編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年是東久新宜作為集團(tuán)正式運(yùn)營的第一年。

2021年12月之前，東久新宜還是兩個(gè)公司，東久中國主要從事工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)的開發(fā)，新宜中國則專注于物流倉儲的投資，兩家公司均由孫冬平創(chuàng)立，并同為華平投資的重要投資平臺。

截至目前，東久新宜總資產(chǎn)管理規(guī)模超1000億人民幣，總建筑面積超過1200萬平方米，旗下包括工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)、城市更新、智慧物流與冷鏈、數(shù)據(jù)科技四大業(yè)務(wù)板塊，以及私募股權(quán)投資平臺東久新宜資本。

合并之后的東久新宜，較少單獨(dú)提及物流倉儲或者工業(yè)園區(qū)，而是更加強(qiáng)調(diào)新經(jīng)濟(jì)理念，緊抓國際投資者的關(guān)注點(diǎn)。

年內(nèi)，東久新宜與多方達(dá)成合作，既引入了投資供應(yīng)鏈設(shè)施的投資者，也引入了投資生物醫(yī)藥園區(qū)的投資者，還成立了新經(jīng)濟(jì)股權(quán)投資平臺東久新宜資本，希望為工業(yè)園區(qū)發(fā)展賦能。

要說最大的成就，必然是推動實(shí)現(xiàn)了東久新經(jīng)濟(jì)REIT的成功上市。

同時(shí)，公司還與國壽投資達(dá)成合作建立Pre-REITs基金，“投資-建設(shè)-運(yùn)營-退出-再投資”這一完整鏈條自此打通，園區(qū)開發(fā)的良性循環(huán)得以形成。

緊抓新經(jīng)濟(jì)潮流

2021年12月16日，東久中國與新宜中國聯(lián)合宣布兩家公司已經(jīng)完成合并交易，合并后命名為東久新宜。

作為東久和新宜共同的創(chuàng)始人，孫冬平還是ESR前身易商的創(chuàng)始人，在2014年離開易商后，孫冬平聯(lián)合易商最重要的創(chuàng)始投資者華平投資，創(chuàng)建了專注工業(yè)地產(chǎn)的東久中國。

盡管轉(zhuǎn)做工業(yè)地產(chǎn)數(shù)年，孫冬平仍難忘記做物流倉儲的時(shí)光，隨后在2018年創(chuàng)立了新宜中國，同樣說服了華平的入股。

在合并之前，新宜中國投資并管理約650萬平方米資產(chǎn)，成為行業(yè)領(lǐng)先且增速最快的物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺之一。

合并之后，作為新平臺的東久新宜梳理出來包括工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)、城市更新、智慧物流與冷鏈、數(shù)據(jù)科技四大業(yè)務(wù)板塊，更加符合新經(jīng)濟(jì)的定義，不再單獨(dú)提物流倉儲或者工業(yè)園區(qū)，試圖緊抓國際投資者的關(guān)注點(diǎn)。

對于國內(nèi)外投資者而言，新經(jīng)濟(jì)在2021年開始成為了熱門話題，特別是在物流龍頭ESR并購ARA之時(shí)，“新經(jīng)濟(jì)”就作為核心關(guān)鍵詞頻繁出現(xiàn)在收購公告、投資者簡報(bào)乃至業(yè)績會上。似乎管理總資產(chǎn)達(dá)950億美元的ARA不是收購重點(diǎn)，而整合了ARA大部分新經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的LOGOS才是收購核心。

ESR同樣是華平投資在亞太區(qū)的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，對ARA的收購?fù)瑯右嗍侨A平在推動。

合并后的新經(jīng)濟(jì)概念是否能為東久新宜帶來新投資尚難證明，但合并當(dāng)期即引入戰(zhàn)略投資者募集資金超過15億美元，卻是事實(shí)。

東久新宜投資者包括瑞士合眾集團(tuán) （Partners Group）、行健資本（StepStone Group）、紅杉資本、CPE源峰及D1 Capital Partners等，現(xiàn)有股東華平投資和創(chuàng)始人亦共同參與此輪融資。

