編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 富力2022年波折不斷。

由于大量債務(wù)臨期，新增融資受阻，習(xí)慣于不斷出售資產(chǎn)、組織債務(wù)談判會議，而大股東多次提供資金援助，極力維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。

同時，受行業(yè)下行和公司信用下降等多方面影響，銷售持續(xù)承壓。

2022年，富力地產(chǎn)總銷售收入約人民幣384.3億元，同比減少68.03%；銷售面積達約285.1萬平方米，同比減少69.72%；但銷售均價有所上升，2022年錄得1.35萬元/平方米，與2021年同期1.27萬元/平方米相比，上升6.3%。

項目層面來看，富力依然努力維持著正常的開發(fā)節(jié)奏，如廣州陳田村、茅崗路以西、筆村等舊改項目，從“富力城市更新集團”微信公眾號公布的信息可以看出，這些項目節(jié)后復(fù)工動作迅速。

但亦有一些項目復(fù)工進程緩慢。

據(jù)了解，太原富力天禧城于2022年4月30日在當(dāng)?shù)刈〗ň侄酱傧抡綇?fù)工；而在9月9日太原規(guī)自局簽發(fā)的《督促開發(fā)通知書》中，富力龍堡社區(qū)城改地塊出現(xiàn)在名單當(dāng)中。

這也意味著，現(xiàn)階段富力在舊改項目的推進上有一定取舍。

目前富力在售的舊改轉(zhuǎn)化項目，廣州黃埔區(qū)的富力南馳富頤華庭是開盤時間較長、熱度較高的一個。

而富頤華庭的表現(xiàn)，或許也是富力舊改這一年的縮影。

銷售與定價

富頤華庭是富力目前主要在售的項目之一，2022年上半年該項目實現(xiàn)銷售36.9億元。同期，富力公告的總銷售收入為265億元，即富力南馳富頤華庭占富力上半年銷售總額的13.9%。

據(jù)了解，該項目近一年成交1300余套，年內(nèi)5次獲批預(yù)售，新增貨量1380套，建筑面積15.75萬平方米，前四批次項目約75%的套數(shù)完成網(wǎng)簽。

另外，富力南馳富頤華庭在國慶期間加推R8棟，149套105-135平的改善型三至四房產(chǎn)品，在一個月時間里完成全部去化。

觀點指數(shù)認(rèn)為，富力南馳富頤華庭去化較快的原因有二。

一方面，該項目位于廣州老黃埔板塊，板塊內(nèi)新房供應(yīng)緊缺。目前同一板塊內(nèi)在售新盤僅一個，為中洲紫軒；近年其他新開盤項目則有五礦招商·鷺山府，但上述兩個項目體量都不大，前者規(guī)劃建面5.4萬平方米；后者規(guī)劃建面約7.3萬平方米。

根據(jù)此前公布的規(guī)劃，富力南馳富頤華庭所在的茅崗路以西片區(qū)舊改規(guī)劃總建面約230萬平方米，其中融資區(qū)地塊建筑體量93.9萬平方米，住宅部分建筑面積80.1萬平方米。以該項目2022年供應(yīng)的住宅面積計算，該項目土地儲備可保證5年的銷售。

而且，一路之隔的茅崗路以東片區(qū)舊改項目雖然被列入廣州2022年度城市更新計劃，但目前正在規(guī)劃復(fù)建，距離產(chǎn)品入市還有一段時間，在該項目完成轉(zhuǎn)化前，富頤華庭會是板塊內(nèi)最熱門的項目。

另一方面，富力南馳富頤華庭維持著價格的競爭優(yōu)勢，保證項目平穩(wěn)銷售。據(jù)了解，該項目首次開盤時間為2020年9月，推出建面約100-140平方米三至四房產(chǎn)品，均價5萬元/平方米。

開盤近一年后，2021年下半年，富力南馳富頤華庭的銷售均價曾上漲至5.5萬元/平方米，彼時主推產(chǎn)品為77-140平方米的二至四房；但由于銷售下行，富力亦調(diào)整了定價策略。

2022年年初，富力南馳富頤華庭推出全新組團R組團，首開R21-R22棟，推77-140平方米的住宅產(chǎn)品，銷售均價回調(diào)至5萬元/平方米。

競品方面，公開信息顯示，目前中洲紫軒在售產(chǎn)品主要為150平方米以上大戶型五房輕奢住宅，銷售均價為5.2萬元/平方米，而富力南馳富頤華庭則以140平方米以下實用戶型為主，平均單價相較而言更低。

富力南馳富頤華庭周邊掛牌的二手房源有金碧世紀(jì)花園、五礦招商鷺山府、保利學(xué)府里等，這些項目目前掛牌價4.14-5.24萬元/平方米之間，其中地理位置最近的金碧世紀(jì)花園平均掛牌價也超過5萬元。

由此可見，富力南馳富頤華庭目前定價處于較低水平，較周邊房源具備競爭力。

舊改與轉(zhuǎn)化

富力在廣州另一個重要的舊改項目亦已開盤，即白云區(qū)陳田村舊改項目，案名定為“富力富云山”，項目總規(guī)劃200萬平方米，首開推120-180平方米3-4房戶型。

