需求低于預(yù)期；未考慮我國低收入群體購房能力不足的影響；調(diào)研數(shù)據(jù)可能存在一定局限性。

證券研究報告：《2023年房地產(chǎn)市場展望（需求篇）》

對外發(fā)布時間：2022年12月23日

發(fā)布機構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家 觀點新媒體專欄作者

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