盡管資料顯示這些投資者基本都是東久中國原有的投資者，但觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，合并后成為中國領(lǐng)先的新經(jīng)濟(jì)投資平臺，給了原股東一個(gè)增資的理由。

對于東久中國來說，初始發(fā)展相當(dāng)迅速，到2020年9月就已持有20個(gè)投入運(yùn)營的園區(qū)，總資產(chǎn)管理規(guī)模逾360億元人民幣，還與臨港集團(tuán)、北京電子城等國資產(chǎn)業(yè)平臺建立了長期戰(zhàn)略合作，并成為上市平臺上海臨港和電子城的重要股東。

然而發(fā)展速度很快有所放緩，盡管拿地簽約仍保持一定進(jìn)度，但根據(jù)東久新經(jīng)濟(jì)REIT招募說明書顯示，截至2022年一季度，東久中國持有并運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)為21個(gè)，合計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模超365億元--意味著近兩年時(shí)間僅新增1個(gè)新園區(qū)。

雖然有疫情的因素，但對于東久來說，無論如何強(qiáng)調(diào)投資者和合作伙伴實(shí)力強(qiáng)勁，資金如何長周期，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金仍成為了拖累拓張的主因。

畢竟相較新宜的物流園，產(chǎn)業(yè)園的培育周期還是太長。

新平臺下的新投資

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金較物流難覓，再多的愿景也抵不過投資者對穩(wěn)定回報(bào)的追求。

因此，東久在擴(kuò)張之時(shí)需要不斷將部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或出售，或出表融資，以進(jìn)行償債和支付新園區(qū)的建設(shè)資金。

數(shù)據(jù)來源：東久新經(jīng)濟(jì)REIT招募說明書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從營業(yè)收入看，東久2021年及2022年一季度營業(yè)收入分別為4.96億元和1.30億元。其中2021年?duì)I業(yè)收入同比降低24.3%，主要源于2020年有個(gè)別穩(wěn)定運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園在保留項(xiàng)目管理權(quán)的同時(shí)，引入戰(zhàn)略投資者并出讓大部分股權(quán)以完成項(xiàng)目出表，2021年就不再并表。

從現(xiàn)金流看，根據(jù)前兩年數(shù)據(jù)，2020年和2021年東久主要現(xiàn)金來源于投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流中“處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額”這一子項(xiàng)，分別為9.47億元和26.33億元，以此支付了大部分東久收購、建設(shè)新項(xiàng)目的費(fèi)用。

數(shù)據(jù)來源：東久新經(jīng)濟(jì)REIT招募說明書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2022年一季度，東久實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為7.22億元，實(shí)現(xiàn)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-4.80億元，實(shí)現(xiàn)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-0.85億元。流出現(xiàn)金除了用于分配股利、利潤或償付利息外，主要用于新增的各類型投資，達(dá)到4.35億元。

由上可知，作為開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平臺，東久園區(qū)資產(chǎn)大部分都在長三角核心區(qū)位，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度有保證，在獲取土地資源方面具備一定優(yōu)勢，但獲取資金依然有難度，投資開發(fā)運(yùn)營和退出難度大。

新宜作為純物流平臺，更受長效資金青睞，物流園退出難度相對較小，但在現(xiàn)時(shí)市場環(huán)境有較大獲取土地的壓力。

因此，兩者合作正好可以形成互補(bǔ)，也是東久新宜合并的最主要推動因素，能夠緊抓投資者和合作方的喜好。

合并之后的東久新宜，總資產(chǎn)管理規(guī)模超1000億人民幣，總建筑面積超過1200萬平方米，達(dá)成了孫冬平建立新宜時(shí)的千億目標(biāo)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新平臺東久新宜能將產(chǎn)業(yè)和物流做更好的結(jié)合，這樣能給集團(tuán)帶來兩大好處：一、帶產(chǎn)業(yè)基因更容易獲得物流用地；二、能為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來資金實(shí)力更強(qiáng)的長期投資者。

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇的博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會中，東久新宜集團(tuán)首席投資官陳名就曾提到東久新宜的優(yōu)勢，表示“因?yàn)榧瘓F(tuán)積累了很多廠房方面的租戶優(yōu)勢，包括有一些產(chǎn)業(yè)資源，可以和政府勾地的時(shí)候進(jìn)行打包、分享，有助于拿下物流項(xiàng)目”。