由于項目位于白云山下，因此定位為高端豪宅項目，目前銷售均價約8萬元/平方米。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，自2022年8月初獲得預(yù)售證以來，富力富云山網(wǎng)簽套數(shù)僅25套，網(wǎng)簽率約11%，首開遇冷。

觀點指數(shù)認(rèn)為，富力富云山銷售不佳的主要原因在于市場競爭大。目前，白云山附近新貨不斷，在售項目方面，富力富云山南邊有中國鐵建西派云峰，北邊有新世界云耀。

其中中國鐵建西派云峰與富力富云山競爭關(guān)系更直接，兩個項目均位于廣外北校區(qū)西側(cè)，目前中國鐵建西派云峰在售142-206平方米大平層戶型，在產(chǎn)品方面中國鐵建西派云峰更高奢一些，銷售單價亦高于富力富云山。

新世界云耀距離富力富云山直線距離超過3公里，但客群定位同樣覆蓋高收入人群，在售產(chǎn)品建面涵蓋100-170平方米。另外，新世界云耀是嶺南新世界的其中一個組團，依托嶺南新世界的配套設(shè)施，新世界云耀的居住氛圍更加濃厚。

富力富云山周邊亦有不少待售項目，包括正在籌備入市的中海麓府，以及越秀在2021年首批集中供地中拿下的正在施工的永泰客運站地塊，這些項目在未來將繼續(xù)給富力富云山帶來競爭壓力。

富力富云山需要發(fā)揮舊改項目的優(yōu)勢，通過完善配套、產(chǎn)品差異化、價格競爭等方式，方有機會在激烈的競爭中脫穎而出。

另外，富力在售的舊改轉(zhuǎn)化項目還有富力新城，該項目是黃埔筆村舊改所轉(zhuǎn)化的項目，于2019年12月首次入市。目前富力新城累計取證套數(shù)1272套，建筑面積12.4萬平方米。

從項目表現(xiàn)來看，銷售并不樂觀，最近一次開盤時間為2021年12月，推出二期T2、T3棟，合計346套，首開去化約三成；截止到2022年12月29日，完成網(wǎng)簽132套，網(wǎng)簽率38.2%，與同在黃埔區(qū)的富力南馳富頤華庭相比，富力新城去化速度較慢；另外，該項目2022年并未獲取新的預(yù)售證。

目前，富力在廣州的簽約舊改項目超過10個，除上述已轉(zhuǎn)化項目外，花都田美村、荔灣海中村亦是富力十分重視的項目。

但富力舊改面臨一定“被瓜分”的壓力。

2022年8月31日，富力地產(chǎn)和招商蛇口同時公告稱，雙方擬就華南區(qū)域城市更新項目進行合作；此后的9月，雙方與中信證券及中國華融簽署合作框架協(xié)議，為富力開拓融資新渠道。

富力認(rèn)為此舉“將有助于實現(xiàn)集團華南區(qū)域城市更新項目價值釋放，緩解集團流動資金壓力”。

不過，招商蛇口采用“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則，富力仍需要承擔(dān)許多前期開發(fā)責(zé)任，而招商蛇口更多將參與成熟項目的開發(fā)。

“回歸”的住開

流動性困境出現(xiàn)后，富力不斷變賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金流，以維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，包括甩賣萬達酒店資產(chǎn)包、拿出廣州物流園項目抵債、出售英國倫敦物業(yè)項目等。

從富力出售項目的情況來看，物業(yè)類型以商業(yè)地產(chǎn)為主，包括寫字樓和酒店等。

其中，寫字樓以關(guān)聯(lián)方交易方式成交，或以短期融資目的為主，如將?？诖笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)B18地塊物業(yè)轉(zhuǎn)讓予力量發(fā)展，而力量發(fā)展的背后有富力執(zhí)董張力的身影。

倫敦Vauxhall Square項目則在兩次轉(zhuǎn)讓協(xié)議中都附帶了回購協(xié)議，其中與遠(yuǎn)東發(fā)展的交易已經(jīng)完成了回購，轉(zhuǎn)讓與回購之間的間隔大約是6個月；2022年10月再次轉(zhuǎn)讓該項目時，則將回購周期拉長至了9個月。

另外，較早脫手的廣州國際機場富力綜合物流園則是工業(yè)物流類的項目。事實上，工業(yè)地產(chǎn)并不是富力的主要業(yè)務(wù)，三道紅線降檔時便已經(jīng)考慮轉(zhuǎn)讓該項目。2020年9月，黑石獲得了該項目70%的權(quán)益。

住宅項目方面，富力不少項目仍然順利開工。

一方面，富力的發(fā)展項目以舊改項目為主，舊改項目即使在停工期間依然需要承擔(dān)臨遷安置費等支出，盡快復(fù)工才有利于項目節(jié)約成本；另一方面，富力如今已很少在公開市場拿地，此前管理層曾表示，2021-2022年的任務(wù)是轉(zhuǎn)化大約400萬平方米舊改土地，不難理解，未來舊改將繼續(xù)成為富力的業(yè)務(wù)重心。

同時，由于富力持有大量舊村改造項目，住宅開發(fā)將是其中最重要的部分，物流、商辦、酒店等業(yè)務(wù)的規(guī)模則有可能進一步縮小。

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