東久新宜在2022年與多方達(dá)成合作，既引入了投資供應(yīng)鏈設(shè)施的投資者朗姿韓亞資管，也引入了投資生物醫(yī)藥園區(qū)的投資者，參與投資位于上海張江科學(xué)城的項(xiàng)目。

不僅如此，東久新宜還在完成合并時(shí)就設(shè)立了新經(jīng)濟(jì)股權(quán)投資平臺--東久新宜資本，專注于投資生物醫(yī)藥、智慧物流和高端制造等領(lǐng)域的企業(yè)。

東久新宜資本首個(gè)對外宣布完成的投資是參與超顯微、高精度手術(shù)機(jī)器人平臺企業(yè)昂泰微精的A輪融資，該輪資金將主要用于產(chǎn)品研發(fā)、團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張及GMP廠房建設(shè)。公司GMP廠房已入駐東久新宜集團(tuán)旗下園區(qū)“上海臨港生命科技園”，產(chǎn)業(yè)投資的資金閉環(huán)亦自此打通。

REITs與Pre-REITs布局

對于東久新宜來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分的資金來源一直是個(gè)難題。

2016年，東久與中航信托共同成立了100億元的產(chǎn)業(yè)園區(qū)QFLP基金；2017年，與招商銀行成立35億元的第二支QFLP基金；2018年，東久不僅發(fā)起設(shè)立了規(guī)模10.01億元的智能制造產(chǎn)業(yè)園ABS，還相繼與上海臨港、北京電子城發(fā)起產(chǎn)業(yè)基金。

2022年，東久新經(jīng)濟(jì)REIT作為國內(nèi)首批工業(yè)廠房類產(chǎn)業(yè)園REITs，成功完成了申報(bào)和上市。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)的差別是顯而易見的，初期建設(shè)大量投入，建成后需較長時(shí)間培育孵化，招商前置可以縮短培育時(shí)間，但即便如此也較同區(qū)域物流園區(qū)成熟周期長。

從以往市場經(jīng)驗(yàn)看，排除疫情因素，位于國內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)城市的物流園區(qū)出租率大部分能在建成兩年內(nèi)達(dá)到90%，但即便在上海核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也難以有此速度。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還存在可售比例限制的情況，這在物流園中較少存在，因此在有通暢的REITs渠道之前，東久新宜主要還是依靠貸款去支撐擴(kuò)張，然后靠出售成熟項(xiàng)目股權(quán)以加快進(jìn)度。

對于成功推動?xùn)|久新經(jīng)濟(jì)REIT上市的東久新宜來說，未來REITs不僅是一種融資工具，更會是業(yè)務(wù)模式的核心。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為“投資-建設(shè)-運(yùn)營-退出-再投資”這一完整鏈條打通了“最后一公里”，由此能極大減輕公司在開發(fā)新項(xiàng)目上的壓力。

資料顯示，截至2022年一季度，東久儲備產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目土地面積達(dá)2351畝，建筑面積超120萬平方米。

2022年10月14日，東久新經(jīng)濟(jì)REIT在上交所成功上市交易。同日，東久新宜和中國人壽合作發(fā)起的Pre-REIT基金完成簽約，投資標(biāo)的為長三角區(qū)域智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總投資規(guī)模近30億元，擬投總建筑面積為78.34萬平方米，區(qū)位選擇與東久新經(jīng)濟(jì)REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)相一致，顯示東久新宜十分積極地參與公募REITs擴(kuò)募。

資料顯示，該單REIT預(yù)計(jì)2022年7-12月（年化）及2023年的現(xiàn)金分派率分別高達(dá)5.33%和5.41%，為目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs之最。

Pre-REIT參與投資的項(xiàng)目運(yùn)營成熟穩(wěn)定后可快速通過對東久新經(jīng)濟(jì)REIT進(jìn)行擴(kuò)募的方式上市，提前回籠投資收益，促進(jìn)園區(qū)開發(fā)的良性循環(huán)，確立全鏈條的閉環(huán)模式，降低東久新宜對出售項(xiàng)目的依賴。

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